Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for NORDNESET

Transkript

1 Nasjonal planid: Sarpsborg kommune Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for NORDNESET (foto: Blom/Ambita) Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre Datert: med siste revideringsdato Planforslaget er utarbeidet av Samark AS

2 1. HOVEDFORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Formålet med detaljreguleringsplanen er å tilrettelegge for etablering av konsentrert småhusbebyggelse mot Glomma, samtidig som elvebredden sikres som naturog friluftsområde for allmennheten. Det skal legges vekt på gjennomarbeidede arkitektoniske løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. 2. REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jfr. Plan- og bygningsloven (PBL) : 2.1 Bebyggelse og anlegg jfr. PBL 12.5, 2. ledd nr. 1 - Boligbebyggelse (B) - Konsentrert småhusbebyggelse (BKS1 og BKS2) - Uteoppholdsarealer (f_but1 og f_but2) - Lekeplass (f_blk1 og f_blk2) - Angitt teknisk infrastruktur kombinert med uteoppholdsareal plaskedam (f_saa1 og f_saa2) - Tekniske anlegg for drift, renovasjon og nettstasjon (f_be) - Renovasjonsanlegg (f_bre) 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur jfr. PBL 12.5, 2. ledd nr. 2 - Vei (o_sv) - Adkomstvei (f_sv) - Parkering (f_spa1 og f_spa2) - Gangvei (f_sgg1, f_sgg2, f_sgg3 og f_sgg4) - Gang- og sykkelvei (f_sgs) 2.3 Grønnstruktur jfr. PBL 12-5, 2. ledd nr. 3 - Naturområde (o_gn1, o_gn2 og o_gn3) 2.4 Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone jfr. PBL 12.5, 2. ledd nr. 6 - Naturområde i sjø og vassdrag (o_vns) 2.5 Hensynssone jfr. PBL Flomfare (H320_1, H_320_2 og H320_3) - Frisikt (H140_1, H140_2 og H140_3) 3. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Rammetillatelse Før rammetillatelse gis for BKS1 og BKS2 skal følgende være oppfylt: Det skal foreligge utomhusplan jf. Kommuneplanens krav, for BKS-feltene og for uteoppholds-arealene (f_but1 og f_but2), lekeplassene (f_blk1 og f_blk2), plaskedam / fordrøyningsbasseng (f_saa1 og f_saa2), gangveiene (f_sgg1, f_sgg2, f_sgg3 og f_sgg4), felles adkomstvei (f_sv), felles parkering (f_spa1 og f_spa2), energianlegg (BE) og renovasjon (f_bre). Utomhusplanen skal bl.a. vise hvorledes snømåking og snølagring skal løses Det skal foreligge en overvannsplan for området Det skal utarbeides miljøoppfølgingsplan som redegjør konkret for tiltakets løsninger med hensyn til miljøriktig energiforsyning, lavt energibehov, massehåndtering, reduserte avfallsmengder med plan for renovasjon, materialvalg, overvannshåndtering m.m. Side 2 av 6

3 3.1.4 Det skal foreligge en plan for gjennomføring av flomsikringstiltak, utarbeidet av fagkyndige Det skal foreligge en plan med utredning av oppfylte masser og områdestabilitet i den forbindelse. Planen skal være utarbeidet av fagkyndige Alle fem planer skal være godkjent av bygningsmyndighetene Grunnerverv for o_sv skal være tinglyst. 3.2 Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest Før brukstillatelse / ferdigattest gis for BKS1 og BKS2 skal følgende være oppfylt: Offentlig vei (o_sv) skal være ferdigstilt Felles vei (f_sv) skal være ferdigstilt Felles gang- og sykkelveg (f_sgs) skal være ferdigstilt Felles gangvei (f_sgg1-4) skal være ferdigstilt Felles parkering (f_spa1-2) skal være ferdigstilt Felles lekeareal (f_blk1-2) skal være ferdigstilt Ny støttemur i justert eiendomsgrense mellom adkomstvei (f_sv) og Svingen 45 (eiendom 2069/4/13) skal være ferdigstilt En vendehammer i veiens (f_sv) nordlige endepunkt og én vendehammer for renovasjonsbiler mellom BE og BRE. skal være ferdigstilt Sikringstiltak for flomsonen (H320_3) skal være dokumentert gjennomført Plaskedam/overvann (f_saa1 og f_saa2) skal forsvarlig sikres med betonglokk over overvannsbasseng og sikker vanndybde for små barn j.fr. krav i PBL 28-6.og ihht. gjeldende forskrifter. Viser til beskrivelse av konstruksjon i planbeskrivelsen Eksisterende pumpehus forutsettes revet Renovasjonsløsningen (felt f_bre) til de nye boligene i boligfelt BKS skal være ferdigstilt Ved søknad om midlertidig brukstillatelse / ferdigattest i vinterhalvåret, kan det gis utsettelse for årstidsavhengige arbeider til senest påfølgende vår. 4. FELLESBESTEMMELSER For planområdet skal prinsippet om lokal overvannshåndtering legges til grunn. Takog overflatevann (nedbørsvann fra tette flater) skal infiltreres i grunnen, fordrøyes på grønne takflater eller i grunnen, eller ledes bort i eget avløp til vassdrag, og må ikke tilføres kommunens ledningsnett uten samtykke fra kommunen. Flate eller tilnærmet flate tak skal utformes som grønne flater for maksimal fordrøyning. Utbyggingen skal bidra til måloppnåelsen i «Regional plan for vannforvaltning i vannregion Glomma ( )». Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, 8. Støy fra bygge- og anleggsvirksomhet skal ikke overstige Miljøverndepartementets krav i «Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2016, Tabell 3). Det må ikke iverksettes tiltak som medfører forringelse av adkomst til nettselskapets eksisterende anlegg (Hafslund Nett AS). 4.5 Bygninger og bygde uteområder skal ha god arkitektonisk kvalitet. Materialer og farger skal være naturtilpassede og signalfarger skal unngås. Det skal foreligge en faglig Side 3 av 6

4 begrunnet redegjørelse for tiltakets estetiske virkning i forbindelse med byggesaksbehandling. 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Innenfor felt BKS1 og BKS2 tillates oppført bolighus i 3 plan. Maksimal BYA er 35% og minimum BYA er 30%. Maksimal gesims-/mønehøyde er cote 41,5. Det tillates ikke bruksareal med underkant gulv/isolasjon under cote 31,5. Minimum 40% av boligene skal være på ett plan med trinnfri gangadkomst med maksimal stigning på 1:15. De øvrige boligene skal ha tilgjengelig adkosmt ihht. forskriftene. Adkomst skal være fra felles adkomstvei på felt f_sv. 5.2 Innenfor felt f BUT1 og f BUT2 skal det etableres uteoppholdsareal for boligene på felt BKS1 og BKS2 i tillegg til uteoppholdsarealet på BKS1 og BKS2. Samlet skal minste uteoppholdsareal (MUA) være 100 m2 pr. boenhet. Eksisterende vegetasjon på f BUT1 og f BUT2 tillates ikke fjernet uten etter tillatelse fra kommunen. 5.3 Innenfor f BLK1 og f BLK2 skal det etableres to felles nærlekeplasser i tilknytning til uteoppholdsarealene. Lekeplassene skal ha minimum én benk og 2 lekeapparater hver. I forkant av tiltak som medfører vesentlig terrenginngrep i forbindelse med nyetablering av lekeplass skal det alltid gjennomføres undersøkelser av grunnen. Tilført jord eller planert overflatejord skal når lekeplassen er ferdig, tilfredsstille kvalitetskrav i Miljødirektoratets veileder TA-2261, tabell Innenfor f SAA1 og f SAA2 skal den eksisterende dammen utvikles til en plaskedam for barn som også skal bidra til fordrøyning av overvann fra planområdet. 5.5 Innenfor felt B tillates ikke elementer som er høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veiers planum mellom frisiktlinje og veiformål (jfr. punkt 10.2). Feltet er en mindre del av eiendommen 2096/4/13 (Svingen 45) og ligger i hovedsak innenfor hensynssoner frisikt. Feltet reguleres til boligbebyggelse ihht. Kommuneplanens arealdel for den øvrige del av eiendommen. 6. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 o SV skal utvides gjennomgående til 7 meter veibredde. Det er ikke krav til fortau eller kantstein. 6.2 På f_sv skal det etableres felles adkomstvei for boligene på BLK1 og BLK2, samt for f SPA1, f SPA2, o BE og f BRE. Veien skal ha bredde på 6 meter med blandet bruk for fotgjengere, sykler og biler. Det skal etableres én vendehammer i veiens nordlige endepunkt og én vendehammer for renovasjonsbiler mellom BE og BRE. 6.3 På f SPA1 og f SPA2 skal det etableres felles parkering for biler og sykler for boligene på felt BKS1 og BKS2. Det skal være plass for minimum 0,8 bil pr. boenhet, maksimum 30 biler. I tillegg skal det være en parkeringsplass for bevegelseshemmde og en gjesteparkeringsplass for hver fjerde boenhet. Minimum 50% av parkeringsplassene skal ha framlagt strøm for ladning. Det skal være plass for minimum 2 sykler pr. boenhet. Det skal som minimum være mulig å låse fast rammen. Minimum 60 % av sykkelplassene skal være overdekket. Parkeringen for bil skal graves ned i terrenget og eventuelle overdekninger skal i størst mulig utstrekning være i flukt med det eksisterende terrenget på de tilliggende eiendommene i øst. Side 4 av 6

5 Innenfor felt o_be tillates oppført bebyggelse i ett plan for nettsatsjon (trafo). Det kan også bygges rom for drift og vedlikehold av området. Bebyggelsen tillates inntil feltgrensene og skal graves ned i terrenget med bruksareal ikke over cote 36,5 med takflaten i flukt med det eksisterende terrenget på de tilliggende eiendommene i øst. På f_bre skal det etableres et felles nedgravd renovasjonsanlegg for boligene på felt BKS1 og BKS2. På f_sgg1, f_sgg2, f_sgg3 og f_sgg4 skal det etableres gangveier. Gangveiene skal være minimum 2 meter brede. Gangveiene på f_sgg3 og f_sgg4 skal være trinnfrie og ha maksimum stigning på 1:15. Gangveiene på f_sgg1 og f_sgg2 tillates utført med trapper, som brokonstruksjon og delvis nedsenket på de deler hvor terrenget tilsier det. Maksimum stigning på 1:15 på strekninger uten trinn. På f_sgs skal det etableres gang-og sykkelvei med maksimum stigning på 1:12 og bredde på 3 meter. 7. GRØNNSTRUKTUR o_gn1, o_gn2 og o_gn3 skal være naturområder som skal være tilgjengelig for allmennheten. Innenfor felt o_gn1 kan det etableres en gangsti langs Glomma fra feltets sørlige til feltets nordlige grense. Gangstien skal være minimum 1,8 meter bred og opparbeides med mykt belegg, tilpasset terrenget. Gangstien skal kobles med tilsvarende gangsti mot gangveiene på feltene f_sgg1, f_sgg3 og f_sgs. Alle gangstiene og gangveiene skal være tilgjengelig for allmennheten. Eksisterende pumpehus forutsettes revet. Det kan tillates etablert mindre elementer på o_gn1, som for eksempel stupebrett, benker og bord som naturlig hører til bruken av feltet, samt mindre tekniske installasjoner, såfremt det ikke skader vegetasjonen og innebærer store inngrep i terrenget. Eksisterende vegetasjon tillates ikke fjernet uten etter tillatelse fra kommunen. 8. BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, MED TILHØRENDE STRANDSONE o_vns skal være naturområder som skal være tilgjengelig for allmennheten. Innenfor feltet kan det tillates etablert stupebrett, jfr. punkt GRUNNFORHOLD Geoteknisk rapport utarbeidet av Løvlien Georåd, datert ( ) skal legges til grunn ved utbygging og opparbeidelse av planområdet. Rapporten rettes til å gjelde TEK HENSYNSSONER 10.1 Innenfor hensynssone for flomfare (H320_3) tillates ikke etablert bebyggelse med bruksareal med underkant gulv/isolasjon under cote 31,5 jfr. punkt 5.1. Bebyggelse innenfor hensynssonen skal være konstruert for flom Innenfor hensynssone frisikt (H140_1, H140_2 og H140_3) tillates ikke elementer som er høyere enn 0,5 meter over senterlinje vei. Side 5 av 6

6 .. ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Side 6 av 6