Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 13/2049-8 Arkivnr.: GNR 116/82 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo 116/82 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA BYGGEGRENSE MOT FRILUFTSOMRSÅDE OG OM DISPENSASJON FOR HOVEDMØNERETNING Lovhjemmel: Plan- og bygningsslovensk kap. 19 Klageadgang: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap. VI Rådmannens innstilling: Lunner kommune innvilger for bolig på bnr 116 / bnr 82 søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Haneknemoen punkt 2.7 i planbestemmelsene om hovedmøneretning på tak. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Omsøkt bygg er terrengtilpasset, og vil bidra til en enhetlig bebyggelse i naboskapet. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: Dispensasjonen gis i forhold til innsendt søknad mottatt 27.4.2014. Bygget må ikke bygges før søknad om tillatelse ett pbl 20-1 er ferdigbehandlet i Lunner kommune. Lunner kommune avslår, for bolig på bnr 116 / gnr 82, søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense mot friluftsområde. Formålet bak bestemmelsen vurderes å bli vesentlig tilsidesatt. Im avstand mellom bolig (med vinduer inn til soverom og bad) til tomtegrense, vurderes å påvirke allmennhetens bruk av området. Før søknad om rammetillatelse kan ferdigbehandles, må det innsendes revidert søknad om byggetillatelse, der bygget flyttes slik at det ligger innenfor regulert byggegrense. Side 1 av 10
Sammendrag: Det er mottatt søknad om rammetillatelse for bygging av bolig på gnr 116/bnr 82. Søknaden inneholder dispensasjonssøknader for 2 forhold; Bygningens møneretning og byggegrense mot friluftsområde. Rådmannen mener at det i denne saken er uproblematisk å gi dispensasjon for møneretningen. Rådmannen anbefaler ikke at det gis dispensasjon fra byggegrense, da formålet bak byggegrensen vurderes å bli vesentlig tilsidesatt. I m avstand mellom bolig (med vinduer inn til soverom og bad) til tomtegrense, vurderes å påvirke allmennhetens bruk av friluftsområdet. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok 27.4.2014 søknad om rammetillatelse for oppføring av enebolig med garasje på gnr 116 / bnr 82 på Haneknemoen - Harestua. Søknaden har vedlagt følgende søknader om dispensasjon: Søknad om dispensasjon fra byggegrense mot friluftsområde Søknad om dispensasjon for møneretning i forhold til koteretning Pila på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune Nedenfor til venstre vises byggetomtas plassering på Haneknemoen. Side 2 av 10
Kartet over viser innsendt situasjonsplan med ønsket plassering 1meter fra tomtegrense mot friluftsområde i nord. Planen viser også plassering av nabobebyggelse. Møneretningen følger byggets lengderetning, og blir på tvers av høydekotene. Over: Fasade nord Side 3 av 10
Over: Fasade syd Over: Fasade vest Over: Fasade øst Side 4 av 10
Perspektiv fra nordvest Perspektiv fra sydvest Perspektiv fra sydøst Side 5 av 10
1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 116/bnr 82 ligger i regulert område, innenfor reguleringsplan for Haneknemoen, der den er avsatt til byggeområde for frittliggende småhusbebyggelse. Plankartet viser byggegrense 4m fra tomtegrense mot friluftsområde. Reguleringsbestemmelsenes punkt 2.7 sier at hovedmøneretningen skal følge koteretningen. Det framgår av plan- og bygningsloven 12-4 at en reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelser av eksisterende tiltak som nevnt i lovens 1-6. Kommunen kan i følge plan- og bygningslovens 19-2 gi dispensasjon fra reguleringsplaner. 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven kap. 19 Etter Plan- og bygningsloven 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Dispensasjonen kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller feste for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre Side 6 av 10
rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. 1.4 Begrunnelse for dispensasjon Ansvarlig søker skriver følgende i sin dispensasjonssøknad, mottatt 27.4.2014: Møneretning i forhold til koteretningen. Det sies at en plassering som hensyntar naboens utsiktsforhold bør vektlegges i behandlingen av dispensasjonssaken. Det pekes også på at det er andre bygninger i nærområdet /samme reguleringsområde hvor hovedmøneretning ikke følger koteretningen på tomta. Ansvarlig søker mener at hensynet bak bestemmelsen er å ivareta terrengtilpasning, og at når terrengtilpasningen er ivaretatt, og fordelene med å gi dispensasjon er større enn ulempene, bør det kunne gis dispensasjon. Byggegrense. Det søkes dispensasjon slik at boligen på det nærmeste kommer 1m fra nabogrense i nord. Bygget er valgt å plasseres lengst mulig mot nord for å ivareta naboen i øst sin utsiktssektor mot vest og for å frigjøre mest mulig grøntareal på sydsiden av boligen. Ansvarlig søker mener at meningen med å regulere en byggegrense på 4m er å ivareta brannavstandskrav mellom eiendommer. Ansvarlig søker sier at dette er ivaretatt i plan- og bygningsloven slik at det strengt tatt ikke er nødvendig å regulere slik. Det sies at dersom reguleringsplanen ikke hadde regulert byggegrensen, ville det være tilstrekkelig å innhente aksept fra nabo. Det pekes på at tilstøtende eiendom er et friareal, og at avstand til fremtidig bygg derfor ikke vil være et problem. Det konkluderes med at siden plasseringen både er fordelaktig for nabo i øst og for tiltaket som sådan, er fordelene større enn ulempene. 1.5 Nabomerknader Tiltaket er nabovarslet. Det er ikke mottatt nabomerknader. Nabo i nord, Lunner Almenning, har gitt en foreløpig positiv uttalelse til tiltaket. Lunner kommune har ikke mottatt skriftlig erklæring om at Lunner Almenning tillater plassering 1m fra deres eiendomsgrense. 2. HØRINGSUTTALELSER Dersom kommunen ønsker å innvilge søknad om dispensasjon fra byggegrense mot friluftsområde, må saken sendes på høring til regionale myndigheter (Oppland fylkeskommune og Fylkesmannen i Oppland) før endelig vedtak kan fattes. 3. VURDERINGER 3.1 Hensynet bak bestemmelsen om møneretning. Reguleringsbestemmelsene sier at hovedmøneretning skal følge koteretningen. Bakgrunnen for dette er at man ønsker en bebyggelse som tilpasser seg landskapet. Samtidig gir bestemmelsen en enhetlig byggeskikk hvor man i landskapet får bebyggelse som understreker terrengformasjoner, og hvor høye gavlvegger ikke er iøyenfallende. Innenfor reguleringsplanen for Haneknemoen er tomtene så små at det er fornuftig å lese denne bestemmelsen slik at byggene kan legges parallelt med den tomtegrensa som er mest parallell med koteretningen. Dersom byggene skulle legges skrått i forhold til tomtegrensene, ville bestemmelsen bli svært begrensende for enkelte tomter. Samtidig vil tilpasning til tomtestruktur gi en enhetlig bebyggelsesstruktur som gir byggeområdet sitt særpreg. Endetomter ligger ofte der hvor terrenget skifter retning. Det kan bli diskusjoner om bygget bør tilpasse seg terrengretningen for nabobebyggelsen, eller om bygget skal avvike fra nabobebyggelsens møneretninger for å tilpasse seg lokal koteretning på tomta. 116/82 har koter som går i nord-sør-retning. Omsøkt bygg er valgt lagt med møneretning øst-vest og da parallelt med eksisterende nabobebyggelse. Naboskapets bebyggelsesstruktur videreføres. Fasade- og perspektivtegninger viser et bygg som ligger fint i landskapet. Gjennomsnittlig mønehøyde er i henhold til planbestemmelser. Det vurderes at hensynet bak bestemmelsen om møneretning er ivaretatt. Side 7 av 10
3.2 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon for møneretning Ansvarlig søker nevner at ønskede plassering er gunstig for nabo i øst sine utsiktsforhold. Det er ellers fint å se at den prosjekterende har funnet en god utnyttelse av tomta. Boligen ligger fint i landskapet. Når alle de andre boligene i bebyggelsesrekka sørover har gavlvegg mot vest, er det vanskelig å se at det skulle være en ulempe om dette bygget fikk dispensasjon for å vende bygget i samme retning. 3.3 Hensynet bak bestemmelsen om byggegrense mot friluftsområde. Det er ikke brannkrav som er bakgrunnen for regulert byggegrense mot friluftsområdet. Byggegrensa er satt for å sikre en avstand mellom bebyggelsen og arealet som allmennheten skal ferdes på. Bebyggelse nær tomtegrense vil privatisere arealer også utenfor tomtegrensen: Folk vil ikke ønske å gå for nær vinduer. I dette tilfellet er det både soveromsvinduer og baderomvindu 1m fra tomtegrense. Det trengs noe avstand fra husveggen for å vedlikeholde bygget, og for å lede vann vekk fra bygget for å hindre fuktskader. Boligeierne vil fort privatisere området nærmest bygget. Her er det ikke bare en del av bygget som er nærmere tomtegrense enn 4m. Den delen av bygget som ligger lengst fra tomtegrensa er 3m fra grensa. På denne bakgrunn vurderes at, når avstanden fra grensa reduseres fra 4m og ned til l 1m, blir hensynet bak bestemmelsen vesentlig tilsidesatt om man gir dispensasjon. 3.4 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon fra byggegrense. Som søker påpeker, vil ønsket plassering kunne være gunstig for utsikten til nabo i øst, og tiltakshaver vil selv få større tomt på sydsiden av sin bolig. Fasade vest viser imidlertid at nabobygget ligger så høyt i terrenget at det vil ha god sikt over nybygget. Nabo i øst har dessuten ikke sin hovedutsiktsretning i denne retning. Boligens store vinduer er vent mot syd. Mot øst har boligen kun små underordnede vinduer, men boligen har en uteplass i vestveggen. Allmennheten har et stort friareal nord for byggetomta. De har kanskje ikke behov for å bevege seg nær tomtegrensa til nybygget. Arealet her vil imidlertid oppfattes som mer privat enn om bygget lå lengre inn på eiendommen. Det er vanskelig å se at denne plasseringen av bygget skal være positiv for allmennheten. Det vurderes at fordelene ved å gi dispensasjon, for allmennheten, ikke er klart større enn ulempene. 3.5 Konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Byggets møneretning vurderes ikke å påvirke helse, miljø og sikkerhet. Byggets plassering i forhold til byggegrense vil gjøre presset på naturmarka nord for bygget noe større. Boligeier vil lett bli fristet til å benytte areal som er utenfor sin tomtegrense. 3.6 Statlige og regionale rammer og mål Overordnede rammer og mål vurderes ikke å vedrøre dispensasjonsspørsmålene. 3.7 Andre lignede saker I kommunestyrets sak 33/13 ble det gitt dispensasjon for at bolig på gnr 116/bnr 151 kan bygges med lengderetning på tvers av koteretningen. Møneretningen på dette bygget fulgte koteretningen. Tomta i denne saken har en tilsvarende plassering som saken som her behandles, innerst og øverst i utbyggingsfeltet. For møneretning på bygninger er tomtesituasjonen ofte ikke klar. Praksis er da at man kan være åpen for flere løsninger. Tilpasning til eksisterende bebyggelse vurderes positivt. Det er innenfor planområdet ikke søkt dispensasjoner for å bygge boliger utenfor byggegrense. Mange ville nok ha sett at de kunne ha hatt fordel av å kunne bygge nærmere friområdet, og Side 8 av 10
dermed «få større hage» mot sør eller vest. Mesteparten av tomtene på Haneknemoen er utbygd, og andre har forholdt seg til de bestemmelsene som er gitt. Det blir gjort oppmerksom på at garasjer, innenfor planbestemmelsene, kan plasseres nærmere tomtegrense enn 4m. 4. TOTALVURDERING Det er her søkt om dispensasjoner fra 2 regler. Søknad om dispensasjon for møneretning vurderes ikke å vesentlig tilsidesette formålet bak bestemmelsen. Formålet med bestemmelsen er å gi en enhetlig og terrengtilpasset bebyggelse. Bygget vurderes å tilpasse seg eksisterende bebyggelse på en god måte, slik at fordelene vurderes å være klart større enn ulempene. Søknad om dispensasjon fra byggegrense vurderes å vesentlig tilsidesette formålet bak bestemmelsen, slik at det ikke kan gis dispensasjon etter pbl 19-2. Bestemmelsen skal sikre nok avstand mellom bolig og friluftsområdet til at friluftsområdet ikke privatiseres av byggets nærhet. Im avstand mellom bolig (med vinduer inn til soverom og bad) til tomtegrense, vurderes å påvirke allmennhetens bruk av området. Fordelene med å gi dispensasjon er heller ikke klart større enn ulempene, da en kun ser ulemper for allmennheten. Fordelene som er angitt for nabo, er noe uklare, da denne har hovedutsiktretning i annen retning, og bygget er plassert så høyt at man fra boligen vil se over bebyggelsen som blir oppført. Nabo må forvente at tomtene i naboskapet blir bebygd i henhold til reguleringsplanen. Det vurderes at det bør gis dispensasjon for møneretning, men ikke for å tillate bygg utenfor byggegrense. 5. ALTERNATIVE FORSLAG TIL VEDTAK For at de folkevalgte skal ha en valgmulighet, fremmes det alternative forslag til vedtak. 5.1 Delvis innvilgning av dispensasjoner Lunner kommune innvilger for bolig på bnr 116 / bnr 82 søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Haneknemoen punkt 2.7 i planbestemmelsene om hovedmøneretning på tak. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Omsøkt bygg er terrengtilpasset, og vil bidra til en enhetlig bebyggelse i naboskapet. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: Dispensasjonen gis i forhold til innsendt søknad mottatt 27.4.2014. Bygget må ikke bygges før søknad om tillatelse ett pbl 20-1 er ferdigbehandlet i Lunner kommune. Lunner kommune avslår, for bolig på bnr 116 / gnr 82, søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense mot friluftsområde. Formålet bak bestemmelsen vurderes å bli vesentlig tilsidesatt. Im avstand mellom bolig (med vinduer inn til soverom og bad) til tomtegrense, vurderes å påvirke allmennhetens bruk av området. Før søknad om rammetillatelse kan ferdigbehandles, må det innsendes revidert søknad om byggetillatelse, der bygget flyttes slik at det ligger innenfor regulert byggegrense. 5.2 Innvilging av dispensasjoner Lunner kommune innvilger for bolig på bnr 116 / bnr 82 søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Haneknemoen punkt 2.7 i planbestemmelsene om hovedmøneretning på tak. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Omsøkt bygg er terrengtilpasset, og vil bidra til en enhetlig bebyggelse i naboskapet. Lunner kommune stiller seg positiv til å innvilge, for bolig på bnr 116 / gnr 82, søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense mot friluftsområde. Formålet bak bestemmelsen vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt da friluftsområdet på naboeiendommen er så stort at allmennheten ikke vil ha behov for å bevege seg inntil bebyggelsen. Når det ikke vurderes at allmennheten blir berørt, er det ikke registrert ulemper i saken. Tiltakshavers og nabos fordeler, vurderes da å gjøre at fordelene er klart større enn ulempene. Side 9 av 10
Dispensasjonene blir gitt på følgende vilkår: Dispensasjonen gis i forhold til innsendt søknad mottatt 27.4.2014. Det forutsettes at Lunner Almenning skriftlig erklærer at de tillater boligen oppsatt som omsøkt. Bygget må ikke bygges før søknad om tillatelse ett pbl 20-1 er ferdigbehandlet i Lunner kommune. Før det kan fattes endelig vedtak om dispensasjon, må saken sendes på høring til regionale myndigheter, jfr. pbl 19-1. Er de positive til å innvilge dispensasjon, fattes kommunens endelige vedtak administrativt. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Ref 13/2049-5 Søknad om rammetillatelse, datert 27.4.2014. Ref 13/2049-7 Uttalelse fra Lunner Almenning vedrørende plassering nærmere enn 4m Øvrige dokument: 14/1235 116/82 Forespørsel om møte for skisseprosjekt. Avsender:Mats Bjørklund 14/1318 116/82 - Vedrørende forespørsel om møte. Avsender:Mats Bjørklund 13/15882 116/82 - Bestilling av kart og naboliste. Avsender:Frogner Arkitektkontor 14/8561 116/82 - Søknad om rammetillatelse - Oppføring av Avsender:Frogner bolig. Arkitektkontor 13/16092 116/82 - Oversendelse av kart og naboliste. Avsender:Frogner 14/9763 116/82 - Uttalelse vedr. plassering nærmere enn 4 meter. Arkitektkontor Avsender:Bjørn Fjeld Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Frogner Arkitektkontor, Bygdøy Alle 12 0262 OSLO Bjørn Fjeld, Løvstien 2, 2743 Harestua Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 10 av 10