Sakshandsamar: Anne Jorun Myklebust Vår dato Vår referanse Telefon: 57 64 31 84 12.06.2013 2013/813-423.1 E-post: fmsfamy@fylkesmannen.no Dykkar dato Dykkar referanse Gunnar Lotsberg Vedlegjerdet 6856 SOGNDAL Vedtak i sak som gjeld klage på løyve til planering og opparbeiding av tomt på gbnr. 1/236, i Sogndal kommune Vi viser til oversending av klagesak frå Sogndal kommune den 15.02.2013. Saka gjeld klage på løyve til planering og opparbeiding av bustadtomt på gbnr. 1/236. Det er klaga innanfor fristen, og vilkåra for å handsame klagen er oppfylte. Fylkesmannen beklagar lang sakshandsamingstid. Vedtak Fylkesmannen tek ikkje klagen til følgje. Vi stadfestar kommunen sitt vedtak av 13.11.2012, i BD-sak 252/12. Bakgrunnen for saka Sogndal kommune mottok den 30.08.2012 søknad om rammeløyve for oppføring av bustad på gbnr. 1/236. Søknaden om ansvarsrett for ansvarleg søkjar vart avslått og søknaden returnert utan ytterlegare handsaming. Det vart søkt på nytt den 08.11.2012. Søknaden vart lagt til side i påvente av sentral godkjenning. I saksdokumenta er det i avviksrapporten datert 01.11.2012 skrive følgjande «vi sender inn papira i håp om at tiltakshavar får planera/ferdigstilla tomt klar for bygging. Dette pga hensynet til frost/snø og teleproblem og sikkerhetsmessige årsaker slik som tomta framstår i dag». Sogndal kommune gav den 13.11.2012, i BD-SAK 452/12, løyve til planering og opparbeiding av tomta. Løyve omfatta også etablering av botnleidningar for vatn og avlaup, men ikkje til betongarbeid. Du klaga på vedtaket i brev den 09.12.2012. Du meiner at vedtaket er ugyldig på grunn av at administrasjonen ikkje har fått fullmakt av kommunestyret til å gje dispensasjon frå reguleringsplanen for Kjørnes III. Om administrasjonen hadde fått slik fullmakt, ville vedtaket uansett ha vore ugyldig fordi reguleringsføresegnene krev at det skal vere særskilte grunnar for å gjere unntak frå reguleringsplanen. Du meiner det er gjort fleire store avvik frå reguleringsplanen. Du viser til at løyvet til grunnarbeid vart gjeve utan at førehandskonferansen vart nemnd i saksutgreiinga. Dersom det skuldast at kommunen ikkje har halde førehandskonferanse eller skrive referatet før det vart gjort vedtak, er det gjort ein alvorleg sakshandsamingsfeil som gjer vedtaket ugyldig. Du meiner også at kommunen heller ikkje hadde høve til å gje dispensasjon frå sakshandsamingsreglane i plan- og bygningslova, og kunne ikkje gje igangsetjingsløyve før ein eventuell søknad om dispensasjon var godkjent. Det var utført eit omfattande arbeid med utlegging av ei fire meter høg steinfylling på tomta eit halvt år før kommunen gav skriftleg løyve til å starte arbeidet. Du meiner at dersom Sogndal kommune let dette passere utan merknader, er det fritt fram for alle andre å utføre grunnarbeid utan løyve frå kommunen. Hovudkontor Landbruksavdelinga E-post: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Fjellvegen 11, 6800 Førde fmsfpost@fylkesmannen.no Telefon: 57 64 30 00 Postboks 14, 6801 Førde Internett: Telefaks: 57 65 33 02 Telefon: 57 64 30 00 www.fylkesmannen.no/sfj Org.nr 974 763 907 Telefaks: 57 82 17 77
2/5 Forvaltningsutvalet handsama klagen den 07.02.2013, i sak 4/13. Klagen vart ikkje teken til følgje, og saka vart sendt til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. Regelverk Fylkesmannen har fått delegert mynde til å avgjere klager på enkeltvedtak gjort i medhald av plan- og bygningslova, jf. plan- og bygningslova 1-9 femte ledd og rundskriv T-2/09 frå Miljøverndepartementet. Fylkesmannen skal som klageinstans sjå til at kommunen har følgt dei lovene, forskriftene og sakshandsamingsreglane som gjeld på rettsområdet ved handsaminga av saka. Fylkesmannen kan under klagehandsaminga prøve alle sider av vedtaket, også dei skjønsmessige vurderingane som kommunen har gjort, jf. forvaltningslova 34. Ved prøvinga av det kommunale skjønnet skal Fylkesmannen leggje vekt på omsynet til det kommunale sjølvstyret. Etter plan- og bygningslova 20-1 bokstav a og k er oppføring av «konstruksjon eller anlegg» og «vesentlige terrenginngrep» søknadspliktige. Kommunen skal gje løyve til tiltak som ikkje er i strid med føresegner gjeve i eller i medhald av plan- og bygningslova, jf. planog bygningslova 21-4 første ledd. Tiltak i strid med reguleringsplan kan berre tillatast dersom det vert gjeve dispensasjon frå føresegna tiltaket strid mot, jf. plan- og bygningslova 19-2. Om kommunen har gjort sakshandsamingsfeil, er vedtaket likevel gyldig når det er grunn til å rekne med at feilen ikkje har verka bestemmande på innhaldet i vedtaket, jf. forvaltningslova 41. Fylkesmannen si vurdering Fylkesmannen har vurdert om synfaring er nødvendig i saka. Vi har kome til at saka er tilstrekkeleg opplyst til at vi kan gjere vedtak utan synfaring. I klagen peikar du på fleire store avvik frå reguleringsplanen for Kjørnes III. Du meiner at det etter reguleringsføresegnene 2.4 skulle ha vore halde førehandskonferanse før det vart gjeve løyve til grunnarbeida. Bustadtomta ligg i område C i reguleringsplanen. Området er regulert av reguleringsføresegnene 2.3, og er ikkje omfatta av kravet om førehandskonferanse i 2.4. Førehandskonferanse er ei frivillig ordning som kan avtalast mellom tiltakshavar og kommune etter plan- og bygningslova 21-1. Vi kan derfor ikkje sjå at det er i strid med reguleringsplanen eller plan- og bygningslova at det ikkje vart halde førehandskonferanse i saka. Du meiner elles at det er uheldig om Sogndal kommune let det passere utan merknader at det vert gjort omfattande arbeid på tomta før det er gjeve skriftleg løyve. Når grunnarbeidet er ferdig med botnleidningar for vatn og avlaup, er plassering, retning og høgder på bygget fastlåst, og resten av byggjesaka vert ein rein formalitet. Utgangspunktet er at det skal ligge føre løyve før søknadspliktige tiltak vert sett i gang, jf. plan- og bygningslova 20-1. Dersom arbeid vert påbyrja før nødvendige løyve er gjeve, skal kommunen forfølgje forholdet, jf. plan- og bygningslova 32-1 første ledd. Sjølv om ordet «skal» er nytta, har ingen rettskrav på at kommunen grip inn i ulovleg bygging. Der kommunen har starta oppfølging, skal tiltakshavaren vanlegvis få høve til å søkje om tiltaket, slik at det kan vurderast om tiltaket kan godkjennast etter plan- og bygningslova. Tiltakshavaren vil då ha risikoen for at tiltaket ikkje kan godkjennast slik som ønskjeleg, og at han eller ho kan få pålegg om retting dersom tiltaket ikkje vert godkjent.
3/5 I denne saka gav kommunen stoppordre i brev den 24.04.2012. Tiltakshavar fekk anledning til å søkje om tiltaket, og den 13.11.2012 vart det gjeve løyve til planering og opparbeiding av tomta. Det ser derfor ut til at kommunen har handtert oppfølginga av det påbyrja arbeidet i samsvar med plan- og bygningslova. Plan- og bygningslova stengjer ikkje for at det kan gjevast løyve til opparbeiding og planering av tomt, før det ligg føre endeleg godkjenning av bustaden. Som utgangpunkt vil det ofte vere både til utbyggjar og bygningsmynda sin fordel at heile tiltaket vert vurdert samstundes, ettersom ein ofte får ei meir heilskapleg vurdering av utbyggingsprosjektet, og ein vil sleppe fleire prosessar med løyve i kommunen. Fylkesmannen kan likevel ikkje sjå at det var feil at kommunen vurderte opparbeiding og planering av tomta før det låg føre fullstendig søknad for heile bustadprosjektet. Det avgjerande spørsmålet vert om saka var tilstrekkeleg opplyst til at kommunen kunne gje løyve til opparbeiding og planering av eigedomen, jf. forvaltningslova 17. Kommunen skal vurdere om ein søknad er fullstendig, og gjev dei opplysningane som er nødvendige for å vurdere om det kan gjevast løyve til tiltaket, jf. plan- og bygningslova 21-4 og 21-2. I søknaden er det på teikningar av tiltaket vist korleis tomta skal planerast, og skråninga nedanfor bustaden er vist med kotehøgder. Vi legg til grunn at det er planering og opparbeiding av tomt i samsvar med desse teikningane kommunen vurderte og gav løyve til i vedtaket den 13.11.2012. Kommunen meiner dei hadde tilstrekkeleg informasjon til å handsame søknaden og gje løyve til planering og opparbeiding av tomta. På naboeigedomen gbnr. 1/230 vart det gjeve løyve til bustad med bihusvære, og dispensasjon for tal etasjar med tilsvarande utforming/takform som denne. Det låg ikkje føre merknadar frå naboar i den saka, der også gbnr. 1/10 er nabo. Sidan det vart gjeve løyve til bustad på nabotomta, og at det ikkje låg føre merknader/klage frå nabo i denne saka, såg kommunen det derfor ikkje som problematisk å gje løyve til planering og opparbeiding utan formell vurdering av byggjesøknaden i sin heilskap. Du har reagert på at brevet ditt av 20.05.2012 ikkje vart nemnd i saksutgreiinga til vedtaket, og vi forstår det slik at du meiner det er feil når kommunen i vedtaket seier at det ikkje låg føre merknader til tiltaket. Etter plan- og bygningslova 21-3 første ledd andre punktum skal eventuelle merknader til nabovarselet sendast til ansvarleg søkjar. Kommunen svara deg i e-post den 21.05.2012 at dei ikkje hadde motteke søknad om tiltaket, og at eventuelle merknader til tiltaket måtte sendast til ansvarleg søkjar. Slik vi forstår saka var det ikkje sendt merknader eller klage på tiltaket til ansvarleg søkjar før søknaden vart sendt til kommunen. Vi er likevel samd i at det i kommunen sitt vedtak burde ha vore nemnd om tiltaket var funne i samsvar med reguleringsplanen for området. I klagehandsaminga går det fram at kommunen har vurdert at løyve ikkje er i strid med reguleringsplanen sine føresegner. Klagen og brevet ditt av 20.05.2012 vart lagt ved då klagesaka vart handsama av forvaltningsutvalet den 07.02.2013. Vi legg derfor til grunn at merknadane dine i brevet var kjende då kommunen stadfesta vedtaket av 13.11.2012 i klagehandsaminga. Fylkesmannen har ikkje merknader til at kommunen la vekt på i vurderinga at det var gjeve løyve til bustad på nabotomta og at det ikkje var levert inn merknader eller klage til tiltaket. Vi viser elles til at området er regulert til bustadutbygging, og det er derfor føresett at planering og opparbeiding av tomt på eigedomen skal skje. Det er uheldig om eit løyve til opparbeiding av tomta kan leggje føringar for ein seinare byggjesøknad. Det vart likevel ikkje gjeve løyve
4/5 til betongarbeid, i tillegg vart det understreka i vedtaket at oppstart av grunnarbeid ikkje fører til at kommunen er forplikta til å gje ytterlegare byggjeløyve i samsvar med mottekne planar. Vi kan derfor ikkje sjå at saka ikkje var tilstrekkeleg opplyst til at det kunne gjevast løyve til planering og opparbeiding av tomta i samsvar med søknaden, jf. forvaltningslova 17. Etter at du klaga på vedtaket, og på bakgrunn av påstandane i klagen om at fyllinga over eigedomen din var usikra, gav kommunen klagen din utsetjande verknad den 10.12.2012. Det vart levert inn opplysningar i brev datert 13.01.2013 om korleis fyllinga skulle sikrast. I dette brevet går det fram at det skulle førast opp ein under 1,0 meter høg betongmur, to meter frå nabogrensa. Teikninga viser ein mur med ei lengde på 16 meter. På bakgrunn av teikningane oppheva kommunen den utsette iverksetjinga den 15.01.2013. Av brev av 04.06.2013 går det fram at kommunen vurderte at muren var unnateke søknadsplikt. Etter byggesaksforskrifta 4-1 bokstav c nr. 5 er det ikkje søknadsplikt for «mindre forstøtningsmur på inntil 1,0 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 2,0 m». Fylkesmannen har ikkje merknader til at muren kan reknast som eit tiltak som er unnateke søknadsplikt etter byggesaksforskrifta. Du viser til at reguleringsplanen set krav om at «materialbruk i og utforming av forstøtningsmurar skal godkjennast av planutvalet», jf. 2.13. Vi legg til grunn at kravet om godkjenning i planutvalet er oppfylt ved forvaltningsutvalet si klagehandsaming den 07.02.2013, der det i saksutgreiinga går fram at det skal etablerast mur på staden slik som opplyst i brev den 13.01.2013. Vi har ikkje haldepunkt for at planering og opparbeiding av tomta som er godkjent av kommunen, ikkje er forsvarleg og sikker. Du har i e-postar den 07.04.2013 og 12.05.2013 lagt ved fotodokumentasjon som du meiner viser avvik mellom prosjektert og utført steinfylling på tomta. Kommunen seier i brev den 04.06.2013 at dette er forhold som har oppstått i ettertid av klagesaka, og at det vert vurdert tilsyn for klarlegging av dei faktiske forholda. Vår vurdering i klagesaka knyt seg til løyve som vart gjeve i vedtaket den 13.11.2012, og som seinare vart stadfesta den 07.02.2013. Vi legg til grunn at kommunen i nødvendig utstrekning fører tilsyn med tiltaket og eventuelle avvik frå løyvet, jf. 25-1 og 1-4. Når det gjeld dei andre påstandane i e-postane har vi ikkje haldepunkt for at sakshandsamar fjerna vedlegg til e-posten den 20.05.2012 frå kommunen sitt arkiv. Kommunen har i brev den 04.06.2013 forklart korleis arkivsystemet fungerer, og at sakshandsamar ikkje har anledning til å slette dokument som er lagra i kommunen sitt arkiv. Vi har heller ikkje haldepunkt for at det ligg føre manglar ved godkjenning av ansvarsrettar, og viser til kommunen si vurdering av påstanden i same brevet. Fylkesmannen har vurdert klagen og kan ikkje sjå at det er gjort sakshandsamingsfeil som gjer vedtaket ugyldig, jf. forvaltningslova 41. Saka ser ut til å vere tilstrekkeleg opplyst til at kommunen kunne gjere vedtak om opparbeiding og planering av tomta i samsvar med søknaden, jf. forvaltningslova 17. Vi kan heller ikkje sjå at tiltaket strid mot reglar gjeve i eller i medhald av plan- og bygningslova. Vi stadfestar derfor vedtaket av 13.11.2013, i BDsak 252/12.
5/5 Vedtak Fylkesmannen tek ikkje klagen til følgje. Vi stadfestar kommunen sitt vedtak av 13.11.2012, i BD-sak 252/12. Vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. forvaltningslova 28 tredje ledd. Med helsing Anne Kristin Kayser juridisk sjef Anne Jorun Myklebust Rådgjevar Brevet er elektronisk godkjent. Vedlegg: 1. Brev frå kommunen datert 04.06.2013 Kopi til Sogndal kommune Postboks 153 6851 Sogndal Are Oxholm Stedjeåsen 80 6856 SOGNDAL