O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport mars 2015
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetaling 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 Om rapporten 10 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en positiv utvikling på 19,8 prosent. Siste kurs er beregnet til 2,97 kroner per aksje. I Denver har selskapet har signert en 10-årig leieavtale med U.S. General Service Administration på 2 500 kvadratmeter. Selskapet har signert en ny fem års leieavtale med den lokale førskolen, Flygande Mattan, på totalt 467 kvadratmeter. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 35,0 prosent, justert for utbetalinger på totalt 2,55 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR GLOBAL EIENDOM VEKST 2007 AS Rapportert eiendomsverdi (MNOK) 307 GEOGRAFISK FORDELING Sverige 27 % USA 73 % SEGMENTFORDELNING Handel 27 % Kontor 73 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 46 Økonomisk ledighet 23 % Areal (Kvm) 54 038 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 188 Rentebinding 92 % Gjennomsnittlig lånerente 4,2 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 3,3 Over-/underkurs MNOK** -3,4 MANDAT Etableringsår 2007 Forventet avviklingsperiode 2015-2017 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 16.03.2015* Utvikling siste kvartal 19,8 % Utvikling siste år 23,8 % Utvikling siste tre år 38,8 % Utvikling siden start -35,0 % HISTORISKE UTBETALINGER 2011 1,55 2012 1,00 Totalt 2,55 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 3
Aksjekurs og utbetaling INNLEDNING Aksjekursen i Global Eiendom Vekst 2007 AS (GEV) har økt med 19,8 prosent det siste kvartalet. De viktigste årsakene til den positive kursutviklingen er at den norske kronen har svekket seg mot den amerikanske dollaren samt høyere eiendomsverdier. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og valutakurs per 31. desember 2014. Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i februar. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner styrket seg med 7,5 prosent mot norske kroner, mens dollaren har styrket seg med 13,2 prosent mot norske kroner. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursen aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN GEV har i all hovedsak fast rente på låneengasjementene sine. Overkursen på selskapets fastrentelån har økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. desember 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. mars gir en kurs på 2,97 kroner per aksje. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -35,0 prosent. Kursutvikling NOK 12 NOK 10 VEK per aksje NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 Utbyttejustert* VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Denver 621 USA Kontor USD 80 % 39 500 30 991 69 % Comerciante Sverige Handel SEK 100 % 14 538 15 214 31 % Sum 54 038 46 205 100 % *100% uavhengig av eierandel geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) 73+27 69+31 Sverige 27 % USA 73 % Sverige 31 % % USA 69 % Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 5
Drift, forvaltning og finansiering DENVER 621 Det har vært høy aktivitet i bygget i Denver det siste kvartalet. Selskapet har signert en 10-årig leieavtale med U.S. General Service Administration på 2 500 kvadratmeter, samt inngått en 2-årig leieavtale med State of Colorado på 630 kvadratmeter. I løpet av det siste året har selskapet fornyet leieavtaler på over 4 000 kvadratmeter og signert nye leiekontrakter på 3 700 kvadratmeter. Bygget er cirka 85 prosent utleid. JORDBRO/HANINGE Selskapet har signert en ny fem års leieavtale med den lokale førskolen, Flygande Mattan, på totalt 467 kvadratmeter. Leietakertilpasningene er ferdigstilt og leietakeren flyttet inn i lokalene per 1. mars i år. Leien er på cirka 740 000 svenske kroner i året. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Struktur Cirka 1 250 aksjonærer i Norge Cirka 1 050 aksjonærer i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS Global Fastighet Tillväxt 2007 71,5 % 28,5 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS 100 % Comerciante Handel I AB (Kjøpesenter i Sverige) 80 % 621 Denver Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte tre emisjoner i 2007 og eier investeringer i USA (Denver) og Sverige (Jordbro og Haninge). Eiendomsporteføljen er totalt på cirka 54 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEV er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter og eiendom med utviklings- og/ eller høyt verdistigningspotensial, hovedsakelig i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende 12-15 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 7
Markedskommentar Den globale økonomien forventes å vokse med 3,5 prosent i år, ifølge Det Internasjonale Valutafondet (IMF). USA vil trolig forbli motoren i verdensøkonomien og landets bruttonasjonalprodukt (BNP) forventes å vokse med 3,6 prosent i 2015. Den økonomiske veksten i Europa og Japan vil trolig styrke seg som følge av en lavere oljepris og en mer ekspansiv pengepolitikk. IMF forventer at Eurosonen vil vokse med 1,2 prosent og Japan med 0,6 prosent. De fremvoksende økonomiene forventes å vokse med 4,3 prosent. Dette er på samme nivå som i fjor. Den avtagende veksttakten i Kina vil trolig fortsette og IMF anslår at økonomien vil øke med 6,8 prosent i 2015. Rentemarkedene var i fjor preget av fall i lange statsrenter over hele verden. Spesielt gjelder dette den tyske 10-årige statsobligasjonsrenten, som fra begynnelsen av 2014 frem til i dag har falt fra 2,0 prosent til historisk lave 0,3 prosent. Den tilsvarende amerikanske statsobligasjonsrenten ligger nå på rundt 2,2 prosent, mens den svenske og norske 10-årsrenten ligger på henholdsvis 0,8 og 1,8 prosent. I løpet av året kommer den amerikanske sentralbanken trolig til å heve styringsrenten for første gang siden 2006. I begynnelsen av mars innførte Den europeiske sentralbanken kvantitative lettelser (kjøp av statsobligasjoner). Dette vil tilføre markedet mer likviditet og vil trolig føre til et ytterligere fall i europeiske statsobligasjonsrenter. USA Etter fem år med svak økonomisk vekst ser det ut til at den amerikanske økonomien endelig er friskmeldt. Ifølge IMF vokste økonomien med 2,4 prosent i fjor og de anslår at veksten vil ta seg ytterligere opp til 3,6 prosent i løpet av 2015. Det er særlig forbrukerne, som står for 70 prosent av landets BNP, som bidrar positivt til veksten. Forbrukertilliten ligger nå på sitt høyeste nivå siden 2007, noe som taler for ytterligere økning i konsumet fremover. Det kraftige oljeprisfallet den siste tiden er dessuten positivt for amerikanere, som ligger på verdenstoppen i bensinforbruk. Dersom oljeprisen holder seg på de lave nivåene vi har nå vil kjøpekraften trolig øke betydelig. Økt forbrukertillit påvirker også de amerikanske boligprisene. S&P Case-Shiller-indeksen, som måler boligprisutviklingen i 20 av USAs største byer, steg med 4,5 prosent i desember fra året før. Boligprisene ligger likevel et godt stykke under toppnivåene som amerikanerne opplevde før finanskrisen. Ifølge S&P er oppgangen i boligprisene nå avtagende. Selv om salg av brukte boliger er på normale nivåer bygges og selges det alt for få nye boliger. I takt med fallende arbeidsledighet og positive signaler fra økonomien valgte den amerikanske sentralbanken (Fed) å trappe ned sine månedlige støttekjøp av obligasjoner i løpet av fjoråret. Programmet ble avsluttet i november i fjor og mye tilsier at Fed vil heve styringsrenten i løpet av 2015. Dette kan slå negativt ut på boligprisene. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Markedskommentar Sverige Ifølge statistikkbyrået SCB vokste den svenske økonomien med 2,7 prosent i 2014. Høyere realinntekt, hovedsakelig på grunn av de lave rentene, har ført til økt kjøpelyst blant svenske konsumenter. Dette er positivt for den svenske økonomien ettersom husholdningssektoren står for hele 45 prosent av Sveriges BNP. Derimot vil den viktige industrisektoren fortsatt være svak som følge av lav etterspørsel fra resten av Europa. Til tross for at mange svenske selskaper sliter med lav etterspørsel fra utlandet, er den svake svenskekronen positivt for eksportbedriftenes lønnsomhet. I løpet av det siste året har den svenske kronen svekket seg med 4 prosent mot euroen og 30 prosent mot dollaren. Sveriges sentralbanksjef, Stefan Ingves, valgte å starte 2015 med å kutte styringsrenten med 10 basispunkter til -0,10 prosent. Dermed er renten for første gang i bankens 347 år lange historie negativ. Bakgrunnen for kuttet er blant annet den svake inflasjonen, som i januar falt med 1,0 prosent, godt under inflasjonsmålet om en 2 prosent årlig prisvekst. Riksbanken vil også kjøpe statsobligasjoner for 10 milliarder svenske kroner. I sin begrunnelse peker Ingves på at selv om inflasjonen i Sverige kanskje har bunnet ut så er utsiktene for omgivelsene fortsatt usikre. Likevel er Riksbanken positiv til utsiktene fremover og mener at den lave oljeprisen, den svake svenskekronen og den veldig lave renten skal gi økonomisk vekst i årene som kommer. Svenske boligpriser har den siste tiden steget mye som følge av økt innenlandsk kjøpekraft og etterspørsel. En rask urbaniseringsprosess har ført til en kraftig økning i boligprisene i de største byene. Spesielt har boligprisene i Stockholm og Göteborg økt betydelig med en årlig veksttakt på mer enn 10 prosent. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 9
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEU. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEU. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEU. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 10 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com