Vedtakssak til politisk utvalg Saksnummer: 08/4574 Saksbehandler: Birte Adelaide Mobraaten Organ: Kommuneplanutvalget 22.03.2011 Forslag til detaljregulering Trollkleiva Nord Saken avgjøres av: Kommuneplanutvalget Møtedato: Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljert reguleringsplan for Trollkleiva Nord datert 03.03.2011 med tilhørende bestemmelser dater t 03.03.2011 legges ut på høring i hht Plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan for Trollkleiva Nord datert 03.03.2011 2. Forslag til reguleringsbestemmelser for Trollkleiva Nord datert 03.03.2011 3. Planbeskrivelse for Trollkleiva Nord. 4. Eksempel på bebyggelse felt B5 5. Eksempel på bebyggelse felt B5 plassert på reguleringskart Sammendrag og konklusjon: Forslag til detaljert reguleringsplan for Trollkleiva Nord legger opp til maksimalt 20 boenheter fordelt på 10 eneboliger og 8-10 enheter i form av konsentrert småhusbebyggelse. De sistnevnte med passivhusstandard. Det foreslås derfor for disse boligene en gesimshøyde på 9,5 meter, slik at man fra nordøst vil få mer dagslys og solvarme inn i boligene. En bærekraftig utvikling, og en umiddelbar nærhet til naturen er viktige premisser for planen. Minst mulig terrenginngrep er derfor i fokus. På den andre siden ligger Trollkleiva og Hallenskog generelt langt unna offentlig kommunikasjon og private og offentlige
servicetilbud, noe som transportmessig er en miljøbelastning og en mindre økonomisk belastning for kommunen ifm ev. skoleskyss. Bakgrunn og saksopplysninger: Bakgrunn for saken Saken gjelder 1. gangsbehandling av detaljregulering for Trollkleiva NordHeggedal Eiendomsutvikling AS ønsker å få på plass en reguleringsplan for Trollkleiva Nord med formål bygging av boliger. Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i Budstikka 02.07.2008 og i Røyken og Hurum avis 03.07.2008. Høringsinnstanser og berørte naboer ble varslet i brev datert 27.06.2008. Mottatte merknader er referert på side 7 og 8 i planbeskrivelsen (Vedlegg 3). Hensikten med planen Hensikten med planen er å legge til rette for maksimalt 20 boenheter. Planforslaget inneholder både konsentrert bebyggelse/flermannsboliger og eneboliger med naturtomter. Det planlegges 6 eneboliger i rekke med passivhusstandard, 2-4 enheter i form av konsentrert småhusbebyggelse i lavenergi- eller passivhusstandard, og 10 eneboliger. Nærhet til uberørt natur er et viktig premiss for planen. Planstatus Planområdet er i kommuneplanen avsatt til boligformål (framtidig), friområde og LNFområde. Det er forøvrig innført byggestopp i øvre Hallenskog inntil ny hovedveiforbindelse er etablert i området. Forslag til reguleringsbestemmelser inneholder rekkefølgebestemmelser om at utbygging ikke kan finne sted før ny hovedveiforbindelse til Hallenskog er etablert. Ny vei tenkes ført opp fra Asker/Heggedal. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger helt nord i Hallenskog. I nordøst grenser området til Asker kommune, og i nordvest til Kjekstadmarka. Den kombinerte plan- og fylkesgrensen i nordøst går i et dalog bekkedrag. Dette området er et viktig rekreasjonsområde. Denne delen av planområdet er i kommuneplanen avsatt til LNF-område (se bilde side 10 i planbeskrivelsen). Mot sørvest grenser planområdet til bebyggelsesplan for Trollkleiva B2 B5, samt mot bebyggelsesplan for Trollkleiva B4-B7. Atkomst til reguleringsområdet vil bli via Trollkleiva (veien). Hele området er på 64,5 mål. Av disse er 24,7 mål avsatt til boligformål, resten er fellesareal, vei og friluftsområde. Planområdet består av naturlandskap med til dels tett skog og til dels av felter med fjell i dagen. Nordre del av planområdet i plankartet vist som felt B3 B5 består av et område
med blankskurt fjell i sør/øst og skog mot nord vest. Skogsområdet i nordvest er forholdsvis flatt (se bilder på planbeskrivelsens side 8). Sørøstre del av planområdet i plankartet vist som felt B1-B2 har svært kupert terreng, og mellom de to feltene stuper terrenget mot nordøst, noe som gjør østre del av planområdet utilgjengelig fra resten av planområdet (se bilder på planbeskrivelsens side 9). Vegetasjonen består av høye gran- og furutrær, noen steder med tett vegetasjon andre steder mer spredte trær på nakent fjell. Deler av dette området har utsikt både nord, sør og østover. Det er ikke registrert viktige biologiske verdier i planområdet, verken i DNs (Direktoratet for Naturforvaltning) Naturbase eller i Artsdatabankens artskart. Øst for planområdet, på Askersiden, finnes det derimot to mindre områder som er karakterisert som nasjonalt eller regionalt viktige naturområder. I forbindelse med en arkeologisk registrering er det funnet to kullgroper. En kullgrop ligger i friområdet og skal reguleres til spesialområde bevaring. Den andre ligger innenfor området avsatt til bolig (felt B4) og er av forslagsstiller ønsket frigitt. Det er fra forslagsstiller side søkt om dispensasjon fra kulturminneloven i forhold til bevaring av denne. Det er ingen kjente støykilder som vil påvirke planen. Ny planlagt adkomstvei fra Heggedal vil passere området i sørøst. Det er foretatt en støyberegning for den eiendommen innen planområdet som vil ligge nærmest planlagt vei (180 meter fra veien). Sannsynligheten for at anbefalte grenseverdier for støy overskrides anses å være svært liten. I tillegg viser støyberegninger gjort i forbindelse med den nye veien til Hallenskog at planområdet ligger utenfor gul sone (hvor støyreduserende tiltak bør vurderes) (se illustrasjon side 11 i planbeskrivelsen). Området tilhører Midtbygda skolekrets og Røyken ungdomsskole, og fordi avstanden til begge skolene er over 4 km vil skoleelever i området være avhengige av kommunal skoleskyss. Den nærmeste barnehagen ligger i Kleiver. Det er ikke nærbutikk i området. Nærmeste handlesenter er Røyken sentrum, eventuelt Heggedal sentrum. Om man følger eksisterende kjørevei er det i underkant av 3 km til Hallenskog stasjon, med ny vei til Hallenskog via Asker vil Heggedal stasjon være den nærmeste planområdet, i overkant av 2 km unna. Beskrivelse av planforslaget Av totalt 64,5 mål (hele planområdet) er 24,7 mål avsatt til boligformål. Områdene avsatt til boligformål er delt inn i fem delfelter, felt B1-B5. I felt B1 er det planlagt konsentrert småhusbebyggelse/flermannsbolig med 2-4 enheter. I dette feltet (B1) er maksimalt tillatt BYA (grunnflate) 180m2 per bolig. (Feltet er på 3350m2, med 4 enheter av 180m2 vil det bebygde arealet være 720m2, noe som vil tilsi en maksimal utnyttelsesgrad på 21,5%.) Garasjeplass skal inngå i beregningsgrunnlaget for BYA. Parkering er tenkt løst med fellesanlegg for alle enhetene. I felt B2-B4 er det planlagt 10 eneboliger. Her er BYA satt til 20%, og gesims- og mønehøyde er i henhold til kommuneplanen, 6 og 8 meter.
På felt B5 er det planlagt inntil 6 eneboliger i kjede. Maksimalt tillatt BYA er 200m2 (inkludert bolig og garasje) for hver tomt. (Feltet er på 7750m2, med 6 enheter av 200m2 vil det bebygde arealet være 1200m2, noe som vil tilsi en maksimal utnyttelsesgrad på 15,5%.) Både på felt B1 og B5 er det planlagt bebyggelse med lavenergi- eller passivhusstandard. Her er gesimshøyden satt til 9,5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Tomtene heller i stor grad mot nord og øst og pulttaksløsning er valgt for å få inn mer dagslys og solvarme i boligene. I passivhus- og lavenergi boliger er det viktig med mye glass mot sør, noe som betyr at det er hensiktsmessig med høyere gesimshøyder på disse boligene for å oppnå miljøgevinster i nord/øst-vendte områder, som kan være litt skyggefulle. Boligene skal tilpasses naturen, både i forhold til plassering, farger og materialvalg. De fleste tomtene tilfredsstiller kravet til 200 m2 egnet uteoppholdsareal med en helning mindre enn 1:8. Tomtene på felt B5 er de bratteste, og her settes det kun krav til 50-100m2 egnet uteoppholdsareal for å ikke foreta unødige inngrep i naturen. Byggegrensen på B5 er derfor dratt lenger unna friluftsområdet enn i øvrige deler av planområdet. Det betyr at her vil også store deler av området markert som gult forbli uberørt. Felles for alle feltene er også en bestemmelse som skal sikre at det ikke blir foretatt inngrep i terrenget utover 2 meter fra bygningskroppen. Store deler av planområdet av avsatt til friluftsområde, dette er et viktig grep for å sikre en varig nærhet til uberørt natur. I planområdets vestre ende er det også planlagt en gangvei som skal sikre tilgjengelighet til dette området. Det er avsatt to områder til lek innenfor planområdet. Det ene ligger sentralt plassert mellom felt B3 og B4, mens det andre ligger i tilknytning til friluftsområdet, mellom felt B1 og B5, og forholdsvis langt unna de tre tomtene på felt B2. Plasseringen av veien skal også underordne seg terrenget, og på bakgrunn av dette står det i planens bestemmelser at det tillates inntil 2 meters avvik på veiplassering i forhold til reguleringsplanen. Veien til felt B3-B5 vil også være smalere enn den første delen av veien (som skal betjene alle feltene), dette er også en vurdering som er gjort på bakgrunn av terrengtilpassning. Rådmannens vurdering Estetiske/miljømessige konsekvenser Planområdets plassering, helt i markagrensa tilsier at man ved boligbygging bør etterstrebe en naturlig overgang til det ubebygde landskap. Planforslaget for Trollkleiva Nord legger opp til boliger som harmonerer og framstår som i ett med naturen, med så liten opparbeidelse av tomtene som mulig. Da også nesten halvparten av boligene foreslås bygget i passivhusstandard vil dette boligområdet være en viktig brikke i en bærekraftig utvikling av kommunen.
Den foreslåtte gesimshøyden i felt B1 og B5 på 9,5 samsvarer ikke med kommuneplanens høydebestemmelse. Høyden vil derimot være viktig for å få vindusflater som kan sikre mer naturlig dagslys og solvarme i boligene, med tanke på energieffektivitet. Mot veien, den andre bebyggelsen og Hallenskog generelt vil fasaden være lavest. Det er mot skogen den vil bli høyest, men her vil man få høye trær tett innpå bygningskroppen (Vedlegg 4 viser hvordan bebyggelsen i B5 kan tenkes utformet). Felt B1, hvor gesimshøyden også er foreslått til 9,5 meter, ligger lavere i terrenget enn de omkringliggende områdene noe som vil gjøre virkningen av byggene mindre. Uteoppholdsarealene på felt B5 tilfredsstiller ikke kommuneplanens krav. Rådmannens vurdering er at de kvalitetene som ligger i nærheten til naturen veier opp for dette. Det gis også muligheter for at takterrasser kan inngå i beregningsgrunnlaget for uteoppholdsareal ved m.a. å bygge takterrasser over garasjene. I den grad kullgropa som ligger innenfor området avsatt til bolig ikke kan frigis på bakgrunn av dispensasjon fra kulturminneloven må boligformål fjernes fra planen her. Økonomiske konsekvenser Rådmannen ser det som negativt at dette området vil bli bilbasert. Avstandene til både skole og barnehage, kollektivtransport og handelsentra er store. Med ny vei via Asker vil det være naturlig at beboerne vil benytte seg av servicetilbud i Heggedal. Barna må likevel fraktes til skole i Røyken. Det må etableres transporttilbud (drosje) for eventuelle skoleelever. Rådmannen vil også understreke at utbyggingen ikke vil skje før ny vei til Hallenskog er etablert. Utbyggingsavtale for planområdet er under utarbeidelse, og vil foregå parallelt med videre arbeid med reguleringsplanen.