Sikring av verdier ved investering i FDVUS

Transkript

1 Sikring av verdier ved investering i FDVUS FDV - historie og utvikling Byggskader og kvalitet i BA-bransjen - status og utvikling Årskostnader og livssykluskostnader - grunnlag for verditaksering av fast eiendom Tilstandsanalyse av byggverk - grunnlag for planlegging av FDVU-tiltak Konklusjon: Verdier sikres ved planlagt og systematisk vedlikehold av bygninger

2 FDVUS Forvaltning, Drift, Vedlikehold, Utvikling og Service q FDV er en samlebetegnelse for aktiviteter og kostnader (FDV-kostnader) gjennom bygningens totale levetid, fra overtagelse etter nybygging/rehabilitering frem til riving/sanering. q U er den utvikling bygget gjennomgår i det samme tidsforløpet q S er den service et bygg skal yte til brukerne

3 FDV- Historie og utvikling Moses: Utsagn om miljøsanering. 3. Mosebok kap 14 v33-54

4 Utsagn om miljøsanering. ü Når det er kommet spedalskhet *) på et hus, da skal den som eier huset gå og melde det til presten og si; Det ser ut for meg som om det har kommet spedalskhet på huset. Så skal presten la huset rydde, før han selv kommer for å se på flekkene, så ikke alt som er i huset skal bli urent; og deretter skal han komme og se på huset. Dersom han da, når han ser på flekkene, finner at flekkene på husets vegger viser seg som grønnlige eller rødlige fordypninger som synes å ligge dypere enn veggen, da skal han gå ut av huset til husets dør, og han skal holde huset tillåst i 7 dager. Den syvende dag skal presten komme igjen, og når han da ser på det og finner at flekkene har bredt seg ut på husets vegger, da skal han la steiner som flekkene er på, brytes ut og kastes utenfor byen, på et urent sted.... *) Spedalskhet = nyere oversettelse av Bibelen brukes; sopp. => En beskrivelse av hvordan utføre soppsanering

5 Kong Magnus Lagabøter De bønder som sokner til kirken plikter å tjærebre kirken hvert tredje år om vinteren. Dette er essensen i det å ta vare på verdier: q Definere ansvar q Definere hvor ofte q Definere jobben HVEM NÅR HVORDAN OG MED HVA

6 HVORFOR UTFØRE VEDLIKEHOLD?? Utvikling av kvalitet eller standard er avhengig av om bygningen vedlikeholdes. Etter en tid må vanligvis bygningen utbedres for å løfte den opp til opprinnelig standard. Dersom bygningen skal løftes opp til dagens krav til standard (nye forskrifter, brukerkrav), gjør man en modernisering.

7 HVORFOR VEDLIKEHOLD?? Fra SINTEF Byggforsk

8 Målet er å opprettholde ønsket kvalitetsnivå Ø Vedlikeholdsfilosofier tre typer: q Løpende/akutt vedlikehold (skader) Ø beskrives som ikke planlagt og tilfeldig vedlikehold, dvs at utbedringer eller utskiftinger utføres først når behovet har blitt påtrengende nok. Dårlig løsning. q Forebyggende vedlikehold - Intervallbundet (kalenderbasert) vedlikehold Ø For eksempel yttervegger males med et visst antall års mellomrom uavhengig av slitasje, taket skiftes etter en vedlikeholdsplan. q Tilstandsbasert vedlikehold Ø Ved tilstandsbasert vedlikehold følges tilstanden kontinuerlig eller kontrolleres ved fastlagte tidspunkter. Tilstandsanalyser. Ut fra disse resultatene vil man så utføre nødvendige reparasjoner og utskiftinger.

9 DRIVKRAFTEN FOR VEDLIKEHOLD: q Lover og forskrifter Ø Plan- og Bygningsloven med forskrift. Kulturminneloven. Brannforebyggende forskift. Forskrifter for elektriske bygningsinstallasjoner. Arbeidsmiljøloven m.fl. q Sikkerhet Ø Riktig vedlikehold kan bidra til økt sikkerhet for bygningen og virksomheten q Økonomi Ø Uten vedlikehold vil en bygning forfalle. Jevnlig vedlikehold er billigere enn å vente til etter forfallet har satt inn... q Helse Ø Arbeidsmiljø og inneklima påvirkes av vedlikeholdet... q Miljø Ø Vedlikehold virker inn på vår trivsel.. q Kultur Ø Bygninger og bygningsmiljø er en viktig del av vår kultur og kulturarv...

10 Faktorer som innvirker på et byggverks levetid Materialegenskaper Styrke, formbarhet, E-modul... Design Arkitekter og prosjekterendes ansvar... Utførelse Håndverksmessig standard, entreprenørens ansvar... Miljø Fysisk, kjemisk, meteorologisk... Vedlikehold Preventivt, systematisk, planlagt...

11 Når markedet styrer prisen: Overgang fra økonomisk tenkning til satsing på kvalitet, krever omstilling og nytenkning: PRIS = KOSTNAD + FORTJENESTE FORTJENESTE = PRIS - KOSTNAD

12 Byggskader/feil er et stort problem i Norge NBI: Byggskader i Norge medfører årlige kostnader for samfunnet på ca 5 milliarder. (Trolig store mørketall) Ca 2-4 milliarder i skader hvert år bare på våtrom! Ca 50% skader på småhus, og ca 50% har årsak i fuktighet Erfaring viser at resten har sin årsak i dårlig kvalitet på prosjektering og utførelse, slurv og manglende kompetanse (selvbyggeren) Mye skyldes fravær av investering i forebyggende vedlikehold Plan- og bygningsloven fokuserer på disse problemene!

13 Vedlikeholdsplanlegging er det nødvendig??? ER ALT OK HER.???? ü Fasade? ü Vinduer? ü Taktekking? ü Ventilasjon? ü Røropplegg? ü Våtrom? ü Elektrisk anlegg? ü Øvrig teknisk anlegg? ü Energieffektivt? ü HMS / SHA ü. m.m.m. ØHVORDAN ER NÅ-SITUASJONEN???

14 Sist reviderte bygningslov av 2013

15 Kap. 31 Krav til eksisterende byggverk Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk Tiltak på eksisterende byggverk Sikring og istandsetting. Frakobling av vann- og avløpsledning Pålegg om dokumentasjon og utbedring Pålegg om og forbud mot riving Bruksendring og riving av bolig Tilsyn med eksisterende byggverk og arealer Utbedringsprogram

16 TEK 10/ 17 er dynamisk.. TEK 10/ 17 endres stadig følg med på byggeregler.dibk.no/ Det er ny Saksbehandlingsforskrift Husk at det er en egen veiledning til TEK 10 og TEK 17 Endrede regler for Byggesøknader Hovedombygging (påbud) Miljøkartlegging Våtrom (TEK 17) Høyere kostnader med riving/deponering og saksbehandling! Universell utforming og krav til miljø vesentlig endret!

17 Noen nyttige linker q Dagens gjeldende krav: q Gamle regler fra / q Gamle regler før 1997: Dette er en link direkte til DSB (direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap) Ellers finnes masse god informasjon på

18 Tilstandsanalyse -> Vedlikeholdsplanlegging ü Stort omfang av skader på bygninger i Norge ü Årlig store beløp til å utbedre skader som skyldes mangelfullt vedlikehold. ü Å vente med vedlikeholdsarbeider til skader har oppstått = dyrt! ü For å kunne planlegge må man vite hvordan nå-situasjonen er.

19 NS3424 -definisjoner: Tilstandsgrad Uttrykk for i hvilken tilstand et objekt befinner seg i forhold til et definert referansenivå. Konsekvensgrad Uttrykk for alvoret av konsekvenser i forhold til et definert referansenivå Symptom Uttrykk for hvilken tilstand et objekt befinner seg i Svikt Negativt avvik fra det referansenivå som er lagt til grunn

20 Grunnlag for FDV - Vedlikeholdsplanlegging ü Regelmessige (årlige) tilstandsanalyser med en periodisk vedlikeholdsplan i bunnen legger grunnlag for det mest økonomiske vedlikeholdet. ü Tilstandsanalysen må / bør resultere i en plan for neste års, ev. neste periodes, vedlikehold og utbedringstiltak, og korrigering av periodisk vedlikeholdsplan.

21 NS tilstandsgrader Tilstanden på et bygg angis ved tilstandsgrader, fastsatt på grunnlag av analyse og vurdering av symptomer: Tilstandsgrad 0: ingen symptomer Tilstandsgrad 1: svake symptomer Tilstandsgrad 2: middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: kraftige symptomer (Tilstandsgrad 3 omfatter også symptomer som er så kraftige at konstruksjoner kan bryte sammen, dvs. total funksjonssvikt.) NB! Ved TG 2 og 3 MÅ konsekvens av tilstanden kommenteres!

22 Referansenivå ved tilstandsanalyse q Hvilke forhåndsdefinerte krav til tilstand gjelder for byggverket eller bygningsdelen? q Fastlegg tilstanden som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG 0) q Referansenivå er det nivået man skal måle tilstanden mot og det må avklares før man starter oppdraget.

23 Fra tilstandsanalyse til tiltak

24 VEDLIKEHOLDSPLAN? q Hvordan få gjennomslag for planen? Ø Kommunikasjon viktig! Ø Det hjelper ikke hvor flink du er til å dokumentere behov dersom man ikke greier å presentere dette til mottaker / beslutningstaker. q Hvordan presentere? Ø Tematisk: Utbedring av enkelte tiltakstyper prioriteres foran andre tiltakstyper. Ø Rotering: Man grupperer bygningsmassen i 4-5 grupper og konsentrerer vedlikeholdet til en gruppe hvert år (dvs planlagt vedlikehold hvert 4-5 år på den enkelte eiendom). Ø Tiltaksstørrelse: Prioritere noen få store tiltak, eller mange små tiltak. Ø Utførelse basert på faste utskiftingsintervaller for hver enkelt bygningsdel (Har blitt mindre populær de senere år)

25 Hva ligger i begrepet TAKST? taxare (latin) = verdsette, vurdere Takst = den økonomiske verdi man kommer frem til Markedsverdi = det anslåtte beløpet som en eiendom ville blitt omsatt for på verditidspunktet mellom en villig kjøper og en villig selger i en armlengdes transaksjon, etter ordentlig markedsføring, hvor begge parter har opptrådt informert, aktsomt og uten tvang.

26 Verdigrunnlag nettokapitalisering Verdien som fremkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens vurderte netto inntektsoverskudd og det krav til avkastning som normalt stilles ved investering i eiendommer Beregningen hensyntar ikke variasjoner i inntekter/utgifter over tid, og kan i kompliserte tilfeller gi for optimistisk verdi. V 0 = verdigrunnlaget r = renten a = netto årlig inntektsoverskudd n = levetiden V 0 = (1 + r )n 1 r(1+ r) n a => V0 = 1 r a

27 Verdigrunnlag kontantstrømanalyse Denne metoden analyserer kontantstrømmen i eiendommen over for eksempel en 10-årsperiode. Verdien fremkommer som summen av nåverdien av utgifter/inntekter i perioden, og nåverdien av restverdien etter 10 år. Metoden tar hensyn til eiendommens tilstand, vedlikeholdsutgifter, behov for oppgradering etc, samt variasjon i leieinntekter i perioden. V 0 = verdigrunnlaget r = renten a = netto årlig inntektsoverskudd n = levetiden V = restverdien n a t V 0 = + 1+ r t =1 ( ) t V t 1+ r ( ) t

28 Verdigrunnlag teknisk verdi Beregning av teknisk verdi tar utgangspunkt i hva det ville koste å oppføre et tilsvarende bygg i dag. Beregnet nyverdi reduseres på grunn av byggets alder, tilstand, hensiktsmessighet og funksjonalitet. Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av markedsverdien i området, korrigert for reguleringsforhold og utnyttelse. For kurante næringseiendommer forekommer det ofte avvik mellom teknisk verdi og markedsverdien - ofte som følge av uhensiktsmessighet i forhold til dagens utnyttelse av eiendommen.

29 Utfordring: Fremskaffe faktagrunnlag fakta om eiendommens bruk og utnyttelse, eiers policy fakta om eiendommens tekniske tilstand, hensiktsmessighet fakta om eiendommens vedlikeholdsmessige tilstand fakta om markedet for omsetning/utleie i området fakta om alternativ utnyttelse, bruk (ved næringseiendommer) fakta om offentligrettslige pålegg eller krav (tomt, adkomst, utnyttelse) fakta om inngåtte avtaler (festeavtale, leiekontrakter etc) fakta om tomt og beliggenhet

30 NS Årskostnader for bygninger Norsk Standard for beregning av livssyklus og årskostnader for bygninger: Kostnad (kr) V 0 Periodiske utskiftninger V 0 = (1 + r)n 1 r(1+ r) n a Kapitalkostnad restverdi Årlige FDV-kostnader a Levetid Tid (år) - n

31 Årskostnaden for bygninger: = livssykluskostnaden lagt ut som årlig annuitet. Det årlige beløp som må til for å dekke prosjektets utgifter Kostnad (kr) Periodiske utskiftninger Levetidskostnad Årlige FDV-kostnader Levetid Tid (år)

32 Verdi og tilstand henger sammen Verdivurdering som grunnlag for eiendomssalg bør baseres på en tilstandsanalyse for å få et riktig faktagrunnlag. Ved å ta hensyn til variasjoner i inntektene (basert på markedet og inngåtte kontrakter), variable FDV-kostnader og restverdi (basert på tilstandsanalyse), vil takstmannen få et sikrere bilde av eiendommens verdi på takstdagen (kontantstrømanalysemetoden) Dette gir også et riktigere bilde av panteverdien for langsiktig belåning (dvs objektets risiko for endring i forutsetningene). Erfaring med tilstandsanalyse viser tydelig at det lønner seg å investere i systematisk vedlikehold!

33 Verdi og tilstand henger sammen

34 Verdi og tilstand henger sammen

35 Hvordan sikre verdier på fast eiendom? Få utført en tilstandsanalyse av eiendommen (Bygg, VVS, El) Utarbeid en tiltaksplan for utbedring av feil og mangler Legg plan for systematisk FDVU, varighet 1 år, 3 år og 10 år Utpek én ansvarlig person som har ansvar for gjennomføringen Foreta prekvalifisering av anerkjente firmaer og leverandører Inngå faste rammeavtaler med prekvalifiserte firmaer Foreta evaluering av planer etter hver 6. måned Revidér og oppdater planene hvert år

36 En positiv holdning til kvalitet (?): Fortjeneste på bekostning av anseelse - bokføres som tap Latinsk ordtak

37 Takk for meg