Espen Nordbø Buøy Ring 15 4077 Hundvåg Kultur og byutvikling Byggesak Postadr.: Postboks 8001, 4068 Stavanger Besøksadr.: Olav Kyrres gate 23 Telefon: 04005 E-post: postmottak.kbu@stavanger.kommune.no www.stavanger.kommune.no Org.nr. NO 964 965 226 DERES REFERANSE VÅR REFERANSE JOURNALNR. DATO AHER-13/7399-7 40388/14 15.05.2014 TILLATELSE TIL MINDRE TILTAK/DELVIS AVSLAG OG VARSEL OM PÅLEGG OG TVANGSMULKT - GNR/BNR. 51/91 - TILBYGG BOLIG, BRUKSENDRING OG FASADEENDRING KJELLER OG UTVIDET AVKJØRSEL Gnr./bnr.: 51/91 Byggestedsadresse: Buøy Ring 15, 4077 Hundvåg Tiltakshaver: Espen Nordbø Tiltaksklasse: 1 Saken er behandlet som søknad om tillatelse til tiltak etter plan og bygningsloven 20-2. Krav om ansvarlig firma utløses ikke. Fakta Vi viser til søknad mottatt her 18.06.2013 samt revidert søknad mottatt den 02.04.2014. Tiltaket omfatter tilbygg bolig, fasadeendring, bruksendring kjeller og utvidelse av avkjørsel. Tiltaket krever dispensasjon fra eiendommens utnyttelsesgrad vist på plankart til plan 330. Det er mottatt protest på tiltaket. Tiltaket er delvis utført (bruksendring kjeller, fasadeendring kjeller og utvidelse avkjørsel). Vurdering Tilbygg i fasade mot sørøst Reguleringsplan for området, plan 330, angir ingen utnyttelse for eiendommen, men viser bebyggelsen inntegnet på plankartet. Iht. Miljøverndepartementet vil dette være gjeldende som angivelse av grad av utnytting. Slik sett må eiendommen anses som fullt utbygd med eksisterende boligbebyggelse og omsøkt tilbygg vil kreve en dispensasjon fra reguleringsplanens viste utnyttelse. Tiltaket er hverken omsøkt eller nabovarslet med nødvendig dispensasjon. Vi velger likevel å behandle saken slik den foreligger da det i nabobebyggelsen tidligere er gitt dispensasjon for tilbygg av lignende form og størrelse. Videre er det ikke kommet inn merknader fra nabo i forbindelse med revidert søknad og nabovarsel. En dispensasjon vil dessuten gi presedens for den andre delen av tomannsboligen til å få godkjent en tilsvarende utvidelse. Det er
tidligere utarbeidet og vedtatt ny reguleringsplan for område, plan 2126, som i fylkesmannens vedtak den 13.10.2011 ble opphevet grunnet klager i forbindelse med regulert tursti langs sjøen. Ny reguleringsplan er per dags dato under utarbeidelse og bestemmelsene i plan 2126 for dette området kommer mest sannsynlig til å bli uendret når det gjelder utnyttelsen. Vi anser dermed at den faglige vurderingen som ligger i grunn i de tidligere bestemmelser til å være retningsgivende for behandlingen av denne saken. I plan 2126 var det satt en maks utnyttelse BYA på 30%, men likevel ikke mer enn 180 m 2 BYA for hver eiendom. Sammen med garasje vil det bebygde areal i omsøkt tiltak havne på ca. 116,2 m 2, ifølge det som er oppgitt i søknad og tidligere søknad om garasje. Men det er også satt at tilbygg til eksisterende tomannsboliger skal være lavere enn eksisterende gesimshøyder. Vår vurdering er at tiltaket ikke medfører vesentlige ulemper eller vil være problematisk i forbindelse med den nye reguleringsplanen og at det kan innvilges dispensasjon for omsøkt tilbygg på vilkår om at møne på tilbygget senkes tilsvarende som for tilbygg i gnr.:51/ bnr.:97 og 98. Bruksendring kjeller I søknaden kommer det frem at bruken av kjeller er endret til beboelsesareal og at dette tidligere er blitt brukt som egen boenhet uten å være omsøkt og godkjent. Takhøyden er oppgitt til å være 2,1 m, mens det i de originale tegninger fremgår å være kun 2 m. Det oppgis at denne bruken har vedvart de siste 30-40 år og bruken bes derfor om å registreres. Vi anser av den grunn bruksendringen som en del av søknaden og må her opplyse om at en slik bruksendring er og har alltid vært søknadspliktig og at varigheten av tidligere ulovlige bruk ikke vil være vesentlig eller avgjørende i vurderingen av saken. Den laveste takhøyden for å kunne godkjenne en bruksendring av arealer til rom for varig opphold er som absolutt minimum satt til 2,2 m. I dette tilfellet er altså takhøyden for lav for at dette kan tillates bruksendret uten at det foretas nødvendige tiltak. Vi må av den grunn avslå søknaden på dette punktet, med hjemmel i plan- og bygningslovens tekniske forskrifter 12-7 punkt 1. Kjelleren egner seg ikke bruksendret til rom for varig opphold og må tilbakeføres til opprinnelig godkjent bruk med frist innen den 01.08.2014. Baderommet kan bli værende da dette ikke regnes som rom for varig opphold og dermed kan godkjennes bruksendret fra tilleggsdel til hoveddel, selv med et avvik fra takhøyden. Fasadeendring kjeller Vi har ingen innvendinger i forbindelse med utført fasadeendringer i kjellerens fasade. Innsendte fasadetegninger stemmer likevel ikke overens med de fysiske forholdene som ble registrert ved befaring. Nye fasadetegninger som stemmer overens med eksisterende forhold må være innsendt før øvrige deler av tiltaket kan settes i gang. Utvidelse av avkjørsel Når det gjelder utvidelse av eksisterende avkjørsel så er også dette et søknadspliktig tiltak da dette iht. veglovens 40 ikke kan gjennomføres før det foreligger en tillatelse fra kommunen. Det er tidligere gitt tillatelse til avkjørsel i en bredde på ca. 6 m. I henhold til trafikksikkerheten har kommunen som mål å begrense både antall og bredde på avkjørsler fra private eiendommer til kommunale veier. Det er i dag vanlig praksis å ikke tillate mer enn 1 avkjørsel per eiendom i en maksimal bredde på 4-6 m noe som også er tatt med i kommuneplanens retningslinjer. Vi kan ikke se at en avkjørsel i hele eiendommens bredde gir en heldig løsning som etter kommunens prinsipper for avkjørsler kan tillates. Iht. veglovens 42 gir vi derfor varsel om pålegg til retting og tvangsmulkt om at bredden på avkjørsel tilbakeføres til den tidligere godkjente bredden innen den 01.08.2014. 2/6
I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra eiendommens utnyttelsesgrad vist på plankart til plan 330. Tillatelse til tiltak gis på følgende vilkår: 1. Plan- og bygningsloven med forskrifter må følges. 2. Mønehøyden for tilbygg senkes tilsvarende tilbygg i Buøy Ring 19 og 19 a. Takvinkel skal være lik hovedtaket. Reviderte tegninger sendes inn før tiltaket kan settes i gang. 3. Avkjørsel mot Buøy Ring tillates ikke utvidet og må tilbakeføres til opprinnelig bredde på maks. 6 m innen den 01.08.2014. Avslaget er hjemlet i veglovens 42. Gjeldende krav til frisikt må etterkommes. Revidert situasjonsplan skal sendes inn innen den 01.08.2014. 4. Kjelleretasjen kan ikke tillates for beboelsesareal og må tilbakeføres til opprinnelig godkjent bruksformål innen den 01.08.2014. Baderom i kjeller tillates bruksendret fra tilleggsdel til hoveddel da dette ikke regnes som rom for varig opphold. Reviderte plantegninger skal være innsendt før øvrige tiltak i denne tillatelsen kan settes i gang. 5. Det må sendes inn reviderte fasadetegninger som stemmer overens med de faktiske forhold før tiltaket kan settes i gang. 6. Du er ansvarlig for at tiltaket utføres i henhold til innsendt søknad og i samsvar med bestemmelser gitt i plan- og bygningsloven med forskrifter. 7. Du skal sørge for søknad om ferdigattest. Du kan da bruke skjema som følger under «Søknad om ferdigattest for mindre tiltak». Tiltaket, eller deler av tiltaket, må ikke tas i bruk før det er gitt ferdigattest etter plan- og bygningsloven 21-10. Jfr. 32-8. 8. Er arbeidet ikke satt i gang innen tre år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid en to år. Faktura for behandling av søknad vil bli ettersendt. Vedtaket er gitt av byggesakssjefen i medhold av kommuneloven 23.4 og delegeringsreglement. Vedtaket kan påklages. Fristen for å klage er tre uker fra vedtak er mottatt. Veiledning om klageadgang følger under. Forhåndsvarsel om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt Byggesakssjefen er blitt kjent med at omsøkt utvidelse av avkjørsel og bruksendring av kjeller er utført uten nødvendig tillatelse etter plan- og bygningsloven (pbl). Plan- og bygningsloven 32-3 første ledd, sier følgende om ulovlige forhold: «Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid.» Forhåndsvarsel om pålegg om retting I henhold til pbl 32-2 første ledd, gis det med dette forhåndsvarsel at byggesakssjefen med hjemmel i pbl 32-3 første ledd, vil vurdere å fatte vedtak om pålegg om retting, dersom ikke den omsøkte utvidelse av avkjørsel og bruksendring av kjeller er tilbakeført innen 01.08.2014. Vedtaket er gitt av byggesakssjefen i medhold av kommuneloven 23.4 og delegeringsreglement. Vedtaket kan påklages. Fristen for å klage er tre uker fra vedtak er mottatt. Vi viser til plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 28, 29 og 32. Kopi av bestemmelsene om klage vedlegges. 3/6
Forhåndsvarsel om tvangsmulkt I henhold til pbl 32-2 første ledd gis det med dette forhåndsvarsel om at det med hjemmel i pbl 32-5 vil kunne bli fattet vedtak om ileggelse av tvangsmulkt dersom det ulovlige tiltaket ikke er rettet innen 01.08.2014. En tvangsmulkt vil begynne å løpe fra utløpet av en eventuell påleggsfrist. En tvangsmulkt fastsettes som et engangsbeløp, en løpende mulkt eller en kombinasjon av engangsbeløp og løpende mulkt. Momenter som vurderes ved fastsettelsen er blant annet overtredelsens grovhet, fordeler ved overtredelsen og at den oppfordrer til rettidig oppfyllelse av et pålegg. Deres rettigheter De har rett til å uttale dem før pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt fattes. Frist for dette settes til 4 uker fra brevets dato, jf. pbl 32-2 første ledd. Med hilsen Paul A. Paulsen byggesakssjef Axel Hermanns saksbehandler Kopi til: Siv Helene Haug, Buøy Ring 17, 4077 Hundvåg Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 4/6
VIKTIGE OPPLYSNINGER OM KLAGERETT Klagerett Hvem kan du klage til? Du har rett til å klage på et vedtak dersom du er part i saken eller har rettslig klageinteresse i saken. Du kan klage til klageinstansen, dvs. Fylkesmannen i Rogaland. Men klagen skal sendes til underinstansen som er: Kultur og byutvikling, byggesaksavdelingen Postboks 8001 4068 Stavanger Dersom underinstansen ikke endrer sitt vedtak som følge av klagen, blir klagen sendt videre til Fylkesmannen til avgjørelse. Frist for å klage Rett til å kreve begrunnelse Klagens innhold Utsetting av vedtaket Rett til å se sakens dokumenter og til å kreve veiledning Kostnader ved klagesaken Klagefristen er 3 uker fra dagen du har mottatt eller blitt gjort kjent med vedtaket. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristen løper ut. Hvis du har fått avslag på søknaden skal du få en begrunnelse på årsaken til avslaget. Dersom du mener at avslaget ikke er tilstrekkelig begrunnet, kan du kreve å få en mer utfyllende begrunnelse. Du må sende inn krav om mer utfyllende begrunnelse for avslaget i løpet av klagefristen. Fristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra det tidspunkt du mottar begrunnelsen. Når du sender inn en klage skal du skrive hvilket vedtak du klager på, og den eller de endringene du ønsker. Du må skrive din begrunnelse for klagen og eventuelt andre opplysninger som kan ha betyding for vurdering av klagen. Du må skrive under på klagen som du sender til kommunen. Selv om om du har klagerett kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Du kan spør om å få utsatt iverksettingen av vedtaket til klagefristen er utløpt eller til klagen din er ferdigbehandlet. Hvis du får avslag på søknaden om utsatt iverksetting, kan du ikke klage på denne. Du har rett til å se dokumentene i saken din, det er kun enkelte dokumenter som er unntatt fra offentligheten. Du kan henvende deg til byggesaksavdelingen for å få vite mer om innsyn i saker, få nærmere veiledning om retten til å klage, og om reglene for saksbehandling. Du kan søke om å få dekket utgifter til nødvendig advokatbistand etter reglene om fri rettshjelp. Det er din inntekt og formue som regner ut om du har grunnlag til å få dekket advokatutgiftene. Du kan få dekket vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, for eksempel til advokatbistand. Normalt er grunnlaget for slikt krav at vedtaket blir omgjort til gunst for klager. Fylkesmannen vil om nødvendig orientere deg om retten til å kreve dekning for sakskostnader. Henvisninger Plan- og bygningsloven 1-9 og 21-8 Forvaltningsloven 18, 24, 28, 29, 30, 36 og 32 5/6
Kultur og byutvikling Byggesaksavdelingen Pb. 8001 4068 Stavanger Dato: SØKNAD OM FERDIGATTEST FOR MINDRE BYGGEARBEIDER (plan- og bygningsloven 21-10, SAK10 8-1 og 8-2) Kommunens saksnummer: 13/7399 Gnr./bnr.: 51/91 Byggestedsadresse: Buøy Ring 15, 4077 Hundvåg Tiltakshaver: Espen Nordbø Tiltakets art: GNR/BNR. 51/91 - TILBYGG BOLIG, Jeg bekrefter at tiltaket er utført i henhold til innsendt søknad og vilkår gitt i tillatelse til mindre tiltak og i samsvar med bestemmelser gitt i plan- og bygningsloven med forskrifter. underskrift av tiltakshaver 6/6