Totale arealkostnader FDVUS og Kapital. Hvordan fremskaffe kvantitativt underlag om arealkostnader?

Transkript

1 MULTICONSULT Totalleverandør av rådgivertjenester competent creative - complete NTNU kursdagene januar 2007 Totale arealkostnader FDVUS og Kapital Hvordan fremskaffe kvantitativt underlag om arealkostnader? Marius Andresen, Multiconsult

2 Multiconsult et av Norges ledende tekniske rådgiverselskaper mer enn 20 kontorer i Norge og i utlandet mer enn 850 ansatte hovedkontor i Oslo 75% kontrollert av ansatte omsetning i 2005: MNOK 700 totalleverandør av rådgivertjenester Bygg og Eiendom Industri Olje og gass Infrastruktur og samferdsel Energi Naturressurser og miljø

3 Marius Andresen 1997 siv. ing. Teknisk rådgiver SD-anlegg / automatikk / ENØK 2002 MBA Facilities Management Rådgiver innen FM Multiconsult Profesjonalisering av eiendomsforvaltning: Kostnadskartlegging - bruk av nøkkeltall benchmarking Leieavtaler Driftsavtaler (SLA) Organisering roller - oppgaver Konkurranseutsetting marius.andresen@multiconsult.no Tlf

4 Beregning av arealkostnader 1. Kartlegging av FDVUS-kostnader Eksisterende bygg regnskap / budsjetter Nybygg LCC-beregninger 2. Beregning av nåverdi og årskostnad av FDVUS 3. Beregning av bygningens verdi Nybygg prosjektkostnad? Eksisterende bygg verdivurdering 4. Beregning av årlige kapitalkostnader Renter Avskrivninger

5 Beregning av arealkostnader 1. Kartlegging av FDVUS-kostnader Eksisterende bygg regnskap / budsjetter Nybygg LCC-beregninger 2. Beregning av nåverdi og årskostnad av FDVUS 3. Beregning av bygningens verdi Nybygg prosjektkostnad? Eksisterende bygg verdivurdering 4. Beregning av årlige kapitalkostnader Renter Avskrivninger

6 1. Kartlegging av FDVUS-kostnader NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk Definerer sentrale begreper innen LCC Definerer FDVUS på 2-sifret nivå Beskriver metodikk for beregning av levetidskostnader og årskostnader etter annuitetsprinsippet

7 Revidert NS 3454 Livssykluskostnader STANDARDPOSTER BYGG- OG EIENDOMSFORVALTNING TILLEGGSPOSTER FM - Facilities Management FDVU Kapitalkostnader 2 Forvaltningskostnader 3 Drifts- kostnader 4 Vedlikeholdskostnader 5 Utviklings- kostnader 6Ledig 7 Service/Støttekostnad til kjernevirksomheten 8 Potensiale i eiendom 9Ledig (Ledig) 20 (Ledig) 30 (Ledig) 40 (Ledig) 50 (Ledig) (Ledig) 80 (Ledig) 90 Prosjektkostnader 21 Skatter og avgifter 31 Løpende drift 41 Planlagt vedlikehold 51 Løpende ombygging Adm. og kontorledelse 81 Ombygging 91 Restkostnad 22 Forsikringer 32 Renhold 42 Utskiftinger 52 Offentlige krav og pålegg Sentralbord/resepsjonstjeneste 82 Påbygg/Tilbygg Administrasjon 33 Energi Oppgradering Kantine/Catering tjeneste Vann og avløp Møbler og inventar Avfallshåndtering Flytting/rokkering arbeidsplasser Vakt og sikring Tele- og IT-tjenester Utendørs 47 Utendørs 57 Utendørs Post- og budtjeneste 87 Utendørs Rekvisita- og kopieringstjeneste Diverse 29 Diverse 39 Diverse 49 Diverse 59 Diverse Diverse 89 Diverse 99

8 Kostnadsbegrep Årlige kostnader: beregnede eller registrerte kostnader for de enkelte år. Stilles opp iht kontoplan i NS Livssykluskostnader: samlebegrep for alle kostnader som opptrer i byggets levetid Levetidskostnader: summen av alle kostnader neddiskontert til nåverdi Årskostnader: annuitet (like årlige kostnader) av levetidskostnaden

9 Beregning av arealkostnader 1. Kartlegging av FDVUS-kostnader Eksisterende bygg regnskap / budsjetter Nybygg LCC-beregninger 2. Beregning av nåverdi og årskostnad av FDVUS 3. Beregning av bygningens verdi Nybygg prosjektkostnad? Eksisterende bygg verdivurdering 4. Beregning av årlige kapitalkostnader Renter Avskrivninger

10 2. Beregning av nåverdi n - Diskontering kr Diskonteringsfaktor: Nåverdien av en krone innbetalt i slutten av år n. FDVU Kapital Uts Utv Uts Uts Utv Årlig FDV-kostnader år

11 2. Beregning av årskostnader (annuitet) Kapital FDVU kr Annuitetsfaktor: Den faktor en må multiplisere levetidskostnaden med for å få like årlige beløp over brukstiden. Årskostnad år

12 Sentrale problemstillinger ved LCC Definere bygningens levetid Kostra 40 år Definere levetider og vedlikeholdsfrekvenser for tekniske komponenter Definere kalkulasjonsrente Statsobligasjonsrente 10 år? Rentesats definert fra Finansdepartementet med korrigering for risiko? Andre? I LCC beregninger benytter vi normalt faste priser derfor må vi benytte realrente (nominell rente minus inflasjon) Definere bygningens restverdi

13 Beregning av arealkostnader 1. Kartlegging av FDVUS-kostnader Eksisterende bygg regnskap / budsjetter Nybygg LCC-beregninger 2. Beregning av nåverdi og årskostnad av FDVUS 3. Beregning av bygningens verdi Nybygg prosjektkostnad? Eksisterende bygg verdivurdering 4. Beregning av årlige kapitalkostnader Renter Avskrivninger

14 3. Beregning av eksisterende bygningers verdi Multimap Multiconsults modell for overordnet verdivurdering: Beregner verdi utifra nybyggverdi minus fratrekk for teknisk tilstand, innemiljø, funksjonalitet og tilpasningsdyktighet Lokale driftspersoner utfører kartleggingen selv, ved hjelp av hjelpematriser for registrering tilstandsgrad av parametere ved hver bygning Benyttet i tilstands- /verdivurdering av ca. 20 mill. m2 offentlig bygningsmasse: Alle Oslo kommunes bygninger (basis for eiendomsreformen 1998) Alle sykehus (helsereformen 2001) Alle fengsler Alle forsvarets bygninger (EBA 2000) Alle Avinors bygninger Alle universiteter og høyskoler Mange kommuner og fylkeskommuner

15 Beregningsmodell Trinn 1 Nybygg-verdi Bygningstype Trinn 2 - Verdireduksjon Vektet tilstandsgrad NS 3424 Bygningstype Innemiljø Teknisk + Byggeår Trinn 3 Tomteverdi = Trinn 4 Trinn 5 Trinn 6 Trinn 7 Teknisk verdi (gjenanskaffelsesverdi) - Korreksjon for utilpasshet = Grunnlag for beregning av kapitalkostnad Kapitalkostnad Funksjonalitet Bygningstype Byggeår Kalkulasjonsrente Levetid/brukstid

16 Hjelpematrise for tilstandsregistrering NS 3424 Teknisk tilstand Ventilasjon Varme/ Sanitær El-anlegg Tilstandsgrad 0 Tilstandsgrad 1 Nyere anlegg med kapasitet iht. funksjonskrav. Driftssikkert. Nyere anlegg med stor energifleksibilitet. Driftssikkert. Nyere anlegg med god kapasitet uten feil eller mangler X Anlegg med middels kapasitet, enkelte mangler og driftstopp Anlegg inntil 15 år med god kapasitet og en viss energifleksibilitet Anlegg inntil 15 år med god kapasitet. Byggskader Ingen skader Mindre skader X X Tilstandsgrad 2 Tilstandsgrad 3 Anlegg inntil 30 år, dårlig kapasitet, hyppige driftsstans X Anlegg eldre enn 30 år, pålegg om utskifting Anlegg inntil 30 år Anlegg eldre enn 30 år, pålegg om utskifting/omfattende utbedring Anlegg inntil 30 år Anlegg eldre enn 30 år, pålegg om utskifting/omfattende utbedring Behov for fasadeoppgradering, dårlige vinduer Store setningsskader, taklekkasjer, betongskader Heis Heis av nyere standard Heis inntil 15 år med få/enkelte driftsstopp Eldre heis med omfattende mangler X Bygg uten heis, men med stort behov. Brann/ Sikkerhet Ok iht. gjeldende krav og forskrifter Ok iht. FOBTOB. Kan ha avvik som oppveies av andre risikoreduserende tiltak, evt. dispensasjoner. X Avvik som er mulig å utbedre innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Større avvik som krever meget kostbare utbedringer/ombyggin ger. Pålegg om utbedringer. Helhetsvurdering X OBS! Ved helhetsvurdering skal det gis TG 3 ser det foreligger pålegg om tiltak som har store kostnadsmessige konsekvenser.

17 Beregning av arealkostnader 1. Kartlegging av FDVUS-kostnader Eksisterende bygg regnskap / budsjetter Nybygg LCC-beregninger 2. Beregning av nåverdi og årskostnad av FDVUS 3. Beregning av bygningens verdi Nybygg prosjektkostnad? Eksisterende bygg verdivurdering 4. Beregning av årlige kapitalkostnader Renter Avskrivninger

18 4. Beregning av kapitalkostnader Rentekostnad årlig kostnad ved å ha kapital bundet til bygningen Rentesats (%) x Bokført verdi Avskrivningskostnad årlig kostnad ifm. kapitalslit slit og elde Avskrivningssats (%) x Investeringskostnad eller Bokført verdi

19 Avskrivninger to viktige avklaringer: 1. Valg av avskrivningsprinsipp 2. Valg av levetid/avskrivningssats Vi ønsker til enhver tid en mest mulig reell (riktig) bokført verdi

20 Avskrivningsprinsipper Bokført verdi Tid (år) Lineær avskrivning: regnskapsføring, like årlige beløp Saldo avskrivning: skattemessig, utgjør en fast %-andel, degressiv profil Annuitet avskrivning: økende med tidsforløp, progressiv profil (sum rente og avskr. = like beløp)

21 Husleieberegninger serieberegninger FDV Renter Avskrivning

22 Husleieberegninger annuitet FDV Avskrivning Renter

23 Husleieberegninger indeksregulert annuitet FDV Avskrivning Renter

24 Husleieberegninger - sammenligning Serieberegning Annuitet Indeksjustert annuit

25 Valg av levetid/avskrivningssats: Dekomponert avskrivningsmodell Bakgrunn: I tråd med hovedprinsippet om at avskrivninger i størst mulig grad skal samsvare med reell verdiutvikling Prinsipp Oppdeling av bygninger i komponenter, eller grupper av komponenter, med ulike levetider Hver komponent gis egen avskrivningsprofil Summen av delavskrivningene gir total avskrivning

26 Eksempel påp dekomponert avskrivning (2) prinsipp 1, brukstid 60 år Avskrivningsprofil pr komponent Grunn, fundamenter, bæresystem Vinduer, ytterdører Ventilasjon Elkraft Andre installasjoner Yttervegger, yttertak Innredning (inn.vegg,himling,fast inventar) Varme/sanitær Tele og automatisering

27 Flere bygningstyper, 60 og 30 års brukstid Investering Brukstid 60 år - levetider Årlig avskrivning tot for bygget Brukstid 30 år - levetider Årlig avskrivning tot for bygget Komponenter Sykehus Skole Kontor Sykehus Skole Kontor Grunn, fundament, bæresys Yttervegger, yttertak Vinduer, ytterdører Innredning(in.vegg,himl,fast inv) Ventilasjon Varme/sanitær Elkraft Tele og automatisering Andre installasjoner Sum Vektet levetid Sum avskrivninger Sum avskrivning i % 4,0 % 3,1 % 3,5 % 5,0 % 4,0 % 4,2 % Sykehus Skole Kontor Sykehus Skole Kontor Sykehus Skole Kontor 60 års brukstid 30 års brukstid

28 Konsekvenser for kontering iht NS 3454 Fra tradisjonell avskrivning til dekomponert avskrivning gir økt avskrivningssats 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 40 % 30 % 30 % 20 % 20 % 10 % 10 % 0 % % Aktivering av utskiftninger innebærer flytting av deler av vedlikeholds- og utviklingskostnader fra drift til kapital Drift Kapital FDVU Investering Årskostnad Drift Kapital FD(V) Utskiftninger/utvikling Investering Årskostnad

29 Hva dekker husleien? Leietager Avtale Utleier Kostnadsart Beregningsgrunnlag Risiko Husleie Avtalt pris iht. leiekontrakt Egenkapitalbetjening Renter Avskrivninger (avsetninger) Kapitaldel Eiers avkastningskrav, eiendomsmassens verdi og vurdert risiko iht. varighet av leiekontrakt og markedspotensiale for utleie. Eierkostnader Felleskostnader Avregnes iht. kontrakt Felleskostnader Brukerinitiert FDV (renhold, energi, indre vedlikehold) Kan tas inn i samme kontrakt Brukerinitiert FDV FDV Regnskapstall/normtall Faktisk forbruk Tilleggstjenester Kan tas inn i samme kontrakt Utvikling og Service Avtales særskilt

30 Referanser, henvisninger Referanser: Norsk Standard 3454 Livssykluskostnader for byggverk prinsipper og struktur Årskostnader, 3 bøker utgitt av RIF, NBI og Statsbygg. Livssykluskostnader for byggverk innføring og prinsipper. Hefte utgitt av RIF og NBEF Detaljblad fra NBI, Livssykluskostnader for byggverk. Beregningseksempler [2002] og Levetider [1997] Henvisninger LCProfit. Beregningsverktøy og veiledning. Statsbygg. Foreningen Nøkkeltall for Benchmarking (NFB). Web-basert registrering av forbrukstall. NBEF. Utlandske:

31 Spørsm rsmål?