ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Sweco Norge AS Storetveitvegen 98 5072 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201330258/10 EBYGG-5210 150914 NISI RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 166 Bnr 1289 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Kalvedalsveien 49 A : Bruksendring bolig : Hector Eiendom As Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til bruksendring fra pensjonat til vanlig boligformål i bygningens 1. og 2. etasje, med en boenhet i hver etasje på gnr 166 bnr 1289, Kalvedalsveien 49 A. Byggets øvrige etasjer berøres ikke av den søknaden, men søknaden må sees i sammenheng med saker 201332168 og 201338312 som omhandler bruksendring i bygningens øvrige etasjer. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 meddeles dispensasjon fra samme lovs 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf Kommuneplanens arealdel 15 Parkering. Fravik fra TEK10 for eksisterende byggverk etter pbl 31-2 fjerde ledd: Med hjemmel i pbl 31-2 fjerde ledd, gis tillatelse til fravik fra TEK10 vedrørende tilgjengelig boenhet. Med hjemmel i pbl 31-2 fjerde ledd, gis ikke tillatelse til fravik fra TEK10 vedrørende energi krav.
Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til bruksendring fra pensjonat til vanlig boligformål i bygningens 1. og 2. etasje hvor etableres en boenhet i hver etasje på ovennevnte eiendommen på vilkår. Av dette følge: Areal til sportsboder må økes. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten 26.09.2013. Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Tiltaket skal utføres i samsvar med søknad og ovennevnte dokumentasjon, og på følgende vilkår: Fjernvarme: Byggverket ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, følgelig gjelder krav om tilknytningsplikt. Det vises til pbl 27-5 og kommunal vedtekt. Innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme gjelder bestemmelser om at ved hovedombygging og nybygg skal bygningen utstyres med varmeanlegg slik at fjernvarme kan nyttes, jf. TEK10 14-8. Søker må selv avklare med BKK Varme AS, vedrørende vilkår for tilknytning. Dersom BKK Varme AS ikke kan levere fjernvarme, må det søkes bygningsmyndigheten om dispensasjon fra tilknytningsplikten. Bygg- og anleggsavfall: Sluttrapport skal leveres ved søknad om ferdigattest, jf. SAK10 8-1 fjerde ledd. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf. pbl kapittel 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Funksjon/ tiltakskl: Ansvarsområde: Sweco Norge AS 967032271 Sentral SØK, t.kl. 1 Mestres Wåge Arquitectes SLP Lokal PRO, t.kl. 1 Prosjektering av arkitektur STRAUME RØR OG VARME AS 996264319 Sentral PRO, t.kl. 1 Prosjektering av sanitær- og BYGGTEC BERGEN AS varmeinstallasjoner 995874016 Lokal PRO, t.kl. 1 Prosjektering av våtrom Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf. SAK10 5-3. Gjennomføringsplanen skal oppdateres på grunnlag av samsvarserklæringer fra de ansvarlige for prosjektering og Side 2 av 8
utførelse, og kontrollerklæringer og sluttrapport fra de uavhengig kontrollerende. Erklæringene mottas av, og oppbevares hos, ansvarlig søker som bekrefter med dato på gjennomføringsplanen når denne foreligger. Ved tilsyn kan kommunen kreve innsyn i grunnlagsmaterialet for gjennomføringsplanen, herunder planlegging av kontroll, kontrollerklæringer, samsvarerklæringer og avviksbehandling. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert, og inngår i Kommunedelplan Fjellsiden Sør under planområde D Kalfaret der den er vist med formål boligområder. I Kommuneplanens arealdel er området vist som bebyggelse og anlegg og inngår også i hensynsone H570_234 Bevaring kulturmiljø jfr. retningslinje 27.3.5 Historiske senter (Sentrum og Sandviken) og hensynsone H220_28 Vei støy Gul sone jfr. retningslinje 27.1.1 Støy. Dispensasjon: Eiendommen er uregulert, men det kreves ikke dispensasjon fra 1 Plankrav i Kommuneplanens arealdel siden tiltaket faller under Unntak fra plankravet A i ovennevnte bestemmelse. Dette tiltaket medfører isolert sett ingen endring i BRA eller grad av utnytting på eiendommen. Imidlertid vil tiltakene i bygningen samlet sett utløse økt krav til parkering og således en endring i grad av utnytting. Det er derfor søkt om dispensasjon fra parkeringskravet, subsidiært fra tillatt grad av utnytting. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens 21-3 annet ledd, første punktum, og det er registrert merknaden i saken: Ola Nordmann, Strøm gate 67, Bergen, skriver i sin merknad mottatt xxx bl.a. følgende: Kai Casen, Kalvedalsveien 49, Bergen, protesterer i sitt brev datert 11.09.2013 i utgangspunkt mot tiltak omsøkt i øvrige saker på samme eiendommen - bruksendring av kjeller og loft på grunn av at arealet er allerede tungt utbygget og at ytterliggere fortetning vil være til sjenanse og medføre verdiforringelse av naboeiendommene. Tor Irgens, Kalvedalsveien 53, Bergen, understreker i protesten sin trafikkmessige problemer som tiltak skal utløse etter meningen hans: det blir vanskelig for utrykningskjøretøy og søppelbiler å komme fram, økt antall beboere vil medføre parkeringsproblem og støynivå vil økes. Kari Sælen og Tor Halvorsen, Kalvedalsveien 51, Bergen, protesterer mot etablering av overdimensjonert hybelhus som nabo. De peker på at det faktiske antallet beboere («studenter») er avgjørende for deres holdning til bruksendring og er sterkt i mot boligfortetningen som dette innebærer. De frykter stor trafikk, stor utskifting av beboere, helgebråk, osv. De er også i mot ødeleggelse av det finne huset gjennom bruk av så mange personer og skadelig påvirkning av tiltaket, dvs. innsetting av takvinduer. Side 3 av 8
Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Det foreligger forhåndsuttalelse datert 30.09.2013 fra VA-etaten for tiltaket, og de har ingen merknader til dette. Byantikvaren har kommet med følgende uttalelse i saken: Anbefaling Tiltaket opplyses å ikke innebære fasademessige endringer. Tegning A12 viser likevel store endringer i takflaten i form av takvindu, og vi har derfor uttalt oss til disse. Byantikvaren vil sterkt fraråde takvinduene som vises på tegning A12, da de kommer i konflikt med opprinnelige elementer i takflaten. Vi vil også komme til å motsette oss utvendige boder og rømningsveier. Huset har svært høy antikvarisk verdi, og er avsatt til hensynssone bevaring i KPA. Vi anbefaler tilbakeføring til mer grønt i forkant og på siden av huset. Berørte verneverdier Kalvedalsveien 49A føyer seg inn i miljøet av store sveitservillaer i Kalfaret som en av de absolutt største i strøket. Siden 1960 har den fungert som pensjonat, men ble opprinnelig bygget som bolig for Joh. Dekke, sønn av Annanias Dekke, som bygget «Fredheim» i Kalfarveien 53. Villaen i to etasjer og loft er oppført i 1899 etter tegninger av arkitekt Hans Henrich Jess, som blant annet også tegnet Losjen. Nr 49a er av en sen type sveitservillaer, rikt dekorert med fremspringende tårn med spir, gavler, arker og inn- og utforskyvninger i fasadene. Den er tømret og panelkledt, og har et praktfullt skifertak. Villaen er omgitt av en stor hage, som på nedsiden er bevart. Eiendommen har svært høy antikvarisk verdi i seg selv og som del av villa- og sveitsermiljøet på Kalfaret. I antikvarisk register for Bergen, Kalfarområdet, under 6.4. Særlig bevaringsverdige enkeltbygg, er villaen klassifisert som A-objekt, og bør betraktes som fredningsverdig. Eiendommen er uregulert og inngår i Kommunedelplan for Fjellsiden sør. I KPA er eiendommen angitt som hensynssone bevaring av kulturmiljø, jf. retningslinjene 27.3.5, historisk senter, Fjellsiden. Kulturminneverdiene i området er betydelige og må vurderes spesielt i søknader om tiltak. Omsøkt tiltak Det søkes om bruksendring av 1. og 2. etasje fra pensjonat til to separate boenheter, tilrettelagt for kollektiv beboelse. Vurdering I denne søknaden søkes bare om bruksendring for 1. og 2. etasje. Tiltaket opplyses å ikke innebære fasademessige endringer. Man skal senere søke om tiltak i kjeller, loftet nevnes imidlertid ikke. Tegning A12 viser likevel store endringer i takflaten i form av takvindu, og vi vil derfor uttale oss til disse. Både på befaring og i veiledningstime hos Byantikvaren har vi gjort det klart overfor tiltakshaver at taket er svært sårbart for endringer i form av takvindu, og at det ikke kan påregnes å få tillatelse til dette i særlig utstrekning. Det er imidlertid alt tilrettelagt for hybler også i loftsetasjen, noe som kom fram på befaring. Takvinduene som er vist på A12 er ikke i tråd med våre anbefalinger, og kommer i sterk konflikt med opprinnelige elementer i takflaten. Vi vil komme til å motsette oss endringene, dersom de blir omsøkt. Vi vil også komme til å motsette oss utvendige boder og rømningsveier. Side 4 av 8
Da hagene vurderes som en svært viktig del av kulturminneverdiene i området, noe som går tydelig frem i KDP, er vi også negativ til parkering på eiendommen. Vi anbefaler tilbakeføring til mer grønt i forkant og på siden av huset. Huset er bygget som en frittliggende villa med herskapelig anlagt hage, og de store områdene med asfalt og parkerte biler skjemmer huset og strøkskarakteren vesentlig. I tillegg til den omfattende ombyggingen som alt er utført, kom det på befaringen frem at en rekke autentiske vindu var fjernet oppunder gesims. Vinduene opplyses av tiltakshaver å skulle ha blitt sendt til Storbritannia for restaurering. Vinduene er trolig opprinnelige og i god stand. Slike høytliggende vindu er beskyttet av takutstikket og er, erfaringsmessig, ofte godt bevart. Vi stiller derfor spørsmål til fjerningen av disse. Vi har ikke sett dokumentasjon på at disse skulle være i dårlig stand og forutsetter at disse kommer til rette og reetableres. På befaring ble det observert at interiøret i to mindre entréer er bevart, og vi ber om at disse ivaretas, sammen med gamle, innvendige trapper. Der det fins eldre bygningselementer i interiøret bør dette bevares, evt. bak foringer etc. Vi ber om at det vurderes om plankrav bør gjøres gjeldende. Konklusjon Tiltaket opplyses å ikke innebære fasademessige endringer. Tegning A12 viser likevel store endringer i takflaten i form av takvindu, og vi har derfor uttalt oss til disse. Byantikvaren vil sterkt fraråde takvinduene som vises på tegning A12. Vi vil også komme til å motsette oss utvendige boder og rømningsveier. Huset har svært høy antikvarisk verneverdi, og er avsatt til hensynssone bevaring i KPA. Huset er bygget som en frittliggende villa med herskapelig anlagt hage, og de store områdene med asfalt og parkerte biler skjemmer huset og strøkskarakteren vesentlig. Vi anbefaler tilbakeføring til mer grønt i forkant og på siden av huset. Utforming/visuelle kvaliteter: Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Tiltaket er vurdert opp mot reguleringsmessige forhold. Som omsøkt omfatter tiltak bruksendring fra pensjonat til vanlig boligformål i bygningens 1. og 2. etasje, med en boenhet i hver etasje. Sportsboder tilhørende omsøkte leiligheter i 1. og 2. etasjer befinnes i kjelleretasje. Som omsøkt oppfyller deres størrelse minste krav i TEK10 12-10, herunder 1 b): Boenhet skal ha oppbevaringsplass eller bod på minimum 5 m² BRA for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. For 1-roms leiligheter kan arealet for den enkelte boenhet halveres. Likevel finner bygningsmyndigheten at sånn løsning ikke oppfyller krav i plan- og bygnings lov 29-1 Utforming av tiltak: Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov. Side 5 av 8
Størrelse til sportsbodene samsvarer ikke med behov for plass for sportsutstyr i forhold til antall beboere som skal disponere omsøkte leiligheter. Det stilles derfor krav til at det må skaffes vesentlig større areal til sportsbodene, helst det dobbelt av omsøkt. Dette medfører også at areal på leilighet i kjeller etasje må reduseres (saksnr. 201332168). Etaten velger å innvilge fravik fra krav til tilgjengelig boenhet siden det vurderes som svært vanskelig å etablere heis i bygningen, iom. at det ikke finnes felles trapp for hele bygget. Derimot innvilger ikke etaten fravik fra krav til energi da kostnader ikke anses som uforholdsmessige, særlig tatt i betraktning at tiltaket skaper forutsetning for dette. Det er søkt om dispensasjon fra parkeringskravet, subsidiært fra tillatt grad av utnytting. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Bygningsmyndigheten vurderer å tillate antall parkeringsplasser begrenset til 5. I tillegg tar fagetaten hensyn til godt kollektivdekning langs Kalvedalsveien. Ved å dispensere fra den bestemmelsen (1 Plankrav) i den saken faller bort behov for dispensasjon fra bestemmelsen om utnyttelsesgrad. For øvrig har bygningsmyndigheten ingen merknad til tiltaket. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest, jf. pbl 21-10. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. SAK10 kapittel 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl 21-9. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 6 av 8
Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201330258. Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: www.bergen.kommune.no/innsynpb For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: www.bergen.kommune.no/dinside Saksbehandler for denne saken har telefonnr. 5556 6468 og e-postadresse: nikola.silic@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Nikola Silic - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Hector Eiendom As, Håkonsgaten 26, 5015 BERGEN Kari Casén, Kalvedalsveien 49, 5022 BERGEN Kari Dahm Sælen, Kalvedalsveien 51, 5022 BERGEN Tor Halvorsen, Kalvedalsveien 51, 5022 BERGEN Tor Irgens, Kalvedalsveien 53, 5022 BERGEN Side 7 av 8
Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltningslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltningslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 8 av 8