SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/2155 /15302/12-PLNID Martha Stalsberg 03.04.2012 1450 Telefon: 77 79 05 58 Saken skal behandles i følgende utvalg: X Byrådet 1450 MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR STRAND ANGÅENDE HØYDER PÅ BOLIGTOMTER, GESIMS OG MØNEHØYDE FELT C5, C7 OG OMBYTTING FRIOMRÅDER F5 OG F6 TIL VEDTAK Innstilling til vedtak: Plan 1450 boligområdet Strand Kvaløya endres som anført i plankart 17.02.12 og bestemmelser datert 17.02.12. Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Britt-Hege Alvarstein byråd for byutvikling
Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Opparbeiding av Strand boligfelt på Kvaløya pågår. Barlindhaug Eieindom skal i løpet av 2012 ferdigstille de fleste regulerte veger i planområdet. Regulerte veganlegg samt vann-og avløpsanlegg skal opparbeides i samsvar med gjeldende reguleringsplan, tekniske planer og utbyggingsavtaler. Omsøkte tiltak Det søkes nå om endringer i plan 1450 som omfatter: Omdisponering av regulert friområde F5 og F6. F5 som i gjeldende plan er avsatt til lek, ønskes avsatt til vegetasjonsskjerm, og F6 som i gjeldende plan er avsatt til vegetasjonsskjerm ønskes avsatt til lek. Fjellmasser skal sprenges bort og tas ut under FL3 og F6, og stedegne morenemasser skal fylles tilbake. Justering av regulingsbestemmelser for gesimis-og mønehøyder på bebyggelse innenfor delfelt C4-C7. Høydene skal justeres ned. Rette opp uriktige kotehøyder for fem boligtomter i felt C5 C7 Byrådens vurdering Byrådet anser det som uproblematisk å rette opp kotehøyder for fem boligtomter der det er anført uriktig høyde på gjeldende plankart. Det ansees videre som formålstjenlig å justere ned gesims- og mønehøyder for enkelte boliger innenfor delfelt c4 C7 med inntil 1, 5 meter. Begrunnelsen for nedjusteringene er at man ønsker å tilby flest mulig utsiktstomter. Å bytte om lek og vegetasjonsskjerm innenfor friområdet virker fornuftig fordi den stedegene vegetasjonen i felt F5 er kraftigere og mer spesiell enn det som er tilfelle for F6. Når det gjelder ønsket om å ta ut stegegne fjellmasser under areal avsatt til friområdet for å kunne benytte disse til opparbeiding av veg 7, 8 og 9, er dette et prosjekt av mer omfattende karkater. Det blir her viktig å tidsbegrense uttaket. Byrådet vil stille krav til umiddelbar igjenfylling når uttaket er ferdig, og opparbeiding av friområdet senest et år etter at veg 6,7, 8 og 9 er ferdigstilt.
01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Ortofoto over området udatert 02. Forslag til reguleringsplankart 17.02.12 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 17.02.12 04. plan /snitt som viser uttak under FL3 og F6 17.02.12 05. prinsipp for innfylling av overskuddsmasser 17.02.12 06. forslag til uteromsplanskisse F5 lek 17.02.12 07. søknad om mindre endring 03.02.12
02 Planfakta Bakgrunn Barlindhaug eiendom AS søkte november 2011 om dispensasjon for å sprenge og ta ut masser under FL3 (avsatt til nærlek) og F6 (regulert som vegetasjonsskjerm). Massene skal benyttes til å opparbeide vegtraseer samt vann-og avløpstraseer for felt C4 C7 på Strand. Det søkes nå om en mindre endring som omfatter FL3, F6 og F5 samt noen mindre justeringer som angår å begrense byggehøyder med inntil 1,5 meter innenfor delfelt C4- C7 samt å justere uriktige kotehøyder for syv tomter. Figur 1 viser de syv tomtene der kotehøyden er feil på gjeldende plan og derfor justeres.
Figur 2 viser planforlsaget etter ombytting av areal F5 og F6. 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling 19.01.12 Befaring 27.01.12 Vedtak om offentlig ettersyn Byrådet 08.03.12 Offentlig ettersyn (1.gangsbehandling) 12.- 26.03.12 Byrådets behandling (2.gangsbehandling)
Planprosessens spesielle sider Plan 1450 boligområdet STRAND Kvaløya ble vedtatt med innsigelse i kommunestyret 19.06.07 og stadfestet i departementet 18.11.08. Det ble foretatt en mindre endring i 18 pkt 22.06.2011. Vedtak om å fjerne bestemmelse 1.1 c ble fattet 01.03.11. Dispensasjon på byggesak angående felt A22 ble vedtatt 27.09.11. Omsøkte endring gjelder å begrense byggehøyder (møne-og gesisms) for noen boligtomter i delfelt C4-C7. Endringen vil også berøre fem boliger som har påført feil kotehøyde på gjeldende plankart. Videre ønsker man å sprenge og ta ut fjellmasser under friområdet F6 og FL3, for deretter å fylle tilbake overskuddsmasser. Man ønsker å tilrettelegge for lek på arealet der man har bearbeidet terrenget og fjernet vegetasjonen, mens man tilrettelegger for vegetasjonsskjerm i det arealet som var avsatt til lek. Vegetasjonsskjerm og lek bytter i praksis areal. Planen tilrettelegger for 325 nye boenheter, og bebyggelse skal være variert. Det har vist seg at detaljeringsgraden til plan 1450 har gitt utbygger flere utfordringer. Det er krav til detaljregulering for felt C8, B3 og B4. Når prosessen for disse detaljreguleringene starter opp blir det svært viktig at forslagsstiller og kommunen kommer fram til en robust reguleringsplan for området. Det er hverken ønskelig eller tilrådelig å gå inn for endringer av en nylige vedtatt plan i den grad som plan 1450 allerede har vært gjenstand for. Dette er viktig for Byrådet å understreke. 04 Planvurdering Omsøkte mindre endring som angår begrensning av gesims og mønehøyder er å anse som uproblematisk, og kunne vært løst privatrettslig. Det samme gjelder tomter der det er anført feil kotehøyde på plankart. Barlindhaug Eiendom AS skriver i sin søknad om dispensasjon for masseuttak at det tas sikte på å ta ut 20 000 kubikkmeter fjellmasser, og at det skal fylles inn 20 000 kubikketer med overskuddsmasser. I bestemmelse pkt 3.2.3 b og rekkefølgebestemmlese IV 1b kulepunkt 6 understrekes det derfor at det ikke skal fylles inn mer masser enn det som fjernes. Hvordan terrengoverflaten vil bli seende ut avhenger derimot av godkjent uteromsplan. Tromsø kommune ved Eiendom park & veg skal godkjenne endelig uteromsplan for F5. Når det gjelder å sprenge bort fjellknausen for å ta ut steinmasser under friområdet er dette et tiltak som kun kan gjøres ved at Byutvikling v/ byggesak gir dispensasjon. Byggesak godkjente 09.03.12 tiltaket som omhandler uttak av masser under F6 og FL 3 og midlertidig dispensasjon
for lagring av masser innenfor B4. Det vises i byggesaken til den pågående plansaken og de bestemmelser som vil bli gjeldende når mindre endring for plan 1450 er fattet. Byrådet anser det som viktig å begrense hvor lenge man skal kunne sprenge og ta ut masser, samt hvor lenge området skal ligge brakk etter at det er innfylt og planert. Barlindhaug Eiendom presiserer at opparbeiding av lekeplass og sti tidligst bør gjennomføres sommeren 2013, slik at massene får tid til sette seg mest mulig i løpet av vinteren 2012/2013. For å sikre at lekeplassen opparbeides er det lagt inn et rekkefølgekrav IV 1b kulepunkt 6. Jfr denne bestemmelse skal både F5 og FL3 være opparbeidet og ferdigstilt innen et år etter at veg-, vann og avløpstraseeer i delfelt C4- C7 er ferdigstilt. Årsaken til at rekkefølgekravet knyttes mot vegbygging i delfelt C4- C7 er at sprengstein som tas ut under F5 og FL3 skal benyttes til veg-vann og avløpstraseer i dette delfeltet jfr søknad datert 03.02.12. Byrådet forutsetter videre at overvann og evt høytstående grunnvann ikke vil skape noen problemer for etablering av en lekeplass på F5. Det vises her til rekkefølgebestemmelse IV pkt 1e. Figur 3) Vegetasjonen i friområdet som ønskes avsatt til vegetasjonsskjerm
Figur 4) Vegetasjonen i friområdet som ønskes avsatt til lek gjennom endring av plan 1450 Barlindhaug Eiendom sin begrunnelse for å ta ut stedegne steinmasser er at det er behov for mye steinmasser til bygging av veger og vann/avløpstraseer i delfelt C4- C7. I dette området er det mye morenemasser og myr. Stedegne fjellmasser er vurdert av Multiconsult som egnet til formålet. Søknaden begrunnes videre med at det er en miljøgevinst i å løse masseproblemet internt ved å hente ut fjellmasser fra utbyggingsområde og deponere overskuddsmasser i uttaksgropen. Byrådet gjør oppmerksom på at det er områder blant annet på Storelva som har bergarter som er radonførende. Sprengstein må kvalitetssjekkes før den evt benyttes til fylling i tomter. Byrådet ser at utbygger kan få en smidigere utbygging av veg, vann-og avløpstraseer med å løse massetransporten internt i området, og at transporten på den belastede Kvaløybrua minimeres. Man kan likevel ikke se bort i fra at naboene i området vil ha noen ulemper med støy og støv fra et masseuttak på Strand. En fordel vil være at uttak av masser skal foregå kun kort tid. Jfr. søknad fra Barlindhaug Eiendom datert 02.02.12, skal massetaket være avsluttet, tilbakefylt og ferdigplanert innen høsten 2012. Byrådet kan anbefale at man bytter om F5 (avsatt til lek) og F6 (avsatt til vegetasjonsskjerm) fordi den stedegne vegetasjonen (bjørketrær og blåbærmark) er frodigere og mer bevaringsverdig i denne delen av friområde. Det blir viktig at nye F5 får en høy kvalitet og at arealet blir godt egnet som lekeareal. Snødeponiet som i gjeldende plan 1450 ligger innenfor nye F5 skal tas ut. Det stilles videre krav til plan for terrengopparbeiding og utomhusplan. En endelig godkjent uteromsplan må foreligge før opparbeiding av F5 kan begynne. Det er Tromsø kommune ved Eiendom
park & veg som skal godkjenne denne planen. Vedlagt er et forslag til utomhusplan for nye F5 (vedlegg 6), Byrådet understreker at denne planskissen ikke er endelig godkjent av Eiendom park & veg og derfor er å anse som et forslag. Det understrekes igjen viktigheten av uttaksgrop under F5 og FL3 fylles igjen i tråd med en godkjent innfyllingsplan, samt at lekeareal F5 seinest ferdigstilles et år etter at veg, vann-og avløpsanlegg i delfelt C4 C7 er ferdigstilt. 05 Vurdering av merknader og evt. innsigelser Fylkesmannen datert 22.03.12 Fylkesmannen peker på hensynet til barn og unge og universell utforming og slutter seg til kommunen sitt krav om at tiltakshaver ferdigsstiller friområdet F5 seinest innen et år etter at veg 6, 7, 8 og 9 er ferdigstilt. For øvrig har ikke Fylkesmannen noen merknad til endringene. Kommentar: Jfr rekkefølgekrav IV 1b skal «lekearealene ferdigstilles senest innen et år etter at veg, vann-og avløpsanlegg i delfelt C4-C7 er ferdigstilt». Dette rekkefølgekravet må Barlindhuag Eiendom AS etterkomme. Ba-By-Le datert 26.03.12 Barnerepresentanten viser til rikspolitiske retningslinjer punkt 5a og b som angir engenskaper for areal som barn skal kunne bruke. Arealene skal være store nok og egne seg for lek og opphold. Barnerepresentanten kan ikke se at dette ikke lar seg gjøre dersom regulert lekeareal beholder nåværende vegetasjon. Barnerepresentanten peker videre på at lekearealet opparbeides så snart som mulig etter innfylling av masser. Kommentar: samme som over
07 Konklusjon Byrådet anser nedjustering av gesims- og mønehøyder på boligtomter som uproblematisk. Det samme gjelder justering av uriktig kotehøyde på fem tomter. Et masseuttak under et areal avsatt til friområdet har sine ulemper, men tidsramme og plan for innfylling av overskuddsmasser kan aksepteres. En forutsetning er at man ikke fyller inn mer enn man fjerner. En ombytting av F5 og F6 kan tilrås iht til de rammer som bestemmelsene gir. Byrådet vedtar forslag til mindre endring for plan 1450. Byutviklingssjefen/mks