Byggesaksutvalget 31.08.11 sak 10/11 vedlegg 5 Øystein Stokkeland Alveveien 35 4314 SANDNES Byggesak Sandnes, 10.12.2010 Deres ref.: Vår ref : 200703565-7 Saksbehandler: Grethe Svihus Arkivkode : O: : 81-40 D sak 1415/2010 Delvis avslag. Pålegg om tilbakeføring og tvangsmulkt. Gnr./Bnr: 81/40/0/0 Byggeadresse: FLØYSVIK 40 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Nybygg Bod, sjøbod, vedbod, terrasse og brygge Øystein Stokkeland Melding datert: 28.08.2008 29.08.2008 Siste dokument mottatt: 13.08.2010 Fakta: Meldingen er mottatt i forbindelse med Utvalg for byutvikling sitt vedtak av 13.02.2008 Kriterier for behandling av tiltak i tilknytning til fritidseiendommer, oppført uten godkjenning. Meldingen gjelder anneks, sjøbod, vedbod, terrasse og steinbrygge. Noen av tiltakene krever dispensasjon fra kommuneplanen med bestemmelser. Bygningssjefen har ikke kunnet lokalisere verken sjøbod eller steinbrygge på flyfoto fra 1968 eller 2003, men både Inge Fløysvik(eier av gårdsbruket eiendommen er utskilt fra) og Arne Tveit(som er registrert som eier av gnr 81 bnr 38 siden 1966) har bekreftet at tiltakene er oppført før 01.01.1966. Bygningssjefen har ingen grunn til å betvile disse opplysningene og tiltakene anses dermed som godkjent pga alder. I 1973 søkte daværende eier om utvidelse av hytten med et tilbygg på 13 m2. I forbindelse med søknaden opplyste tiltakshaver i brev datert 05.11.73 at utvidelsen skyldes at det ikke var soverom i hytten og at slik hytten var kunne en ikke få til et soverom uten utvidelse. Det ble gitt dispensasjon og utvidelsen ble godkjent i d-sak 74/1974. Forvaltningspraksis i Sandnes kommune har vært å godkjenne bod på 10-12 m2, dette samsvarer med størrelsen på boden før utvidelsen i 1985. Bygningssjefen kan imidlertid ikke se at denne er søkt om, men på flyfoto fra 1968 kan en se antydning til en liten bod og Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 5 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
situasjonskart fra 1974 viser også en bod i bakkant av hytten. Denne delen av boden må anses som godkjent pga alder, men kan ikke anses godkjent som anneks jf søknad om utvidelse av hytte i d-sak 74/1974. Boden ble renovert på eksisterende grunn i 1985, samtidig utvidet man boden med en redskapsbod og klargjorde for snurredass. Snurredassen ble installert i 2004-2005. Dagens kommuneplan åpner imidlertid for bod på inntil 14 m2, men da det totale bodareal er overskredet, kreves det dispensasjon fra kommuneplanens arealbestemmelser 4 pkt 4.2.1. Som særlige grunner er det anført: - Boden er tilbaketrukket og nesten ikke synlig fra strandkanten. - Bygningssjefen bør se positivt på at en søker i ettertid. Terrasse. Terrassen i tilknytning til hytten på 25 m2 ble bygget i 1985. Denne er stemplet godkjent i d-sak 392/88 og samsvarer med forvaltningspraksis på dette tidspunktet, som var terrasser på 20-25 m2. Terrassen ble utvidet i 2004 med 17 m2 og totalt areal for terrasse er nå 42 m2. Terrassen krever dispensasjon for overskridelse av maks tillatt terrasseareal jf kommuneplanens arealbestemmelser 4 pkt 4.1.4. Som særlige grunner for godkjennelse av terrasse har tiltakshaver anført: - Terrassen er tilbaketrukket og nesten ikke synlig fra strandkanten. - Terrassen i tilknytning anneks/utedo er viktig for trygg adkomst særlig om nettene. - Terrassen er ikke til hinder for allmenn ferdsel. - Bygningssjefen bør se positivt på at en søker i ettertid. Bygningssjefen skal i henhold til kriteriene vedtatt i UBU, vurdere tiltakene ut fra oppføringstidspunktet dersom dette er gunstigere for tiltakshaver. I dette tilfellet er det gunstigere for tiltakshaver å bli vurdert etter gjeldende kommuneplan. Bygningssjefen ba også om en redegjørelse på planering, terrenginngrep og etablering av grusvei jf brev datert 25.02.10. Tiltakshaver har nå i ettertid søkt om dispensasjon for disse tiltakene. Det er ikke vedlagt tegninger/situasjonskart som viser disse terrenginngrepene. Dispensasjonen er begrunnet med: - Stort tilsig av overvann, tomten er skrånende og lavere enn naboeiendommene i nord og vest. - Etter å ha fjernet flere store trær ble området planert og det ble sådd gras. Planering og påfylling av grus er ikke å anse som en ettertidssak da dette er foretatt i perioden 2003-2007 jf flyfoto. Gjeldende plan: Kommuneplanen med utfyllende retningslinjer og kommentarer (LNF område) samt plan- og bygningslovens 11.6. Eiendommen er uregulert. Rikspolitiske retningslinjer for verna vassdrag. Protest og merknader: Naboer er varslet, ingen innvendinger er mottatt Side 2 av 5
Bygningssjefens vurdering: Terrasse. Totalt terrasseareal på eiendommen er 42 m2. Terrasse oppført i 2004 er på 17 m2 og gjennomsnittlig under 0,5 m over planert terreng. Denne terrassen ligger mellom hytten og boden og er i følge tiltakshaver nesten ikke synlig fra strandkanten og anvendes som adkomst til utedo og bod. Bygningssjefen har forståelse for ønsket om å gå tørrskodd til utedoet og som tiltakshaver påpeker er terrassen lite synlig fra strandkanten. Den ligger imidlertid vendt mot en grusvei/sti og er med på å privatisere området, men en kan ikke si at den er med på å hindre allmenn ferdsel. Terrassen ligger mellom hytte og bod og er vendt bort fra strandkanten. Under tvil og i samsvar med UBU`s vedtak har bygningssjefen valgt å godkjenne omsøkt terrasse. Boder: Det er ingen ting som tyder på at boden er brukt som anneks i dette tilfellet. I forbindelse med tilbygg til hytte i d-sak 74/1974 er begrunnelsen for dispensasjon, at en ikke har soverom på hytten. Bygningssjefen kan derfor ikke godkjenne eksiterende bod som anneks, men denne delen anses imidlertid som godkjent pga alder. Spørsmålet blir derfor om en kan godkjenne utvidelsen av denne boden, samt vedboden. Som særlige grunner er det anført at boden er tilbaketrukket og nesten ikke synlig fra vannkanten. Boden og vedboden er imidlertid synlig fra sti som fører ned til vannkanten, tiltakene virker privatiserende og dette forsterkes av planeringen som er foretatt. Totalt bodareal på eiendommen er 25 m2 BRA, mens dagens kommuneplan åpner for 14 m2 og tidligere forvaltningspraksis var 10-12 m2. Bod var også søknadspliktig i 1985 jf regler for hyttebebyggelse i Sandnes vedtatt av Sandnes bygningsråd 19.9.67. Dagens kommuneplan åpner for bod på opptil 14 m2 BRA og hytte på 60 m2 BRA. Dagens hytte har et areal på 50,5 m2, dvs at hyttearealet ikke er fullt utnyttet i henhold til gjeldende kommuneplan. I henhold til kriteriene i UBUs vedtak har bygningssjefen akseptert at dette restarealet anvendes på øvrige tiltak på eiendommen herunder bod eller terrasse. I dette tilfellet har bygningssjefen valgt å gi dispensasjon for utvidelse av terrasse under tvil dvs at restarealet kan brukes til bodareal. Bygningssjefen aksepterer derfor et totalt bodareal på 24 m2. Tiltakshavers bodareal er 25 m2 BRA og bygningssjefen har derfor i samsvar med kriteriene vedtatt av UBU å gi dispensasjon for overskridelse av maks tillatt bodareal. Eiendommen vil dermed anses som fullt utnyttet i henhold til dagens kommuneplan. Utvidelse av brygge. Da vannet ble senket fremstod steinbryggen som en stor kloss og daværende eier fjernet største delen av bryggen. Det er derfor tvil om dagens steiner kan anses som en brygge, men bygningssjefen har valgt å la tvilen komme tiltakshaver til gode. Steinene blir brukt som brygge og i og med at brygge anses som godkjent pga alder kan bygningssjefen behandle søknaden om utvidelse av eksisterende brygge. Omsøkte brygge er nøktern i størrelse, både lengden er tilpasset vannstanden og bryggen er 1,6m bred. Bygningssjefen har derfor ingen innvendinger mot utvidelse av omsøkt brygge. Planering, terrenginngrep og etablering av grusvei. Disse tiltakene er ikke å anses som ettertidssak, da de i følge flyfoto er utført i perioden 2003-2007. Kommuneplanen på søknadstidspunktet vil derfor bli anvendt. Det er ikke vedlagt tegninger/situasjonskart som viser disse terrenginngrepene, men det er søkt om dispensasjon. Som særlig grunn er det anført: Side 3 av 5
- Stort tilsig av overvann, tomten er skrånende og lavere enn naboeiendommene i nord og vest. - Etter å ha fjernet flere store trær ble området planert og det ble sådd gras. Eiendommen ligger i LNF-område, det vil si at alle tiltak som ikke er i samsvar med kommuneplanen og ikke er å anse som tiltak tilknyttet stedbunden næring, krever dispensasjon. Bygningssjefen har ikke sendt søknaden på høring i henhold til plan- og bygningsloven 7, da en er negativ til omsøkt/utførte tiltak. Eksisterende terreng og vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. De utførte tiltakene har medført at eiendommen ikke lenger er tilpasset de naturlige omgivelsene, det er anlagt plen, forstøtningsmurer og foretatt oppgrusing av området mellom hytte og vannet. Det skal ikke være kunstig beplantning anlegg av bed og andre tiltak, utenfor den private sonen rundt hytten, som er med på å privatisere området ytterligere. Bygningssjefen kan ikke se at tilsig av overvann og skrånet tomt er å anse som særlige grunner for utvidelsen av det private området i form av terrenginngrep, stort tilsig av vann og drenering må løses på andre måter. I tillegg er deler av området inngjerdet og dette forsterker følelsen av privatisering ytterligere. Tilbakeføring av terreng innebefatter at planeringen skal tilbakeføres til skråning, og at skråningen skal gis tilbake den type vegetasjon som er naturlig i området (lyng, villgress). Forstøtningsmur nærmest vannet må fjernes(se vedlagt flyfoto), men bygningssjefen aksepterer forstøtningsmur som er oppført ca 6 m fra hytten, men det må innsendes tegninger for godkjenning. Denne forstøtningsmuren er oppført med en avstand fra hytten på ca 6 m, den fremstår som en del av hyttens private sone, selv om den er med på å privatisere området. Området nedenfor dette forstøtningsmur nr 1 og til vannet må tilbakeføres til opprinnelig terreng, noe som innebærer at blant annet oppgrusingen må fjernes. VEDTAK: 1. Med hjemmel i kommuneplanens arealdel avlås søknad om anneks, terrenginngrep, oppgrusing og forstøtningsmur nr 2. 2. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 gis det dispensasjon fra Kommuneplanen for Sandnes 2007-2020 for terrasse på 42 m2,boder og forstøtningsmur nr 1 på følgende vilkår: - Forstøtningsmur må målsettes på situasjonskart og høyden må målsettes på tegning eventuelt bilde. Fristen settes til 31.01.2011. Da det ikke er gitt tillatelse gis det med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 pålegg om tilbakeføring/fjerning av følgende forhold: 1. Tilbakeføring av terreng og fjerning av forstøtningsmur nr 2(nærmest vannet). Se markering på vedlagt flyfoto. 2. Tilbakeføring/fjerning av plen mellom forstøtningsmur nr 1 og nr 2. Se markering på vedlagt flyfoto Side 4 av 5
Frist for tilbakeføring/fjerning i henhold til pålegget settes til: 31.12.2011. Vi ber Dem underrette oss når pålegget er gjennomført. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist, pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116 a en løpende tvangsmulkt på kr 500,- pr dag. Mulkten vil således løpe fra 01.01.2012 og løpe inntil pålegget er etterkommet. De varsles med dette også om at det i medhold av plan- og bygningslovens 112 er straffbart å ikke etterkomme pålegget om tilbakeføring inne fastsatt frist. Det gjøres oppmerksom på at tvangsmulkt kan innkreves etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 bokstav e, som særlig tvangsgrunnlag uten forutgående dom for kravet. Vedtaket er et enkeltvedtak. Det gjøres oppmerksom på at det er anledning til å påklage vedtaket i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til Bygningssjefen i Sandnes kommune Ola T Solheim Bygningssjef Grethe Svihus Jurist Vedlegg : Flyfoto fra 2007(viser hva som må tilbakeføres).flyfoto fra 2002-2003. Meldingsskjema m/stemplede tegninger Kopi: Stavangeradvokatene v/fjeld, Postboks 490 Sentrum, 4003 STAVANGER Side 5 av 5