Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport desember 2014
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 2 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014
HOVEDPUNKTER Selskapet har besluttet å ikke beregne verdijustert egenkapital dette kvartalet. Dette skyldes en pågående salgsprosess av Kongsberg porteføljene. Kongsberg transaksjonen er betinget av en børsnotering av selskapet Polar Star Realty Trust Inc. i New York. Transaksjonen var planlagt gjennomført i løpet av fjerde kvartal i år, men på grunn av usikre markedsforhold ble det besluttet å utsette børsnoteringen. Det forventes imidlertid at transaksjonen vil bli gjennomført senest i løpet av første kvartal 2015. Selskapet vil komme tilbake til aksjonærene med mer informasjon om transaksjonen og en ny beregning av verdijustert egenkapital i første kvartal 2015 På hotellet i Örnsköldsvik er inntjeningen fortsatt god. Noe som gjør at eiendommen genererer høyere kontantstrøm en tidligere beregnet. NØKKELTALL FOR GLOBAL EIENDOM UTBETALING 2008 AS 1) Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 1 332 GEOGRAFISK FORDELING Norge 55 % Sverige 43 % Tyskland 2 % SEGMENTFORDELING Bolig 69 % Kontor 27 % Annet 4 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 105 Økonomisk ledighet 0,2 % Areal (Kvm) 162 132 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 862,1 Rentebinding 86,0 % Gjennomsnittlig lånerente 4,5 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,4 Over-/ underkurs MNOK** -52,6 MANDAT Etableringsår 2008 Forventet avviklingsperiode 2018-2020 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 15.09.2014* Utvikling siste kvartal 7,4 % Utvikling siste år 13,1 % Utvikling siste tre år 33,1 % Utvikling siden start 46,9 % HISTORISKE UTBETALINGER 2009 0,30 2010 0,40 2011 1,00 2012 0,40 2013 0,75 2014 0,50 Totalt 3,35 1) Ettersom selskapet ikke beregner ny VEK dette kvartalet er tallene per 30.06.2014. * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014 3
KURSUTVIKLING NOK 16 NOK 14 NOK 12 VEK per aksje NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014
PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie Umeå Sverige Bolig SEK 91 % 63 605 53 832 51 % Kongsberg Norge Kontor NOK 20 % 71 000 21 021 20 % Terningen Arena Norge Undervisning/Kontor NOK 45 % 16 250 16 705 16 % Övik Sverige Hotell SEK 70 % 5 600 6 294 6 % Kaldnes Norge Kontor NOK 70 % 2 608 3 791 4 % Altenstadt Tyskland Eldreboliger EUR 100 % 3 069 3 572 3 % Sum 162 132 105 216 100 % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Tyskland 2 % Tyskland 2 % Övik 6 % Altenstadt Kaldnes 3 % 4 % Övik 6 % Altenstadt Kaldnes 3 % 4 % Sverige 43 % Sverige 43 % Norge 55 % Norge 55 % Terningen Arena 16 % Terningen Arena 16 % Umeå 51 % Umeå 51 % Kongsberg 20 % Kongsberg 20 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING PÅGÅENDE SALGSPROSESS AV KONGSBERG PORTEFØLJEN Selskapet har inngått avtale om salg av Kongsberg porteføljen. Salget skjer som en selskapstransaksjon der det er selskapet Midgard Holding AS som selges. Transaksjonen er betinget av en børsnotering av selskapet PSRT i New York. Transaksjonen forventes gjennomført i januar 2015 og oppgjørsmidlene i en eventuell transaksjon kommer til å være delvis kontanter og delvis aksjer i det overtagende selskapet. Selskapet eier 20 prosent av aksjene i Midgard Holding AS, mens de resterende 80 prosent eies av Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS, et selskap som også forvaltes av Obligo. Den underliggende eiendomsporteføljen som eventuelt selges består av tre kontoreiendommer i Kongsberg på til sammen cirka 71 000 kvadratmeter. Når transaksjonen eventuelt er gjennomført kommer styret i selskapet til å gjøre en grundig vurdering av hvordan den bedrede likviditetssituasjon i selskapet kan benyttes, herunder investeringer i eksisterende eiendomsporteføljer, nedbetaling av gjeld og utbetaling til aksjonærene Selskapet vil komme tilbake til aksjonærene med mer informasjon om transaksjonen og ny beregning av verdijustert egenkapital i første kvartal 2015. På hotellet i Örnsköldsvik er inntjeningen fortsatt god. Noe som gjør at eiendommen genererer høyere kontantstrøm en tidligere beregnet. Samtlige av selskapets investeringer genererer en god og stabil kontantstrøm. Hotell Övik 6 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014
STRUKTUR Cirka 900 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 1 400 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (Sverige) 58 % 42 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (Norge) 91 % 45 % 20 % 70 % 100 % 70 % Umeä Terningen Arena Kongsberg Övik Altenstadt Kaldnes Kontorbygg AS Umeä 72 482 kvm 2008 MNOK 61.0 Elverum 16 250 kvm 2011 MNOK 16.4 Kongsberg 71 000 kvm 2008 MNOK 21.0 Örensköldsvik 5 600 kvm 2011 MNOK 6.1 Altenstadt 3 069 kvm 2010 MNOK 3.4 Tønsberg 1 811 kvm 2012 MNOK 3.8 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2008 og eier seks Selskapet gjennomførte emisjoner i 2008 og eier seks eiendommer i Norge, Sverige og Tyskland. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 162 000 kvadratmeter. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. INVESTERINGSMANDAT GEU er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i boligbygg og forretningsbygg/kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eien domsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2020, avhengig av når markedet gjør dette mest lønn somt for investor. Tolkningen av når porteføljen skal realiseres har blitt endret. Tidligere har tolkningen vært at selskapet skal realisere porteføljen mellom 2020 og 2022. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selska pets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014 7
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEU. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEU. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEU. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no