REGULERINGSPLAN FOR NEDRE HJELLEGATE OG VETLESENTOMTA M.M.

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR NEDRE HJELLEGATE OG VETLESENTOMTA M.M Dato for siste revisjon av bestemmelsene: Området er regulert til følgende formål: 1. BYGGEOMRÅDER - Bolig - Forretning/kontor - Forretning, kontor/bolig - Forretning, kontor - Blandet formål - Industri - Offentlige bygninger 3. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 4. FRIOMRÅDER 5. FAREOMRÅDER 6. SPESIALOMRÅDER - Bevaring - Gjestebrygge - Offentlig brygge - Privat brygge - Kommunalteknisk anlegg - Skjermbeplantning - Enkelttrær - Frisiktsone 7. FELLESOMRÅDER 1. BYGGEOMRÅDER: 1. Der byggegrense/byggelinje ikke er vist på plankartet er denne sammenfallende med formålsgrensen. I boligfeltene A og B skal byggegrensen mot beplantningsbelte og offentlig parkeringsplass fastsettes etter konkurranse om utformingen av bebyggelsen på områdene. 2. Før anleggsarbeider kan påbegynnes i boligfeltene A og B og vestre del av industriområdet skal grunnforholdene dokumenteres gjennom prøvetaking som beskrevet av fylkesmannen i brev til Skien kommune, datert Eventuelle funn ved undersøkelsene skal følges opp med tiltak som beskrevet av Egengodkjent Side 1 av7

2 fylkesmannen. Om resultatet av undersøkelsene tilsier det, kan det forbys å anlegge kjeller i bygningene, jfr. pkt. 1A.6. 1 A. BOLIGER: (gul farge på plankartet). For boligfeltene A og B gjelder: 1. Feltene A og B kan bygges ut uten bebyggelsesplan dersom valg av løsning etter forutgående arkitektkonkurranse og høring hos lokalutvalget ikke avdekker betydelige konflikter om utforming og innhold. 2. Grad av utnytting skal være maks BYA=30% for felt A og 35% for felt B 3. Byggehøyden skal være maks 3 etasjer mot industriområdet og Oscarsgate, og 2 etasjer mot Bakkestranda. 4. Mønehøyden skal være maks 8,0 m for 2 etasjes og 11,0 m for 3 etasjes hus regnet fra planlagt ferdig oppfyllt terreng på ca. cote 8, På grunn av flomfare skal gulvplanet i 1.etasje anlegges på ca. cote 9, Parkeringsplasser for bebyggelsen evt. med unntak for gjesteparkering skal fortrinnsvis anlegges i kjeller, jfr. pkt Bebyggelsen skal planlegges for ¾ familieboliger og ¼ småleiligheter. 8. Nødvendige private og felles utearealer og parkering skal løses innenfor feltavgrensningene og utformes og dimensjoneres i henhold til kommunens Retningslinjer for planlegging av boområder. Unntatt fra denne bestemmelsen er nærleikeplass (1,5 daa) som kan anlegges på tilstøtende regulert friområde F1. 9. Nødvendige sandleikeplasser og nærleikeplasser skal være ferdig opprabeidet samtidig med innflytting i den første bebyggelsen. 10. Boligenes fasader mot Oscarsgate og mot industriområdet skal om nødvendig isoleres mot støy slik at byggeforskriftenes kap. 52:32 om krav til innemiljø kan oppfylles. 11. Bebyggelsen skal plasseres og utformes (evt. med skjerming) slik at boligenes uteplass ikke påføres støy over retningslinjenes grenseverdier (55 dba for vegtrafikkstøy og dba for industristøy avhengig av tidspunkt på døgnet). 12. Beplantningsbeltet mot industriområdet skal være på plass ved innflytting i felt A. 13. Nødvendig plass for trafo skal innpasses i og tilpasses til bebyggelsen. For tiltettingsområdet ved Blekebakkvn. gjelder: 14. Bestemmelsene under pkt. 6 A om bevaring gjelder for området. 15. Vedrørende skjerming mot støy gjelder de samme bestemmelsene som for boligfeltene A og B. 16. Nye boliger kan oppføres i 2 etasjer med mønehøyde 8,0 meter over ferdig terreng som skal være tilpasset eksisterende terreng. Unntatt fra denne bestemmelsen er bnr som skal være i 1. etasje med evt. knestokk og tillatt innredet loft innenfor mønehøyde på 7.0 meter. 17. Bebyggelsen (boliger og garasjer) skal være trehusbebyggelse med saltak. Takvinkelen skal være mellom 27 og 35 grader og tekkingsmateriale skal være takstein. 18. Felles leikeplass skal være ferdigstilt samtidig med ferdigstillelsen av ny bolig/leilighet nr. 3 i området, jfr. pkt Nye bygninger på bnr. 284, 286 og 4687 skal ikke plasseres nærmere enn 8.0 meter fra eksisterende avløpsledning som er vist på plankartet. Bygninger/bygningsdeler som lett kan flyttes uten kostnad for kommunen kan, med drift- og anleggsavdelingens godkjenning tillates plassert nærmere ledningen Egengodkjent Side 2 av7

3 1 B. FORRETNING/KONTOR (blå farge på plankartet) FORRETNING, KONTOR/BOLIG (halvt blå/halvt gul farge) BLANDET FORMÅL (orange farge) Kvartalene langs Nedre Hjellegate, kvartalet Wergelandsgate-Oscarsgate- Lundegata-Schwachsgate samt Blekebakkvn 36: 1. Bestemmelsene under pkt. 6 A, spsialområde for bevaring, gjelder for kvartalene. 2. Kvartalene som er regulert til blandet formål kan inneholde forretning, kontor, bolig, bevertningssted, almennyttig formål, lager, verksted m.m. dersom bruken ikke fører til vesentlige belastninger for omgivelsene i form av støy, støv, lukt o.l 3. Parkering kan også etableres i kvartalene som er regulert til blandet formål dersom parkeringen kan innpasses i bebyggelsen slik at husrekka langs Nedre Hjellegate blir sammenhengende innenfor kvartalene. Etablering av parkeringsplasser alene på tomter som blir ledige er ikke tillatt annet enn som overgangsløsning for et begrenset tidsrom. 4. Minst 20% av gulvarealene ved nybygg eller hovedombygging skal avsettes til 5. boligformål. 6. Alle bygninger skal ha saltak. Unntatt fra denne bestemmelsen er bnr og 4251 i Schwachsgate og Nedre Hjellegate 22 og 28 som kan ha flate tak. 7. Bygningene langs Nedre Hjellegate og Schwachsgate skal plasseres i byggelinjen mot gaten og skal føres opp med den gesimshøyden som er angitt på plankartet. Den angitte gesimshøyden er å forstå som høyde over fortau. 8. Bygningene langs Nedre Hjellegate skal ha mørkt tekkingsmateriale av metall (båndtekking). Øvrige bygninger i kvartalene kan ha annet tekkingsmateriale, fortrinnsvis takstein. C. INDUSTRI: (fiolett farge på plankartet) 1. I industriområdet tillates ikke etablert bedrifter som etter bygningsrådets skjønn ved støy og/eller annen forurensning vil være til ulempe for beboerne i omkringliggende boligområder. Gjeldende vurderingsgrunnlag er bl.a. SFTs Retningslinjer for begrensning av støy fra industri m.v. m/grenseverdier, mars 1985 gjelder for området. 2. Installasjoner knyttet til drift av bygning i industriområdet (ventilasjonsanlegg m.m.) må utformes slik at støynivået utenfor oppholdsrom og på uteareal tilfredsstiller byggeforskriftenes kap. 52: Om de 2 foregående punkter kan oppfylles, kan byggegrenseavstanden på 10 meter mot regulert beplantningsbelte fravikes for bebyggelse i 1 etasje med gesimshøyde inntil 3,5 meter. Minste avstand settes til 2,5 meter under forutsetning av at det er tett vegg uten dør- og vindusåpninger mot beplantningsbeltet. 4. Bebyggelsen på industriområdet kan oppføres i inntil 2 etasjer med gesimshøyde inntil 7,0 meter. Et mindre areal på Fløtningens tomt, nærmere angitt på plankartet, kan bebygges i 3 etasjer med gesimshøyde inntil 10,0 meter. Bygningene kan ha flate tak. 5. Det skal oppføres gjerde (flettverksgjerde) i tomtegrense mot beplantningsbelte. For hver enkelt industritomt gjelder at gjerde og beplantning skal være oppført før nye bygninger kan tas i bruk Egengodkjent Side 3 av7

4 6. Vaktmesterleilighet tillates innenfor industriområdet. 7. Eksisterende offentlig avløpsledning (kulvert) over Mobiles eiendom må være tilgjengelig for kommunens drift- og anleggsavdeling. Nye bygningers plassering i forhold til ledningen må i hvert enkelt tilfelle godkjennes av drift- og anleggsavdelingen. 8. Før nye bygninger kan tas i bruk på industriområdet, må hjørnet av Mobiles utstillingshall på bnr.2659 i krysset Oscarsgate/Lundegata rives, slik at vegkrysset kan opparbeides som vist på plankartet. D. OFFENTLIGE BYGNINGER: (rød farge på plankartet) 1. Nødvendig plass for trafo skal innarbeides i bebyggelsen. Utformingen av evt. frittstående trafokisk skal være tilpasset bebyggelsen. Plasseringen skal godkjennes av bygningsrådet. 3. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER: (grå farge på plankartet) 1. Offentlige trafikkområder skal opparbeides med den inndeling i kjørearealer, fortau, plasser, GS-veger, rabatter og beplantninger som er vist på plankartet. 2. Samtidig med opparbeidelse av vegarealene skal det plantes trær som angitt på plankartet. 3. Kjørebane som er regulert som del av plassene ved Nedre Hjellegate 4 og Nedre Hjellegate 18 skal opparbeides med belegg (fartsdempende tiltak) som skiller seg fra belegget i Nedre Hjellegate forøvrig. 4. Vegkryss mellom Blekebakkvn og Oscarsgate med tilhørende fortau, GS-veger, rabatter og beplantninger skal være ferdig opparbeidet som vist på plankartet samtidig med innflytting i boligfelt A. 5. Vegkryss mellom Oscarsgate og Lundegata skal være ferdig opparbeidet som vist på plankartet før ny bebyggelse kan tas ibruk i industriområdet. 6. Offentlig parkeringsplass mellom boligfeltene A og B er for besøkende til Bakkestranda. Plassen skal opparbeides samtidig med boligfelt A. 7. Følgende bruksnummer har rett til å kjøre over GS-veg 1: 1720, 1722, 1723, 1725 og Følgende bruksnummer har rett til å kjøre over regulert plass mellom Nedre Hjellegate 4 og 8: 1721, 1722, 1723 og Følgende bruksnummer har rett til å kjøre og parkere på regulert plass mellom Nedre Hjellegate 18 og 20: 1734 og Følgende bruksnummer har rett til kjøreatkomst fra Blekebakkvn over GS-veg 5: 284, 286 og FRIOMRÅDER: (grønn farge på plankartet) 1. I friområdene er det bare tillatt å oppføre bygninger og anlegg som har direkte med bruken av områdene å gjøre. I friområdet F1 kan det opparbeides nærleikeplass (1,5 daa). 2. På angitt areal i Laugstolparken og foran Grandgården, S1 og S2 på plankartet er det tillatt å drive sommerservering. Eventuelle bygningsmessige anlegg som anretning og toaletter skal innpasses med særlig hensyn til eksisterende monument og byrom under lette tak på konstruksjoner fortrinnsvis utført i stål eller støpejern. Plassering og utforming skal godkjennes av bygningsrådet Egengodkjent Side 4 av7

5 5. FAREOMRÅDER: (lys blå farge og skråskraffur) 3. Dette er vanninntak til SKK`s og Skien Aktiemølles kraftstasjoner som er avgrenset med lense som er utlagt i Hjellevannet. 6. SPESIALOMRÅDER: (loddrett skravur på plankartet) 6A. BEVARING: 1. Ved behandling av byggesaker skal bygningsrådet passe på at kulturhistoriske og antikvariske verdier ved den enkelte bygning og anlegg og tilstøtende område tas vare på. Dette gjelder også for detaljer som rekkverk, belysning, belegg m.m. 2. Alle meldepliktige arbeider i bevaringsområdet skal forelegges kommunens kulturetat til uttalelse før søknaden behandles. Eventuell dispensasjon fra bestemmelsene skal også forelegges fylkeskonservatoren til vurdering. Bygninger som er regulert til bevaring: 3. Verneverdige bygninger (med tykk strek) kan ikke tillates revet. 4. Ved reparasjoner og ombygginger skal eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til sitt dominerende utseende. Fasadekledning, fasadedetaljer, taktekking, piper, vinduer, farger m.m. skal være kopier av de opprinnelige. Så langt det er mulig skal opprinnelige bygningsdeler brukes. 5. Evt. tilbygg skal utformes i samme stil og med samme detaljering som hovedhuset. Andre bygninger i bevaringsområdet: 6. Ved utbedring av andre eksisterende bygninger i bevaringsområdet (uten tykk strek) skal fasadeutforming, detaljer, materialbruk og farger tilpasses den verneverdige bebyggelsen. Dette gjelder også uthus og garasjer. Ved tilbakeføring skal den stiltype huset opprinnelig har tilhørt legges til grunn. 7. Evt. tilbygg skal utformes i samme stil og med samme detaljering som hovedhuset. Nybygg i bevaringsområdet: 8. Evt. nybygg skal tilpasses bebyggelsen i strøket når det gjelder dimensjon, hovedform, materialvalg og farger. Dette gjelder også uthus og garasjer. 6B. GJESTEBRYGGE: (loddrett skravur og lys blå farge) 1. Gjestebrygga er ventebrygge for besøkende småbåter på Kanalen. 6C. OFFENTLIG BRYGGE: (loddrett skravur og grå farge) Dette er Kanalens brygge med påstående bygninger. 1. Bestemmelsene under pkt.6a om bevaring gjelder for området. 2. I bevaringsområdet inngår også flombrygga og forstøtningsmuren mot Nedre Hjellegate med fortau og støpejernsgjerde, belegg m.m. 3. Skilting skal i størst mulig grad unngås. 4. GS-veg 2 over Hjellebrygga skal ikke merkes på annen måte enn ved eventuell skilting Egengodkjent Side 5 av7

6 6D. PRIVAT BRYGGE: (loddrett skravur og grå farge) Dette er Fløtningens brygge for fortøyning av slepebåter. 1. Eventuelle endringer av bestående brygge som er synlig over vannflaten skal utføres i treverk. Påstående bygning (hvilebrakke, lager m.v.) skal såvidt mulig tilbakeføres til kopi av gammel. 6E. KOMMUNALTEKNISK ANLEGG: (loddrett skravur og rød farge) 1. Utformingen av kloakkpumpestasjonen skal tilpasses bebyggelsen i tilstøtende boligfelt. 6F. SKJERMBEPLANTNING: (loddrett skravur og grønn farge) 1. Beplantningsbeltet (hekkebeplantning) skal være ferdig opparbeidet som vist på plankartet før nye boliger i boligfelt A og/eller industriområdet kan tas i bruk. 2. Innenfor beplantningsbeltet kan det evt. oppføres kommunalteknisk anlegg (pumpestasjon). 6G. ENKELTTRÆR: (loddrett skravur og grønn farge) 1. Enkelttrær med denne signatur som er vist på plankartet skal bevares. 6H. FRISIKTSONER: (loddrett skravur og gråfarge) 1. Innenfor frisiktsonene skal det ikke være sikthindringer over en høyde på 0,5 meter over terreng. 7. FELLESOMRÅDER: (skråskravur og grå eller grønn farge) 1. FA1 er felles atkomst til bnr og FA2 er felles avkjørsel for bnr. 1723, 1725, 1726, 1727, 1728 og FA3 er felles parkeringsplass for bnr. 1739, 1740 og FA4 er felles atkomst for bnr og FA5 er felles avkjørsel for bnr og FA6 er felles garasjeareal for bnr. 272, 273, 274, 3156, 3159 og FA7 er felles parkeringsplass for besøkende til Lundetangen Ans. Skjermbeplantning skal opparbeides med trær som vist på plankartet. 8. FA8 er felles atkomst for boliggruppen mellom Blekebakkvn og Oscarsgate. Felles leikeplass ved FA8 er sandleikeplass for boliggruppen mellom Blekebakkvn ogoscarsgate og boligene mellom Blekebakkvn. og Lundedalen innenfor planens avgrensning, jfr. pkt. 1A FA9 er felles garasjeareal for Asbjørnsensgate 1, 7, 9A og 9B og Bakkegata 1A, 1B og 1C Egengodkjent Side 6 av7