Detaljreguleringsplan for Bjørnemyr - sluttbehandling

Transkript

1 Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Ole Ringsby Førland Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk Bystyret Detaljreguleringsplan for Bjørnemyr - sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Svein Magne Agnalt Kommunedirektørens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven ledd vedtas detaljreguleringsplan for Bjørnemyr, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert og sist endret , sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og sist endret Vedlegg: 1. Plankart, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og kommunedirektørens kommentarer Sammendrag: Kamperhaug Utvikling AS har på vegne av Kamperhaug Boligutvikling AS oversendt forslag til reguleringsplan for Bjørnemyr til behandling. Formålet med planen er å tilrettelegge for et boligområde med varierte boligtyper og tilhørende fellesområder for lek og opphold. Planområdet ligger ca 4 km øst for Sarpsborg sentrum. Arealet avgrenses av Surfellingen og Fjelldal i syd og Bergheim i nord. Området består av et småbruk med tilhørende beite, skog og travbane. Arealet er på ca. 18 daa. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. 1

2 Kommunedirektøren anbefaler at detaljreguleringsplan for Bjørnemyr, vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken Kamperhaug Utvikling AS har på vegne av Kamperhaug Boligutvikling AS oversendt forslag til reguleringsplan for Bjørnemyr til behandling. Formålet med planen er å tilrettelegge for et boligområde med varierte boligtyper og tilhørende fellesområder for lek og opphold. Planforslaget er vurdert i forhold til plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR ). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Planforslaget utløser dermed ikke krav om konsekvensutredning. Beskrivelse av området Planområdet ligger ca 4 km øst for Sarpsborg sentrum. Arealet avgrenses av boligområdene Surfellingen og Fjelldal i sør, samt det fremtidige boligområdet Bergheim i nord. Innenfor planområdet ligger Søndre Bjørnemyr gård med tilhørende enebolig, garasje og stall. Øst for gårdstunet ligger beiter og noe skog. Det er anlagt en travbane langs eiendommens yttergrense. Områdets areal er ca.18 daa. Forholdet til andre planer Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Tilstøtende arealer er regulert gjennom følgende reguleringsplaner: Surfellingen I av Fjelldal av Bergheim syd av Nylende av Området er uregulert. Beskrivelse av planforslaget Innenfor planområdet legges det til rette for frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, lekeplass, renovasjonsanlegg, annet uteoppholdsareal, vei, kjørevei, fortau, annen veigrunn, parkeringsanlegg og grønnstruktur. Planområdet har en kapasitet for ca. 48 boenheter. Det åpnes opp for eneboliger, rekkehus og leiligheter, disse kan bygges med flatt tak, pulttak og saltak. Illustrasjonsplanen viser bebyggelsens plassering, samt parkering og arealer for lek. Fire felles leke- og oppholdsarealer er lagt inn i planen, i tillegg til gang- og sykkelveiforbindelse mellom Bjørnemyr- og Bergheim. Boliggatene er blindveier med få beboere, som gir trygg ferdsel for myke trafikanter. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad , og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside 2

3 Parallelt med utarbeidelsen av planforslaget Bjørnemyr har det for naboområdet Bergheim pågått forhandlinger mellom kommunen og Statens vegvesen om å løse innsigelsene sistnevnte hadde til planforslaget for Bergheim fra De fleste innsigelsene ble løst, bortsett fra Statens vegvesens krav om å innarbeide en rekkefølgebestemmelse til etablering av planskilt kryssing av Rv.111 for gående og syklende. Adkomsten ble da foreslått flyttet fra Rv.111 til en adkomst via Bjørnemyr med tilkobling til Surfellingen. Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte , sak 4/18, forslag til reguleringsplan for Bjørnemyr, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute på høring i perioden Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev dater Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes nettside. Med bakgrunn av de innkomne merknader som kom fra velforeningen og naboer, ble det usikkert om plasseringen av adkomsten til Bergheim syd via Bjørnemyr og Surfellingen var gjennomførbar. Derfor ble det opprettet dialog med SVV for å se på adkomst via Rv.111 igjen. SVV valgte å gå bort fra kravet om rekkefølgebestemmelse til etablering av planskilt kryssing av Rv.111. Adkomstløsningen via Bjørnemyr og Surfellingen ble derfor forlatt til fordel for nytt T-kryss mot Rv.111, med mulighet for etablering av planskilt kryssing for gående og syklende, uten rekkefølgebestemmelse. Det reviderte planforslaget, uten adkomst til Bergheim, ble lagt ut til nytt offentlig ettersyn i perioden Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert Den nye høringsperioden ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside og med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Gjennom to offentlige ettersyn har det i alt innkommet uttalelser fra 10 ulike myndigheter og berørte parter. Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og kommunedirektørens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter høringsperiodene har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Blant annet har kommunedirektøren imøtekommet merknadene om å regulere en smalere vei gjennom Bjørnemyr, siden behovet for å føre den påbegynte samleveien videre til Kløvningsten Hevingen er borte. Bjørnemyr «nord» er i gjeldende arealplan avsatt til LNF, og det er liten sannsynlighet for at det blir aktuelt med utbygging grunnet hensynet til jordvern. Dagens beboere ønsker å drive gården videre. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget slik det nå foreligger. Østfold fylkeskommune hadde innsigelse til planforslaget som lå ute på offentlig ettersyn pga. at det ikke sikret det eldre kulturminnet i tilstrekkelig grad. Innsigelsen er imøtekommet ved å flytte boligfeltet BKS5 bort fra kulturminnet og isteden ha lekeplass i området. Innsigelsen er frafalt. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg - Fylkesmannen, ved at det settes krav om 2 parkeringsplasser for sykkel pr boenhet - Østfold fylkeskommune, ved at det legges inn byggegrense for BKS5 og BKS4 mot lekeareal. - Østfold fylkeskommune, ved at det anvises minimum 2 p-plasser for sykkel per boenhet. 3

4 - Statens vegvesen, ved at det rettes til «Klima og Miljødepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/ Statens vegvesen, ved at det legges til at sykkelparkeringen skal ha tak og mulighet for å låse fast sykler. - Statens vegvesen, ved at samtlige frisiktsoner som rammer annet areal enn veiformål er supplert med frisiktsone. - Statens vegvesen, ved at innkjøringen til SPA1 eller SKV1 utformes slik at det blir enkelt for renovasjonskjøretøy å snu. - Advokatfirmaet Grinstad & Co på vegne av Velforeningen Fjelldal og Surfellingen, ved at adkomsten til Bergheim og tverrforbindelsen mot Kløvingsten - Hevingen er tatt ut av planen. - Hafslund nett, ved at plankartet endres med nytt formål for trafostasjon. - Advokatfirmaet Grinstad & Co på vegne av Rikard Thorkildsen, ved at adkomsten til Bergheim og tverrforbindelsen mot Kløvningsten - Hevingen er tatt ut av planen. - Hugo og Else Thøgersen, ved at de oppdaterte støykartene i planbeskrivelsen viser at støyforholdene på lekeplassen vil være like for nåværende og framtidig situasjon, og ikke få areal i rød sone. - Advokatfirmaet Grinstad & Co på vegne av Velforeningen Fjelldal og Surfellingen, ved at det er laget en tabell som viser at arealplanens krav om minste mulig uteoppholdsareal (MUA) er ivaretatt. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg - Fylkesmannen, om at kommunen må vurdere om det er mulig å gjennomføre planlagt bebyggelse i gul støysone om foreslåtte bestemmelser skal følges. o Kommunedirektøren mener støy er godt ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsene. I tillegg er hensynssone støy snevret inn siden offentlig ettersyn som følge av mindre trafikk gjennom området. - Østfold fylkeskommune, anbefaler at det legges fortau langs SKV2 siden det vil komme GS-trafikk fra Bergheim og videre mot skole. o Kommunedirektøren viser til at 10 husstander vil benytte denne blindveien. I henhold til kommunal standard på vei er det da ikke behov for fortau. - Østfold fylkeskommune, ønsker en bestemmelse som sikrer at balkonger ikke kan krage ut over byggegrenser. o Kommunedirektøren, mener at byggegrensene som er lagt inn i kartet mot lekearealene ivaretar avstanden på en god måte. - Statens vegvesen, mener det kan med fordel spesifiseres flere sykkelparkeringsplasser enn kommuneplanen krever i reguleringsbestemmelsene. o Kommunedirektøren mener at antall sykkelparkeringsplasser dekker behovet. - Advokatfirmaet Grinstad & Co Velforeningen Fjelldal og Surfellingen, krever en vurdering av støy, støv og partikkelforurensning som økt biltrafikk vil føre med seg. o Den reviderte støykartleggingen i planbeskrivelsen viser at det ikke er noen synlige endringer av støysonene fra dagens situasjon og til den fremskrevne situasjonen for Kommunedirektøren vurderer at det ikke vil bli økt støv og partikkelforurensning da adkomsten til Bergheim og tverrforbindelsen mot Kløvningsten - Hevingen er tatt ut av planen. - Helge Skår, ønsker at 5-6 daa settes av til urban dyrking/parkanlegg/balløkke. o Kommunedirektøren legger til grunn at arealbruken er bestemt gjennom arealplanen. Området er i utgangspunktet lite og det er viktig med god utnyttelse. - Advokatfirmaet Grinstad & Co på vegne av Rikard Thorkildsen, ønsker at tilførselsveien til Bjørnemyr legges direkte til RV. 111 og ikke via Surfellingen/Fjelldal. 4

5 o Kommunedirektøren viser til at adkomsten til Bergheim og tverrforbindelsen mot Kløvingsten - Hevingen er tatt ut av planen. Det vil si at det er bare trafikken fra utbyggingen Bjørnemyr som vil påvirke nærområdet (ca 220 ÅDT). - Advokatfirmaet Grinstad & Co på vegne av Rikard Thorkildsen, ønsker at Karjolveien stenges for gjennomkjøring mellom hus nr. 14 og 16. o Kommunedirektøren foreslår at det gjennomføres trafikktellinger (hastighet/ådt) før og etter utbyggingen av Bjørnemyr. Da vil man få et godt grunnlag for å kunne ta en riktig vurdering. Merk også at en stengning av Karjolveien vil kunne medføre økt trafikk forbi Borgen barneskole, noe som ikke er heldig. - Advokatfirmaet Grinstad & Co på vegne av Rikard Thorkildsen, mener at siktkravet i det nye krysset i Surfellingen Karjolveien legger beslag på privat eiendom, herunder Thorkildsens eiendom. Det areal som eventuelt måtte kreves for å sikre sikt i nytt kryss må tas av utbyggers areal mot øst, ikke gjennom inngrep/ ekspropriasjon av eiendommene langs vestsiden av Karjolveien. o Kommunedirektøren legger til grunn at siktsonene i Surfellingen-Karjolveien vil bare påvirke adkomstveien ut i krysset og ingen private eiendommer. Trafikkrapporten dokumenterer at siktkravet er ivaretatt. - Advokatfirmaet Grinstad & Co Velforeningen Fjelldal og Surfellingen og Hugo og Else Thøgersen, hevder at den reelle trafikkøkningen sett alle 4 planområdene over ett blir på ca 57% når man legger en ÅDT på 7 til grunn og ikke 4,5. o Kommunedirektøren viser at grunnen til at man har brukt 4,5 er at boligområdene Bjørnemyr, Bergheim og Kløvningsten ligger i nærheten av Borgen barneskole, kollektivtilbud og fremtidig hovedsykkelrute, som vil bidra til å redusere behovet for bilbruk. - Advokatfirmaet Grinstad & Co Velforeningen Fjelldal og Surfellingen og Hugo og Else Thøgersen, mener at Surfellingen ikke oppfyller kravene til samlevei. o Kommunedirektøren viser til at Surfellingen er klassifisert som kommunal samlevei ref. pkt 2.5 i den kommunale veinormen. - Advokatfirmaet Grinstad & Co på vegne av Rikard Thorkildsen, vil sette som forutsetning at hastigheten i Surfellingen forblir 30 km/t, slik det er i dag. o Kommunedirektøren legger til grunn at trafikkregulerende tiltak kan gjennomføres uten reguleringsplan. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det er ikke registrert grupper som krever spesiell tilrettelegging. Det etableres fire mindre nærlekeplasser for de minste barna. Disse vil ligge i umiddelbar nærhet til friluftsområder. Skoleveianalysen fra 2016 viser at både Surfellingen/Karjolveien og Theagata blir brukt som skolevei av hhv 51 og 5 skolebarn i Målpunktene for barna er primært Borgen barneskole. Kommunedirektøren mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. 5

6 Det er vurdert om planarbeidet krever konsekvensutredning. Konklusjonen er at det ikke er krav om konsekvensutredning da planområdet er utredet på høyere nivå (kommuneplanens arealdel ) og reguleringsplanen er i samsvar med overordnet plan. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om biologisk mangfold. Etter kommunedirektørens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven. Behov for grunnerverv Grunnerverv er ikke nødvendig for å gjennomføre planen. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Kommunedirektøren anbefaler at forslag til reguleringsplan for Bjørnemyr, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune. Miljø: Planforslaget innebærer at ca. 5,6 daa dyrket mark og 361 m2 dyrkbar mark nedbygges. Nedbyggingen av dyrket mark er avklart gjennom kommuneplanens arealdel. Der hvor jordbruksareal bygges ned av tiltaket skal vekstjordlaget fjernes og tas vare på. Landbruksmyndighetene skal kontaktes i detaljplanperioden for å sikre at jordressursene forvaltes på en god måte. Lagring og behandling av matjorda skal beskrives i rammesøknaden. Folkehelse: Tilgangen til skogområdet i øst samt leke- og uteoppholdsarealene innad i planområdet er med på å legge til rette for fysisk aktivitet og møteplasser. 6