Kjære beboer! Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2008. Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling 19. mai 2009 kl 19.00 i menighetssalen, Holmlia kirke. Dette er muligheten du har til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Styret har lagt mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
Side 2 472 Sloreåsen Borettslag INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling i Sloreåsen Borettslag avholdes tirsdag 19.05.2009 kl. 19.00 i menighetssalen, Holmlia kirke. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2008 A) Årsberetning og regnskap for 2008 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Revisor 4. FORSLAG A) Forslag om bortsetting av trappevask Forslaget er tatt inn bakerst i heftet 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av leder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, 10.03.2009 Styret i Sloreåsen Borettslag Ulf Harald Stenberg /s/ Alf R Andreassen /s/ Bredo Aakvik /s/ Hans Jørgen Nielsen /s/ Turid Marie Ruud Eter /s/
Side 3 472 Sloreåsen Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2008 TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: STYRET Leder Ulf Harald Stenberg Sloreåsen 41 B Nestleder Alf R Andreassen Sloreåsen 4 B Styremedlem Bredo Aakvik Sloreåsen 36 B Styremedlem Hans Jørgen Nielsen Sloreåsen 12 B Styremedlem Turid Marie Ruud Eter Sloreåsen 27 B VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Jan Petter Haugerud Sloreåsen 20 A Varamedlem Ole Petter Hjellemo Sloreåsen 33 A Varamedlem Vegar Johnsrud Sloreåsen 34 B Varamedlem Wivi Engen Sloreåsen 8 Wivi Engen trakk seg fra sitt verv som varamedlem med virkning fra 01.01.09, da hun fikk et engasjement i utlandet. DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS Delegert OBOS generalforsamling Ulf Harald Stenberg Sloreåsen 41 B Varadelegert OBOS generalforsamling Alf R Andreassen Sloreåsen 4 B VALGKOMITEEN Borettslaget har ikke hatt valgkomité dette året. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948757052, ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo kommune og har adresse: Sloreåsen 2-56 Sloreåsen 9-45 Borettslaget består av 277 andelsleiligheter, fordelt på 46 bygninger. 9 av leilighetene er klausulert for funksjonshemmede.
Side 4 472 Sloreåsen Borettslag Tomten, kjøpt i 1986 er på 66 220 m 2 og har følgende gårds- og bruksnummer : 194-776, 777, 782, 785, 788 Første innflytting skjedde i 1980. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Av borettslagets 5 styremedlemmer er det 1 kvinne og 4 menn. Borettslaget er positiv til likestilling og tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. STYRET Styret har kontor i underetasjen i Sloreåsen 4, inngang vis a vis nr 2, og kan treffes på telefon/faks 22 75 22 77 og e-post sloreasen@gmail.com. Se borettslagets hjemmeside på http://borettslag.obos.no/sloreasen for ytterligere informasjon RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid i borettslaget. Formålet med disse er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar for forvaltning av de økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering, attestasjon og anvisning av utbetalinger. VAKTMESTERTJENESTE Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Holmlia Vaktmeterservice AS som kan kontaktes på telefon 23169392. Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må en påregne å måtte betale for tjenesten selv. VEKTERTJENESTE Borettslaget har avtale med Stiftelsen Holmlia Nærmiljø har fullmakt til å inngå avtale på vegne av borettslaget om vakthold. Dersom andelseier har behov for assistanse, ta kontakt på telefon 91 66 05 16. PARKERING Borettslaget har plasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass, ta kontakt med styret. Borettslaget har avtale med Interpark AS om parkeringskontroll. NØKLER/SKILT Nøkkelrekvisisjon til systemnøkler kan fårs ved henvendelse til OBOS Holmlia. Gebyr for dette er kr 100,-. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos HVS AS, telefon 23 16 93 90. Ringeklokkeskilt monteres kostnadsfritt av HVS AS. Radioportåpnere og nøkler til garasjeanleggene kjøpes hos OBOS Holmlia.
Side 5 472 Sloreåsen Borettslag KABEL-TV, TELEFONI OG INTERNETT Borettslaget har avtale med Canal Digital om levering av TV-signaler. Inkludert i husleien får du følgende: Grunnpakken på ca. 25 kanaler 3 sidematede kanaler (DR 1, Travel og CNN.) Det har vært noe problemer med leveransen av disse. Borettslaget betaler ikke for dette før det er utbedret. 2 valgfrie kanaler fra favorittlisten. Disse kan bestilles hos Canal Digitals kundeservice. Leie av digital HD-dekoder. Styret minner om at dekoderne tilhører Canal Digital og leies av borettslaget. De må derfor ikke tas med ved flytting. Alle leilighetene i Sloreåsen har to uavhengige telefoniopplegg, ett fra Telenor og ett fra Multinett AS. I tillegg kan man velge løsninger, bl.a. internett, gjennom TV-kabelen. Andelseierne har derfor en langt større valgfrihet for denne type tjenester enn det er vanlig andre steder. Når det gjelder mer informasjon om disse forholdene, viser styret til utgavene av Slora de siste årene. Alle utgaver av Slora kan lastes ned fra borettsalgets nettsider. Når det gjelder tilbud og muligheter, viser styret til informasjon fra leverandørene, som det vil føre for langt å ta med i denne årsberetningen. KRAFTLEVERANSE TIL BORETTSLAGETS FELLESANLEGG Borettslaget har avgitt fullmakt til OBOS til å kjøpe elektrisk kraft, og er tilsluttet avtale med Energipartner AS og LOS (Agder Energi AS). Energipartner AS står for rådgivning og kraftforvaltning, og LOS står for kraftleveranser og fakturaadministrasjon. Opprinnelig avtale med Energipartner/LOS utløp den 31.12.2008. OBOS har forlenget avtalen fra 01.01.2009 31.12.2011 med de samme fordelene som i forrige periode. Kraftforvaltningsavtalen gir følgende fordeler for borettslaget: Ett av markedets laveste administrative påslag: 0,95 øre pr kwh. Elektrisk kraft til spotpris kombinert med forvaltning som gir gunstige strømpriser. Profesjonell forvaltning fra Energipartner AS. Borettslaget v/styret får tilgang til sine anlegg på www.styrerommet.net bl.a. for forbruks- og faktureringsdata. Rabattert kraft via kjøp fra energigjenvinningsanlegg hos Elkem ASA og Tinfos AS. Resultatet av kraftforvaltningsavtalen har gitt besparelser også i 2008. Det har vært store områdemessige variasjoner i Norge i 2008, men målt mot gjennomsnittlig spotpris ser besparelsene ut til å bli ca 11%.
Side 6 472 Sloreåsen Borettslag FJERNVARME Prisen på fjernvarme (V7-tariffen) fra Hafslund Fjernvarme AS er sammensatt av kraftpris m/påslag, nettleie til husholdningskunder samt forbruksavgift til staten. Det gis 10% rabatt på summen av disse produktene. For budsjettåret 2009 er kraftprisen forventet å ligge på samme nivå som i 2008. Forventet gjennomsnittpris for budsjettåret 2009 vil være ca 74 øre/kwh forutsatt at dagens forventninger til markedet for elektrisk kraft samt oljepriser forblir uendret. I 2008 ble tilsvarende gjennomsnittpris på ca 70,50 øre/kwh. Alle priser er oppgitt inklusive merverdiavgift. ENERGIREGNSKAP Formålet med et energiregnskap er å gi styret en oversikt over borettslagets energiforbruk. Oversikten viser til hvilke felles formål energien i borettslaget brukes (romoppvarming, beredning av varmt tappevann, belysning, gårdslys etc.). For borettslagets styre gir energiregnskapet styret en mulighet til å følge forbruksutviklingen over tid, noe som gjør det mulig å sammenligne forbruket i borettslaget med tilsvarende boligselskaper. Dette gir styret et godt beslutningsgrunnlag ved vurdering av energibesparende tekniske tiltak, tiltak som kan føre til økonomiske besparelser på lengre sikt. Energiregnskap for Sloreåsen Borettslag. Hva er et energiregnskap: Et energiregnskap minner mye om et tradisjonelt økonomisk regnskap for et boligselskap, men man dokumenterer energiforbruk i kwh i stedet for økonomisk forbruk i kr. Hvordan brukes et energiregnskap: Energiregnskapet gir verdifull informasjon om hva som benyttes av energi, og hva energien brukes til. Ved å sammenligne eget forbruk med forbruket i andre boligselskap får man informasjon om hvorvidt forbruket er rimelig, eller om det bør iverksettes tiltak for å redusere forbruket. Energiforbruk i 2008: Gjennomsnittlig forbruk i borettslaget: 219 kwh/m² Hva brukes energien til: Strøm til husholdning: 60 kwh/m² Strøm til fellesformål: 6 kwh/m² Fjernvarme til oppvarming: Fjernvarme til varmtvann: 112 kwh/m² 41 kwh/m²
Side 7 472 Sloreåsen Borettslag Forbruksutvikling: Borettslaget har forbrukstall for 6 år i energiregnskap. Gjennom denne perioden har forbruket holdt seg relativt stabilt. Sammenliknet med andre boligselskaper som har fjernvarme og tilsvarende bygningsmasse har Sloreåsen borettslag et høyt energiforbruk. Den største andelen av energiforbruket er avhengig av beboernes private forbruksvaner. For å begrense energiforbruket i hver enkelt leilighet er følgende tiltak aktuelle: Individuell måling og avregning på varme- og varmtvannsforbruk i hver enkelt leilighet. Unngå å lufte mer enn nødvendig om vinteren. Installere sparedusjer og begrense varmtvannsforbruket. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har lagt til rette for at andelseiere kan innbetale sin andel av fellesgjelden (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har en egen avtale med borettslaget. Ved etablering av avtalen påløper et engangsgebyr som for tiden er kr 1 050,-. Ved forespørsel til OBOS forvaltningsavdeling vil andelseier få tilsendt avtale og giro som skal benyttes ved innbetaling. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30.06. og 30.12. på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Beløpet må være kreditert OBOS klientkonto 10 dager før terminforfall. Dersom denne fristen ikke overholdes vil innbetalingen bli refundert andelseier og innbetaling vil ikke kunne foretas. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60 000,- per gang. Ved innbetaling vil andelseieren få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Vedtar borettslaget å binde renten på Husbanklånet, har andelseier mulighet til å innbetale ved førstkommende terminforfall, såfremt forfallet er innen 6 måneder etter at renten ble bundet. Etter dette er det ikke adgang til å innbetale så lenge renten er bundet. AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER (TEORETISK LEIE) Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.
Side 8 472 Sloreåsen Borettslag BRUKSOVERLATING (FRAMLEIE) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av leiligheten. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS på telefon 22 86 56 63. Det er registrert 7 bruksoverlatinger i borettslaget per 01.01.2009. FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22 86 55 00. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt faksnummer eller eventuell e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende. Det er tidligere vedtatt at alle som flyttet inn i borettslaget ved første innflytting i 1980 1981 stilles likt i intern ansiennitet i borettslaget. FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 56893830. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger, med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tillegginnretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Den enkelte andelseier må imidlertid ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre (det vil si utstyr/innredning som det er naturlig å ta med seg når en flytter). Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge årsaken til skaden. Er flere leiligheter berørt, noter hvordan berørte andelseiere kan kontaktes og opplys om dette når skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 22 86 55 00, faks 22 86 57 04 eller e-post forsikring@obos.no
Side 9 472 Sloreåsen Borettslag Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring krever, forsikringsselskapet en egenandel på kr 6 000,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiernes ansvar. Retningslinjer for betaling av egenandeler er kunngjort i Slora og på borettslagets nettsider. Du finner dem også under avsnittet Styrets arbeid i denne årsberetningen. BRANNSIKRINGSUTSTYR I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. Brannsikringsutstyret er en del av utstyret i leiligheten og eies av borettslaget. Det må ikke tas med ved flytting. HMS- INTERNKONTROLL Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Beboerne/andelseierne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene.
Side 10 472 Sloreåsen Borettslag REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD 2008 Ferdigstilling av den store lekeplassen med lekeapparater og sittegrupper Montering av seriekoblede røykvarslere i rekkehusene Arbeidet med nytt søppelhus ved innkjøringen igangsettes Ny sportsbod ved nr. 2, etter forsikringsskade Rekkverk ved gangvei i bakken ned til nr. 45 Utbedring av skade på avløpsrør i garasjen i nr. 4 Bedre utelys ved nr. 20-30 Oppgradering til digital overvåkning i garasjeanleggene 2007 Asfaltering av alle gangveiene og inngangspartiene. Legging av varmekabler i oppkjøringene ved garasjene i nr. 11 og nr. 39 Planering og tilsåing av rekreasjonsområdet ved ballplassen. Nytt subbusdekke og planering på ballplass. Møteplass ved nr. 40 Nye helleganger ved nr. 8 og 12/16 Nytt avløp ved inngangspartiet ved nr. 8 Sikring av skrent lags offentlig gangvei er utført og bekostet av Mesta (Veivesenet) 2006 Rekkehus, frittstående garasjer og søppelboder ble beiset på dugnad. Uteområdet ved ballplassen ble opparbeidet. Telenor har lagt inn parallelt telefoninett, hybridkabel. 2005 Skiftet slitt og kurvet panel på rekkehus. Lys på lekeplass ved nr 37 2004 Rehabilitering av gavlvegger og inngangsfasader i blokkene. 2003 Betongrehabilitering av garasjeanlegg og blokker. Montering av kameraovervåkning i garasjeanlegg. Katodisk beskyttelse av betonggulvet i garasje øvre plan 4, 12, 16. 2002 Rehabilitering av garasjeanlegg ble igangsatt. Oppgradering av garasjeanleggene. Oppgradering av fjernvarmeanlegget. 2001 Nedgangen fra nr 8 til nr 10 ble pusset opp på dugnad. 2000 Det ble foretatt etterkontroll av blokktakene i regi av OBOS Prosjekt AS. Nedløpsrør fra ble samtlige blokkterrasser ble skiftet. Det ble foretatt VVS-inspeksjon i samtlige blokkleiligheter. 1999 Omlegging av tak på inngangspartiene i blokkene. Fellesgarasjene ble malt. Diverse asfalteringsarbeider. 1998 Fjernvarmeanlegget ble spylt og innregulert. Termostater ble skiftet ut. Opplegg for varmt tappevann ble skiftet ut i nr 2, 8, 14 og 18. Rekkehusene og utsatte blokk-endevegger og vinduer ble beiset. Noe kledning ble skiftet ut. Antennekontaktene i rekkehusene ble skiftet ut. Lekeplassene ved nr 46 og 37 og mellom nr 9 og 11 ble oppgradert. Det ble oppført ny søppelbod ved nr 16/22. Søppelboden ved nr 22/30 ble fjernet. Arbeidet med omtekking av rekkehustakene ble ferdigstillt. Det ble montert stigetrinn på bodtakene. Det ble utført takomlegging og blikkenslagerarbeid på garasjer og søppelboder.
Side 11 472 Sloreåsen Borettslag En av rekkehusbodene ble refundamentert ved at boden ble fundamentert til fjell. Portinstallasjon i garasjeanlegget i nr 4-12 - 16 ble ferdigstillt. Det ble tilrettelagt slik at funksjonshemmede nå kan åpne og lukke garasjeporten fra sin leilighet. Borettslaget overtok alt vedlikehold av garasjeportene. 1997 Taktekkingsarbeidet fortsatte gjennom hele 1997. I tilegg til rekkehustakene ble det lagt takstein på garasjen ved nr 21. Fjernvarmeanlegget ble kjemisk renset. Skadet kledning i rekkehusene ble byttet ut. Oppgangene i 4 B og 8 ble pusset opp. Arbeidet med oppgradering av lekeplassene ble startet opp. Opplegget for varmt tappevann ble skiftet ut i nr. 10. Det ble installert adgangskontroll i øvre og nedre garasjeplan under nr 4-16. Portinstallasjonen ble så godt som ferdigstilt. 1996 Det ble lagt nytt tak fra nr 20 tom nr 56. Garasjene under blokkene 4-16 ble rehabilitert. Det var firmaet Nordest Vei som la asfaltdekket. Arbeidet med rehabilitering av betongkonstruksjonene ble utført av Betonia AS. Rehabilitering ble utført på søyler i gavlvegger, dragere i kjelleretasjen, øvrige skader i garasjer, noe i forkant av balkongdekker og noen spredte småskader, oppretting av rennene under blomsterkasser og montering av løvfanggrister ved terrassenes bodvegger og på bodtak. En del av rennene gjenstår. 1995 Det ble lagt asfaltdekke under 4-12-16. Endeopplegget ble forsterket og betongsprekker i garasjen under 4-12-16 ble tettet. Loftene i rekkehusene ble soppvasket. Oslo Energi overtok i mars eiendomsretten til sekundærnettet for fjernvarmen. 1994 Arbeidet med betongrehabilitering ble startet opp. 1992 Det ble lagt nye tak på alle blokkene. Arbeidet med beising/maling av blokkene ble ferdigstilt. Det ble montert termostater med frostsikring på konvektorer som står under vinduer som kan åpnes. 1991 Det ble satt opp låsbar bom på gangveien ved nr 4. Berørte beboere fikk utlevert nøkkel. 1990 Arbeidet med beising av rekkehusene ble ferdigstillt. 1989 Det ble plantet ved innkjøringen til borettslaget utenfor nr. 11. To av garasjeanleggene ble asfaltert, og det ble anlagt fartsdempere. I blokk 11 ble det montert garasjeport. Beboerne i nr 11 spleiset på porten.
Side 12 472 Sloreåsen Borettslag STYRETS ARBEID Det sittende styret ble valgt på generalforsamlingen 08.05.08. Denne redegjørelsen følger derfor ikke kalenderåret, men styreperioden 2008/2009. Det er skrevet 15.03.09. Forhold som oppstår etter denne dato, vil det bli redegjort for i generalforsamlingen eller i egne rundskriv. Det er alltid mye å gjøre i et borettslagsstyre. Arbeidet har imidlertid gått greit unna, noe som skyldes både et godt samarbeid innad i styret og med engasjerte firmaer og konsulenter. Ikke minst skyldes det et gjensidig godt samarbeid med beboerne. Styret har som vanlig organisert virksomheten slik at hvert styremedlem har ansvaret for definerte oppgaver. Oversikten over dette er flere ganger meddelt andelseierne i «Slora» og på borettslagets internettsider med adresse http://borettslag.obos.no/sloreasen På grunn av prosedyrer ved utformingen av borettslagets årsberetning, kan enkelte av de forholdene som er omtalt i dette punktet Styrets arbeid, også være nevnt andre steder i årsberetningen. Styret ber andelseierne bære over med slike gjentagelser. Møtevirksomhet Det vil bli holdt 12 formelle styremøter i perioden. Det viktigste av styrets arbeid utføres imidlertid mellom styremøtene av de enkelte styremedlemmer. Det er så godt som daglig kontakt mellom styremedlemmene, både personlig og telefonisk. I tillegg har det vært møter med OBOS, Holmlia Vaktmesterservice AS, Stiftelsen Holmlia Nærmiljø, Canal Digital, Holmlia fjernvarmeprosjekt og en rekke andre samarbeidspartnere og leverandører. Styremedlemmene har deltatt i ulike relevante kurs om forvaltning og drift av borettslag og forhold knyttet til det. Informasjon Styret har lagt stor vekt på fyldig, relevant og oppdatert informasjon. Dette har skjedd på flere måter: Slora Det er i styreperioden jevnlig gitt ut nummer av informasjonsbladet Slora Dette er den viktigste informasjonskanalen i borettslaget. Alle utgaver siden 2002 kan du også finne på borettslagets nettsider: http://borettslag.obos.no/sloreasen under menylinjen Å bo hos oss. Rundskriv Om spesielle saker Telefonkontakt Styremedlemmene er tilgjengelige på telefon for dem som ønsker det.
Side 13 472 Sloreåsen Borettslag e-post Det kommer svært mange henvendelser pr. e-post. Styret prøver å svare på disse umiddelbart. e-post gruppe Mange andelseiere har tegnet seg på en e-post liste. Da kan de ved et tastetrykk fra styret få rask informasjon om ulike forhold. Dessuten blir alle rundskriv og lignende sendt til dem også via e-post. Hvis du ønsker å komme med på listen, kan du sende din e-post adresse til sloreasen@gmail.com Internettsider Borettslaget har egne nettsider. Du finner dette på adressen http://borettslag.obos.no/sloreasen. Her legges det ut bl.a. følgende: Oppdatert informasjon om borettslaget og aktivitetene her Opplysninger om bomiljøet, styret og nærmiljøet Kart over borettslaget Skisser over alle leilighetene Nyttige lenker til andre nettsteder Vedtekter, husordensregler, dyreholdserklæring m.m. Prosedyrer for påbygg, innglassing, forsikringssaker, lekkasjer, oppussing av oppganger Slora Diverse rundskriv Møtereferater Årsmelding og regnskap Oppslagstavle som kan brukes direkte av beboerne for salg, kjøp og kunngjøringer Styret oppfordrer andelseierne til å følge med på dette nettstedet. Så lenge ikke alle har tilgang til internett, vil styret imidlertid også fortsette med de tradisjonelle informasjonskanalene nevnt ovenfor. Styret understreker at informasjon som er gitt ved Slora og rundskriv anses som gitt til alle andelseierne. Det er derfor en forpliktelse for andelseierne å sette seg inn i den informasjon som gis og også bringe denne videre til andre i husstanden. Vedlikehold Fordeling av kostnader Det ytre vedlikeholdet er borettslagets ansvar, mens det indre må ivaretas av den enkelte andelseier på egen kostnad. Skillet går ved yttervegg og inngangsdør. Låsen i døren er andelseiers ansvar. For røropplegget går borettslagets ansvar frem til og med hovedstoppekranene i leilighetene. Utekraner i rekkehushagene er således andelseiernes ansvar. For det elektriske anlegget går skillet til og med hovedsikringene i sikringsskapet. For detaljer om dette vises til borettslagets vedtekter. Styret har også i denne styreperioden vært svært opptatt av å skille mellom borettslagets ansvar og det som faller på den enkelte andelseier. Det gjelder både små og store saker. Dette er viktig for å holde borettslagets utgifter nede.
Side 14 472 Sloreåsen Borettslag Hvis styret er ettergivende her, betyr det i realiteten at man sender regningen for et «privat» vedlikeholdsoppdrag til naboene, og det er lite rimelig. Høsten 2007 ble det delt ut til samtlige andelseiere en håndbok om vedlikehold. Der er også ansvarsforholdene beskrevet. Denne håndboken skal følge leiligheten ved salg. Hvis du ikke har den, kan du henvende deg til styret. Mindre vedlikeholdsarbeider Disse blir utført fortløpende, ofte av lokalvaktmesteren. Det dreier seg om skader på dører, trapper, gelendre, felles gjerder og lignende. Borettslaget har også knyttet til seg dyktige håndverkere, så som snekker, vindusreparatør, taktekker og elektriker. Vask av søppelrom Borettslaget har avtale med firmaet «Vaskebjørn» om rengjøring av søppelrommene og containerne to ganger i året. Utbedring av gjerder Gjerdene er satt opp av beboerne på eget initiativ, slik at det også er deres ansvar å holde disse vedlike og få utbedret evt. skader. Dette gjelder både for blokker og rekkehus. Intensjonsavtaler Rammeavtale-Elektro som borettslaget forhandlet seg frem til for fem år siden, er fornyet. I avtalen inngår at borettslagets priser m.m. også skal gjelde andelseierne. De som skal ha utført arbeide på det elektriske anlegget i boligen, kan henvende seg direkte til TB Elektro AS i telefon 22 72 10 17. TB-avtalen vil gi en forhåndspris på arbeid og materiell. Husk å referere til rammeavtalen med borettslaget. For elektroarbeider som blir utført, skal det i henhold til HMS-regelverket leveres en Samsvarserklæring. Styret har også inngått en avtale med byggvareleverandøren Bygger n Orring om rabatt for andelseierne i borettslaget. Si fra i kassen at du bor i borettslaget, slik at du får den rabatten du skal ha. Enkeltarbeider Nytt søppelhus Under branninspeksjonen forrige vinter ble styret anbefalt å flytte søppel- og papircontainerne ut av garasjeanlegget i nr. 4. Planleggingen av et nytt søppelhus ble satt i gang. Dessverre har både planleggingsprosessen og oppstarten av byggingen tatt noe lengre tid enn ønskelig. Det første skyldes at Plan- og Bygningsetaten etterspurte papirer og plantegninger som det tok noe tid å fremskaffe. Det andre skyldes bl.a. sykdom i utførende firma Tre i Bygg. Arbeidet er nå imidlertid godt i gang, og søppelhuset vil være ferdigstilt innen generalforsamlingen. Utskifting av dekodere De digitale TV-dekoderne ble skiftet ut til en nyere modell i desember.
Side 15 472 Sloreåsen Borettslag Ny sportsbod Etter en forsikringsskade ble det bygget en ny sportsbod ved nr. 2. Denne ble i sin helhet bekostet av Gjensidige forsikring. Utelys ved nr. 20 30 Lysanlegget her ble oppgradert. Rekkverk Det ble montert rekkverk i bakken ned mot Sloreåsen 45. Styret vil vurdere hvor det kan være behov for tilsvarende rekkverk i resten av borettslaget. Garasjeovervåkning Anlegget ble oppgradert fra et analogt anlegg basert på videospillere, til et digitalt anlegg som kontrolleres på data. Dette betyr at det er langt enklere å hente ut informasjon etter uønskede hendelser i garasjeanleggene. Fjernvarmeanlegget Stort sett fungerer anlegget slik det skal. Det har imidlertid i årets løp vært innrapportert kalde konvektorer. Disse har fortløpende blitt utbedret av rørleggermester Jan Vidar Bergersen. Et par steder i borettslaget er det dessverre gjentatte feil og lekkasjer i den delen av anlegget som eies og driftes av Hafslund AS. Styret har full forståelse for den ulempe og skade dette påfører de berørte beboerne. Forholdet er tatt opp med Hafslund AS, og det undersøkes om det kan settes i verk tiltak, for eksempel omlegging av rør, slik at det blir en varig løsning på disse forholdene. Mer informasjon vil bli gitt når dette er avklart. Temperaturen i fjernvarmeanlegget Styret har vedtatt at fjernvarmeanlegget skal innstilles slik at det skal kunne gi en temperatur på 22 grader i leilighetene, med et slingringsmonn hver vei på 1 grad. Det er dette som vil bli lagt til grunn når det gjelder klager på varmeleveringen. Energisparing Det er mye å spare på enkel og fornuftig energiøkonomisering. Her er noen tips: Den enkleste måten er å tenke over hva du ville gjort dersom du hadde individuell måling av vann og varme i leiligheten din og måtte betale for hva du faktisk brukte. Senk innetemperaturen noe. Ikke la vinduet stå åpent over lange perioder. Luft raskt og effektivt Senk temperaturen når du er på ferie. Senk temperturen ved å skru ned ovnen, ikke ved å sette opp vinduet. Dusj litt kortere. Med disse enkle tiltakene kan du og borettslaget spare relativt store utgifter til energi uten at noen får det mindre behagelig. Det er gjort et prinsippvedtak om å innføre individuell måling av energi i Sloreåsen. Her har styret funnet det hensiktsmessig å slutte seg til det arbeidet som foregår i
Side 16 472 Sloreåsen Borettslag Søndre Nordstrand Fjernvarmeprosjekt, slik at man kan finne frem til felles løsninger for hele Holmlia. Dette prosjektet ble etablert vinteren 2008, men fremdriften har dessverre ikke vært så rask som man hadde håpet. HMS forskriftene. Helse, miljø og sikkerhet Intern kontroll i borettslaget Kommunal- og regionaldepartementet har i brev av 20.08.00 orientert om at styrene i borettslag og sameier har plikt til å arbeide med systematiske tiltak som skal sikre at aktiviteten i borettslaget planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen. Dette er et meget omfattende arbeid, og styret har fortsatt arbeidet med handlingsplaner i henhold til regelverket. De viktigste forskriftene som gjelder for vårt borettslag, dreier seg om brannvern, elektriske anlegg og lekeplasser. Kontroll av brannslukkere og røykvarslere Iflg. forskriftene om brannforebyggende tiltak og tilsyn skal alle boligene være utstyrt med manuelt slukningsutstyr som kan brukes i alle rom og i tillegg minimum èn røkvarsler. Anskaffelsen av utstyret er borettslagets ansvar. Utstyret hører til leiligheten og er borettslagets eiendom. Det må ikke tas med ved flytting. Kontroll med at utstyret er funksjonelt i orden er andelseiers ansvar. Borettslaget har engasjert Holmlia Vaktmesterservise AS for årlig kontroll og skifte av batterier i boligenes røykvarslere i begynnelsen av desember. Røykvarslerne i blokkoppgangene blir kontrollert av vaktmesteren hver første fredag i måneden. Seriekoblede røykvarslere Det ble før jul 2008 montert seriekoblede røykvarslere i rekkehusleilighetene av firmaet Trygg & Sikker. Hvis alarmen går i én leilighet, vil også naboleilighetene bli varslet. Det gjenstår dessverre én leilighet der borettslaget ennå (pr. 15.03.09) ikke har fått tilgang, men styret regner med at alarmen er på plass også her innen generalforsamlingen. Radonmålinger I vinter ble det foretatt radonmålinger i ti leiligheter spredt best mulig i borettslaget. Målingsresultatene ble samlet inn 12.02.09 og oversendt Radonlaboratoriet. Rapportene derfra forelå i begynnelsen av mars. I hovedsak var resultatene betryggende. Av målinger i 10 leiligheter var 9 innenfor det man oppfatter som sikkert. I én leilighet ble det imidlertid det påvist radonnivåer i kjelleren over anbefalt grense, men som kan utbedres med såkalte enkle og billige tiltak.
Side 17 472 Sloreåsen Borettslag At det ble registrert ett negativt resultat, betyr at styret ønsker følge opp saken. Styret har tatt kontakt med firmaet Trygg & Sikker for planlegging av fremdrift i dette arbeidet. Interesserte kan lese mer om radon på firmaets hjemmesider: www.tryggogsikker.no Elektriske anlegg Elektriske anlegg er årsak til mange branner, og styret har også her utarbeidet en handlingsplan for borettslagets fellesanlegg. Det er inngått en rammeavtale med TB- Elektro AS, som er kjent med borettslagets el-anlegg gjennom flere år, og som vil bistå styret i kontrollvirksomheten. Lekeplasser Ettersyn og vedlikehold av lekeplasser og utstyr skal følge HMS-forskriftene. Lekeplassene blir kontrollert av Søve fabrikker hvert år og nødvendige utbedringer blir utført av HVS AS. Nøkler Styret har fra tid til annen henvendelser fra distribusjonsfirmaer som ønsker nøkler til blokkoppgangene. Av sikkerhetsgrunner avslår styret slike søknader. Vaktmestertjenester Disse har vært utført av Holmlia Vaktmesterservice AS. Det har vært hyppig kontakt med HVS AS om tjenestene i tillegg til den løpende kontakten med lokalvaktmester. Kvaliteten på de fleste tjenestene har også det siste året vært god, noe som vår dyktige lokalvaktmester Øyvind Pedersen har sin store del av æren for. Den maskinelle snøryddingen har imidlertid vært langt fra tilfredsstillende. Styret arbeider derfor med å finne en bedre løsning på dette til neste sesong. Grøntarealene Velholdte grøntanlegg bidrar både til beboernes trivsel og til verdiøkning på boligene. Borettslaget har avtale med Hage- og Grøntanlegg (det tidligere Dalen gartneri) om stell, vedlikehold og ettersyn av disse. Det er viktig at også andelseierne følger opp stellet av grøntanleggene i tillegg til det profesjonelle vedlikeholdet. Den store nye lekeplassen ved siden av ballplassen ble ferdigstilt med apparater og utemøbler sommeren 2008. Området brukes mye av både barn og voksne. Spesielt gledelig er det at pétanque-banen er blitt så populær blant våre voksne beboere. Hvert år holdes det en felles runde med trefellingssøknader. Søknader om felling av trær må være styret i hende innen 1. mai. I 2008 kom det inn åtte søknader. De blir oversendt gartneravdelingen i OBOS v/arborist Glen Reid, som tar avgjørelsen. Fellingen blir foretatt av AB Trepleie. Styret vil hevde at det er hensiktsmessig at avgjørelser om dette tas av en nøytral, faglig instans, ikke det til enhver tid sittende styre. Det tar en time å felle et tre, 50 år å få det opp igjen! Det settes ut container til hageavfall og annet større avfall hver 14. dag. Tidspunkter for dette kunngjøres i Slora og på nettsidene.
Side 18 472 Sloreåsen Borettslag Oslo Veggdyrkontroll inspiserer borettslagets søppelrom og legger ut rottegift. Flagging Borettslaget flagger på alle offentlige flaggdager. Det flagges også ved gravferder, dersom de pårørende ønsker det og gir beskjed til styret. Flaggingen utføres på rundgang av styrets medlemmer. Rusken-aksjonen 2008 Denne foregitt mandag 05.05.08. Ca. 60 mål ble ryddet for rusk og søppel. Det deltok rundt 130 barn og voksne. Boller og brus ble servert etterpå, og barna fikk noen små gaver. HVS AS deltok med tre mann og maskiner. Det ble fylt ca. 150 sekker med rusk og rask. Juletretenning Denne foregikk på tradisjonell måte første søndag i advent, 30.11.08. Holmlia barnekor sto for sang og spill. Garasjeanleggene Fjernkontroller og nøkler til portene kan kjøpes ved OBOS avdelingskontor på Holmlia. Styret minner om at fjernkontrollene ikke skal etterlates i bilene. Dersom de blir stjålet, må samtlige fjernkontroller og radiomottagere i det aktuelle garasjeanlegget stilles om, noe som er et omfattende arbeid. Iflg. vedtak i generalforsamling 23.06.1997 skal borettslaget stå for vedlikehold av kjøreporter, mens nyanskaffelser skal betales av dem som har plass i det respektive anlegg. Overvåkingsanlegget er oppgradert til digital standard. Parkering Borettslaget har en avtale med Parkeringssystemer AS om parkeringskontroll i området. Skiltingen på området er i henhold til privatrettslige regler. Husordensreglene slår fast følgende i pkt. 6: Det er ikke tillatt å kjøre på gang- og sykkelveien. Dog er det tillatt å kjøre frem til husene ved transport av bevegelseshemmede, tunge gjenstander eller spesielt mye bagasje. Slik kjøring må foregå i gangfart (max. 10 km/t). Kjøretøyer må kun parkeres på de anviste plasser. Gjesteparkeringsplassene må ikke opptas av beboernes egne biler. Styret vil presisere at det med den siste setningen ikke menes det juridiske/økonomiske eierforholdet til bilen, men siktes til biler som beboerne faktisk disponerer. Dette inkluderer altså biler som er leiet, leaset, lånt eller som disponeres i firmasammenheng eller lignende sammenhenger.
Side 19 472 Sloreåsen Borettslag Dessverre blir våre gjesteparkeringsplasser også brukt av besøkende til Sloreåsen slalåmbakke, til fortrengsel for våre gjester. Styret vil prøve å finne en hensiktsmessig løsning på dette til neste sesong. Ombygginger og påbygginger Styret er positivt innstilt til ombygginger og påbygginger. Det er viktig at den enkelte andelseier får mest mulig spillerom innenfor sine fire vegger. En slik fleksibilitet vil i sin tur føre til en stabil beboermasse. Man må imidlertid søke om alle slike ombygninger. Det er viktig at ingen setter i gang slike arbeider uten å ta kontakt med styret først. Styrets prinsipielle holdning til forandringer i leilighetene er at dette skal tillates på følgende vilkår: 1. Arbeidene må være innenfor lover og regler. 2. Andelseieren er selv ansvarlig for å innhente de offentlige tillatelser som måtte være nødvendige. 3. Arbeidene må utføres fagmessig 4. Man må bruke autoriserte håndverkere der det er et krav. Dette gjelder bl.a. VVS-arbeider, rør- og våtromsarbeider. Ved elektroarbeider må man benytte firma som utsteder Tilsvarserklæring for utført elektroarbeid. 5. På grunn av fjernvarmeanleggets spesielle karakter skal alle inngrep i dette utføres av VVS-gruppen JVB (rørleggermester Jan Vidar Bergersen) 6. Det må ikke tilkobles kjøkkenvifter til avtrekkskanalene i blokkene. 7. Arbeidene må ikke påføre borettslaget eller andre andelseiere kostnader eller vesentlige ulemper verken under arbeidet eller senere. 8. Arbeidene må ikke være til urimelig sjenanse for naboer. Det må gis varsler til naboer om arbeider som medfører stor støy e.l. 9. Håndverkere må orienteres om og følge parkeringsbestemmelsene i borettslaget. 10. Andelseieren er ansvarlig for at arbeidet blir utført fagmessig og i henhold til vilkår i gitt tillatelse, og skal uten hensyn til skyld erstatte tap for borettslaget eller andre andelseiere som følger av arbeidet. Ansvar kan også gjøres gjeldende mot andelseier selv om vedkommende selger boligen før skade er avdekket så fremt ny andelseier ikke har påtatt seg et slikt ansvar ved særlig avtale med borettslaget. 11. Andelseier er ansvarlig for evt. skader på borettslagets eiendom 12. Når arbeidene er ferdige, skal andelseieren sende en erklæring til styret om at de er utført i henhold til ovenstående punkter. 13. Hvis leiligheten selges, er andelseieren forpliktet til å informere kjøperen om de utførte arbeidene. For rekkehuspåbygginger finnes det regler og prosedyrer, basert på vedtak i ekstraordinær generalforsamling 15. februar 1988. Disse kan fås ved henvendelse til styret. De ligger også på borettslagets nettsider. Det har vært noen søknader om utbygginger og ombygginger, som alle er innvilget på ovenstående betingelser. Innglassing av blokkterrasser På ordinær generalforsamling i 2001 ble det fattet vedtak om mulighet for innglassing av terrassene. Her er det forslaget som ble enstemmig vedtatt:
Side 20 472 Sloreåsen Borettslag Styret har mottatt forslag om at det gis tillatelse til å glasse inn blokkterassene. Styret foreslår at andelseierne tillates å glasse inn sine blokkterrasser på følgende vilkår: 1. Det legges samme prinsipper til grunn som ved utbygging av rekkehus, justert for den spesielle utbygningsvarianten som en innglassing er. 2. Lover og andre offentlige bestemmelser må følges. 3. De nødvendige offentlige tillatelser må foreligge. 4. Den enkelte andelseier bestemmer selv om han ønsker å glasse inn terrassen. 5. Borettslaget må ikke påføres utgifter ved innglassingen. 6. Alle utgifter til innglassing må bæres av den enkelte andelseier. 7. Fremtidig vedlikehold av glasskonstruksjonen må bæres av den enkelte andelseier, for eksempel ved et leietillegg. 8. Arbeidene kan ikke settes i gang før det er forsvarlig i forhold til betongrehabiliteringen. 9. Styret utarbeider nødvendige retningslinjer for gjennomføringen. 10. Styret oppretter en komité blant de andelseiere som er interesser i en slik innglassing, som skal stå for forberedelsene til arbeidet. 11. Det må finnes felles løsninger for alle terrassene, slik at borettslaget beholder et enhetlig preg. Styret avgjør i samråd med komitéen hvilken løsning som skal velges. Det ble samme år opprettet en komité, men arbeidet ble stilt i bero på grunn av betongarbeidene. Etter initiativ fra enkeltbeboere ble dette prosjektet tatt opp igjen høsten 2007. Det ble kunngjort i Slora flere ganger, slik at interesserte kunne melde seg til en komité (prosjektgruppe). Det meldte seg seks andelseiere, som har hatt jevnlige møter sammen med styreleder. Gruppen har vært ledet av May-Brith Sølvsberg, Sloreåsen 39 c. Man har nå kommet frem til en anbefalt løsning. Det gjenstår noe kartlegging av kostnader og fremdrift. Når det er klart, vil det bli presentert for andelseierne slik at evt. flere kan melde seg på første runde med innglassinger. Oppsett av parabolantenner Styret har undersøkt rettspraksisen for oppsett av parabolantenner. På styremøtet 19.august 2003 vedtok man derfor følgende regler for dette. Hovedpoenget her er at det må sendes en begrunnet søknad. Montering av parabolantenner tillates dersom det skjer uten skade på bygningene og uten at de er til sjenanse. Det forutsettes også at den ønskede kanalen ikke kan skaffes gjennom Canal Digital Det må sendes begrunnet søknad til styret om å sette opp antenner, der man også må redegjøre for hvordan antennes skal monteres. For antenner med diameter større enn én meter, må det sendes søknad til bygningsmyndighetene. For alle forandringsarbeider gjelder også de generelle reglene om ombygginger nevnt ovenfor.