Forfall bes meldt ved tekstmelding til mobil (husk underskrift på meldingen) Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale

Transkript

1 Møteinnkalling Utvalg for plan, miljø og teknikk Dato: kl. 13:00 Sted: Formannskapssalen Forfall bes meldt ved tekstmelding til mobil (husk underskrift på meldingen) Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale Gruppemøter: AP og KRF har gruppemøte i formannskapssalen fra kl H, FRP, PP og V har gruppemøte på møterom Asbjørn Halvorsen fra kl SAKSKART Side Saker til behandling 1/18 15/ /18 16/ /18 16/ /18 16/ /18 17/ /18 17/ Behandling av anmodning om utsatt iverksetting av reguleringsplanvedtak for Storgata terrasse Detaljreguleringsplan for Kroken boligområde - Sluttbehandling Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - sluttbehandling Detaljreguleringsplan for Bjørnemyr - offentlig ettersyn Søknad om dispensasjon fra kystsoneplan - Fritidsbolig - gnr 1129 bnr 1 fnr 77 - Ingerøy hyttegrend - Takstfag AS - Hanne Merete Feddersen Regulering av motorisert ferdsel i kommunens sjøområder Sarpsborg, Tor Egil Brusevold (AP) Utvalgsleder Gunn K. Evensen Sekretær 1

2 Saker til behandling 1/18 Behandling av anmodning om utsatt iverksetting av reguleringsplanvedtak for Storgata terrasse Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler Tonje Larsen Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 2 Bystyret Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Per-Erik Johansen Rådmannens innstilling: Sarpsborg kommune avslår anmodningen fra Per Christian Kjølberg om utsatt iverksetting av reguleringsplanvedtaket for Storgata terrasse. Vedlegg: 1. Anmodning om utsatt iverksetting fra Per Christian Kjølberg, datert Tilbakemelding fra Storgata Terrasse AS, telefonnotat datert Uttalelse fra Storgata Terrasse AS, datert Saksutskrift fra bystyrets tidligere avslag på anmodning om utsatt iverksetting, datert Vedtak i klagen på reguleringsplansaken fra Fylkesmannen i Østfold, datert Avslag på anmodning om utsatt iverksetting fra Fylkesmannen i Østfold, datert Sammendrag: Sarpsborg kommune behandlet anmodning om utsatt iverksettelse av planen den , mens klagesaken var til behandling hos Fylkesmannen. Anmodningen ble avslått av kommunen. Per Christian Kjølberg har i brev av igjen anmodet Sarpsborg kommune om å utsette iverksettingen av detaljreguleringsplanen for Storgata terrasse, frem til hans klage på planen er behandlet hos Sivilombudsmannen. Verken Sarpsborg kommune eller Fylkesmannen har i sin klagebehandling funnet feil ved planarbeidet som kan føre til endring av vedtaket, ei heller vil gjennomføring av vedtaket så vidt opplyst føre til uopprettelige skader. Etter en samlet vurdering anbefaler Rådmannen at Kjølbergs anmodning om å utsette iverksettingen av detaljreguleringsplanen for Storgata terrasse til klagesaken er avgjort av Sivilombudsmannen, ikke tas til følge. 2

3 Utredning: Per Christian Kjølberg (klager) har i brev av anmodet kommunen og Fylkesmannen i Østfold om at iverksettingen av den vedtatte detaljreguleringsplanen for Storgata terrasse utsettes til hans klage på planen hos Sivilombudsmannen er avgjort. Anmodningen begrunnes med at Fylkesmannens vedtak av er ugyldig og må oppheves eller omgjøres, og at det økonomiske tapet for utbygger, bank og kjøpere vil begrenses ved å utsette iverksetting av vedtaket. Kort sakshistorikk vedtok Sarpsborg bystyre detaljreguleringsplan for Storgata terrasse avslo bystyret anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket (vedlegg 4) besluttet bystyret ikke å ta klagene på reguleringsvedtaket til følge vedtok Fylkesmannen ikke å ta klagene til følge ble første igangsettingstillatelse gitt på grunnlag av den vedtatte reguleringsplanen. Arbeidet er nå i gang er klagen til Sivilombudsmannen datert anmodet klager Sarpsborg kommune og Fylkesmannen om å utsette iverksettelse av reguleringsplanvedtaket inntil saken er avgjort hos Sivilombudsmannen. (Vedlegg 1) besluttet Fylkesmannen ikke å utsette iverksettingen av vedtaket. (Vedlegg 5) Utsatt iverksetting Utgangspunktet er at et vedtak om en detaljreguleringsplan kan iverksettes straks det er truffet og meddelt partene. Både kommunen og Fylkesmannen har likevel anledning til å utsette iverksettingen av vedtaket når en part har bragt saken inn for Sivilombudsmannen, ifølge forvaltningsloven (fvl.) 42. Anmodningen kan forelegges Fylkesmannen og kommunen uavhengig av hverandre, og i dette tilfellet har Fylkesmannen allerede besluttet ikke å utsette iverksettelsen av vedtaket. Kommunen har likevel anledning til å beslutte det motsatte. Rådmannens vurdering Klager anfører at det er feil i Fylkesmannens vedtak. Selv om kommunen behandlet anmodning om utsettelse finner rådmannen det riktig å realitetsbehandle saken igjen nå som det er sendt klage til Sivilombudsmannen, med påfølgende ny anmodning om utsettelse. Rådmannen viser til at både kommunen og Fylkesmannen har kommet frem til at det ikke er gjort feil i reguleringsarbeidet som kan føre til endring eller oppheving av vedtaket. Rådmannen tar Fylkesmannens vedtak til etterretning og finner ikke grunn til å gjennomgå vedtaket nærmere. Utover anførselen om feil i Fylkesmannens vedtak, har det ikke tilkommet nye relevante momenter for vurderingen, slik rådmannen ser det. Rådmannen viser dermed til kommunens forrige behandling av klagers anmodning om utsatt iverksettelse den (vedlegg 4), der det fremgår at vurderingen om hvorvidt det skal gis utsatt iverksetting av planvedtaket vil bero på et helhetlig skjønn basert på en vurdering av klagen og av de ulike interesser og forhold knyttet til klagen på detaljreguleringsplanen. Bakgrunnen for regelen om utsatt iverksetting er hensynet til rettsikkerheten, for å forhindre at gjennomføringen av vedtaket medfører uopprettelig skade eller tap enten for byggherre eller nabo. Det sentrale for vurderingen vil være en avveiing av de fordeler og ulemper en beslutning om utsatt iverksetting vil gi. 3

4 En utsatt iverksetting vil være til ulempe for tiltakshaver. I praksis vil en beslutning om utsatt iverksetting bety at reguleringsvedtaket settes til side slik at det er sentrumsplanen som er gjeldende for området. Tomten var i utgangspunktet ubebygd. Rådmannen mener fortsatt at en eventuell gjennomføring av byggeprosjektet ikke vil føre til irreversible skader til ulempe for klager. Dette sees også i sammenheng med at planområdet er avklart i overordnet plan, og at det i hovedsak er høyden på planlagt bebyggelse i to av feltene som er ankepunktene i klagen. På bakgrunn av ovenstående anbefaler rådmannen at reguleringsplanvedtaket ikke gis utsatt iverksetting til klagen er behandlet hos Sivilombudsmannen. En avgjørelse av anmodningen om utsatt iverksetting er en prosessledende beslutning og kan ikke påklages. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ikke vurdert Miljø: Ikke vurdert Folkehelse: Ikke vurdert 4

5 2/18 Detaljreguleringsplan for Kroken boligområde - Sluttbehandling Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Tonje Larsen Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 2 Bystyret Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Eivor Bjørnarsdotter Bø Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven første ledd vedtas detaljreguleringsplan for Kroken boligområde, utarbeidet i målestokk 1:000 og datert og sist endret , sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og sist endret De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, oppheves. Vedlegg: 1. Plankart datert , revidert Reguleringsbestemmelser datert , revidert Planbeskrivelse datert , revidert Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer Sammendrag: Kamperhaug Utvikling AS har på vegne av Kamperhaug Boligutvikling AS oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Kroken boligområde til behandling. Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med en blanding av eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og lavblokk. Planområdet ligger ca. 4,6 km fra Sarpsborg sentrum. Arealet er ubebygd og består i dag av dyrket mark. Avklaring om nedbygging av dyrket mark er foretatt i kommunens arealplan, og det er inntatt i planbestemmelsene at dyrket mark skal overføres til annet område med behov for jordforbedring. Området omfatter til sammen 69 daa. Det legges til rette for ca. 130 boenheter, som er ytterligere fortetting i forhold til arealplanen. Samtidig tilrettelegges det for barnefamilier. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig boligbebyggelse, og området er uregulert. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Kroken boligområde vedtas. 5

6 Utredning: Bakgrunn for saken Kamperhaug Utvikling AS har, på vegne av Kamperhaug Boligutvikling AS, utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Kroken boligområde. Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse i form av frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, blokkbebyggelse samt tilhørende infrastruktur og leke- og uteoppholdsarealer. Det gjøres oppmerksom på at plannavnet etter varsel om oppstart har endret navn fra Jellestad boligområde til Kroken boligområde. Beskrivelse av området Planområdet ligger nordøst for Sarpsborg sentrum og i nær tilknytning til rv. 111 (Iseveien). Arealet avgrenses av Brusemyrveien i sør, Jellestadveien i øst, østre linje (jernbanen) i vest og et mindre næringsområde i nord. Området er ubebygd og består i dag av dyrket mark. Planområdet er til sammen 69 daa. Forholdet til andre planer Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Området er uregulert. Tilstøtende arealer er regulert gjennom følgende reguleringsplaner: I nord finnes nylig vedtatt plan for næring «Kampenes Vest» vedtatt Området er regulert til industri med tilhørende kontor og anlegg. I syd finnes reguleringsplan for boliger «Nygårdshaugen» vedtatt Dette er en stor plan primært for bolig med både eneboliger og konsentrert småhusbebyggelse. I tillegg er det regulert noen næringsområder ut mot rv I øst og nord finnes reguleringsplan for bolig og næring «Kampenes Sør» vedtatt Denne planen regulerer i hovedsak næringsområder i form av industri og mindre områder for bolig. Dette består av frittliggende eneboliger. Statens Vegvesen utarbeider nå en ny reguleringsplan for gang- og sykkelvei langs rv Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse med tilhørende anlegg som lekearealer, felles uteoppholdsarealer, parkering, renovasjonsanlegg, veiareal, fortau, gang- og sykkelvei og bussholdeplass. Boligsammensetningen er variert med en blanding av eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og lavblokk. Det er valgt å ta hensyn til eksisterende boligbebyggelse i øst langs Jellestadveien ved å legge til rette for eneboliger langs Jellestadveien innenfor planområdet. Den høyeste konsentrasjonen av boliger er i den sørvestligste delen av planområdet. Det er store og sammenhengende leke- og uteoppholdsarealer i planområdet. Planen legger også til rette for en åpen overvannshåndtering i tilknytning til deler av leke- og uteoppholdsarealene. Den eksisterende planovergangen over jernbanen stenges på oppfordring fra Jernbaneverket, med en mulig ny undergang for gående og syklende under sporet. 6

7 Biltrafikken til planområdet fordeler seg på tre adkomster, en i Brusemyrveien og to i Jellestadveien. Det sikres i planforslaget opparbeidelse av gang- og sykkelvei frem til rv. 111 fra planområdet. I tillegg legges det opp til interne fortau innenfor planområdet. For en mer detaljert beskrivelse henvises det til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg arbeiderblad Fagmyndigheter, naboer og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte , sak 15/17, forslag til detaljreguleringsplan for Kroken boligområde, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes hjemmeside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt 12 merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Statens Vegvesen (SVV) reiste innsigelse til reguleringsforslaget, da den utarbeidede trafikkanalysen viste et behov for venstresvingefelt som ikke var inntatt i planen. Planområdet ble dermed utvidet og planen er nå godkjent av Statens Vegvesen. Videre fremmet SVV innsigelse mot at det manglet en bestemmelse om at SVV må godkjenne byggeplanen for alle tiltak som berører rv. 111 og Vegvesenets pågående reguleringsarbeid. Dette er nå inntatt i rekkefølgebestemmelsene, og innsigelsen er trukket. I tråd med Vegvesenets krav, ble planområdet utvidet for å få inn venstresvingefelt på riksvei 111. Som en følge av dette ble det sendt ut et varsel til hjemmelshaverne til berørte eiendommer og naboer. Varselet ble sendt , og det har kommet én merknad til varselet. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg - Østfold Fylkeskommunes merknad om å endre fra minimumskrav til maksimumskrav for bilparkeringsplasser. - Fylkesmannen i Østfolds merknad om en strengere føring for å ta vare på matjorda. - Hafslund Nett AS merknad om å sette av areal til ny nettstasjon. - Statens Vegvesens merknad om å endre fra minimum til maksimumskrav for bilparkering, og ved å utvide planområde for å få et venstresvingefelt på rv Videre ved å legge inn frisikt i plankartet. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg - Østfold Fylkeskommunes merknad om å begrense antall eneboliger, i tillegg til at de ber Sarpsborg kommune om å gjøre en generell vurdering av hvorvidt det på lang sikt 7

8 er hensiktsmessig å bygge ned landets matjord og vurdere hvorvidt Kroken boligområde er heldig for klima og miljø på sikt. - Fylkesmannen i Østfolds merknad om å øke antall boenheter. - Statens Vegvesens merknad om å øke utnyttelsesgraden av boliger. - Bjørn Vidar Aaseruds merknad om å stenge innkjørselen til næringsområdet og legge ny innkjøring fra Kampenes område Sør. - Ole Jørgen og Kari Hommerens merknad om å fjerne tungtrafikk fra boligområdet og å fjerne trafikken langs Jellestadveien. Videre merknad om lavere mønehøyde. - Tore Gustavsens merknad om at ny adkomst for eiendommene vest for jernbanen er farlig. - Pål Engebretsens merknad om å redusere det planlagte boligområdet for å unngå at planområdet må utvides til rv Det er kommentert fra flere hold at antall boenheter i planen bør økes. Rådmannen viser til at arealplanen har gitt et anslag på 74 boenheter på 55 daa. i planområdet. Denne planen øker utnyttelsesgraden merkbart med 130 boenheter på 69 daa. Rådmannen viser i den sammenheng til at arealplanen skal tilrettelegge for eneboliger, småhus og rekkehus, for å følge opp samfunnsplanens føringer om at Sarpsborg skal være attraktiv å bosette seg i for barnefamilier. Rådmannen mener at utnyttelsesgraden i planen er god, og anbefaler ikke ytterligere økning. Til merknaden om å vurdere nedbyggingen av matjord samt hvorvidt Kroken boligområde er heldig for klima og miljø på sikt, poengterer rådmannen at dette vurderes i kommunens arealplan. Arealplanen er en overordnet plan. Rådmannen mener at det av hensyn til forutsigbarhet for utbyggere og for utviklingen av bo- og næringsområder i kommunen er helt nødvendig at det kan bygges i samsvar med arealplanen. I foreslåtte detaljreguleringsplan er det tatt inn en bestemmelse om at dyrket mark som fjernes fra planområdet skal flyttes til annet anvist areal med behov for jordforbedring i kommunen. Det er under regulering ny gang- og sykkelvei langs rv Området har kollektivdekning og ligger i tilknytning til andre boligområder. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det ble utført barnetråkkregistreringer ved Borgen barneskole i Det er ikke registrert bruk innenfor planområdet. Det er også gjennomført en skoleveianalyse i regi av Sarpsborg kommune i Registreringen viser at gang- og sykkelveien i Brusemyrveien og Jellestadveien blir brukt som skolevei. Planforslaget legger derfor til rette for en sammenhengende gang- og sykkelvei langs Brusemyrveien. I tillegg vil tilknytningen fra planområdet til den kommende gang- og sykkelveien langs rv. 111 være viktig for å sikre en sikker skolevei til barn og unge. Ved gjennomføring av planen vil det etableres trygge leke- og gangarealer i planområdet. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningslovens 4-2 og forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven (FOR ). 8

9 Konklusjonen er at det ikke er krav om konsekvensutredning da planområdet er utredet på høyere nivå (kommuneplanens arealdel ) og reguleringsplanen er i samsvar med overordnet plan. Ny forskrift om konsekvensutredning av 2017 trådte i kraft Planen ble startet opp før denne forskriften trådte i kraft, og planen omfattes følgelig ikke av forskriften av 2017, jf. 39 i ny forskrift. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og planen kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan, og forslagets tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Rådmannen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Kroken boligområde, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune. Miljø: Planforslaget innebærer at ca. 57 daa. med dyrket mark nedbygges. Nedbyggingen av dyrket mark er avklart gjennom kommuneplanens arealdel. Det er tatt inn i bestemmelsen at dyrket mark som fjernes fra planområdet skal flyttes til annet anvist areal med behov for jordforbedring i kommunen. Området ligger innenfor det som i kommuneplanens arealdel er definert som byområde og kollektivsonen. Tilrettelegging for 130 boenheter bidrar til et kompakt utbyggingsmønster og legger til rette for miljøvennlig transport i form av gange, sykkel og kollektivtrafikk. Planområdet blir berørt av gul støysone men har bestemmelser som fanger opp tiltak for å ivareta dette. Lekeområder er plassert utenfor gul støysone. Planforslaget legger opp til åpen overvannshåndtering med tilknytning til fordrøyningsbasseng. Dette skal bidra til å håndtere overvann og den forventede økte intensive nedbøren vi kan møte i fremtiden. Folkehelse: Planforslaget legger til rette for en ny fremtidig undergang under jernbanen. Videre legges det opp til store og sammenhengende leke- og uteoppholdsarealer som vil være tilgjengelig for nærområdet, i tillegg til planområdets egne beboere. Det er gjennomgående gode løsninger for universell utforming både i bygningsmassen og i uteområdene. Tilgangen til skogområdet i vest samt leke- og uteoppholdsarealene innad i planområdet er med på å legge til rette for fysisk aktivitet og å skape møteplasser. 9

10 3/18 Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - sluttbehandling Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Ole Ringsby Førland Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 2 Bystyret Innstillingssak. Medsaksbehandlere: May Edith Huru Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven ledd vedtas endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, utarbeidet i målestokk 1:500, datert og sist endret , sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og sist endret Vedlegg: 1. Plankart, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer, datert Sammendrag: På vegne av Moenskogen Utvikling AS har konsulentfirma Sweco Norge AS oversendt forslag til reguleringsendring av Rådhusveien 7 til behandling. Planen fra 2015 tilrettelegger for en endring av eksisterende Fram-bygget til bolig, samt utbygging av ny bebyggelse med leiligheter. Det er behov for omregulering da det er utviklet et boligprosjekt som fraviker fra planens bestemmelser om antall boenheter, lekeareal, takform, byggehøyde og avkjørsel. Planområdet ligger på Borgen. Rådhusveien utgjør en tverrforbindelse mellom Skjebergveien (fv.118) og Iseveien (rv.111). Det er ca. 3,5 km til sentrum. Planområdet utgjør ca. 11 dekar. Området er i kommuneplanens arealdel disponert til boligbebyggelse (framtidig), friområde (nåværende) og gang- og sykkelvei. Foreslått endring av plan gjør at antall boenheter øker fra maksimalt 44 til 60. Det er også regulert inn ny avkjørsel. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, vedtas. 10

11 Utredning: Bakgrunn for saken Sweco Norge AS har på vegne av Moenskogen Utvikling AS utarbeidet forslag til endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7. Hensikten med reguleringsplanen var å tilrettelegge for en endring av eksisterende bygg på B1 (tidligere Fram-bygget) fra næring til blandet formål bolig/næring. Planen la også opp til utbygging av boliger på B2. B1 er gitt rammetillatelse (datert ), og er i ferd med å bli gjennomført. Boligprosjektet i B2 er videreutviklet av forslagsstiller, og er under planlegging, men fraviker fra reguleringsplanen som ble vedtatt i Dette er bakgrunnen for reguleringsendringen. Planforslaget er vurdert i forhold til plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR ). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Planforslaget utløser dermed ikke krav om konsekvensutredning. Beskrivelse av området Planområdet ligger på Borgen. Rådhusveien utgjør en tverrforbindelse mellom Skjebergveien (fv.118) og Iseveien (rv.111), og grenser inntil planområdet. Det er ca. 3,5 km til sentrum. Tidligere arealbruk på eiendommen har vært kontor/ næringsbygg, med tilhørende parkering. Områdets areal er ca. 11 dekar. Forholdet til andre planer Området er i kommuneplanens arealdel disponert til boligbebyggelse (framtidig), friområde (nåværende) og gang- og sykkelvei. Området er regulert gjennom reguleringsplan Rådhusveien 7 vedtatt Tilstøtende arealer er regulert gjennom følgende reguleringsplaner: Skjebergsenteret, vedtatt (plan-id 27010) Kalabanen, vedtatt (plan-id 27016) Hauggård, vedtatt (plan-id 26013) Beskrivelse av planforslaget Hovedgrepene fra planen vedtatt i 2015 ligger fast. Det offentlige samferdselsanlegget med gang- og sykkelveier og annen veigrunn, samt kjørevei til Rådhusveien, 7 er ikke endret. I byggeområdene, uteoppholds- og lekeområdene, samt parkeringsarealet er det gjort tilpasninger som tilrettelegger for det nye boligprosjektet. Avkjørsel fra Ordfører Juul-Olsens vei er et nytt grep, for å gi adkomst til parkeringskjeller under bebyggelsen. I felt B2 kan det bygges opptil 14,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng, og takformen endres fra pulttak til flatt tak. Bebyggelsen vil ha tre etasjer + inntrukket fjerde etasje. Antall boenheter vil øke fra maksimalt 44 til 60. Lekeområder og uteoppholdsarealer er oppdatert etter gjeldende arealplan og er bevisst plassert med tanke på trafikksikkerhet, skjerming og støy. Formålsendring fra bolig/forretning/kontor til bare bolig skyldes at i forrige arealplan ( , vedtatt ) var eiendommen avsatt til erverv. Næringsformål ble tatt inn i reguleringsplanen for Rådhusveien 7 for ikke å komme i konflikt med arealdelen. På reguleringstidspunktet var kommuneplanen under rullering og høringsforslaget til ny arealdel 11

12 viste området som framtidig boligområde, felt B Nå når reguleringsplanen skulle endres var det et ønske å ta ut forretning/kontor. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte , sak 49/17, forslag til reguleringsplan for Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, og vedtok den lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes hjemmeside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt sju merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. Vedlegg - Fylkesmannen i Østfold (ØFK), ved at det legges til rette for tilstrekkelig og trygg sykkelparkering under tak for alle leilighetene. - Statens vegvesen (SVV), ved at det stilles krav om konkrete grenseverdier for støy og at rekkefølgebestemmelse om støydempende tiltak knyttes til ferdigattest, og ikke brukstillatelse. - SVV, ved at det vises til TEK17 - SVV, ved at i bestemmelsen om siktlinjer presiseres. - SVV, henvisning til statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging oppdateres. - SVV, ved at planbestemmelsenes dato vil bli oppdatert etter revisjon av planforslaget. - SVV, ved at henvisningen til (fotnote) til pbl rettes. - Østfold fylkeskommunes (ØF), ved at minste mulig uteoppholdsareal dekkes av felles oppholdsarealer, private hager, balkonger og (tak)terrasser, og lekearealer. Bratte og støybelastede områder skal ikke regnes med. - ØF, ved at lekeplass skal være ferdigstilt før ferdigattest for nye bygninger skal gis. - Plan23 AS, ved at Plan21 AS endrer vendehammeren i sin reguleringsplan for gnr/bnr 1051/699. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. 12

13 Merknader som ikke er imøtekommet, jf. Vedlegg - Statens vegvesen (SVV) ved at det ikke stilles rekkefølgekrav om støymåling - ØF, anbefaling om sandlekeplass og nærlekeplass vises i plankartet. - ØF, anbefaling om at det stilles krav til oppdeling av fasader, gjerne sprang i gesims/høyder mm. - ØF, anbefaling om det bør avsettes et større areal til vegetasjon/trær som kan bidra til at det oppleves som et mer variert boligprosjekt. - Plan21 AS, krav om at trafostasjonen plasseres 6 meter fra tomtegrensen, grunnet støy. - Kirsti og Morten Skårberg, Anne og Øystein Halvorsen, som mener at nybygget blir for høyt. Kirsti og Morten Skårberg, Anne og Øystein Halvorsen, som mener Ordfører Juul-Olsens vei allerede er sterkt trafikkert og at det er uheldig å legge den nye avkjørselen hit. - Anne og Øystein Halvorsen, som mener at rørsystemet langs Ordfører Juul-Olsens er til hinder for planforslaget. - Til merknadene om byggehøyde vil rådmannen opplyse at byggehøyden ikke er endret, selv om takformen blir noe annerledes. Rådmannen mener videre at trafikken i Ordfører Juul-Olsens vei er innenfor det som er akseptabelt, og ikke bør være til hinder for en ny atkomst. Når det gjelder rørsystemet langs Ordfører Juul-Olsens vei, skal det legges nye rør i krysset Ordfører Juul-Olsens vei og Furulundveien inneværende år. Dermed vil kapasiteter for vann og spillvann bli ivaretatt. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Barnetråkkregistreringen sto sentralt i utarbeidelsen av reguleringsplanen vedtatt i 2015, og reguleringsendringen er oppdatert med opplysninger fra skoleveisanalysen som er utarbeidet siden planvedtaket. Det er ikke gjennomført eget medvirkningsopplegg i arbeidet med reguleringsendringen, da endringene er justeringer fra reguleringsplanen vedtatt i Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert mot forskrift om konsekvensutredning. Tiltaket faller ikke inn under 2. Videre er planen vurdert etter forskriften 3. 3 bokstav b) gjelder for detaljreguleringer inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. Kommuneplanens arealdel viser formål til fremtidig boligbebyggelse (felt B-5.9), vei (kjørevei og gang- og sykkelvei) og friområde. I gjeldende reguleringsplan ble det vedtatt en intern omfordeling av disse arealene, da gang- og sykkelvei ble flyttet. Den foreslåtte reguleringsendringen vil i hovedsak følge gjeldende reguleringsplan, og anses ikke å medføre «endringer av kommuneplan», jf. 3 b). Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning etter 3. Rådmannen har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. 13

14 Planforslaget med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Det tilsendte materiale var komplett Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune. Miljø: Ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen er påvist. Folkehelse: Planforslaget legger opp til leke- og uteoppholdsarealer som vil være tilgjengelig for planområdets egne beboere. Prinsipper for universell tilgjengelighet vil legges til grunn for tiltaket. Utearealer skal være tilgjengelig for mennesker med nedsatt bevegelsesevne. Funksjonene i planområdet er arrangert slik at det blir lite eller ingen biltrafikk inne på planområdet og ved uteoppholdsarealene. 14

15 4/18 Detaljreguleringsplan for Bjørnemyr - offentlig ettersyn Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Ole Ringsby Førland Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Svein Agnalt Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan for Bjørnemyr utarbeidet i målestokk 1:1000, datert , legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert , 3. Planbeskrivelse, datert Sammendrag av innspill med forslagsstillers kommentarer Sammendrag: Kamperhaug Utvikling AS har på vegne av Kamperhaug Boligutvikling AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Bjørnemyr. Formålet med planen er å tilrettelegge for et boligområde med varierte boligtyper og tilhørende fellesområder for lek og opphold. Forslaget bygger videre på kommunale føringer med videreføring av Surfellingen mot nord for senere sammenkobling mot Kløvningsten, samt veiadkomst for tilgrensende reguleringsplan for Bergheim Syd. Planområdet ligger nordøst for Sarpsborg sentrum. Arealet avgrenses av Surfellingen i syd og Bergheim i nordvest. Området består av et småbruk med tilhørende beiter, skog og boliger. Arealet er på ca. 18 daa. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig boligbebyggelse. De merknader og innspill som er kommet inn i forbindelse med planutarbeidelsen er i alt vesentlig imøtekommet. Utredning: Bakgrunn for saken Kamperhaug Utvikling AS har på vegne av Kamperhaug Boligutvikling AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Bjørnemyr. Formålet med planen er å tilrettelegge for et boligområde med varierte boligtyper og tilhørende fellesområder for lek og opphold. Forslaget bygger videre på kommunale føringer med videreføring av Surfellingen mot nord for senere sammenkobling mot Kløvningsten samt veiadkomst for tilgrensende reguleringsplan for Bergheim Syd. Beskrivelse av området Planområdet ligger nordøst for Sarpsborg sentrum. Arealet avgrenses av Surfellingen i syd og Bergheim i nordvest. Det varslede området er et småbruk og består i dag i hovedsak av 15

16 beiter og noe boligbebyggelse og skog. Det er anlagt en travbane langs eiendommens yttergrense. Områdets areal er ca.18 daa. Forholdet til andre planer Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Reguleringsplanen for Fjelldal av legger en føring om at Surfellingveien skal forlenges nordover mot Kløvningsten. Området er uregulert. Tilstøtende arealer er regulert gjennom følgende reguleringsplaner: Surfellingen I av Fjelldal av Beskrivelse av planforslaget Innenfor planområdet legges det til rette for frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, lekeplass, renovasjonsanlegg, annet uteoppholdsareal, vei, kjørevei, fortau, annen veigrunn, parkeringsanlegg og grønnstruktur. Bebyggelsen skal etableres med god terrengbehandling og god arkitektonisk utforming. Det er lagt opp til en variasjon i boligtype fra eneboliger til rekkehus og leiligheter. Det er lagt vekt på en god utnyttelse i tråd med nasjonale retningslinjer. Dette gir intime rom mellom husene og utbyggingen vil få et preg av småskala med små forhager og konsentrerte fellesområder. Det vurderes at stort sett all biltrafikk generert i planområdet vil kjøre via Surfellingen, Raveien og Rådhusveien. I trafikkrapporten er det henvist til at trafikken fra det fremtidige boligfeltet på Bergheim Syd skal gå via Nylende, men planprosessen for reguleringsplan Bergheim Syd har avdekket at det ikke lar seg gjøre å finne annen adkomst enn de som etableres gjennom reguleringsplanen for Bjørnemyr. Trafikkrapporten kan likevel legges til grunn for reguleringsplanen for Bjørnemyr, da trafikken som skulle gått via Nylende nå går gjennom dette området. Trafikken fra planområdet Bergheim Syd vil dermed gå ut på den nye samleveien ved Bjørnemyr. Samleveien skal i tillegg betjene fremtidig trafikk fra Kløvningsten og Bergheim nord. Denne trafikken er estimert til 410 bilturer pr døgn. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad dato Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside Det kom inn åtte innspill til varsling av oppstart av planarbeidet. Innspillene er i stor grad imøtekommet. Uttalelser fra Fylkesmannen i Østfold og Nordre Skjeberg grunneierlag om at det bør tas en ny runde på at den dyrka marka isteden bør bevares, er ikke imøtekommet. Området er avsatt til fremtidig boligområde i kommuneplanens arealdel, og reguleringsplanen er dermed i samsvar med overordnet plan. I tillegg legges til opp til en høy utnyttelse, samt en rekkefølgebestemmelse om flytting av matjord. Rådmannen mener at det av hensyn til forutsigbarhet for utbyggere og for utviklingen av bo- og næringsområder i kommunen er helt nødvendig at det kan bygges i samsvar med arealplanen. 16

17 Planforslaget imøtekommer heller ikke uttalelsen til Rikard Thorkildsen, som mener adkomst til det nye boligfeltet ikke kan skje ved å bruke Surfellingen/Karjolveien uten at man gjør tiltak for å avlaste trafikken på denne veien. Trafikkanalysen sier at Karjolveien/Surfellingen tåler denne trafikkmengden. Videre legger reguleringsplanen for Fjelldal føringer om at Surfellingen skal videreføres nord til Kløvningsten. Innspillene er nærmere kommentert av forslagstiller i vedlegg 4. Rådmannen slutter seg for øvrig til de kommentarene forslagsstiller har gitt til de innkomne merknader. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det etableres flere mindre nærlekeplasser for de minste barna og en større felles lekeplass som ligger i umiddelbar nærhet til friluftsområder. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningslovens 4.2 og forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven (FOR ). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Rådmannen har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Planforslaget med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Det tilsendte materialet var komplett Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Bjørnemyr legges ut til offentlig ettersyn. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune. Miljø: Planforslaget innebærer at ca. 5,5 daa med dyrket mark nedbygges. Bruken av området er avklart gjennom kommuneplanens arealdel. Det er lagt inn en rekkefølgebestemmelse om at matjord skal fraktes til annen dyrket mark hvor det er behov for jordforbedring. Folkehelse: Tilgangen til skogområdet i øst samt leke- og uteoppholdsarealene innad i planområdet er med på å legge til rette for fysisk aktivitet og skape møteplasser. 17

18 5/18 Søknad om dispensasjon fra kystsoneplan - Fritidsbolig - gnr 1129 bnr 1 fnr 77 - Ingerøy hyttegrend - Takstfag AS - Hanne Merete Feddersen Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Lilian Synnøve Olsson Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og under henvisning til grunner oppgitt i brev datert og gir kommunen dispensasjon fra kystsoneplanens bestemmelse 5-4 bokstav b for oppføring av fritidsbolig. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1.1 Bebyggelsen på tomta må holdes i en avdempet, stedstilpasset naturfarge som glir best mulig inn i omgivelsene. Listverk, dører, vindusomramminger, rekkverk, murer mv må også ha avdempet fargebruk, og skal ikke representere markeringer i avstikkende farger. Gult og hvitt samt skarpe farger må unngås. 1.2 Det må brukes ikke-reflekterende taktekkingsmateriale. 1.3 Tiltaket skal tilpasses det naturlige terrenget og utformes på en slik måte at det eksponeres minst mulig. 1.4 Eksisterende vegetasjon skal bevares i størst mulig utstrekning. 1.5 Det skal ikke etableres stengsler eller konstruksjoner som vanskeliggjør allmennhetens ferdselsrettigheter / - muligheter For nærmere begrunnelse vises til avsnitt «vurdering» i saksfremlegget. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon datert og Søknad om rammetillatelse, opplysninger om tiltakets ytre rammer 3. Følgebrev til søknad 4. Situasjonsplan 5. Plan, snitt og fasadetegninger 6. Utsnitt av arealplankart 7. Nabomerknad fra Ellen Ingerø Bøe og Tore Johan Bøe 8. Fylkesmannens uttalelse datert Sammendrag: Kommunen har mottatt søknad om dispensasjon fra kystsoneplanen og rammetillatelse for oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen gnr 1129 bnr 1 fnr 77 Ingerøy hyttegrend. Ny fritidsbolig får et bruksareal (BRA) på 87,6 m² og et bebygd areal (BYA) på 147 m². 18

19 Eiendommen ble godkjent fradelt til byggetomt I dagjeldende kystsoneplan lå området innenfor felt H2 hvor planen åpnet for etablering av totalt tre nye fritidsboliger. Tomten ble imidlertid ikke bebygd. Eiendommen er i gjeldende kystsoneplan avsatt til landbruk-, natur- og friluftsareal med spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse mv. I slike områder er det ikke tillatt å oppføre nye boliger eller fritidsboliger. Rådmannen mener at vilkårene for å gi dispensasjon er til stede, forutsatt at det settes vilkår til dispensasjonsvedtaket. Søknad om rammetillatelse behandles administrativt. Utredning: Plangrunnlag Eiendommen er i kommunens kystsoneplan avsatt til landbruk-, natur- og friluftsareal med spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse mv. Tomta er drøye 1,1 mål og ligger om lag 230 meter fra sjøen (målt i kart). Kystsoneplanen 5.3. bokstav b oppstiller et forbud mot etablering av nye boliger og nye fritidsboliger i slike områder. Oppføring av ny fritidsbolig er ikke i samsvar med plan og er avhengig av at det gis dispensasjon for å kunne gjennomføres. Beskrivelse av omsøkte tiltak Ny fritidsbolig er planlagt i én etasje (plate på mark) og med et bruksareal på 87,6 m². Fritidsboligens utforming skal tilpasses tomtens topografi og vil få en dempet fasade i material- og fargevalg. Dispensasjon Det er i brev datert og søkt om dispensasjon fra kystsoneplanen 5.3 bokstav b om forbud mot oppføring av ny fritidsbebyggelse, jf pbl Etter pbl. 19-2, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Nabovarsel Ellen Ingerø Bøe og Tor Johan Bøe, grunneier av gnr 1129 bnr 1 fnr 32, gnr 1129 bnr 1 fnr 73 og gnr 1129 bnr 3 fnr 3 har kommentert søknaden. De viser til at det er avgjørende for dem at tomten blir bebygd, da det gir festeinntekter av stor betydning for driften av eiendommen. De viser til at de har andre ubebygde tomter, og de forutsetter at hvis det blir gitt dispensasjon i denne saken, vil dette gi føringer for de øvrige ubebygde eiendommene. Rådmannen bemerker til nabomerknaden at to av eiendommene (gnr 1129/bnr 1 fnr 73 og fnr 59) som nevnes i kommentarene fra Bøe i kystsoneplanen er avsatt til bebyggelse og anlegg, og kan utvikles i tråd med gjeldende bestemmelser. 19

20 Den tredje eiendommen 1129 bnr 1 fnr 32 er avsatt til friluftsområde SFL 4 i reguleringsplanen for Øketangen-Hvitsand-Kåvikholmene. For denne eiendommen vil det kreves dispensasjon fra formålet for oppføring av ny fritidsbolig. Kommunen presiserer at hver dispensasjonssak må vurderes konkret og at vurderingene for dispensasjon fra et regulert friluftsområde ikke nødvendigvis blir de samme som i gjeldende sak. Utfallet i denne saken vil med andre ord ikke skape presedens for de øvrige tomtene på Bøes eiendom. Søkers begrunnelse Ansvarlig søker har i brev datert og søkt om dispensasjon fra byggeforbudet. Ansvarlig søker redegjør innledningsvis for sakens forhistorie og viser til at tomta ble godkjent fradelt i Tomta er den eneste av de tillatt fradelte tomtene i området som ikke er bebygd. Søker mener at rimelighetshensyn tilsier at tiltakshaver ikke skal miste sin rett til å disponere over tomten ved å bebygge den. Ansvarlig søker viser videre til at tomten ligger i et område med fritidsbebyggelse og at tomta opprinnelig var tiltenkt som tomt for fritidsformål. Tomten ligger i planens yttergrense. Tomta ligger utenfor 100-metersbeltet mot sjø og en bebyggelse på tomten vil ikke være synlig fra sjøen. Ansvarlig søker mener at hensynene bak LNF-formålet ikke blir tilsidesatt og konkluderer med at de vanskelig kan se at det foreligger ulemper av betydning ved å innvilge dispensasjon. Søker mener at det foreligger klare og relevante fordeler og at vilkårene for å innvilge dispensasjon er tilstede. Uttalelse fra andre myndigheter Fylkesmannens miljøvernavdeling er i sin uttalelse datert skeptisk til oppføring av nye hytter utenfor de områdene som er avsatt til dette i kommuneplanens areadel. Fylkesmannen mener det er viktig at kommunen sikrer en helhetlig og langsiktig arealforvaltning av naturområdene. Fylkesmannen peker imidlertid på at tomta er lite eksponert mot landskapet i nord, særlig om vegetasjonen i området ivaretas. Fylkesmannen kan ikke se at viktige nasjonale eller vesentlige regionale interessene blir skadelidende ved en dispensasjon, forutsatt at kommunen mener presedensvirkningen er liten. Dersom det innvilges dispensasjon anbefaler Fylkesmannen at det stilles vilkår om størrelse, fargesetting, materialbruk og terrengarbeider slik at hytta får en størrelse i samsvar med sammenlignbare områder i kommunen og en utforming som hindrer den å bli unødig eksponert i landskapet. Vurdering Tomten ble godkjent fradelt i Eiendommen lå den gang i et område som var avsatt til bebyggelse og anlegg og hvor planen åpnet for etablering av totalt tre nye fritidsboliger, jf kystsoneplanen Under rulleringen av kystsoneplanen ble formålet for tomten endret fra byggeområde til LNFområde. Etter gjeldende kystsoneplan 5.3 bokstav b) er det ikke tillatt med oppføring av nye fritidsboliger i slike områder. For at det skal være grunnlag for å gi dispensasjon, må to vilkår være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt. For det annet må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 20

21 Hensynet bak kystsoneplanens 5.3 bokstav b) er å sikre kulturlandskapet og kystsonen mot ytterligere nedbygging. Hensynet gjør seg sterkest gjeldende i områder som er ubebygd, sjønære og verdifulle for allmennhetens ferdsel og friluftsliv. Den aktuelle tomta er i overkant av 1,1 mål og ligger i tilknytning til eksisterende fritidsbebyggelse (Ingerø hyttegrend). Det er om lag 40 meter til nærmeste hytte (målt i kart) og drøyt 200 meter til sjøen. Tomta ligger som et restareal med vei på tre sider og dyrket mark mot nord. Området må antas å ha begrenset betydning for allmenn ferdsel og friluftsliv siden restarealet som tomta er del av måler omtrent 100 x 100 meter på det bredeste (målt på kart). En utbygging av tomten vil ikke hindre tilgjengeligheten til strandsonen eller muligheten for friluftsliv i området. Søker viser til at dette er den eneste tomten innenfor byggefeltet som ikke er bebygd. Søker mener at rimelighetshensyn burde tilsi at tiltakshaver får dispensasjon. Tiltakshaver har opplyst at hun ikke hadde fått med seg varslingen i Sarpsborg Arbeiderblad da endringene av kystsoneplanen var ute på høring og derfor ikke fått anledning til å komme med innsigelse til endringene. Kommunens arealplaner fastsetter framtidig arealbruk for et område og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak, jf plan- og bygningsloven 11-6 om rettsvirkning av kommuneplanens arealdel. Det er strenge saksbehandlingsregler for hvordan arealplaner skal høres og kunngjøres. Utover dette har ikke kommunen særskilt plikt til å varsle hver enkelt planene kan få betydning for, selv om endringene medfører at man taper en forventet utbyggingsrett. Rådmannen har imidlertid forståelse for at dette oppleves som urimelig for tiltakshaver i dette tilfellet. Kommunen har gjennomført en analyse for å se om det er flere tilsvarende eiendommer som har fått endret formål i forbindelse med endringene i kystsoneplanen. Analysen viser at dette er den eneste ubebygde fradelte fritidseiendommen i kystsoneplanen. Etter en konkret vurdering finner rådmannen at hensynet bak bestemmelsen om forbud mot nye fritidsboliger ikke blir satt vesentlig til side i denne saken. For at kommunen skal kunne gi dispensasjon er det en forutsetning at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Eiendommen ble godkjent fradelt som fritidseiendom så sent som i Siden tomta ligger i tilknytning til eksisterende hyttegrend vil ny fritidsbolig nyttiggjøre eksisterende infrastruktur som vei, vann og avløp uten å måtte anlegge tiltak i naturområde. Det er stor etterspørsel etter tomter for fritidsbebyggelse i kystområdene og det er ved nybygging fordelaktig å utnytte eksisterende infrastruktur og legge bebyggelse tett inntil eksisterende bebyggelse. Sakens historikk og hensynet til rimelighet for tiltakshaver taler også for å godkjenne tiltaket. For å redusere eventuelle ulemper ved å oppføre ny fritidsbolig, settes det vilkår om blant annet farge og materialbruk. Konklusjon: Rådmannen kan ikke finne at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Faren for presedens anses som svært liten, i og med at det ikke finnes tilsvarende ubebygde eiendommer innenfor kystsoneplanen. Fordelen ved å innvilge dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 21