SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 10/4610 /18930/15-PLNID Anniken Romuld 22.06.2015 1822 Telefon: 77 79 00 00 Saken skal behandles i følgende utvalg: Byrådet PLAN -1822- REGULERINGSPLAN STORHAUGEN Offentlig ettersyn Innstilling til vedtak: Detaljreguleringsplan for Storhaugen, med plankart datert 17.06.15 og tilhørende bestemmelser datert 16.06.15, legges ut til offentlig ettersyn i åtte uker. Vedtaket er gjort iht. PBL 12-10. Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Britt Hege Alvarstein byråd for byutvkling
Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Hovedinnhold Dahl & Uhre as og blå arkitektur landskap ab fremmer på vegne av Norbygg as forslag til detaljreguleringsplan for Storhaugen. Målet med planen er å legge til rette for etablering av boliger på Storhaugen og utnytte arealene på en bedre måte. Planforslaget viderefører plan 1004 i forhold til formålene bolig og spesialområde for verneverdig bebyggelse. Boligkonseptet legger til rette for 33 boenheter, og omfatter en boligblokk med tilnavn Slangen og tre Tvillinghus / tomannsboliger. To bevaringsverdige bygninger, Villa Holmboe og Villa Gundheim, ligger innenfor planområdet, og planforslaget åpner for en ny åpenhet mellom bygningene. Alle boenheter tilknyttes en ny adkomstveg fra Conrad Holmboes veg, med felles innkjøring til et underjordisk parkeringsanlegg fra denne. Krysset Clodiusbakken-Conrad Holmboes får en ny utforming som del av planforslaget. Planforslaget vil endre eiendommen fra å være en villa omkranset av en stor hage, til et nytt landskap av flere felles uterom for lek og opphold. Dagens gangforbindelse fra Clodiusbakken ivaretas ved at den legges gjennom Slangens bebyggelse. Byrådets vurdering Byrådet er svært positiv til planforslaget, og vurderer Slangen som et godt prosjekt og en god måte å forholde seg til både verneverdig bebyggelse, eksisterende villabebyggelse og fortetting på. Måten hovedbygningen, Slangen, ligger i terrenget og samtidig tar hensyn til de verneverdige villaene i området vurderes som en god løsning. Tvillinghusene har dimensjoner som relaterer seg til nabobebyggelsen. Begge boligtypologiene tar hensyn til omgivelsene samtidige som de har gode arkitektoniske kvaliteter i seg selv. Organiseringen av planarealet er god, hvor eiendommens spesielle kvaliteter i form av topografi og vegetasjon ivaretas i prosjektet. Planen anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.
Dato: 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart + lokaliseringskart Udatert 02. Forslag til reguleringsplankart 17.06.15 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 16.06.15 04. Forslagstillers planbeskrivelse og forhåndsuttalelser 18.06.15 05. ROS-analyse 31.03.15 06. Utomhusplan 07. Illustrasjonsprosjekt, beskrivelse 18.06.15 31.03.15 08. Illustrasjoner 09. VA-plan 10. Grunnundersøkelser 31.03.15 04.06.15 19.06.15 Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Kommuneplanen 2011-2022 Plan 1004 28.11.12 25.11.87 Kommuneplanen 2011-2022
02 Planfakta Forslagsstiller: Nor-Bygg as Grunneiere: Nor-Bygg as Plankonsulent: Dahl&Uhre arkitekter as og blå arkitektur landskap ab Hovedformål: Boligbebyggelse, uteoppholdsareal Planområdets areal: 11,2 daa Antall boenheter: 33 boliger Utnyttingsgrad: Total BRA 4.300 m2 / 5.819 m2 inkl. parkeringskjeller Oversiktsbilde, fra Planbeskrivelsen Forslag til Plankart
03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling 06.03.2014 Annonsert oppstart av planarbeid 20.05.2014 Andre gang (utvidet planavgrensning) 28.01.2015 Komplett forslag til reguleringsplan 01.04.2015 Planprosessens spesielle sider Slangen har tidligere vært del av et reguleringsforslag for «Konglen», plan 1699, i 2006. Denne planen ble ikke vedtatt. I dette planforslaget er «Konglen», den omdiskuterte delen av planen, tatt ut. Bare Slangen er videreført fra forrige planforslag. Ved første varsel om oppstart omfattet planen kun eiendommene 200/188-89, 200/175-76 og 200/179. Det har senere vært et ønske fra utbygger å bygge 3 tvillinghus på egen tomt, 200/178, 200/3995 og 200/174. Det har ikke latt seg gjøre å bygge tvillinghusene innenfor gjeldende plan, og Byutvikling har derfor anbefalt å regulere også disse eiendommene for å få vurdert utbyggingen som en helhet. Det har vært et ønske fra Byutvikling at villa Gundheim, 200/4127, reguleres til vern, og denne eiendommen ble derfor samtidig innlemmet da planområdet ble utvidet. På grunn av at Villa Holmboe, regulert til vern, ligger på eiendommen har det vært viktig å ha en god dialog med Kulturetaten, Troms Fylkeskommune. Planforslaget har derfor vært vurdert tidlig av antikvariske myndigheter. 04 Planvurdering Bakgrunn Bakgrunnen for planen er Nor-Byggs ønske om etablering av boliger på Storhaugen. Målet for planen er å tilrettelegge for 33 boenheter på Storhaugen. Planforslaget vil omforme og oppruste arealer for uteopphold, gangforbindelser og trafikkarealer. Det har vært en intensjon å utnytte og utvikle potensialet i den sentrale beliggenheten, og gjøre prosjektet attraktivt gjennom sin valgte løsning i forhold til terreng, samt eksisterende og ny bebyggelse. Det er et mål at prosjektet skal være av høy arkitektonisk kvalitet. Hovedinnhold Området reguleres hovedsaklig til boligformål, hensynssone vern, grøntareal og samferdselsanlegg. Planen ønsker å legge til rette for etablering av boligbebyggelse i form av en sammenhengende og relativt lav boligblokk utformet som en Slange (27
boenheter), samt tre tvillinghus (6 boenheter). Slangen introduserer en ny bygningsform i området, mens tvillinghusene relaterer seg til eksisterende villabebyggelse. Parkering er lagt i kjeller under terreng. Planforslaget vil endre eiendommen fra å være en villa omkranset av en stor hage, til et nytt landskap av flere felles uterom for lek og opphold. Prosjektet viser fortetting i eksisterende boligstrøk uten at ny bebyggelse blir for dominerende eller sprenger skalaen i området. Boligbebyggelse Slangen rommer 27 leiligheter, og følger Storhaugens form. Hovedformen består av 1-2 etasjer, med en åpning i bygget for å gjenskape gangforbindelsen fra Clodiusbakken til Storhaugen. Høyeste punkt er mot krysset Clodiusbakken/Conrad Holmboes veg på 3 etasjer over terreng. Mot øst er den 4 etasjer, men i fallende terreng. Slangen sett fra Clodiusbakken. Ill.:D&U/blå arkitektur landskap Det er en kvalitet at Slangens form endres etter hvor man befinner seg i forhold til den. En opplevelse og oversikt av helheten kan aldri oppnås. Bebyggelsen skal være utformet med flate tak. For begge boligtyper skal takene ha et grønt preg, og være tilrettelagt for fordrøyning av overflatevann og/eller takterrasse. Tvillinghus sett fra nordøs, sett mot Villa Gundheim. Ill.: D&U/blå arkitektur landskap
Kulturminner Tre tvillinghus/tomannsboliger med til sammen 6 boenheter vil bli etablert på Storhaugens flate. Hovedvolum vil være på 2 etasjer, med en mindre toppetasje samt takterrasse på 3 etasjer. Boligene har parkeringsplass i et underjordisk parkeringsanlegg, med felles innkjøring fra ny adkomstveg innunder tvillinghusene. Gjesteparkering er avsatt som overflateparkering nær ny innkjøring til Storhaugen. Villa Holmboe, Villa Gundheim og C.H. veg 3. Foto: D&U/blå arkitektur landskap I planområdet er Villa Holmboe, Conrad Holmboes veg 1, tidligere regulert til vern. Det samme er Conrad Holmboes veg 3 nær inntil planområdet. Etter forslag fra Byutvikling er planområdet utvidet til å inkludere vern av Villa Gundheim, Clodiusbakken 5. Planforslaget legger opp til at de tre historisk viktige bygningene blir en viktig visuell del av den nye helheten på Storhaugen. En hensynssone ivaretar sikt og åpenhet mellom bygningene. Hensynssone vern, illustrasjon: D&U/blå arkitektur landskap
Utearealer Planforslaget har som formål å endre Storhaugen fra å være en større hage til en vernet villa, til et boligprosjekt som understreker og følger områdets landskap med flere nivåer for lek og opphold. I vest mellom Slangen og Villa Holmboe skal det opparbeides et uterom med trær, vegetasjon, små landskapsformasjoner og en nærlekeplass. Den eksisterende alleen vil være en del av dette uterommet. Ved ny adkomstveg til området står det i dag et vernet bjørketre. Dette skal bevares. Uterom innrammet av Slangen i sørvest, illustrasjon: D&U/blå arkitektur landskap Tre nærlekeplasser er lokalisert slik at de får best mulig sol og lysforhold. Terrenget skråner mot øst og lekeplassene fremstår som ulike nivåer / trapper i terrenget. Landskapsramper mellom de terrasserte nivåene (50cm høye) gjør alle lekeplassene og utearealene som helhet universelt tilgjengelige. Bygningsformene har grønne tak for vannfordrøyning. Midt i Slangen mot syd vil det etableres en utsiktsplattform mot byen, på bakkenivå, og med trapp opp til en takterrasse for beboerne, med takhage på Slangens lave del. Landskapsform og behandling. Illustrasjon: D&U/blå arkitektur landskap
Stier og gangveier forbinder de forskjellige uterommene sammen. Genhardtstykket er nærmeste kvartalslekeplass, tvers over gaten fra Storhaugen. Det stilles rekkefølgekrav for opparbeiding av deler av arealet. Universell utforming Trafikk og adkomst Alle boenheter i Slangen har universell tilgjengelighet fra to felles trapperom med heis, samt fra parkering via indre gang. Uterom og lekeplasser vil få tilgjengelighet via stier og gangveier. Snarveien til Clodiusbakken vil være for bratt for å tilfredstille kravene, men det finnes alternative ruter til boligprosjektet. Krysset Clodisubakken/Conrad Holmboes veg får ny utforming som del av planen, og får redusert vegarealet til en tydeligere vegføring. Det skal etableres en ny adkomstveg til Storhaugen fra Conrad Holmboes veg. Denne vil også bli ny adkomstveg til Villa Gundheim, 200/4027. Dagens adkomst over annens eiendom fra Petersborggata skal stenges. Parkering Et underjordisk parkeringsanlegg felles for alle 33 boenheter vil få felles innkjøring under det ene settet av «Tvillinghus», og strekker seg under intern veg. Parkeringsanelgget vil ha to høyder i deler av anlegget. Gjesteparkering er avsatt på bakken, nær ny innkjørsel til Storhaugen. 5 parkeringsplasser er avsatt for Conrad Holmboes veg 1, på parkeringsflaten vest for bygget. Underjordisk parkering. Illustrasjon: D&U/blå arkitektur landskap Det er avsatt minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Disse er plassert i parkeringskjeller, og nær heis og boder.
Sol og skygge Slangens lave profil i det fallende terrenget gir gode solforhold til det felles parkrommet og nærlekeplassene, og skyggelegger i liten grad nabolaget. Nærlekeplassene har sol ved vårjevndøgn/21. mars kl. 15. Senere på våren blir forholdene enda gunstigere. Støy Renovasjon Vann og avløp Grunnforhold Området ligger gunstig støymessig. Slangens form skjermer utearealene for evt. støy fra Petersborggata / Kirkegårdsvegen. Avfallsløsning må etableres med kapasitet på minimum 150 liter pr. boenhet pr. uke. Det skal være nedgravde containere og det må være tilgjengelig adkomst og oppstillingsplass for lastebil på 26 tonn (10t akseltrykk. Som følge av utbyggingen må det etableres ny vannkum med brannventil (vann til forbruk, slukkevann og sprinkleranlegg) i Conrad Holmboes veg. For brannvann etableres en ny kum sentralt i feltet. Spillvann kobles til eksisterende fellesavløp i Clodiusbakken. Det benyttes grønne tak i prosjektet for overvannshåndtering. Undersøkelser utført av Multiconsult konkluderer med at det er påvist 10 m med løsmasse. Det er ikke påtruffet bløte lag, og området ligger over øvre marine grense slik at bløt leire ikke skal forekomme. Området er stabilt og prosjektet vil heller ikke påvirke stabiliteten av området. Se vedlegg 10. 07 Konklusjon Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.