Detaljregulering - Kalnes, administrasjons- og servicebygg - Sluttbehandling

Transkript

1 Arkivsak-dok. 19/ Saksbehandler Terje Gjelten Bakken Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plansaker Bystyret Detaljregulering - Kalnes, administrasjons- og servicebygg - Sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Svein M. Agnalt, May E. Huru og Onajda Buric Kommunedirektørens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven ledd vedtas detaljreguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg, utarbeidet i målestokk 1:1500 og datert og sist endret , sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og sist endret De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, oppheves. Vedlegg: 1. Plankart, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og kommunedirektørens kommentarer Øvrige dokumenter i saken: Skisser og illustrasjoner ROS-analyse Geoteknisk rapport, datert Geoteknisk vurdering av områdestabilitet, datert KU-vurdering Sammendrag: På vegne av Kalnes Samfunnsbygg AS har konsulentfirma Stenseth Grimsrud arkitekter AS oversendt forslag til reguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg til behandling. Planen legger til rette for oppføring av bygningsmasse for sykehusrelatert offentlig og privat tjenesteyting. 1

2 Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til Kalnes sykehus, og vil kunne dekke funksjoner som ikke løses inne på selve sykehusområdet. Planområdet er avgrenset av enkelte boliger langs Isnesveien i vest, et mindre verksted i øst og grønn buffer (LNFR) i sør mot E6. Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Området er i kommuneplanens arealdel i hovedsak disponert til offentlig eller privat tjenesteyting. Andre overordnede planer av betydning er Fylkesplan for Østfold «Østfold mot 2050», Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad, vedtatt 2017 og Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Området er delvis regulert gjennom reguleringsplan for Østfoldsykehus. Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. De delene av gjeldende reguleringsplaner som overlappes av denne plan oppheves tilsvarende. Kommunedirektøren anbefaler at detaljreguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg, vedtas. Planen legges frem som parallellbehandling for plan- og byggesak. Utredning: Bakgrunn for saken Stenseth Grimsrud arkitekter AS har på vegne av Kalnes samfunnsbygg AS utarbeidet forslag til reguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg. Bakgrunnen for reguleringssaken er å tilrettelegge for et nytt bygg for sykehusrelatert offentlig eller privat tjenesteyting. Dette kan være ulike bedrifter som leverer støttefunksjoner til sykehuset eller produserer og/eller leverer varer/tjenester innenfor helseområdet; for eksempel røntgen, fysioterapi, produksjon av ergoterapeutiske hjelpemidler, hospits, forskningsinstitusjon, sykehushotell og lignende. Planen er vurdert etter plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR ). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Planen utløser dermed ikke krav om konsekvensutredning. Beskrivelse av området Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til Kalnes sykehus. Planområdet er avgrenset i nord av regulert veiformål i reguleringsplan for Nytt Østfoldsykehus. I sør ligger E6 med et skogsområde imellom, som er regulert til LNFR - areal for spredt bolig-, fritids-, eller næringsbebyggelse i samme reguleringsplan og kommuneplanens arealdel. I øst og i vest grenser planen mot eiendommene 2068/8 og 2068/1/1, som i kommuneplanens arealdel er avsatt til formål offentlig eller privat tjenesteyting. Avstanden til Sarpsborg sentrum er ca. 7 km. Planområdet er i dag ubebygd og kledt med furu- og grantrær. Planområdet inneholder ikke dyrket mark. Tiltaksområdet er i følge NIBIO-kilden dekket med dyrkbar jord. Det varslede planområdet består ellers av vei og parkeringsplass. Planavgrensningen er innsnevret i forhold til varslet oppstart da det ikke er behov for å sikre midlertidig riggplass. Et areal med formål landbruksområde regulert i detaljreguleringsplan for Nytt Østfold sykehus er tatt ut og omreguleres dermed ikke. 2

3 Områdets areal er ca. 5,5 daa, hvorav offentlig eller privat tjenesteyting utgjør ca. 3,1 daa og vei, fortau og annen veggrunn ca. 2,4 daa. Forholdet til andre planer Fylkesplan for Østfold «Østfold mot 2050» Området ligger innenfor byggeområder, men utenfor tettstedsområde. Sykehusområdet på Kalnes er etablert langs E6 utenfor byene i Nedre Glomma. Dette har medført stor bilavhengighet, noe som poengteres i fylkesplanen. Kommuneplanens arealdel , vedtatt Området er i gjeldende kommuneplan disponert til offentlig eller privat tjenesteyting og LNFR (viltpassasje). Planområdets veiareal vil overlappe noe av LNFR-området. Reguleringsplan for Nytt Østfoldsykehus, planid 31012, vedtatt Planområdets veiformål i nord overlapper tilsvarende veiformål. Andre planer av betydning for planarbeidet: Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad, vedtatt 2017 Sykkelrute 15.2 viser en sammenhengende sykkelvei fra Tunejordet mot Kalnes, med tilknytninger mot Grålum. Planområdet er i hovedsak uregulert, men en del av veiarealet nord i planen er regulert i reguleringsplan for Nytt Østfoldsykehus, planid 31012, vedtatt Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til formål offentlig eller privat tjenesteyting og veiareal med fortau. Hovedformålet i planen er offentlig eller privat tjenesteyting. Arealet dekker ca. 3,1 daa og vil med en BYA på 70 % åpne for en utnyttelse i BYA på ca m 2 inklusiv parkering, boder m.m. Det planlagte kontorbygget har et fotavtrykk på ca m 2 og vil med 5 etasjer utgjøre ca m 2 BRA, samt noe parkering, sykkelparkering, avfallshåndtering og ev. trafo. Den planlagte bebyggelsen omfatter et kontorbygg som vil kunne romme opp mot 340 arbeidsplasser. Det er utarbeidet en situasjonsplan som viser en mulig arealbruk. Denne vedlegges også rammesøknad. Planbestemmelsene setter begrensning på maks BYA og gesimshøyde på maks 21 meter fra planert terreng. Det tillates i tillegg takkonstruksjoner for tekniske installasjoner opp til 24 meter, som skal være trukket inn min. 3 meter fra maks gesimshøyde. Det aktuelle bygget vil bli godt synlig fra E6. Det er derfor gitt bestemmelser om at «Bygninger innenfor planområdet skal ha fasade som gjennom materialvalg viser slektskap til sykehuset. Fasaden skal brytes opp gjennom ulikt materialvalg». Planbeskrivelsen påpeker at fasadene skal utformes i materialer av høy kvalitet. Parkeringsbehovene utover planområdet løses i samarbeid og i privatrettslige avtaler med Østfold sykehus. Planen legges frem som parallellbehandling for plan- og byggesak. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad , og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside 3

4 Etter varsel om oppstart har planen blitt innskrenket noe ved at midlertidig riggplass og området som er regulert som LNF i reguleringsplan for Nytt Østfoldsykehus er tatt ut. Kommunedirektøren vedtok den å legge reguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg, ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt 3 uttalelser. Offentlig ettersyn innkomne merknader og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader med tiltakshavers og kommunedirektørens kommentarer følger saken i vedlegg 4. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg Fylkesmannen i Oslo og Viken: - Endret planbeskrivelsen og bestemmelsene ved å tydeliggjøre og stramme inn på vilkårene for parkeringsdekning. - Endret bestemmelsen til å bli mer entydig om arkitektonisk kvalitet. - Endret plankart, bestemmelser og beskrivelsen ved å tydeliggjøre arealet og de ytre rammene for planlagt bebyggelse mer presist. Østfold fylkeskommune: - Endret bestemmelsen til å bli mer entydig om arkitektonisk kvalitet. - Endret plankart, bestemmelser og beskrivelsen ved å tydeliggjøre arealet for planlagt bebyggelse mer presist. - Endret planbeskrivelsen og bestemmelsene ved å tydeliggjøre og stramme inn på vilkårene for parkeringsdekning. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg Fylkesmannen i Oslo og Viken: Mer begrensning av parkeringsmuligheter. o Kommunedirektørens vurdering er at planen allerede legger opp til et begrenset antall parkeringsplasser for bil innenfor planområdet, og samlet sett et relativt lavt antall nye parkeringsplasser innenfor Kalnesområdet. Østfold fylkeskommune: Rekkefølgebestemmelser om flere sykkelparkeringsplasser. Bestemmelser som sikrer vegetasjon mot E6 på annen manns eiendom. o Kommunedirektørens vurdering er at planen ivaretar behovet for sykkelparkering nå og i fremtiden på en god måte. Det er ikke ønskelig med bestemmelser som båndlegger andres eiendom i denne planen. Vegetasjon mot E6 er allerede sikret i reguleringsplan for Nytt Østfoldsykehus. De anbefalte endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge 4

5 Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta dette. Planen regulerer ny sykehusrelatert kontorbebyggelse med administrasjon- og servicevirksomhet, og tilrettelegger ikke spesielt for barn og unge. Det er ikke registrert noen lekearealer i planområdet i forbindelse med barnetråkkregistreringer i Området framstår ikke som noe naturlig lekeområde i dag, pga. nærhet til E6 og andre nære trafikkerte veiområder til Kalnes sykehus. Skogen i planområdet har lite potensial som leke- og uteoppholdsareal. Kommunedirektøren mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt da planen tilrettelegger for kontorbebyggelse, som ikke vil være et naturlig oppholdsområde for barn og unge. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel 7.5 om biologisk mangfold. Etter kommunedirektørens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven. Behov for grunnerverv Forslagsstiller må sikre seg rettigheter til grunnen for opparbeidelse av vei/fortau/gang- og sykkelvei, samt parkering utover det som er avsatt i planområdet. Dette ivaretas med rekkefølgekrav i 3.1, b) i bestemmelsene. Det er sykehuset som er grunneier. Dyrket/dyrkbar mark Planområdet inneholder ikke dyrket mark. Tiltaksområdet er dekket med dyrkbar jord, som i dag er kledt med gammel plantet skog av furu- og grantrær. Oppsummering Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. De delene av gjeldende reguleringsplaner som overlappes av denne plan oppheves tilsvarende. Kommunedirektøren anbefaler at forslag til reguleringsplan for Kalnes, administrasjons- og servicebygg, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Tiltaket knytter seg på eksisterende teknisk infrastruktur, og krever ingen sosial infrastruktur. Det forventes ikke at tiltaket påfører kommunen økonomiske utgifter. Miljø: Planområdet ligger i gangavstand til fullverdig kollektivtilbud og i nærheten av hovedruter for sykkel. Planen legger i liten grad til rette for bruk av bil som transportmiddel. Det er ikke registrert truede arter, eller viktig biologisk mangfold i planområdet. Området for bebyggelsen ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen er påvist. 5

6 Folkehelse: Det er ingen områder med rekreasjonsverdier innen selve planområdet i dag. Om lag 200 meter vest for planområdet går pilegrimsleden/borgleden forbi (kartlagt friluftslivsområde FK ). Denne er registrert som et svært viktig friluftslivsområde. Planområdet vil tilrettelegge for eksisterende og fremtidig økt bruk av sykkel. Det nye bygget tilrettelegges med sykkelparkering og garderobe/treningsrom med mulighet for dusj. Det legges opp til at det opparbeides støyfrie uteoppholdsarealer på takflaten som vender mot E6, i forbindelse med treningsrom og et sosialt minglerom. 6