Markedsrapport nr. 1/96 Kraftig leieoppgang!

Markedsrapport nr. 1/96 Kraftig leieoppgang! I N N H O L D S F O R T E G N E L S E side 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 1 1.1. Rentesituasjon 1 1.2. Forbrukervekst - inflasjon 2 1.3. Arbeidsledighet 2 1.4. Bank - Finans - Forsikring 2 1.5. Aksjemarkedet - Olje - Handel 2 1.6. De børsnoterte eiendomsselskapene 2 2. EIENDOMSMARKEDET 3 2.1. Generelt 3 2.3. De enkelte leiemarkeder 3 Kontormarkedet 3 - Færre ledige kontorarealer 3 - Leieprisanslag 5 - "Skysystemet" 7 Lager/kombinasjon 8 Forretning 8 2.4. Salgsmarkedet 8 3. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE 9 6.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene 9 4. OPPSUMMERING 10 Oslo, 13. mars 1996 NORSK NÆRINGS MEGLING AS

Markedsrapport nr. 1/96 side 1 INNLEDNING Med våren i anmarsj, kan vi denne gang melde om prisøkninger i de fleste segmenter. Ingen voldsomme bevegelser, men vi kan nå rapportere om en reell prisøkning og ikke bare en tilpasning til kroneverdien. De siste års optimisme i det norske næringsliv generelt, har nå gjort utslag også i markedet for næringseiendom. Absorbsjonen av ledige arealer har vært svært stor siste år. Denne første kvartalsrapporten i 1996 vil ta for seg den siste utviklingen i næringseiendomsmarkedet. Først ser vi imidlertid litt på de rammebetingelser som betyr mye for dette markedet. Neste markedsrapport utkommer i juni 1996. (signalrenter) med 0,25 %-poeng, - hvilket umiddelbart gav resultater i form av noteringer under 5 % for 3-måneders nibor. Det hevdes at det er rom for en tilsvarende reduksjon i signalrentene allerede i mars. Estimatene for kommende kvartal tilsier 3-måneders nibor ned mot 4,70%. Forskjellen mellom lange og korte renter er større nå enn før årsskiftet, og de lange rentene ser ut til å fortsette svakt oppover. Markedet viser generelt en avventende holdning til det lave rentenivået vi har i dag. 17,00 15,00 Lange og korte renter 10 års statsobl. 3-mnds nibor 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 13,00 11,00 9,00 Veksten i norsk økonomi er behagelig forsiktig. Statistisk sentralbyrå hevder at vi har passert konjunkturtoppen i denne omgang. Inflasjonen er ventet å falle ytterligere. Siste estimat fra Statistisk sentralbyrå er på 1,6% for 1996. Aksjekursene har gjennom Hovedindeksen på Oslo børs vist god utvikling i hele år. 1.1 Rentesituasjonen Bortsett fra noe turbulens i rentemarkedet rundt nyttår, har det i det siste kvartalet vært et stabilt og dels fallende rentenivå. Den korte renten har i lengre tid vært utsatt for et visst press utenfra, spesielt fra Tyskland. På grunn av avventende holdning fra Norges Bank, har nedgangen her hjemme bare blitt helt beskjeden, før Norges Bank nylig gav etter og reduserte folio- og dagslånsrentene 7,00 5,00 3,00 1990 Kilde: DnB 1991 1992 1994 1.2 Forbruksvekst/Inflasjon 1996 Den kraftigste veksten i norsk økonomi er over og det samme gjelder veksten i det totale konsumet i landet. Konsumveksten ble halvert fra 1994 til og for 1996 forventes tall omtrent som for. Regjeringen legger opp til reallønnsvekst ved årets lønnsoppgjør. Inflasjonen (økningen i KPI) var på lave 2,4 % i. Den ser ut til å falle ytterligere og med det avgiftsopplegget som nå er vedtatt i Stortinget, forventer SSB en prisstigning på kun 1,6 % i 1996. Dette ligger godt under referanseverdiene hos våre viktigste handelspartnere.

Markedsrapport nr. 1/96 side 2 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1977 1979 1981 Inflasjon 1983 1985 1987 1989 1991 Inflasjonen fra 1975, her representert ved årlig %-vise endring i KPI. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet Bedriftene i Norge går bra og sysselsetter stadig flere mennesker. Tiltross for dette går arbeidsledigheten saktere ned enn mange forventer. Dette skjer fordi nye arbeidstakere i betydelig grad utgjøres av studenter og andre som er nye på arbeidsmarkedet. Denne kraftige tilveksten er ventet å flate ut i tiden som kommer. De langtidsledige faller mer og mer ut av markedet. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1987 1989 Kilde: Arbeidsdirektoratet 1991 Det er oppsiktsvekkende at Europa (EU) opplever at arbeidsledigheten er stabil og dels økende på rundt 10%, - og det med økonomisk konjunkturoppgang i ryggen! Arbeidsledigheten i Norge må kunne betegnes som lav! 1.4 Bank/finans/forsikring Vi er nå inne i "eksamensåret" til bankene. Svært sterke resultater i 94 og 95 vil ikke uten videre gjenta seg i 96. Nå er det slutt på de store tapsavsetningene som er inntektsført de siste par årene. Bankenes rentemargin er for lav - bankene har for liten fortjeneste på sine tjenester. Dette bør slå ut i dårligere resultater, til tross for aktiv kostnadseffektivisering. Vi har vært vitne til en omstrukturering innen banknæringen. Mange har kjøpt opp eller er blitt kjøpt opp. Trolig er den største aktiviteten forbi, de fleste oppkjøpskandidatene er borte. 1.5 Aksjemarkedet/olje/handel Ingen "januareffekt" i aksjemarkedet i år, - men så hadde vi til gjengjeld en kraftig økning i desember. Forøvrig har det de siste månedene vært gjennomgående positiv utvikling i aksjemarkedet. To "all-time-high"-noteringer i februar. Fortsatt vekst forventes. Indeksen er i skrivende stund på 767, 99 (1983=100). Vi registrerte nylig at Oslo børs viste styrke og sto i mot det sterke presset, mens utenlandske børser falt kraftig. Oljeprisen er stabil og regjeringen forventer å oppnå samme pris som i fjor for norsk nordsjøolje i år. Imidlertid er markedet spent og avventende til utfallet av FNs krav overfor Saddam Hussein og hans Irak. Dersom Irak og FN kommer til enighet, blir markedssituasjonen for OPEC og de andre oljeprodusentene (dvs. Norge) truet. Det forventes stabil etterspørsel. Økt produksjon vil da kunne resultere i et prisfall. 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene Eiendomsaksjenes utvikling gjennom fjoråret var meget positiv og analytikere hevder at samtlige aksjer nå er fullt priset. Fra nyttår har kursene ikke vist samme tegn til stabil oppgang.

Markedsrapport nr. 1/96 side 3 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt Prisene i leiemarkedet har steget! Fram til nå har vi kun registrert mindre prisendringer i leiemarkedet, nærmest som en tilpasning til det generelle prisnivået. Nå ser vi imidlertid en reell økning i leieprisene - og det gjelder for flere av segmentene. Den underliggende positive tendensen vi pekte på i vår forrige rapport gjør seg nå gjeldende. Antall ledige kvm har blitt vesentlig færre den siste tiden, - iflg Eiendomsspars undersøkelse "Oslostudiet" er ledigheten gått ned med 22% siden samme tid i fjor. Økt nybygging i samme periode har ført til at de kontrakter som er inngått gjennomgående er gjort i lokaler med bedre standard og generelt økte priser. Tall fra Klosterborg/HLN viser at netto innflyttingen til Oslo er tilnærmet lik 0. Det er imidlertid store forskjeller mellom bydelene. De delene av byen som kan levere nybygg og eller rehabiliterte bygg vinner. Mens Oslo 1 og 2 (inneholder Skøyen og Lysaker) har en netto innflytting på 31.000 kvm, har Oslo 3 en netto utflytting på 17.000 kvm. Oslo 4-6 (bla. Nydalen) har en netto innflytting på ca 15.000 kvm. Dette understreker påstanden om at nye eller totalrehabiliterte bygg vinner kampen om leietakerne. Grafen nedenfor viser et gjennomsnitt av segmentene A-F (NNM's anslag av leienivå) med utviklingen i nominelle kroner og utviklingen dersom vi justerer 1988-tallene kun for utvikling i rente (bankenes utlånsrente) og KPI. 2000 1500 1000 Kilde: 500 0 1988 1989 Nominell leieutvikling 1988-leie justert for KPI og rente 1990 1991 1992 KPI og rente: SSB Leienivå: NNM 1994 1996 Tar vi utgangspunkt i, som er den laveste noteringen vi har siden "nedturen" startet, viser figuren enda tydeligere at utviklingen på leiemarkedet har vært og er beskjeden i forhold til KPI og rente. Med våre anslag for leienivået i 1996, havner vi på samme reelle nivå som for. 900 700 500 Nominell leieutvikling -leie justert for KPI og rente 1994 1996 2.3 De enkelte leiemarkeder Kontormarkedet Mange uttrykker bekymring for hvorvidt vi nå går inn i en ny "jappetid". Vi er imidlertid ikke i stand til å se konturene av dette. Riktignok opplever vi et godt fungerende marked, men ingen "bonanza". Dersom vi ser på hva "jappetidens" leiepriser reelt ville vært i dag, får vi noen oppsiktsvekkende svar. Kilde: KPI og rente: SSB Leienivå: NNM Færre ledige kontorarealer Eiendomsspars siste markedsundersøkelse melder om at nedgangen i ledige arealer er gått ned fra rundt 9% til ca 7%. Dette må karakteriseres som en formidabel nedgang på ett år. Den kraftige absorbsjonen av lokaler forklares dels ved at det er blitt flere sysselsatte.

Markedsrapport nr. 1/96 side 4 Vi antar også at en del bedrifter, som etter innskrenkinger i begynnelsen på 90-tallet og dermed har hatt "god plass" i flere år, nå har realisert et oppdemmet behov for å øke arealet. Selv om vi har opplevet en dobling i nybyggingen, har vi altså fått en nedgang på 22% i areal-ledigheten fra 620.000 kvm til 472.000 kvm. Rivningstakten er lav - kun 30.000 kvm anslår Eiendomsspar at er revet i gjennomsnitt de siste 10 årene, mens det nå samtidig bygges mellom 200.000 og 300.000 kvm hvert år. Eiendommspar påpeker korrekt at dette gir økt risiko for økning i ledigheten. "Ytre vest" kan nesten ikke skilte med noen nedgang i ledigheten. Likevel er det der byggeaktivitet ventes å være størst i tiden som kommer. Forklaringen er at ledige arealer kun utgjør 2-3% av bygningsmassen. Ledigheten må betraktes som lavere enn normal friksjonsledighet. Ledigheten i Lysaker/Skøyen-området er altså så lav at det kan være behov for større arealer i dette området. På litt sikt vil bla. utbyggingen av Fornebu kunne bidra til å dekke dette behovet. Når prisene jevnt over styrker seg i de øverste segmentene, er det en naturlig følge at det også kommer en justering i de laveste segmentene. Her er det dog ikke snakk om noen tiltagende vekst, men snarere en tilpasning til det generelle prisnivået. Vi har igjen talt byggekraner i Oslo og kommet til at antallet er mer enn doblet fra mars i fjor. I hovedstaden står det pr. 12. mars 22 byggekraner. Det er ikke medregnet kraner til bolig- eller offentlige formål. Dels allerede igangsatt og dels forventet nybygging øker forventningene hos leietaker og dermed også betalingsvilligheten for gode lokaler. Nyere lokaler fortrenger eldre og urasjonelle alternativer. Denne tendensen vil sannsynligvis tilta i 1996 da mer enn 360.000 kvm forventes ferdigstilt - hele 70% mer enn for. At vi får en gjennomgående forbedret kvalitet på eiendomsmassen fremkommer også i vår oversikt over de enkelte segmentenes innbyrdes fordeling. 400 000 300 000 200 000 100 000 0 1987-90 1991 Ferdigstilte arealer 1992 Kilde: Eiendomsspars Oslostudie 1994 1996 Av oppsiktsvekkende kontrakter som er inngått i den siste perioden, observerer vi med interesse at offentlige leietakere er med å konkurrerer i de fleste segmentene - også de øverste! Et offentlig kontor på ca 6000 m² tegner i disse dager kontrakt på rundt kr 1.300,- pr m²/år i Ibsenkvartalet. Ett annet på ca 12000 m² tegner for over kr 1.200,- i Noras nybygg i Holberg Terrasse, begge eksempler på at offentlige kontorer går inn i helt nye bygg. En tredje offentlig virksomhet på ca 3000 m² skriver i disse dager kontrakt med UNI Storebrand i Dronning Maudsgt. 1-3 - konkret leienivå er ikke kjent, men antas å være over 1350,- pr m². Offentlige virksomheter gjør som andre; - velger nye bygg med moderne ventilasjon, effektivitet, og innemiljø. En må ha lov til å stille spørsmål om det er nødvendig og fornuftig av det offentlige å flytte til eiendommer med beste beliggenhet, eller er det offentlige blitt så markedsorientert som de skal? (fortsettelse side 8)

Markedsrapport nr. 1/96 side 5 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 1996 Kontorlokaler i Oslo området Minimum: Maximum: Gj.snitt: Andel: (*) A: Prestisje lokaler: 1 550 2 000 1 700 1 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 200 1 550 1 400 6 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 000 1 300 1 100 16 % D: Ordinære lokaler: 700 1 000 800 16 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 450 750 500 17 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 100 450 350 14 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 1 000 1 400 1 150 10 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 950 1 250 1 050 10 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 900 1 100 1 000 5 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 700 1 050 850 5 % Oslo-gjennomsnittet får denne gangen et kunstig hopp. Vi har forandret segmentenes relative andel av markedet - de mindre gode lokalene presses ut av markedet. Dette alene gjør utslag på "Oslogjennomsnittet". Når vi samtidig justerer for endrede leiepriser i de enkelte segmentene får dette ekstra sterke utslag: Vi får et "Oslogjennomsnitt" på kr 852,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C, og G-J), blir gjennomsnittsleien kr 1.179,- pr m²/år. Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. (*) Andel: NNM har forsøkt å fordele bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslogjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslogjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området Endringer siden: 1988 4.kv.-95 1.kv.-96 1988 4. kv.-95 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 650 1 700-32 % 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 350 1 400-33 % 4 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 800 1 000 1 100-39 % 10 % D: Ordinære lokaler 1 400 750 800-43 % 7 % E: Umoderne lokaler 1 300 450 500-62 % 11 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 350-61 % 0 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 1 100 1 150 5 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 1 000 1 050 5 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 1 000 1 000 0 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 850 850 0 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 1. kv. 1996 sammenlignet med 1988 og pr. 4. kv.. Størst %-vis endring i segment E skyldes at NNM har valgt minimum endringsintervall på kr 50,-.

Markedsrapport nr. 1/96 side 6 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene A-F består av eiendommer beliggende i Indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg f.eks. topp-etasjen av Dronning Maudsgate til UNI Storebrand. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen omfattes også. Denne definisjonen vil endres over tid. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 10 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" lokale beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer i indre sone. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har tildels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Segmentene G - J består av moderne kontoreiendommer med god standard av nyere dato (eks.: Brynshøyden) eller totalrehabilitert (eks.: Nydalen Park) G. Skøyen- Lysaker: Segmentet omfattes av området fra Nebb-tomten til Fornebu. Mange har bygget til eget bruk (Hydro, Gjensidige, Wilhelmsen osv). Det er i dette segmentet den største byggeaktiviteten i nærmeste fremtid er forventet. Vi har i vår oversikt sett bort fra enkelte prestisjeeiendommer, som feks. Godthaab, som oppnår leier på nivå med og kanskje til og med over presitsjeeiendommene i Oslo sentrum. H. Nydalen: Området består opprinnelig av gamle industrilokaler som er totalrehabilitert eller revet. Relativt stort innslag av media og "kultur". Stort utbyggningspotensiale som gradvis utnyttes. I. Helsfyr / Bryn: En av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til ) en beliggenhet. Sentralt beliggende kommunikasjonsmessig. J. Ytre øst/syd: Segmentet omfatter området fra Bryn over Ryen ut mot Skullerud. Næringskorridor syd har ikke utviklet seg som forventet. Ikke helhetlig utbygget. Endel "enslige" nye bygg på Ryen, samt en noe sterkere fortetning på Skullerud.

Markedsrapport nr. 1/96 side 7 A "SKYSYSTEMET" Aker Brygge B Vika S E G M E N T C D E Vaterland Storgaten Karl Johans gate Tinghuskvartalene F Kvadraturen Min Middels Max ATTRAKTIVITET Forklaring til "Skysystemet" I ovenstående modell har vi ønsket å visualisere hvor enkelte definerte områder/markeder ("skyer") befinner seg i forhold til hverandre. Leieprisoversikter presenters ofte som en funksjon av kun beliggenhet og standard. Dette er ikke alltid hele sannheten, - markedet har også en egen dynamikk som styres av feks. bransjetilhørighet, strøksforskjønnelse, trafikkmønster og følt attraktivitet. Dette endrer seg over tid. Tendenspilene i "skysystemet" viser det enkelte områdets forventet bevegelse i forhold til hverandre og i forhold til skalaene. Feks. har Tinghuskvartalene en bedre forventet utvikling enn Karl Johansgate, som dels faller både i segment og attraktivitet. Aksen som betegner "Attraktivitet" gjenspeiler også til en viss grad det enkelte områdets evne til å "holde på" leietakeren samt å tiltrekke seg/avvise nye ved små prisendringer. Et "smalt" område har høy priselastisitet og vil således være relativt følsomt for små prisendringer.

Markedsrapport nr. 1/96 side 8 (fortsettelse fra side 4) Aker Brygge melder om fullt hus - ingen arealer står ledig! Det fortelles at de siste inngåtte kontrakter indikerer en oppgang på 10-15% siste halvår. Der er reforhandlet kontrakter til leier på mellom kr 2.000,- og kr 2.500,- pr m²/år. UNI Storebrand posisjonerer seg med tanke på flytting. Utleiearbeidet av Vika-eiendommene er godt i gang. Bla. har Adv. firmaet Thommesen Krefting Greve Lund har tegnet leiekontrakt med UNI Storebrand på 2 etasjer i H. VII's gt 10. I disse dager inngås kontrakt på toppetasjen. Priser fra kr 1500,- pr m² og oppover. Iflg. UNI Storebrand er toppleien meget nær kr 2.000,- pr m². Det fortelles også at UNI Storebrand selv er i markedet for å tegne korte kontrakter i gode sentrumslokaler - til tross for at de har mer enn nok plass selv. Strategisk må det være tilnærmet fullkomment å få leiet ut betydelige deler av eiendomsmassen nå for dermed å frigjøre egne arealer, men hvem vil leie ut "kort" til UNI nå?! Stor aktivitet registreres også på Lysaker for tiden. Nielsen-Nielsen har fått fart på byggetrinn 1 på Lysaker. Et halvt år før ferdigstillelse gjenstår det kun 2000 kvm ledige arealer. Kontrakter skrives på nivå 1300-1350 pr m². Skullerud er i ferd med å fylles opp med kontorbrukere. Vekstsenteret er blitt en suksess. Leieoppgangen er ikke synliggjort her ennå, men den kommer hvis det positive markedet fortsetter. Lager og kombinasjonseiendommer Stor-Alnabru er tilnærmet fullt utleiet når det gjelder gode lager/kombinasjonseiendommer. Viktige stikkord er bla. logistikk og takhøyde. Eiendomsspars undersøkelse forteller at ledigheten i segmentet for lager/produksjon har gått ned med 50% - altså en betydelig vekst i aktiviteten i dette markedet. I tillegg husker vi at markedet også opplevde tilsvarende reduksjon i fjor. Dette fører unektelig til prispress i dette markedet. Forretningslokaler I hver rapport skriver vi om Bogstadveiens enestående posisjon som markedsleder innefor forretninger. Noen betaler "hva som helst" for å etablere seg der. Dette ser ikke ut for å ha endret seg. Handelsbedriftene i Oslo sentrum taper i konkurransen. Over 500 ledige butikkarealer i noen få utvalgte gater vitner om dette. Årsaken til omsetningssvikt oppgis hovedsakelig å være manglende parkeringsmuligheter i sentrum samt veksten i kjøpesentrene. UNI Storebrand satser sterkt på å relansere Vika som Oslos handlestrøk og med dette matche Bogstadveien. Spennende å følge utviklingen dem i mellom, og å se hvordan UNIs satsing i Vika vil påvirke Aker Brygge. Kjøpesentrene rapporterer fremdeles om vekst i antall besøkende og i omsetning. 2.4. Salgsmarkedet Dette markedet preges for tiden av mange selgere og ikke fullt så mange kjøpere. Sett i forhold til det lave rentenivået vi har for tiden, får kjøpere gjennomgående god avkastning på investert kapital. Investor er generelt preget av "skepsis" til den lave renten - hvilket resulterer i relativt høy risikopremie og derav høyt krav til avkastning. Samtidig opplever selger at alternativplasseringen vanskelig kan konkurrere med avkastingen man oppnår på eiendommen. Mange handler ser dagens lys. Av de virkelig store transaksjonene nevner vi at UNI Storebrand rett etter nyttår kjøpte over halvparten av kjøpesentrene til Steen & Strøm Invest for betydelige kr 3 mrd - Norges største eiendomshandel.

Markedsrapport nr. 1/96 side 9 Avantor er aktive og kjøper Nydalen Park av Nydalens Compagnie for MNOK 550. Samtidig får Nydalens kjøpe Avantors 30%-andel av Royal Christiania for MNOK 150. Samtidig registrerer vi også at Nora har kjøpt Avantors andel i gamle Schous Bryggeri. Nora øker altså innenfor konseptet undervisning. 3.0 DE STØRSTE EIENDOMS- SELSKAPENE I NORGE Her presenterer vi nøkkeltall for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 1. kvartal 1996. Tallene er innhentet av NNM i uke 11, og bør tolkes med forsiktighet. Listen er utvidet med to selskaper fra forrige kvartal, Wahl Eiendom AS og Mustad Eiendom AS. I tillegg har KLP Forsikring og Nora Eiendom AS denne gang presentert samlede tall. Totalt teller listen 25 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 1. KVARTAL 1996): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 4.95 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 4. kv. 95 Vektet gjenværende leietid (år) Endring fra 4.95 AS OBOS Forretningsbygg 171,2 2,1 104 173 345 928 3 028 4,8 1,1 ASA Veidekke 48,1-6,9 22 650 100 707-6 393 4,2 0,0 Aspelin-Ramm gruppen AS 86,0 1,0 29 210 132 500-7 500 9,0-0,2 Avantor AS 208,0 20,0 0 307 000 13 850 5,9-0,4 Aveny Eiendom AS 40,0 0,0 8 500 64 000 0 4,0 0,0 Borg eiendomsselskap AS 64,5 0,6 36 500 118 400 2 400 - Bøhler-gruppen 44,0 0,0 3 500 38 000 0 3,5 0,0 EAB Eiendom AS 102,0 1,0 14 500 167 500 0 4,5 0,0 Eeg-Henriksen gruppen 23,0 0,0 11 000 38 000 0 5,3-0,3 Eiendomsspar AS/Victoria AS 316,0-17,0 0 271 000-10 000 5,5 0,5 Gjensidige Eiendom 462,0 0,0 50 000 524 200 0 - KLP Forsikr./Nora Eiendom AS 2) 395,0 55,0 0 352 000 29 400 - Kristiania Eiendomsforvaltn. AS 5) 57,1 0,0 13 500 87 796 0 5,1 0,0 Linstow Eiendom AS 6) 285,0 130,0 85 000 393 000 35 000 5,2 - Mustad Eiendom AS 4) 46,6-10 565 56 619-3,5 - Nielsen-Nielsen AS 55,5 0,0 5 400 51 800 0 3,2 0,0 Norske Liv AS 62,0 0,9 8 000 73 100-11 900 8,5 0,4 Nydalens Compagnie AS 1) 195,0 0,0 49 902 261 898-2 522 5,0 0,4 Olav Thon gruppen 3) 750,0 50,0 15 000 750 000 50 000 3,5 0,0 Pecunia AS 32,1 0,0 26 033 51 384 0 8,1-0,2 Steen & Strøm Invest 480,0 30,0 116 000 560 000-4 300 4,5-0,5 UNI Storebrand Eiendom 492,0-20,5 133 300 628 000-21 600 4,0 0,0 Vital Forsikring 317,0-3,0 22 000 342 000-6 425 - Wahl Eiendom AS 4) 52,0-5 000 66 000-7,1 - SUM 4 784 243 769 733 5 780 832 63 038 Gjennomsnitt 5,2 1) Leieinntekt iht. fremlagte regnskapstall pr 31.12. 2) Det rapporteres nå samlet for KLP og Nora. Tall fra forrige rapport er summert. 3) Ikke medtatt garasjeareal. 4) Ny på listen 5) Har ikke oppgitt tall - forrige kvartalstall er benyttet 6) Linstow Eiendom har kjøpt Aker Brygge 1 AS

Markedsrapport nr. 1/96 side 10 Eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst utifra leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 750.000.000,- 2) UNI Storebrand Eiendom kr 492.000.000,- 3) Steen & Strøm Invest kr 480.000.000,- Størst positiv endring fra 4/95: 1) Linstow Eiendom AS + kr 130.000.000,- 2) KLP/Nora Eiendom AS + kr 55.000.000,- 3) Olav Thon Gruppen + kr 50.000.000,- Størst negativ endring fra 4/95: 1) UNI Storebrand - kr 20.500.000,- 2) Eiendomsspar/Victoria - kr 17.000.000,- 3) AS Veidekke - kr 6.900.000,- Størst ut fra areal: 1) Olav Thon Gruppen 750.000 m² 2) UNI Storebrand Eiendom 628.000 m² 3) Steen & Strøm Invest 560.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Aspelin Ramm Gruppen A/S 9,0 år 2) Norske Liv 8,5 år 3) Pecunia 8,1 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) Eiendomsspar/Victoria kr 1166,- pr m² 2) Bøhler gruppen kr 1158,- pr m² 3) KLP/Nora Eiendom kr 1122,- pr m² 4.0 OPPSUMMERING Konjunkturer: Veksten i norsk økonomi flater ut. Lave renter holder seg - et moderat fall forventes i neste kvartal. Inflasjonen estimeres til 1,6 % for 1996. Eiendom: Leieprisen stiger i de fleste segmentene. Selv om vi har opplevet en dobling i nybyggingen, har vi altså fått en nedgang på 22% i ledigheten fra 620.000 kvm til 472.000 kvm. Stor nybyggingsaktivitet: Antall byggekraner i Oslo er mer enn doblet siden i fjor på samme tid. En rask runde forteller at det nå er 22 byggekraner i Oslo, 6 stk av dem står på Skøyen/ Lysaker, 6 er i Oslo sentrum, 4 i Nydalen. Nye og totalrehabiliterte bygg vinner kampen om leietakerne - også de offentlige leietakerne betaler for å få "det lille ekstra". Eiendomsaksjene fortsetter stabilt oppover - "rabatten" i forhold til underliggende verdier er snart borte. Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) AS Veidekke kr 478,- pr m² 2) AS OBOS Forretningsbygg kr 495,- pr m² 3) Borg eiendomsselskap kr 545,- pr m²