Til beboerne i Sloreåsen Borettslag

Transkript

1 1 Sloreåsen Borettslag Besøk også våre nettsider Til beboerne i Sloreåsen Borettslag Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Sloreåsen Borettslag Til behandling foreligger: Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Sloreåsen Borettslag avholdes onsdag 29. mai 2013 kl. 19:00 i Holmlia Kirke. 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om endring av vedtektenes 3-2(2) B) Forslag fra Petter Østbye, nr. 48 b, om rutiner for informasjon om måleravlesning varmtvann C) Forslag fra Arvid Møll, Sloreåsen 50 a, om overgang til fyring med strøm/vedovn D) Forslag fra Bjørg og Storm Klausen, Sloreåsen 16 b, om at borettslaget skal overta ansvaret for malingen ved oppussing av blokkoppganger. Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg sammen med styrets innstilling til forslagene. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, Styret i Sloreåsen Borettslag Ulf Harald Stenberg Hans Jørgen Nielsen Bredo Aakvik Vegard Arnesen Jon Arne Sneve

3 3 Sloreåsen Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Ulf Harald Stenberg Sloreåsen 41 B Nestleder Hans Jørgen Nielsen Sloreåsen 12 B Styremedlem Bredo Aakvik Sloreåsen 36 B Styremedlem Vegard Arnesen Sloreåsen 9 D Styremedlem Jon Arne Sneve Sloreåsen 41 A Varamedlem May-Britt Berge Sloreåsen 18 Varamedlem Jens Christian Bull Sloreåsen 43 A Varamedlem Rune Veiby Henriksen Sloreåsen 30 A Varamedlem Lisbet Pehrsen Sloreåsen 12 C Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Ulf Harald Stenberg Varadelegert Hans Jørgen Nielsen Sloreåsen 41 B Sloreåsen 12 B Valgkomite Det ble ikke valgt noen valgkomité, da det ikke var kandidater. Styret fikk fullmakt til å oppnevne en valgkomité, men det har ikke vært mulig å få noen til å påta seg vervet. Styrets medlemmer består i dag av ingen kvinner og 5 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 277 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo kommune og har adresse: Sloreåsen 2-56 Sloreåsen 9-45 Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: , 777, 782, 785, 788. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har ingen ansatte.

4 4 Sloreåsen Borettslag Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Styret Styret har kontor i underetasjen i Sloreåsen 4, inngang vis a vis nr. 2, og kan treffes på telefon: og e-post: sloreasen@gmail.com. Se borettslagets hjemmeside på for ytterligere informasjon. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmestertjeneste Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Holmlia Vaktmesterservice AS, som kan kontaktes på telefon Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må andelseier påregne å måtte betale for tjenesten selv. Vektertjeneste Borettslaget har avtale med Stiftelsen Holmlia Nærmiljø der vi har gitt fullmakt til å inngå avtale på vegne av borettslaget om vakthold. Dersom andelseier har behov for assistanse kan vektertjenesten kontaktes på Renhold Borettslaget har avtale med Økonomisk Løsninger AS om renhold av borettslagets fellesarealer. Parkering Borettslaget har plasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass, ta kontakt med styret. Borettslaget har avtale med firmaet P-Service AS om parkeringskontroll. Nøkler/skilt Nøkkelrekvisisjon til systemnøkler kan fås ved henvendelse til OBOS Lambertseter. Gebyr for dette er kr. 310,-. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos Holmlia Vaktmesterservice AS, telefon: eller e-post: jan.olav@holmliavaktmesterservice.no Ringeklokkeskilt monteres kostnadsfritt av Holmlia Vaktmesterservice AS. Postkasseskilt blir lagt i postkassen, da vaktmesteren ikke kommer til i postkassen for montering. Radioportåpnere og nøkler til garasjeanleggene kjøpes hos OBOS Lambertseter. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer: Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig.

5 5 Sloreåsen Borettslag Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon: 02333, eller e-post forsikring@obos.no Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, krever forsikringsselskapet en egenandel på kr ,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Retningslinjer for betaling av egenandeler er kunngjort i Slora og på borettslagets nettsider. Du finner dem også under avsnittet «Styrets arbeid» nedenfor. Innboforsikring Den enkelte andelseier må ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre, (det vil si utstyr/innredning som det er naturlig å ta med seg når en flytter). Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Brannsikringsutstyret er en del av utstyret i leiligheten og eies av borettslaget. Det må ikke tas med ved flytting. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Beboerne/andelseierne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene.

6 6 Sloreåsen Borettslag Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall og på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Aktuelt beløp for innbetaling må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom denne fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir refundert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Det er tidligere vedtatt at alle som flyttet inn i borettslaget ved første innflytting i , stilles likt i intern ansiennitet i borettslaget. Telefoni / bredbånd Alle leilighetene i Sloreåsen har to uavhengige telefoniopplegg, ett fra Telenor og ett fra Multinett AS. I tillegg kan man velge løsninger, blant annet internett, gjennom TVkabelen. Andelseierne har derfor langt større valgfrihet for denne type tjenester enn det som er vanlig andre steder. Når det gjelder mer informasjon om disse forholdene, viser styret til utgavene av Slora de siste årene. Alle utgaver av Slora kan lastes ned fra borettslagets nettsider. OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se Når det gjelder tilbud og muligheter, viser styret til informasjon fra leverandørene, som det vil føre for langt å ta med i denne årsberetningen.

7 7 Sloreåsen Borettslag Kabel-TV Borettslaget har avtale med Canal Digital om levering av TV-signaler. Dette er inkludert i husleien. Hvis du ønsker flere kanaler enn det som tilbys gjennom borettslaget, må du selv bestille det. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon: eller besøke deres nettside Styret minner om at dekoderne tilhører Canal Digital og leies av borettslaget. De må derfor ikke tas med ved flytting. Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget. Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Fjernvarme Borettslaget får levert fjernvarme fra Hafslund Varme AS. Vilkårene har vært fastsatt i den rammeavtalen som Hafslund Varme AS (tidligere Oslo Energi) har med de fleste borettslagene på Holmlia. Denne avtalen er nå sagt opp, med virkning fra Det betyr at borettslaget sammen med Holmlia Fjernvarmeprosjekt må fremforhandle en ny avtale i løpet av året, eller godta de betingelsene Hafslund Varme AS stiller. Disse betingelsene er vesentlig dårligere enn dem vi har nå. Holmlia fjernvarmeprosjekt Sloreåsen borettslag er med i Holmlia Fjernvarmeprosjekt. Det siste året har prosjektet arbeidet med å kartlegge rammebetingelser og juridiske forhold som angår leveransen av fjernvarme. I tillegg har prosjektet også laget forslag til ny rammeavtale mellom lagene og leverandøren, Hafslund Varme AS. Forhandlingene om ny avtale startet høsten 2012 og fortsetter i Hafslund Varme AS ønsker blant annet at alle lag går over fra dagens rammeavtale til standard leveransevilkår. Det arbeides nå med ulike måter å videreføre arbeidet fra fjernvarmeprosjektet i en fast organisasjon. Laget mottar fra tid til annen nyhetsbrev fra prosjektet og vil holde beboerne orientert om fremdriften i arbeidet. Styret har vedtatt å delta i en ny organisasjon som skal fortsette arbeidet som Holmlia Fjernvarmeprosjekt har drevet til nå, forutsatt at opplegget for organisasjonen blir slik som forespeilet. Energiregnskap Borettslaget får levert et årlig energiregnskap fra OBOS. Formålet med energiregnskapet er å gi styret en oversikt over borettslagets energiforbruk, fordelt på romoppvarming, varmtvann, belysning, fellesvaskeri og lignende. Det graddagskorrigerte energiforbruket i Sloreåsen borettslag var i 2012 på kwh, tilsvarende et spesifikt forbruk på 176 kwh/m². Utslippet av klimagassen CO2 relatert til energiforbruket var på 1160 tonn.

8 8 Sloreåsen Borettslag Fellesforbruket av elektrisk energi til gårdsanlegget, og fjernvarme til varme og varmtvann var i 2012 på kwh. Dette var det laveste registrerte forbruket i løpet av de siste fire årene. Det er spesielt forbruket av fjernvarme som har blitt redusert, og viser en fin utvikling. Sammenlignet med andre sammenlignbare boligselskaper er energiforbruket i Sloreåsen borettslag normalt. Forbruksutvikling Formål Privat [kwh] Husholdning Felles [kwh] Gårdsanlegg Varmtvann Oppvarming Totalforbruk Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig.

9 9 Sloreåsen Borettslag Større vedlikehold og rehabilitering 2012 Søppelboden ved nr. 23 ble utvidet med tak over papircontainerne 2011 Utskifting og beising av panelfelt på blokkenes inngangssider Utskifting av viftemotorer på blokkenes ventilasjonsanlegg 2010 Beising og maling av lekeapparater. Beising av utsatte gavlvegger på blokkene. Omlegging av fjernvarmerør ved nr 21. Dette utføres og betales av Hafslund Fjernvarme AS, og er ikke fullført i det årsberetningen skrives. Oppsett av ni fartsdumper med markeringer Søppelboden ved nr. 2 ble ferdigstilt. Røyklukene i blokkoppgangene ble oppgradert. Rekkverk montert ved gangvei i bakken fra nr. 4 forbi nr. 2. Lekeplassen ved nr ble sikret mot gangvei. Blokktak ble reparert. Det må imidlertid påregnes en større gjennomgang innen få år Ferdigstilt den store lekeplassen med lekeapparater og sittegrupper. Montering av seriekoblede røykvarslere i rekkehusene. Arbeidet med nytt søppelhus ved innkjøringen igangsettes. Ny sportsbod ved nr. 2, etter forsikringsskade. Rekkverk ved gangvei i bakken ned til nr. 45 Utbedring av skade på avløpsrør i garasjen i nr. 4. Bedre utelys ved nr Oppgradering til digital overvåkning i garasjeanleggene Asfaltering av alle gangveiene og inngangspartiene. Legging av varmekabler i oppkjøringene ved garasjene i nr. 11 og nr. 39. Planering og tilsåing av rekreasjonsområdet ved ballplassen. Nytt subbusdekke og planering på ballplass. Møteplass ved nr. 40. Nye helleganger ved nr. 8 og 12/16. Nytt avløp ved inngangspartiet ved nr. 8. Sikring av skrent lags offentlig gangvei er utført og bekostet av borettslaget Rekkehus, frittstående garasjer og søppelboder ble beiset på dugnad. Uteområdet ved ballplassen ble opparbeidet. Telenor har lagt inn parallelt telefoninett, hybridkabel Skifte slitt og kurvet panel på rekkehus. Lys på lekeplass ved nr Rehabilitering av gavlvegger og inngangsfasader i blokkene Betongrehabilitering av garasjeanlegg og blokker. Montering av kameraovervåkning i garasjeanlegg. Katodisk beskyttelse av betonggulvet i garasje øvre plan 4, 12, Rehabilitering av garasjeanlegg ble igangsatt. Oppgradering av garasjeanleggene. Oppgradering av fjernvarmeanlegget Nedgangen fra nr. 8 til nr. 10 ble pusset opp på dugnad Det ble foretatt etterkontroll av blokktakene i regi av OBOS Prosjekt AS. Nedløpsrør fra ble samtlige blokkterrasser ble skiftet. Det ble foretatt VVS-inspeksjon i samtlige blokkleiligheter Omlegging av tak på inngangspartiene i blokkene. Fellesgarasjene ble malt. Diverse asfalteringsarbeider Fjernvarmeanlegget ble spylt og innregulert. Termostater ble skiftet ut. Opplegg for varmt tappevann ble skiftet ut i nr. 2, 8, 14 og 18. Rekkehusene og utsatte blokkendevegger og vinduer ble beiset. Noe kledning ble skiftet ut. Antennekontaktene i rekkehusene ble skiftet ut. Lekeplassene ved nr. 46 og 37 og mellom nr. 9 og 11 ble oppgradert. Det ble oppført ny søppelbod ved nr. 16/22. Søppelboden ved nr. 22/30 ble fjernet. Arbeidet med omtekking av rekkehustakene ble ferdigstilt. Det ble montert stigetrinn på bodtakene. Det ble utført takomlegging og blikkenslagerarbeid på garasjer og søppelboder. En av rekkehusbodene ble refudamentert ved at boden ble fundamentert til fjell. Portinstallasjon i garasjeanlegget i nr ble ferdigstilt. Det ble tilrettelagt slik at funksjonshemmede nå kan åpne og lukke garasjeporten fra sin leilighet. Borettslaget overtok alt vedlikehold av garasjeportene Taktekkingsarbeidet fortsatte gjennom hele I tilegg til rekkehustakene ble det lagt takstein på garasjen ved nr. 21. Fjernvarmeanlegget ble kjemisk renset. Skadet kledning i rekkehusene ble byttet ut. Oppgangene i 4 B og 8 ble pusset opp. Arbeidet

10 10 Sloreåsen Borettslag med oppgradering av lekeplassene ble startet opp. Opplegget for varmt tappevann ble skiftet ut i nr. 10. Det ble installert adgangskontroll i øvre og nedre garasjeplan under nr Portinstallasjonen ble så godt som ferdigstilt Det ble lagt nytt tak fra nr. 20 tom nr. 56. Garasjene under blokkene 4-16 ble rehabilitert. Det var firmaet Nordest Vei som la asfaltdekket. Arbeidet med rehabilitering av betongkonstruksjonene ble utført av Betonia AS. Rehabilitering ble utført på søyler i gavlvegger, dragere i kjelleretasjen, øvrige skader i garasjer, noe i forkant av balkongdekker og noen spredte småskader, oppretting av rennene under blomsterkasser og montering av løvfangrister ved terrassenes bodvegger og på bodtak. En del av rennene gjenstår Det ble lagt asfaltdekke under Endeopplegget ble forsterket og betongsprekker i garasjen under ble tettet. Loftene i rekkehusene ble soppvasket. Oslo Energi overtok i mars eiendomsretten til sekundærnettet for fjernvarmen Arbeidet med betongrehabilitering ble startet opp. betongrehabilitering ble startet opp. betongrehabilitering ble startet opp Det ble lagt nye tak på alle blokkene. Arbeidet med beising/maling av blokkene ble ferdigstilt. Det ble montert termostater med frostsikring på konvektorer som står under vinduer som kan åpnes Det ble satt opp låsbar bom på gangveien ved nr. 4. Berørte beboere fikk utlevert nøkkel Arbeidet med beising av rekkehusene ble ferdigstilt Det ble plantet ved innkjøringen til borettslaget utenfor nr. 11. To av garasjeanleggene ble asfaltert, og det ble anlagt fartsdempere. I blokk 11 ble det montert garasjeport. Beboerne i nr. 11 spleiset på porten. STYRETS ARBEID Det sittende styret ble valgt på generalforsamlingen Denne redegjørelsen følger derfor ikke kalenderåret, men styreperioden 2012/2013. Forhold som oppstår etter at årsberetningen er skrevet, vil det bli redegjort for i generalforsamlingen eller i egne rundskriv. Styret har som vanlig organisert virksomheten slik at hvert styremedlem har hovedansvaret for definerte oppgaver. Oversikten over dette er flere ganger meddelt andelseierne i «Slora» og på borettslagets internettsider med adresse På grunn av prosedyrer ved utformingen av borettslagets årsberetning, kan enkelte av de forholdene som er omtalt i dette punktet Styrets arbeid, også være nevnt andre steder i årsberetningen. Styret ber andelseierne bære over med slike gjentagelser. Mål for styrets arbeid Styret har følgende mål og prinsipper for sitt arbeid: Sloreåsen skal fortsatt være blant de aller beste borettslagene i Oslo I Sloreåsen borettslag er utgangspunktet så godt både når det gjelder beliggenhet, beboere og økonomi at det bør være mulig å være helt i tetsjiktet.

11 11 Sloreåsen Borettslag Alle beboere skal trives og føle seg hjemme. Sloreåsen har nå en aldersmessig normalfordeling av beboerne. Vi ønsker at både pensjonister, de godt voksne og barnefamiliene skal ha det bra på Sloreåsen. Forutsigbar og solid økonomi Styret ønsker å ha såpass romslighet i økonomien at man kan klare også uforutsette utgifter uten stadig å forandre husleien. Trygt bomiljø uten konflikter Man må satse på fellesløsninger gjennom bl.a. Stiftelsen Holmlia Nærmiljø og Securitas i tillegg til politiet. Men det er også viktig at beboerne tar ansvar for hverandre, noe NABOprosjektet er ment å bidra til. Ingen motsetninger mellom rekkehus og blokker Kombinerte borettslag som Sloreåsen er ofte en stor utfordring med (tilsynelatende) ulike interesser for beboergruppene. Dette har ikke vært noe problem i Sloreåsen. Ligge i forkant med vedlikehold Det eneste som er dyrere enn godt vedlikehold, er dårlig vedlikehold! Oppgradere ved utskiftinger Da borettslaget ble bygget, brukte Selvaagbygg de rimeligste komponentene. Ved utskiftinger bør man oppgradere kvaliteten. Pene og funksjonelle uteanlegg Velstelte grøntanlegg bidrar både til trivselen mens man bor her og til høyere verdi på leiligheten ved et evt. salg. Kort sagt Sloreåsen skal være et sted der man blir boende, ikke en mellomstasjon mot noe annet. Møtevirksomhet Det vil bli holdt 14 formelle styremøter i perioden. Det meste av styrets arbeid utføres imidlertid mellom styremøtene av de enkelte styremedlemmene. Det er så godt som daglig kontakt mellom styremedlemmene, både personlig og telefonisk. I tillegg har det vært møter med OBOS, Holmlia Vaktmesterservice AS, Stiftelsen Holmlia Nærmiljø, Canal Digital, Holmlia fjernvarmeprosjekt og en rekke andre samarbeidspartnere og leverandører. Styremedlemmene har deltatt i ulike relevante kurs om forvaltning og drift av borettslag og forhold knyttet til det. Informasjon Styret har lagt stor vekt på fyldig, relevant og oppdatert informasjon. Dette har skjedd på flere måter: Slora Det er i styreperioden jevnlig gitt ut nummer av informasjonsbladet Slora. Dette er den viktigste informasjonskanalen i borettslaget. Alle utgaver siden 2002 kan du også finne på borettslagets nettsider: under menylinje Å bo hos oss.

12 12 Sloreåsen Borettslag Rundskriv Om spesielle saker Telefonkontakt Styremedlemmene er tilgjengelige på telefon for dem som ønsker det. e-post Det kommer svært mange henvendelser pr. e-post. Styret prøver å svare på disse umiddelbart. E-post adressen er e-post gruppe Mange andelseiere har tegnet seg på en e-post liste. Da kan de ved et tastetrykk fra styret få rask informasjon om ulike forhold. Dessuten blir rundskriv og lignende vanligvis sendt til dem også via e-post. Vi tar etter hvert med alle andelseiere som kontakter styret pr. e-post på listen hvis de ikke reserverer seg mot det. Hvis du ønsker å komme med på listen umiddelbart, kan du sende din e-post adresse til Internettsider Borettslaget har egne nettsider. Du finner dette på adressen Her legges det ut bl.a. følgende: Oppdatert informasjon om borettslaget og aktivitetene her Opplysninger om bomiljøet, styret og nærmiljøet Kart over borettslaget Vedtekter, husordensregler, dyreholdserklæring m.m. Prosedyrer for påbygg, innglassing, forsikringssaker, lekkasjer, oppussing av oppganger m.m. Slora, alle utgaver siden 2002 Diverse rundskriv Årsmelding og regnskap Oppslagstavle som kan brukes direkte av beboerne for salg, kjøp og kunngjøringer Styret oppfordrer andelseierne til å følge med på dette nettstedet. Så lenge ikke alle har tilgang til internett, vil styret imidlertid også fortsette med de tradisjonelle informasjonskanalene nevnt ovenfor. Styret understreker at informasjon som er gitt ved Slora og rundskriv anses som gitt til alle andelseierne. Det er derfor en forpliktelse for andelseierne å sette seg inn i den informasjon som gis og også bringe denne videre til andre i husstanden. Vedlikehold Fordeling av kostnader Styret har også i denne styreperioden vært svært opptatt av å skille mellom borettslagets ansvar og det som faller på den enkelte andelseier. Det gjelder både små og store saker. Dette er viktig for å holde borettslagets utgifter nede.

13 13 Sloreåsen Borettslag Hvis styret er ettergivende her, betyr det i realiteten at man sender regningen for et «privat» vedlikeholdsoppdrag til naboene, og det er lite rimelig. Det ytre vedlikeholdet er borettslagets ansvar, mens det indre må ivaretas av den enkelte andelseier på egen kostnad. Skillet går ved yttervegg og inngangsdør. Låsen i døren er andelseiers ansvar. For røropplegget går borettslagets ansvar frem til og med hovedstoppekranene i leilighetene. Utekraner i rekkehushagene er således andelseiernes ansvar. For det elektriske anlegget går borettslagets ansvar til og med hovedsikringene, mens sikringsskapet er andelseiers eget ansvar. For detaljer om dette vises til borettslagets vedtekter. Høsten 2007 ble det delt ut til samtlige andelseiere en håndbok om vedlikehold. Der er også ansvarsforholdene beskrevet. Denne håndboken skal følge leiligheten ved salg. Hvis du ikke har den, kan du henvende deg til styret. Mindre vedlikeholdsarbeider Disse blir utført fortløpende, ofte av lokalvaktmesteren. Det dreier seg om skader på dører, trapper, gelendre, felles gjerder og lignende. Borettslaget har også knyttet til seg dyktige håndverkere, så som snekker, vindusreparatør, taktekker og elektriker. Vask av søppelrom Borettslaget har avtale med firmaet «Vaskebjørn» om rengjøring av søppelrommene og containerne to ganger i året. Utbedring av gjerder Gjerdene er satt opp av beboerne på eget initiativ, slik at det også er deres ansvar å holde disse vedlike og få utbedret evt. skader. Dette gjelder både for blokker og rekkehus. Intensjonsavtaler Rammeavtale-Elektro som borettslaget forhandlet seg frem til for ni år siden, er fornyet. I avtalen inngår at borettslagets priser m.m. også skal gjelde andelseierne. De som skal ha utført arbeide på det elektriske anlegget i boligen, kan henvende seg direkte til TB Elektro AS i telefon TB-avtalen vil gi en forhåndspris på arbeid og materiell. Husk å referere til rammeavtalen med borettslaget. Andelseierne står selvfølgelig helt fritt til å benytte et annet autorisert firma. For elektroarbeider som blir utført, skal det i henhold til HMS-regelverket alltid leveres en Samsvarserklæring. Styret har også inngått en avtale med byggvareleverandøren Bygger n Orring om rabatt for andelseierne i borettslaget. Si fra i kassen at du bor i borettslaget, slik at du får den rabatten du skal ha. Fjernvarmeanlegget Stort sett fungerer anlegget slik det skal. Det har imidlertid i årets løp vært rapportert kalde konvektorer, som vanligvis har vært forårsaket av slam i anlegget. Dette har fortløpende blitt utbedret av VVS-gruppen/rørleggermester Jan Vidar Bergersen. Det er fremdeles utfordringer ved fjernvarmeanlegget, som omtales nedenfor. Styret viser også til de fortløpende redegjørelsene i Slora.

14 14 Sloreåsen Borettslag Ansvarsfordeling for ledningsnettet Fjernvarmesystemet består av tre elementer: Primærnettet Det går fra fjernvarmeanlegget på Mortensrud og inn i Hafslunds varmesentral i garasjen i Sloreåsen 4. Dette er det Hafslunds ansvar å drifte. Sekundærnettet Det er rørene som går fra varmesentralen frem til leilighetene. Altså noe forenklet de rørene som ligger i bakken. Også dette er det Hafslunds ansvar å holde ved like. Tertiærnettet Det er den delen av anlegget som ligger inne i leilighetene/husene. Konvektorene er en del av dette. Det er borettslaget som har ansvaret for å vedlikeholde denne delen. Det er tegninger der det er markert helt klart hvor det fysiske skillet mellom de ulike delene går, og det er ingen uenighet om det. Problemet er imidlertid at det er det samme vannet som sirkulerer i sekundæranlegget og tertiæranlegget. Når det oppstår slam og slampartikler, kan det derfor være uenighet om hvor slammet har oppstått. Hvis slampartiklene blir dannet på Hafslunds del av rørsystemet, vil de sette seg fast der det er trangest, nemlig i konvektorene/termostatene, som altså ligger på borettslagets ansvarsområde. Etter styrets oppfatning bør da også Hafslund betale for utbedringene av dette. Individuell måling av varme og varmtvann Styret har arbeidet grundig med å utrede mulighetene for og konsekvensene av individuell måling i borettslaget. I dag betaler man for varme og varmtvann i forhold til antall kvadratmeter i leiligheten sin, ikke etter faktisk forbruk. I utgangspunktet er styret for at alle betaler for det man bruker. Det vil, hvis alt fungerer som det skal, føre til et lavere forbruk og dermed reduserte utgifter. Styret vil likevel ikke anbefale innføring av individuell måling nå og kommer derfor ikke til å stille forslag om det på årets generalforsamling. Her er begrunnelsen: For at styret skal kunne anbefale innføring av individuell måling, må følgende forhold være avklart og i orden: 1. Man må finne en måleteknologi som fungerer tilfredsstillende. 2. Fjernvarmeanlegget må være teknisk helt i orden før målingene kan starte. 3. Installasjonen må være økonomisk forsvarlig, altså stå i et rimelig forhold til hva man kan spare i varmekostnader 4. Arbeidet må koordineres med Hafslunds planer for sin del av anlegget. 5. Fjernvarmeanlegget må ha en forventet levetid som gjør det regningssvarende å ta kostnadene ved en slik installasjon. Det kan også finnes alternative oppvarmingsmetoder. Hvis ikke samtlige av disse forutsetningen er innfridd, er det ikke hensiktsmessig å ta de relativt store kostnadene en installasjon av individuell måling vil innebære.

15 15 Sloreåsen Borettslag Ang. punkt 1 OBOS Prosjekt AS (OPAS) har hatt i oppdrag fra borettslaget å finne frem til aktuelle leverandører og stipulere kostnader og gevinster ved individuell måling. I samarbeid med OPAS har det vært gjennomført befaringer i et utvalg ulike leilighetstyper. Der deltok også fagfolk fra en underavdeling av Bergen kommunale kraftselskap (BKK), som er blant dem som har størst kompetanse på denne type teknologi og som anbefales av fagfolkene i OPAS. Med den konvektortypen man har i borettslaget er det ikke mulig å sette en måler direkte på hver konvektor. Man må ha en måler for hele leiligheten ved samlestokken, altså der konvektorvannet kommer inn i leiligheten og blir fordelt til de ulike konvektorene. (Varmtvannet vil også bli målt ved inntaket til hver leilighet.) Den måleren som kan brukes er imidlertid avhengig av at vannet i anlegget er helt rent, slik at partikler ikke setter seg fast i de bevegelige delene i måleren. Vannet er dessverre ikke rent nok nå. Ang. punkt 2 Som kjent sirkulerer fjernvarmevannet i borettslaget i et ledningsnett som består av to deler. Det ene er det såkalte sekundærnettet, som eies av Hafslund Varme AS. Det er, enkelt sagt, rørene som går i bakken utenfor husene. Det andre er tertiærnettet, altså varmerørene og konvektorene inne i leilighetene, som eies av borettslaget. Hafslund har gjennomført en tilstandsvurdering av sin del av ledningsnettet, og mener selv at det er i god stand. Borettslaget er ikke fullstendig enig i det, da vi tror det dannes slam i Hafslunds del av anlegget, som i sin tur setter seg fast inne i konvektorene og termostatene i leilighetene. Når det gjelder borettslagets del av ledningsnettet, inkludert konvektorene, er det sannsynligvis behov for utbedringer etterhvert. Dette er nå kartlagt i en tilstandsvurdering fra Norsk Energi AS, som dessverre har tatt lengre tid enn vi skulle ønsket. Norsk Energi ble eksplisitt spurt om de kunne anbefale installasjon av individuell måling, og det har de ikke gitt et klart svar på. Ang. punkt 3 Dersom man installerer målere levert av BKK, vil Hafslund Varme AS sende en samlet faktura til BKK for det totale forbruk av varme og varmtvann i borettslaget. Alle måleresultatene fra den enkelte leilighet blir sendt elektronisk direkte til BKK, som foretar fordelingen blant andelseierne etter forbruk og deretter sender faktura til den enkelte andelseier, som altså betaler til BKK. For ordens skyld, det er ikke BKK som leverer kraften, de bare administrerer målingen for borettslaget. Iflg. rapport fra OPAS, datert vil en installasjon koste mellom kr. 7500,- og kr ,- pr. leilighet. I tillegg kommer årlige driftskostnader til BKK pr. leilighet på kr. 950,- Ut fra dette kan man relativt lett regne ut hvor lang tid det vil ta før en installasjon er nedbetalt, under forutsetning av at det ikke er problemer på noen måte. Dette må vurderes også i forhold til anleggets forventede levetid. De årlige innbetalingene til Hafslund Varme AS har de siste årene ligget rundt kr ,- Hvis man antar at man får 20% reduksjon ved individuell måling fordi man er mer forsiktig og bevisst, vil det tilsi kr ,- altså kr. 2000,- pr. leilighet. Fra dette må man trekke de årlige administrasjonskostnadene på kr. 950,- Det betyr at den årlige innsparingen er ca. kr. 1000,- pr. leilighet i gjennomsnitt.

16 16 Sloreåsen Borettslag Ut fra disse beregningene vil det bety at det vil ta rundt ti år å nedbetale installasjonen av individuelle målere. Tallene ovenfor viser et realistisk og forsiktig regnestykke. Men tallene kan variere i fremtiden: Installasjonen kan bli dyrere eller rimeligere Det kan bli større eller mindre besparelse enn 20% Energiprisen kan synke eller stige Forbruket kan øke eller minske Da vil nedbetalingstiden endre seg i takt med det. Man bør også ta med de kapitalkostnadene borettslaget vil ha ved å bekoste en slik installasjon. Man kan for øvrig reise et spørsmål om det er riktig at fjernvarmebrukere må betale ekstra for å måle energiforbruket. Etter styrets oppfatning burde det være et ansvar for Hafslund Varme å få installert målere i leilighetene med avlesning direkte til Hafslund, slik det er for dem som bruker elektrisk kraft. Ang. punkt 4 Det er viktig at Hafslund Varme AS og borettslaget samarbeider om løsninger. Det blir meningsløst å sette i gang tiltak på en del av varmeanlegget uten at det er koordinert med den andre parten. Dette er dessverre vanskelig å få til. Hafslund Varme AS er i en monopolsituasjon, og vet det. Ang. punkt 5 Fjernvarmeanlegget er over 30 år gammelt, og selv om det stort sett fungerer greit, må vi regne med at det etter hvert er modent for utbedringer/utskiftinger. Hvis det blir aktuelt med store utskiftinger og tilsvarende kostnader, bør styret vurdere også andre oppvarmingsmetoder. En annen oppvarmingsmetode vil også bety at man får bedre kontroll både over forbruket og prisingen. Så skal man huske at energiprisen bare en del av kostnadene ved fjernvarmen. I tillegg kommer vesentlige utgifter til reparasjoner, skader, konsulenter og drift, som man ikke ville hatt ved en annen oppvarmingsmetode. Det kan derfor virke lite hensiktsmessig å investere mye i et gammelt anlegg før evt. alternativer er vurdert. *** Det ble holdt et møte med Bergens kommunale kraftselskap torsdag Representanten derfra understreket igjen at det var en forutsetning at vannet i anlegget var helt rent før man evt. satte inn individuelle målere. Vannet er ikke rent i dag. Det ble anbefalt å installere et vannbehandlingsanlegg. En slik installasjon vil være en stor fordel også om man ikke har individuell måling. Styret har derfor vedtatt å undersøke mer om dette. Temperaturen i fjernvarmeanlegget Styret har vedtatt at fjernvarmeanlegget skal innstilles slik at det skal kunne gi en temperatur på 22 grader i leilighetene, med et slingringsmonn hver vei på 1 grad. Det er dette som vil bli lagt til grunn når det gjelder klager på varmeleveringen. Energisparing Det er mye å spare på enkel og fornuftig energiøkonomisering. Her er noen tips:

17 17 Sloreåsen Borettslag Den enkleste måten er å tenke over hva du ville gjort dersom du hadde individuell måling av vann og varme i leiligheten din og måtte betale for hva du faktisk brukte. Senk innetemperaturen noe. Ikke la vinduet stå åpent over lange perioder. Luft raskt og effektivt Senk temperaturen når du er på ferie. Senk temperaturen ved å skru ned ovnen, ikke ved å sette opp vinduet. Dusj litt kortere. Med disse enkle tiltakene kan du og borettslaget spare relativt store utgifter til energi uten at noen får det mindre behagelig. HMS forskriftene. Helse, miljø og sikkerhet Intern kontroll i borettslaget Kommunal- og regionaldepartementet har i brev av orientert om at styrene i borettslag og sameier har plikt til å arbeide med systematiske tiltak som skal sikre at aktiviteten i borettslaget planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen. Dette er et meget omfattende arbeid, og styret har fortsatt arbeidet med handlingsplaner i henhold til regelverket. De viktigste forskriftene som gjelder for vårt borettslag, dreier seg om brannvern, elektriske anlegg og lekeplasser. Kontroll av brannslukkere og røykvarslere Iflg. forskriftene om brannforebyggende tiltak og tilsyn skal alle boligene være utstyrt med manuelt slukningsutstyr som kan brukes i alle rom og i tillegg minimum én røkvarsler. Anskaffelsen av utstyret er borettslagets ansvar. Utstyret hører til leiligheten og er borettslagets eiendom. Det må ikke tas med ved flytting. Kontroll med at utstyret er funksjonelt i orden er andelseiers ansvar. Borettslaget har engasjert Holmlia Vaktmesterservice AS for kontroll og skifte av batterier i boligenes røykvarslere i begynnelsen november/desember. Røykvarslerne i blokkoppgangene blir kontrollert av vaktmesteren hver første fredag i måneden. Radonmålinger Siden vinteren 2008/2009 er det foretatt radonmålinger i borettslaget i samarbeid med RadonLab. Resultatene er i hovedsak betryggende. Noen steder har det imidlertid vært behov for tiltak, som er satt i verk. Elektriske anlegg Elektriske anlegg er årsak til mange branner, og styret har også her utarbeidet en handlingsplan for borettslagets fellesanlegg. Det er inngått en rammeavtale med TB- Elektro AS, som er kjent med borettslagets el-anlegg gjennom flere år, og som vil bistå styret i kontrollvirksomheten. Lekeplasser

18 18 Sloreåsen Borettslag Hvert år får styret gjennomført grundige HMS-kontroller av lekeplassene. Også sommeren 2012 var det firmaet Lekeplasskontrolløren AS som stod for kontrollen. Firmaet er sertifisert av Veritas. Dette ble kontrollert Fallhøyde fra apparater og husker Om underlaget er tilstrekkelig støtdempende Råte Avstand til kanter som man kan skade seg på Slitasje på kjetting og oppheng. Størrelser på åpninger. Etter kontrollen ble det utarbeidet en fyldig rapport om tilstanden, der mangler av ulik alvorlighetsgrad ble påpekt. Disse manglene ble utbedret, slik at det skal være trygt å bruke lekeplassene. Husk likevel at foreldrene har et betydelig ansvar for sikker lek. Nøkler Styret har fra tid til annen henvendelse fra distribusjonsfirmaer som ønsker nøkler til blokkoppgangene. Av sikkerhetsgrunner avslår styret slike søknader. Vaktmestertjenester Vaktmestertjenestene utføres av Holmlia Vaktmesterservice AS. Styret er godt fornøyd med tjenestene som leveres og samarbeider godt med både firmaet og lokalvaktmestrene. Trappevask På generalforsamlingen ble det vedtatt å sette bort trappevasken i blokkene til et egnet firma. Styret inngikk etter en anbudsrunde avtale med Økonomiske Løsninger AS. Utgiftene til trappevasken fordeles over husleien til andelseierne i blokkene. Tilbakemeldinger fra beboerne tyder på at dette fungerer godt. Grøntarealene Velholdte grøntanlegg bidrar både til beboernes trivsel og til verdiøkning på boligene. Borettslaget har avtale med Hage- og Grøntanlegg om stell, vedlikehold og ettersyn av disse. Det er viktig at også andelseierne følger opp stellet av grøntanleggene i tillegg til det profesjonelle vedlikeholdet. Hvert år holdes det en felles runde med trefellingssøknader. Søknader om felling av trær må være styret i hende innen begynnelsen av mai. Styret vil hevde at det er hensiktsmessig at avgjørelser om dette tas av en nøytral, faglig instans, ikke det til enhver tid sittende styre. Det tar en time å felle et tre, 50 år å få det opp igjen! Hvert år kommer det inn rundt 20 søknader om felling, som blir vurdert av gartnerfirma. Også i 2012 ble fellingen ble utført av AB Trepleie i juli. Styret har flere ganger søkt Oslo kommune om å få felle trær som står utenfor borettslagets område, bla. nedenfor ballplassen. Dessverre har kommunen avslått dette med henvisning til at området har biologisk mangfold. Det settes ut container til hageavfall og annet større avfall hver 14. dag. Tidspunkter for dette kunngjøres i Slora og på nettsidene.

19 19 Sloreåsen Borettslag Det er planlagt en utvidelse av søppelbodene ved nr. 37, 11 og 38 i år. Firmaet ISS har ansvaret for skadedyrbekjempelse i borettslaget. Flagging Borettslaget flagger på alle offentlige flaggdager. Det flagges også ved gravferder, dersom de pårørende ønsker det og gir beskjed til styret. Rusken-aksjonen 2012 Denne foregikk torsdag Ca. 60 mål ble ryddet for rusk og søppel. Det var utplassert to containere og det ble samlet inn 200 store plastposer med rusk og rask. Det var innleid to mann og en traktor fra HVS AS. Det ble utført rundt 225 dugnadstimer av beboerne. Velferdskomitéen delte ut boller og brus etterpå, og barna fikk noen små gaver. Velferdskomité Velferdskomitéen i Sloreåsen borettslag består i dag av tre beboere: Inger Lise Gulbjørnrudbråten, nr. 15 a Tone Tjærbo, nr. 48 d Vegard Iglebæk, nr. 17 a Styrets kontaktmann er Vegard Arnesen Det hadde vært fint med flere medlemmer, og styret oppfordrer til at man tar kontakt med en av de ovennevnte eller styret. Hvis det er mange som deler på arbeidet, blir det mer hyggelig enn slitsomt. Målet med velferdskomitéen er å skape mer liv og fellesskap i borettslaget. I denne styreperioden har komitéen hatt ansvar for juletretenningen, skirenn for barna, boler, brus og gaver ved dugnaden og 17-mai feiring på ballplassen. Styret takker komitéen og deres gode hjelpere for fin innsats! NABO Borettslaget er med i prosjektet NABO, som driftes av Stiftelsen Holmlia Nærmiljø. Hensikten er å sette i verk tiltak for å bidra til et enda bedre miljø og sikkerhet i borettslagene. Det vil i særlig grad fokuseres på nabohjelp, der man ved enkle midler kan gjøre livet lettere for hverandre. Husorden Det vises til Husordensreglene, som er vedtatt av andelseierne i generalforsamling. Det er så godt som aldri klagesaker i borettslaget. Bomiljøvekter Borettslagets uteområder og garasjeanlegg blir jevnlig inspisert av vektere fra Securitas. Ifølge vekterrapportene er det svært lite uregelmessigheter som er innrapportert fra vårt borettslag. Ta kontakt med bomiljøvekteren / Securitas ved behov, tlf Søknader om støtte

20 20 Sloreåsen Borettslag Styret får fra tid til annet søknad om støtte til ulike gode formål. Siden styret forvalter andelseiernes midler, har man valgt som prinsipp å avslå alle slike søknader, og overlate dette til den enkelte andelseier. Garasjeanleggene Fjernkontroller og nøkler til portene kan kjøpes ved OBOS avdelingskontor på Lambertseter. Styret minner om at fjernkontrollene ikke skal etterlates i bilene. Dersom de blir stjålet, må samtlige fjernkontroller og radiomottagere i det aktuelle garasjeanlegget stilles om, noe som er et omfattende arbeid. Iflg. vedtak i generalforsamling skal borettslaget stå for vedlikehold av kjøreporter, mens nyanskaffelser skal betales av dem som har plass i det respektive anlegg. Gitterportene inne i anleggene er borettshavers private ansvarsområde. Parkering Firmaet P-Service AS har ansvaret for parkeringskontrollen i borettslaget. Husordensreglene slår fast følgende i pkt. 6: Det er ikke tillatt å kjøre på gang- og sykkelveien. Dog er det tillatt å kjøre frem til husene ved transport av bevegelseshemmede, tunge gjenstander eller spesielt mye bagasje. Slik kjøring må foregå i gangfart (max. 10 km/t). Kjøretøyer må kun parkeres på de anviste plasser. Gjesteparkeringsplassene må ikke opptas av beboernes egne biler. Ved gjesteparkering ut over tre døgn skal man ha utfylt P-tillatelse liggende synlig i bilden. Styret vil presisere at det med den siste setningen ikke menes det juridiske/økonomiske eierforholdet til bilen, men siktes til biler som beboerne faktisk disponerer. Dette inkluderer altså biler som er leiet, leaset, lånt eller som disponeres i firmasammenheng eller lignende sammenhenger. Et spesielt forhold oppstår når andelseiere har overlatt bilen til f.eks. barn som har flyttet ut og ikke lenger bor i borettslaget. Hvis bilen ikke er omregistrert til sønnen eller datteren, blir det helt umulig for parkeringsselskapet å vite at den kan stå på gjesteparkeringsplassene. I slike tilfelle må man altså unngå å parkere på gjesteparkeringsplassen. DIVERSE RUTINER Styret tar også i denne årsmeldingen med rutiner og bestemmelser som gjelder for ulike forhold i borettslaget. Ombygginger og påbygginger Styret er positivt innstilt til ombygginger og påbygginger. Det er viktig at den enkelte andelseier får mest mulig spillerom innenfor sine fire vegger. En slik fleksibilitet vil i sin tur føre til en stabil beboermasse. Man må imidlertid søke om alle slike ombygninger. Det er viktig at ingen setter i gang slike arbeider uten å ta kontakt med styret først. Styrets prinsipielle holdning til forandringer i leilighetene er at dette skal tillates på følgende vilkår:

21 21 Sloreåsen Borettslag 1. Arbeidene må være innenfor lover og regler. 2. Andelseieren er selv ansvarlig for å innhente de offentlige tillatelser som måtte være nødvendige. 3. Arbeidene må utføres fagmessig 4. Man må bruke autoriserte håndverkere der det er et krav. Dette gjelder bl.a. VVS-arbeider, rør- og våtromsarbeider. Ved elektroarbeider må man benytte firma som utsteder Samsvarserklæring for utført elektroarbeid. 5. På grunn av fjernvarmeanleggets spesielle karakter skal alle inngrep i dette utføres av VVS-gruppen JVB (rørleggermester Jan Vidar Bergersen) 6. Det må ikke tilkobles kjøkkenvifter til avtrekkskanalene i blokkene. 7. Arbeidene må ikke påføre borettslaget eller andre andelseiere kostnader eller vesentlige ulemper verken under arbeidet eller senere. 8. Arbeidene må ikke være til urimelig sjenanse for naboer. Det må gis varsler til naboer om arbeider som medfører stor støy e.l. 9. Håndverkere må orienteres om og følge parkeringsbestemmelsene i borettslaget. 10. Andelseieren er ansvarlig for at arbeidet blir utført fagmessig og i henhold til vilkår i gitt tillatelse, og skal uten hensyn til skyld erstatte tap for borettslaget eller andre andelseiere som følger av arbeidet. Ansvar kan også gjøres gjeldende mot andelseier selv om vedkommende selger boligen før skade er avdekket så fremt ny andelseier ikke har påtatt seg et slikt ansvar ved særlig avtale med borettslaget. 11. Andelseier er ansvarlig for evt. skader på borettslagets eiendom 12. Når arbeidene er ferdige, skal andelseieren sende en erklæring til styret om at de er utført i henhold til ovenstående punkter. 13. Hvis leiligheten selges, er andelseieren forpliktet til å informere kjøperen om de utførte arbeidene. For rekkehuspåbygginger finnes det regler og prosedyrer, basert på vedtak i ekstraordinær generalforsamling 15. februar Disse kan fås ved henvendelse til styret. De ligger også på borettslagets nettsider. Det har vært noen søknader om utbygginger og ombygginger, som alle er innvilget på ovenstående betingelser. Innglassing av blokkterrasser På ordinær generalforsamling i 2001 ble det fattet vedtak om mulighet for innglassing av terrassene. Her er det forslaget som ble enstemmig vedtatt: Styret har mottatt forslag om at det gis tillatelse til å glasse inn blokkterrassene. Styret foreslår at andelseierne tillates å glasse inn sine blokkterrasser på følgende vilkår: 1. Det legges samme prinsipper til grunn som ved utbygging av rekkehus, justert for den spesielle utbygningsvarianten som en innglassing er. 2. Lover og andre offentlige bestemmelser må følges. 3. De nødvendige offentlige tillatelser må foreligge. 4. Den enkelte andelseier bestemmer selv om han ønsker å glasse inn terrassen. 5. Borettslaget må ikke påføres utgifter ved innglassingen. 6. Alle utgifter til innglassing må bæres av den enkelte andelseier. 7. Fremtidig vedlikehold av glasskonstruksjonen må bæres av den enkelte andelseier, for eksempel ved et leietillegg. 8. Arbeidene kan ikke settes i gang før det er forsvarlig i forhold til betongrehabiliteringen.

22 22 Sloreåsen Borettslag 9. Styret utarbeider nødvendige retningslinjer for gjennomføringen. 10. Styret oppretter en komité blant de andelseiere som er interesser i en slik innglassing, som skal stå for forberedelsene til arbeidet. 11. Det må finnes felles løsninger for alle terrassene, slik at borettslaget beholder et enhetlig preg. Styret avgjør i samråd med komitéen hvilken løsning som skal velges. Det ble nedsatt en komite, som kom med en anbefalt løsning. Denne er retningsgivende for fremtidige innglassinger av terrasse. Den første innglassede, og foreløpig eneste, terrassen stod ferdig i nr. 39 c i Dersom du er interessert i å glasse inn din blokkterrasse, kan du ta kontakt med styret. Oppsett av parabolantenner Styret har undersøkt rettspraksisen for oppsett av parabolantenner. På styremøtet 19. august 2003 vedtok man derfor følgende regler for dette. Hovedpoenget her er at det må sendes en begrunnet søknad. Montering av parabolantenner tillates dersom det skjer uten skade på bygningene og uten at de er til sjenanse. Det forutsettes også at den ønskede kanalen ikke kan skaffes gjennom Canal Digital Det må sendes begrunnet søknad til styret om å sette opp antenner, der man også må redegjøre for hvordan antennes skal monteres. For antenner med diameter større enn én meter, må det sendes søknad til bygningsmyndighetene. For alle forandringsarbeider gjelder også de generelle reglene om ombygginger nevnt ovenfor. Prinsipper for betaling av egenandel ved forsikringsskader Det vises til husleiekontrakten, vedtektene og husordensreglene. Du kan også finne dette på borettslagets nettsider. Hensikten med prinsippene er å innskjerpe aktsomhetskravet og særlig ansvaret for løpende indre vedlikehold og ettersyn. Dermed vil det bli færre skader og borettslagets utgifter blir mindre. Punkt 1 Hvis skaden skyldes forhold ved den del av bygningsmassen som borettslaget har vedlikeholdsansvar for, betaler borettslaget egenandelen. Grensen for ansvar, også for vedlikehold, går ved inngangsdøren, ved stoppekranene og ved sikringsskapet. Punkt 2 Hvis skaden skyldes andelseierens/husstandens egne disposisjoner eller noe de har foretatt seg (eller unnlatt å foreta seg), skal andelseieren betale egenandelen. Det er ikke en betingelse her at det er gjort noe kritikkverdig, galt eller uforsvarlig. Noen eksempler:

23 23 Sloreåsen Borettslag Lekkasje fra akvarium Lekkasje fra oppvaskmaskin/vaskemaskin eller tilførselsslangene Man velter en tung gjenstand over konvektoren, som sprekker Man kjenner ikke til hvor stoppekranene for vann og fjernvarme befinner seg, slik at skaden blir større enn den hadde blitt dersom vannet var blitt stengt av raskt. Punkt 3 Hvis man imidlertid har vært uaktsom eller gjort noe som er kritikkverdig, kan man risikere å komme i et erstatningsansvar i tillegg til at man må betale egenandelen. Det kan også tenkes at forsikringsselskapet avslår å dekke skaden eller at det vil søke regress hos den som har forårsaket den. Noen eksempler: Sot- og røykskader etter bruk av stearinlys Man glemmer å skru av vannkranen, med påfølgende vannskader Punkt 4 De ovennevnte eksemplene er innenfor en normal bruk av leiligheten. Hvis man foretar seg noe ekstremt, kan man også komme i et straffeansvar. Eksempel: Bruk av fyrverkeri innendørs. Punkt 5 Borettslaget har for tiden en forsikring med en egenandel på kr ,- Denne høye egenandelen er valgt for å få en lavere forsikringspremie. Styret finner det imidlertid urimelig at en andelseier som pålegges å betale en egenandel, skal betale en sum som er vesentlig høyere enn egenandeler i andre forsikringsforhold. Egenandelen andelseieren skal betale ved forhold nevnt ovenfor, er derfor fastsatt til kr ,- Retningslinjer for oppussing av blokkoppganger Retningslinjene er utarbeidet på grunnlag av vedtak i ordinær generalforsamling , der det heter: «Det gis mulighet til å endre fargene i blokkoppgangene etter et regelverk som utarbeides av styret.» Styret har i møte fastsatt følgende retningslinjer. Det er lagt vekt på at de skal være enkle å forholde seg til. De kan justeres etter hvert som man høster erfaring med denne type dugnadsarbeid. Punkt 1 Oppgangen pusses opp etter behov Andelseierne i oppgangen kan søke styret om å få pusse opp når de mener det er behov for det. Styret vurderer behovet. Styret vurderer på selvstendig grunnlag behovet for oppussing. Punkt 2 Dugnad Arbeidet gjøres på dugnad av dem som bor i oppgangen, såfremt ikke rimelighetshensyn tilsier noe annet. Punkt 3 Godkjenning Fargevalg, fremdriftsplan og andre relevante forhold må godkjennes av styret. Punkt 4 Kontaktperson Det oppnevnes en ansvarlig kontaktperson i hver oppgang, som skal lede arbeidet.

24 24 Sloreåsen Borettslag Punkt 5 Fargevalg Til grunn for styrets vurdering vektlegges lyse farger. Gelendre og andre detaljer males i en farge som passer til grunnfargen. Taket skal beholdes hvitt. Dette er av hensyn til lysforholdene i oppgangen. Punkt 6 Avstemning Fargevalget bestemmes ved alminnelig flertall av andelseierne i oppgangen. Ved stemmelikhet avgjør styret etter konferanse med de berørte. Det holdes skriftlig avstemning, der alle signerer. Den som ikke ønsker å stemme, er fritatt for det. Punkt 7 Dekning av utgifter Maling og utstyr bekostes av borettslaget. Innkjøp må godkjennes på forhånd. Oppsett av frittstående uteboder Styret har vedtatt følgende rammer for dette: 1. De frittstående utebodene kan være på maksimalt 8 kvadratmeter 2. Det må benyttes samme farger, materialer og detaljer som i resten av rekkehusbebyggelsen 3. Bodene må ikke være til berettiget sjenanse for naboer og andre beboere 4. Aktuelle naboer må varsles før byggingen, slik at de kan komme med innsigelser 5. Det må sendes søknad til styret 6. Styret avgjør hver søknad etter egen vurdering Det vises for øvrig til de generelle retningslinjene om påbygg og ombygginger, der det presiseres at alt arbeid må skje innenfor rammene av lovverk og være fagmessig utført. Lading av el-biler Styret vedtok å tillate montering av ladepunkter for el-biler etter følgende retningslinjer: 1. Andelseieren må søke om å montere ladepunkt på sin garasjeplass 2. Alle kostnader i forbindelse med installasjon og drift må bæres av andelseier 3. Det må monteres separat måler for hvert ladepunkt, som avleses og faktureres til den enkelte andelseier 4. Arbeidene må utføres av TB-Elektro eller et annet firma som styret godkjenner

25 25 Sloreåsen Borettslag ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Driftsinntekter i 2012 var totalt kr Det er omtrent som budsjettert. Andre inntekter består av salg av nøkler og portåpnere. Kostnader Driftskostnadene i 2012 var totalt kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at bokførte kostnader til energi og fyring ligger 33 % under budsjettert. Årsaken er en kombinasjon av lave energipriser og en mild vinter. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr utgjorde kr Pers.kost./ styreh. 3 % Rep.vedlh./ invest. 21 % Andre driftskostn. 16% Avdrag 4% Div. honorarer 5% Kom.avg. /forsikr. 24 % Finans kostnader 2 % Energi og brensel 25%

26 26 Sloreåsen Borettslag For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det tatt høyde for midler til større vedlikehold som omfatter maling av rekkehusene i sommermånedene. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2013 har økt med kr (+7 %). Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 5,1 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har lån i Terra med flytende rente på 4,15 pr Gjenværende løpetid på lånet er 8 år. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS (pr ) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonoraret Forretningsførerhonoraret for 2013 er identisk med kostnaden for Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader Driften i 2013 forutsetter en økning av felleskostnadene på 1,5 % fra De økte felleskostnadene i 2013 vil ifølge budsjettet redusere borettslagets disponible midler, men styret mener det er forsvarlig. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

27 27 Sloreåsen Borettslag Oslo, Styret i Sloreåsen Borettslag Ulf Harald Stenberg /s/ Hans Jørgen Nielsen /s/ Bredo Aakvik /s/ Vegard Arnesen /s/ Jon Arne Sneve /s/

28 28 Sloreåsen Borettslag Til generalforsamlingen i Sloreåsen Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Sloreåsen Borettslag, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2012, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.