Sandnes kommune Revisjon av kommuneplanen for perioden 2011-2025 ALTERNATIV LOKALISERING TIL VATNELI Oppfølgingspunkt fra Masterplanen Mari Bråtveit og Siri Jacobsen 03.01.2011 1
Innhold Innhold... 2 BAKGRUNN... 3 Oppgaven... 3 Mål og forutsetninger i Masterplan Sandnes øst som må oppfylles... 4 Prinsippet for arealbruk i masterplanen... 5 DE ALTERNATIVE LOKALISERINGENE... Feil! Bokmerke er ikke definert. Landbruk... 7 **Areal er rundet av til nærmeste hele 10... 8 Sykkeltilgjengelighet... 8 Kollektivtilgjengelighet... 9 Vedafjell... 11 Kylles... 19 Sviland øst... 24 SAMLET VURDERING... 29 2
BAKGRUNN Oppgaven Hva er konsekvensene av å flytte den planlagte arealbruken på Vatneli til alternative lokaliseringer som Vedafjell (iht bondelagets forslag), Kylles eller Sviland øst. Arealene skal plasseres innenfor FDP-J byggeområder og mål og forutsetninger i Masterplan Sandnes øst skal i størst mulig grad oppfylles. Avvik fra mål og forutsetninger blir kommentert. Fylkeslandbruksstyret og Fylkesmannen ber om at det tas ut: - 274 daa boligareal på Vatneli (tilsvarende 820 boliger, 4 bol/daa 500 meter fra bybane, 3 bol/daa utenfor) - 136 daa næringsareal på Vatneli (tilsvarende 1360 arbeidsplasser) Figur 1 Vatneliområdet 3
Mål og forutsetninger i Masterplan Sandnes øst som må oppfylles Mål og retningslinjer for planleggingen av Sandnes øst Formuleringene nedenfor er basert på gjeldeldende energi- og klimastrategi for Sandnes og Handlingsplan for Framtidens byer. 1. Hovedmål energi: Sandnes kommune skal redusere bruken av ikke fornybare energikilder, og ta i bruk fornybare energikilder i samsvar med nasjonale målsettinger. (Jf. Bl.a. St.meld. 34 (2006-2007)). 2. Hovedmål klima: Utslippene fra Sandnes skal i løpet av perioden 2008-2012 ikke overskride utslippsmengdene i 1990 + 1%. (Innen 2020 skal utslippene reduseres med 20% ift 1990). Nasjonal overoppfyllelse med 10% vil skje ved tiltak i u-land (Jf. St.meld. 34 (2006-2007)). Tiltak i evt. samarbeidsby som Sandnes måtte ha i et u-land (Madagaskar) kan evt. Regnes inn for Sandnes. Innen 2020 skal utslippene av klimagasser fra Sandnes reduseres med 20% i forhold til 2007. Delmål 1: Areal og transport Sandnes øst skal være en bydel som preges av helse, miljø og trivsel. Bydelen skal utvikles slik at fysisk aktivitet og aktiv livsstil fremmes for alle. Sandnes øst skal være en bydel som kjennetegnes av miljøvennlig transport, dvs. høy grad av kollektivtransport, sykkel og gange. Se kap. om transport. Sandnes øst skal defineres innenfor kategorien grønne bydeler/boområder, som skal være fyrtårn for bærekraftig byutvikling og benyttes som referanseprosjekter for andre bydeler/utbyggingsområder. Retningslinjer for videre planlegging 1. Sandnes vil utnytte lokale topografiske og klimatiske forhold ved planlegging av byggeområdene i Sandnes øst for å redusere energibehovet i boliger og bygg for næring, offentlige tjenester, kultur, fritid og idrett. 2. Sandnes vil planlegge boligområder, næringsområder og bygg/anlegg for offentlige tjenester, kultur, fritid og idrett slik at innbyrdes transportbehov og transportbehovet til andre deler av Sandnes eller regionen blir minst mulig. Kollektivtransport, sykling og gange skal ha prioritet. Delmål 2: Bygg Sandnes vil at alle bygg i Sandnes øst skal være passivbygg og kunne benytte fornybare energikilder. Retningslinjer for videre planlegging 1. Sandnes vil legge til rette for etablering av fjernvarmeanlegg basert på fornybare/klimanøytrale energikilder i Sandnes øst. 2. Sandnes vil etablere effektive styringssystemer som inneholder et energioppfyllingssystem i alle offentlige bygg i Sandnes øst. Systemene skal kunne samkjøres mellom byggene. 4
Delmål 3: Forbruk og avfall Sandnes vil at Sandnes øst skal være en bydel med lavt forbruk, lite avfall, og høy grad av gjenbruk. Retningslinjer for videre planlegging 1. Sandnes vil arbeide for etablering av bærekraftige ordninger for innsamling og behandling av plastavfall og næringsavfall i Sandnes øst. 2. Sandnes vil at alle nye bygg for offentlige tjenester og næringsvirksomhet i Sandnes øst skal miljøsertifiseres. 3. Sandnes vil legge til rette for høy miljøbevissthet i boområdene i Sandnes øst gjennom samarbeid med velforeninger og interesseorganisasjoner, som for eksempel Grønn hverdag, og gjennom oppmuntring til deltakelse i kampanjer, som for eksempel Klimaklubben. Delmål 4: Klimatilpasninger Sandnes vil at klimaendringer skal medføre minst mulig skade på helse og miljø i Sandnes øst. Retningslinjer for klimatilpasninger 1. Sandnes vil til en hver tid planlegge og tilrettelegge Sandnes øst basert på mest mulig oppdatert kunnskap om klimendringer og konsekvenser av disse. Temperatur i forhold til innemiljø og helse. Nedbør i forhold til avrenning og risiko for flom, skred o.l. Ekstremvær i forhold til samfunnssikkerhet. 2. Institusjoner for eldre skal ha inneklima som hindrer helseskade som følge av klimaendringer, bl.a. hetebølger. Prinsippet for arealbruk i masterplanen Areal og transport Masterplan Sandnes øst skal gi retningslinjer for hvordan utbyggingen skal gjennomføres, bl.a. når det gjelder avbalanseringen mellom boligbygging, næring, jordbruk og friluftsliv. Store deler av utbyggingsområdene ligger i betydelig avstand fra eksisterende byområder. Utvikling av disse områdene på en fremtidsrettet og miljømessig god måte vil stille særlige krav gode transportløsninger. Kollektivtransport og annen miljøvennlig persontransport som sykling og gange, skal være prioriterte transportløsninger ved utbygging av Sandnes øst. Dette vil være en forutsetning for å utvikle hele området med lave klimautslipp, effektive transportløsninger og for gode levekår for alle. Omfattende og god tilrettelegging for kollektivtransport, sykkel og gange har stor betydning som helsefremmende arbeid. Barn og unges muligheter til å ferdes til fots eller på sykkel i sitt nærmiljø til venner og til skole fremmer fysisk aktivitet og aktiv livsstil. Gode muligheter for voksne til å sykle, gå eller benytte kollektivtransport til arbeid, fritidsaktiviteter, butikk og lignende fremmer fysisk aktivitet og er godt for miljøet ved at bruken av privatbil blir mindre (mindre utslipp, mindre støy, færre ulykker). 5
Står ellers litt stykkvis inne i teksten om arealprinsippene, jfr. kapittel 4 Senterstruktur i Sandnes øst og kapittel 7 Transportsystem til og fra og i Sandnes øst. Tetthet i Masterplanen I Masterplan for Sandnes øst er det benyttet en tetthet på 4 bol/daa innenfor influensområdet på 500 meter fra bybanen for å sikre både grunnlag for bybane og gode bomiljøer. Dette er lavere tetthet enn retningslinjene i FDP-J fordi det har vist seg at høyere tetthet ikke er forenelig med gode og trivelige bomiljøer. 6
Landbruk 7
**Areal er rundet av til nærmeste hele 10 Alt. Vedafjell Alt. Kylles Alt. Sviland øst Areal (daa)** Beslaglagt areal landbruk - fulldyrket Beslaglagt areal landbruk beite Alt. Vatneli 140 430 510 390 240 620 220 40 Sykkeltilgjengelighet * Buffere i luftavstand er en forenkling av virkeligheten og gir bedre rekkevidde enn avstanden langs sykkelveger i virkeligheten mellom sentrum og Sandnes øst er. Areal innen sykkelavstand til sentrum 3km / 5km (i luftavstand) Alt. Vedafjell Alt. Kylles Alt. Sviland øst Alt. Vatneli 90daa / 670daa 0daa / 400daa 0daa / 0daa 412daa /430daa 8
Kollektivtilgjengelighet 9
10
Nedslagsfelt til bybanetrasé ved de ulike alternativer til Vatneli Nedslagsfeltet for fremtidig bybane er en korridor der maksimum avstand til stoppestedene ikke overstiger 500m. I denne korridoren vil det være hensiktsmessig å bygge med høy tetthet både til bolig og næringsvirksomhet, for å oppnå best mulige vilkår for realisering av banen. Tallene angir netto byggeareal, dvs. uten grøntdrag, vei- og banetraséer. Hele masterplanområdet Med Vedafjell Med Kylles Med Sviland øst Med Vatneli Totalt areal med kollektivdekning* 2850 2890 3120 3090 *Areal med kollektivdekning: Regner ikke med allerede disponerte areal i gjeldende kommuneplan. Disse arealene har en lavere tetthet enn i masterplanen. Dette gjelder alternativ Vedafjell der eksisterende felt i Skaarlia og Vedafjell vil kunne gi noe kundegrunnlag til bybane i tillegg til masterplanområdene. De enkelte områdene Alt. Vedafjell Alt. Kylles Alt. Sviland øst Alt Vatneli Areal med kollektivdekning 260 0 230 230 Hellingsanalyse Masterplan øst område har stor variasjon i landskapsformer og helling. Helling kombinert med himmelretning avgjør hvor godt de enkelte områda er egnet for utbygging. I tilnærmet flatt terreng kan bebyggelse og veier legges uhindret av hellingen. I skrått terreng må bebyggelse og veier tilpasses etter tradisjonelt mønster. I bratt terreng må veier og bebyggelse få spesielle løsninger. I veldig bratt terreng er det vanskelig å bygge i det hele tatt. 11
12
Vedafjell Det enkelte området Alt. Vedafjell Areal (daa)** Alternativt areal til Vatneli 670 Boligareal i nordvendt og bratt skråning Tigjengelighet Avstand til sentrum*** (langs hovedveg) Avstand til Forus med Gandsfjord bru (langs hovedveg) 3,5 / 6 km 7 / 9 km **Areal er rundet av til nærmeste hele 10. Arealet angir netto byggeareal, dvs. uten grøntdrag, vegog banetraséer. ***Avstand til sentrum er fra tyngdepunktet til alternativene 13
Landskapsmessige forhold Det foreslåtte utbyggingsområdet på Vedafjell byr på store topografiske utfordringer med hensyn til stigning- og solforhold. For å kunne etablerer bebyggelse på nordsida av Vedafjell må terrenget bearbeides og i stor grad forandres. Konsekvensene for landskapet vil være negative, da det kreves store inngrep for å skjære banen inn i fjellet. Sårene i landskapet vil bli synlig fra stor avstand. I tillegg vil det være vanskelig å oppnå universell tilgjengelighet i de bratte skråningene. Det vil også være en utfordring å bygge større bygninger og anlegg som skole, idrettsanlegg, større butikker og senterområde. Solforhold Orienteringen er avgjørende for solforholdene og dermed bestemmende for planlegging av bebyggelsen. Denne må utformes slik at hver enkelt bolig får best mulige solforhold. (Boliger i bratt terreng: Bjørneboe, Dyrvik, Nedrebø og Svennar, 1977) Det er vanskelig å få uteområder med gode solforhold i nordvendt skråning. De nordvendte områdene mellom Auestad og Vedafjell er derfor lite egnet til boligområde. Til lokalisering av kontorlokaler er området bedre egnet, da disse, pga av varmeproduksjonen fra datamaskinene med fordel kan ha nordvendt hovedfasade for å slippe å bruke energi til kjøling. Boligområdene er forsøkt plassert på sørøst sida av Vedafjellet. Her er det noe bedre solforhold, med sol fra øst og sør. Snitt 1: 500 gjennom alternativt næringsområde på Vedafjell 14
Areal og nedslagsfelt En flytting av arealbruken på Vatneli til Vedafjell medfører en alternartiv trasè for bybanen. Detter alternativet til bybane lokalisering blir omtalt som alternativ vest. Dette er bondelaget sitt forslag. 15
Vedafjell nord Det vestlige bybanealternativet er ført midtveis i skråningen mot Vedafjell i hellende terreng. Tanken bak dette er å inkludere i nedslagsfeltet deler av bebyggelsen i Skaarlia, en større del av boligområdet på Vedafjell som allerede er disponert i kommuneplanen, og en større del av Vedafjellskråningen mot Sviland. Samtidig ønsker en å bevare landbruksområdene på Vatneli. Sør i masterplanen på Sviland er bybanetraséen alternativ vest den samme som alternativ midt og øst. De allerede bebygde områdene i Skaarlia har lav tetthet. Boligfeltet som i dag er under utbygging i Skaarlia 2 har også en beskjeden utnytting og gir dermed lite bidrag til bybanens befolkningsunderlag. Det ene feltet av disponert boligområde Vedafjell som ennå ikke er regulert, kan fortettes slik at det vil gi et bidrag til befolkningsunderlag for bybanen. Ved alternativ vest for bybane havner en del av bebyggelsen på nord-øst siden av banen mot Skjørestad utenfor 500 meters rekkevidden til bybanen. Dermed mister man dette arealet som grunnlag for bybanen. Næringsområdene kan lokaliseres inntil bybanen i den nordvendte skråningen. Men ved å flytte næringsområdene vekk fra Vatneli svekkes styrken på Vatne som et hovedsenter for Masterplan Sandnes øst. Arealene som var lokalisert samlet på Vatneli må splittes opp på Vedafjell på grunn av overordnet grønnstruktur. Noen av næringsarealene slik de er lokalisert nå vil allikevel være i konflikt med overordna grønnstruktur i FDP-J. Det er allerede lagt ut områder i eksisterende kommuneplan som går inn i grønnstrukturen og ut over grensene for langsiktig utviklingsretning. Næringsarealene ligger på samme side av grønnkorridoren som boligarealene som er lagt ut. Det betyr at bredden på den grønne korridoren ikke blir mindre enn hva den er i dag. Området der næringsarealene er lokalisert vil også overskride FDP- J sine grenser for langsiktig utviklingsretning. Vedafjell- sørøst En liten del av boligarealene på Vatne kan lokaliseres innenfor 500 meters rekkevidde fra bybanen. Resten er ca 700-800 meter fra bybanen og bør dermed ha en lavere tetthet enn innenfor 500 meters rekkevidde. En del av boligområdene i forslaget på Vatneli ved bybane alternativ øst har også en del boligområder utenfor rekkevidden til bybanen. Over halvparten av arealene vil komme utenfor FDP-J sine grenser for langsiktig utviklingsretning og inn i overordnet grønnstruktur. Bybane alternativ vest innebærer totalt 240 daa mindre areal til utbygging innenfor influensområdet for fremtidig bybane i forhold til alternativ øst (Vatneli). Tilgjengelighet Avstand til sentrum fra ny lokalisering av næringsarealer på Vedafjell er omtrent lik for Vedafjell (3,5 km) og Vatneli (3,5 km). Fra ny lokalisering av boligområder på Vedafjell er det i gjennomsnitt ca 6 km til sentrum mot ca 3,5 km fra Vatneli. Avstanden til Forus er på 7 km fra foreslåtte næringsområder og 9 km fra foreslåtte boligområder på Vedafjell. For 16
Vatneli er det 5,5 km til Forus. Sannsynligheten for å velge gange eller sykkel er dermed større på Vatneli enn for Vedafjell. Stigningen på Vedafjell inviterer ikke til gange og sykkel. Færre vil velge gange, sykkel og bybane på grunn av det bratte terrenget. Dette virker imot målet om at Sandnes øst skal være en bydel som kjennetegnes av miljøvennlig transport, dvs. høy grad av kollektivtransport, sykkel og gange. 500 meters rekkevidde til bybanen er i disse analysene regnet i luftlinje. I bratt skrånende terreng vil den reelle avstanden langs gangveg være lenger da standardene for universell utforming sier at stigningsforholdet ikke skal være større enn 1:20. For å oppnå dette stigningsforholdet, må en legge gangforbindelse og veier på tvers i terrenget. Dette vil føre til at en bruker mer areal til infrastruktur og at avstanden mellom ulike funksjoner og til bybane blir lenger. Å planlegge for korteste rute til viktige funksjoner blir dermed umulig. De allerede bebygde områdene i Skaarlia vil ha dårlig tilgjengelighet til banen som i den første strekningen må gå i tunell. For å komme til banen må beboere i Skaarlia først gå opp en bakke og så ned en bakke for å komme til banen. Det østlige alternativet med Vatneli er foreslått av rådmannen med tanke på lettest mulig tilgjengelighet mellom de enkelte byggefeltene og baneholdeplassene. For å velge bybane som fremkomstmiddel må beboerne oppleve at turen til banestoppen er lett og interessant. Bratte skråninger gjør tilgjengeligheten vanskelig for de fleste og umulig for eldre og funksjonshemmede. Derfor er bybanetraséen foreslått lagt gjennom de flateste partiene av planområdet. Alternativ vest for bybane går ikke gjennom hovednæringsområdet på Vatne og blir et mindre synlig element i bybildet som igjen vil kunne redusere kundegrunnlaget. For at senterområdene skal være tilgjengelige må de lokaliseres rundt banestoppene slik som målene i masterplanen forutsetter. Med allerede store skjæringer og fyllinger i fjellsiden for å få plass til bybanen vil det være vanskelig å få plass til et senterområde rundt holdeplassene som en naturlig møteplass og aktivitetsområde. Banetraséen i skråningen vil også virke som en effektiv fysisk barriere på tvers av fylkesdelplanens grøntstruktur mellom Lutsi-vassdraget og Vedafjell, ikke minst på grunn av nødvendige skjæringer og murkonstruksjoner. Også ellers i området kan banetraséen være en barriere i forhold til kryssing på grunn av skjæring og fylling. Vedafjell- sørøst Store deler av boligområdene er ca 700-800 meter fra bybanen. Dette reduserer kundegrunnlaget til bybanen. Måloppnåelse Fremtidensbyer: Stigningen på Vedafjell inviterer ikke til gange og sykkel. Dette virker imot målet om at Sandnes øst skal være en bydel som kjennetegnes av miljøvennlig transport, dvs. 17
høy grad av kollektivtransport, sykkel og gange. Store deler av boligområdene er ca 700-800 meter fra bybanen. Dette reduserer kundegrunnlaget til bybanen. Masterplanen:For at senterområdene skal være tilgjengelige må de lokaliseres rundt banestoppene slik som målene i masterplanen forutsetter. Med store skjæringer og fyllinger i fjellsiden for å få plass til bybanen vil det være vanskelig å få plass til et senterområde rundt holdeplassene som en naturlig møteplass og aktivitetsområde. FDP-J: I vedafjell alternativet må store deler av arealer plasseres utenfor FDP-J sine grenser. Banetraséen i skråningen vil også virke som en effektiv fysisk barriere på tvers av fylkesdelplanens grøntstruktur mellom Lutsi-vassdraget og Vedafjell, ikke minst på grunn av nødvendige skjæringer og murkonstruksjoner. Også ellers i området kan banetraséen være en barriere i forhold til kryssing på grunn av skjæring og fylling. Alternativet har liten grad av måloppnåelse i forhold til FDP-J sine mål. Jordvern: Stor grad av måloppnåelse av jordvern, da lite jordbruksjord blir omdisponert. Oppsummering: Fordeler med utbygging på Vedafjell Sparer landbruksjord. - Gode solforhold for kontorbasert næring. Ulemper med utbygging på Vedafjell vs utbygging på Vatneli - Allerede disponerte arealer i kommuneplanen, noen med lav tetthet innenfor rekkevidde til bybanen - Områder mot Skjørestad faller utenfor rekkevidden til bybanen ved alternativ vest - Mindre kundegrunnlag til bybanen - Vanskelig område å betjene med bybane pga stigning - Arealkrevende å bygge veier og bybane (skjæring og fylling) - Bybanen og utbygging fører til store inngrep i terrenget. - Bybanen kan bli en fysisk barriere i området på grunn av skjæringer og fyllinger - Stigning som ikke oppmuntrer til gange og sykkel - 6 km til sentrum mot 3,5 km på Vatneli - Utfordrende å oppnå universell utforming - Ved å flytte næringsområdene vekk fra Vatneli svekkes styrken på Vatne som et hovedsenter for Masterplan Sandnes øst. - Dårlige solforhold for bolig. - Store deler av arealene kommer utenfor FDP-J utviklingsretning og inn i overordna grønnstruktur 18
Kylles Det enkelte området Alt. Kylles Areal (daa)** Alternativt areal til Vatneli 940 Boligareal i nordvendt og bratt skråning Tigjengelighet Avstand til sentrum*** (langs hovedveg) Avstand til Forus med Gandsfjord bru (langs hovedveg) 6 km 8,5 km **Areal er rundet av til nærmeste hele 10. Arealet angir netto byggeareal, dvs. uten grøntdrag, vegog banetraséer. ***Avstand til sentrum er fra tyngdepunktet til alternativene 19
Landskapsmessige forhold Landskapet er kupert, med mange koller som er bratte og vanskelige å bygge på. Byggeområdene må derfor plasseres der terrenget tillater det, og på terrengets premisser. Dette kan både være en ulempe da områdene kan bli uoversiktlige og vanskelige å orientere seg i, og at det vil være en del ubebyggelige arealer. På den andre siden kan området bli spennende og variert med mange stedstilpassede løsninger, men antagelig med lav tetthet. Solforhold Området på Kylles er kupert, og derfor vil solforholdene variere innenfor et lite område. Det er mulig å få til gode bomiljø i området i forhold til sol. Areal og nedslagsfelt En flytting av arealbruken på Vatneli til Kylles gir grunnlag for det midtre bybane alternativet slik at bybanen går tvers igjennom næringsområdet på Vatne. Bybane alternativ øst og bybane alternativ midtre har samme trasé når den kommer til Kylles. 20
21
Bybane alternativ midtre med Kylles som utbyggingsområde i stedet for Vatneli gir 200 daa mindre utbyggingsareal innenfor nedslagsfeltet for framtidig bybane i forhold til alternativ øst (Vatneli). På Kylles er det store arealer som ligger inne i FDP-J som langsiktig utviklingsretning, men alle disse arealene er utenfor rekkevidden på 500 meter til bybanen. For å få samme antall boliger på Kylles som Vatneli vil det dermed være behov for mer areal enn på Vatneli, og ingen av boligene eller næringen vil være innenfor 500 meter rekkevidde til bybanen. I dag er det masseuttak på Kylles. På grunn av denne virksomheten vil det være langt frem i tid før områdene rundt masseuttakene er klare for utbygging. Næringsarealene i masterplan Sandnes øst blir mer spredt i dette alternativet, og Vatne får ikke det samme tyngdepunktet som næringsområde som med Vatneli. På grunn av vanskelig terrenget vil noe av arealene komme utenfor FDP-J sine grenser for langsiktig utviklingsretning og inn i overordnet grønnstruktur og LNF-områder. Tilgjengelighet Avstanden til sentrum fra Kylles er på mellom 5-7,5 km mot 3,5 km fra Vatneli. Til Forus er det 8,5 km mot 5,5 km fra Vatneli. Sannsynligheten for å velge gange eller sykkel er dermed større på Vatneli enn for Kylles. Avstanden fra mulige næring- og boligområder på Kylles til bybane alternativ midtre er mellom 500 meter og 2600 meter. Utbygging på Kylles legger dermed ikke til rette for å velge kollektiv som reisemiddel. Arealene ligger også veldig avsides til i forhold til funksjoner da det er opp til 2,6 km til senterområde. Avstanden fra sentrum og Forus og avstanden til bybanen og senterområde virker i mot målet om at Sandnes øst skal være en bydel som kjennetegnes av miljøvennlig transport, dvs. høy grad av kollektivtransport, sykkel og gange På grunn av det kuperte terrenget med de mange kollene vil tilgjengeligheten internt i området bli mindre god, særlig der næringsarealene er lokalisert. Gang- og sykkelalternativer blir færre og man vil måtte gå lenger for å komme fra A til B. Det kuperte terrenget byr på utfordringer for å bygge universelt, men med gode løsninger kan dette la seg løse. Måloppnåelse Fremtidensbyer: Stor avstand til bybane, og stor avstand til sentrum gjør kollektivtransport og sykkel og gange ikke blir foretrukket fremkomstmiddel. Masterplanen: På grunn av dårlig tilgjengelighet vil tettheten ikke være så høy som på Vatne. Det betyr at mer areal tas i bruk for å huse samme antall mennesker. FDP-J: Arealet på Kylles er innenfor FDP-J sine grenser for langsiktig utviklingsretning. Jordvern: På Kylles er det mindre verdifull jord enn på Vatne, men også her vil landbruksjord gå tapt i en eventuell utbygging. 22
Oppsummering Fordeler med utbygging på Kylles - Kupert terreng Ulemper med utbygging på Kylles vs utbygging på Vatneli - Kupert terreng - Behov for mer utbyggingsareal enn på Vatneli for å oppnå samme antall bolig på grunn av tetthetskrav - Alle areal utenfor 500 meters rekkevidden til bybanen. Svakere kundegrunnlag til bybanen. - Lenger avstand til sentrum og Forus enn fra Vatneli. Redusert potensial for sykkel og gange - Opp til 2,6 km til senterområde og bybane - Mindre areal innenfor influensområdet til bybane - Det meste av arealet er innenfor FDP-J sin utviklingsretning 23
Sviland øst Sett mot øst fra dagens bebyggelse på Sviland. De enkelte områdene Alt. Sviland øst Areal (daa)** Alternativt areal til Vatneli 940 Boligareal i nordvendt og bratt skråning Tigjengelighet Avstand til sentrum*** (langs hovedveg) Avstand til Forus med Gandsfjord bru (langs hovedveg) 7 km 10 km **Areal er rundet av til nærmeste hele 10. Arealet angir netto byggeareal, dvs. uten grøntdrag, vegog banetraséer. ***Avstand til sentrum er fra tyngdepunktet til alternativene 24
Landskapsmessige forhold 25
Landskapet på Sviland øst er tilnærmet flat med unntak av enkelte bratte koller. Området er lett bebyggelig. Kollene er med på å skape variasjon i utbyggingsområdet. Solforhold Solforholdene er tilfredsstillende i området. På grunn av Vedafjell vil det være lite kveldsol, men landskapet åpner seg mot sør. Areal og nedslagsfelt Sviland øst er lokalisert sørøst i masterplanen der alle bybanealternativene er like. Ved å endre lokaliseringen av arealene på Vatneli til Sviland øst vil bybanealternativ midtre være den beste løsningen fordi bybanen da går rett gjennom det resterende næringsområdet på Vatne. Det meste av arealene på Sviland øst er utenfor 500 meters rekkevidde til bybanen og utenfor sykkelavstand til sentrum. Dermed skal det ikke være en høyere tetthet enn 2 bol/daa i henhold til FDP-J. Det vil da være nødvendig å benytte mer areal på Sviland øst enn på Vatneli for å oppnå samme antall boliger. Bybane alternativ midtre med Sviland øst som utbyggingsområde i stedet for Vatneli gir 30 mer utbyggingsareal innenfor nedslagsfeltet for framtidig bybane i forhold til alternativ øst (Vatneli). Men utbyggingsområdene er helt i enden av bybanetrasén og gir dermed en dobbel så lang reisetid til sentrum i forhold til Vatneli. Det er ikke mulig å plassere tilsvarende mengde bolig og næring som på Vatneli innenfor grensene for langsiktig utviklingsretning til fylkesdelplanen på Sviland øst. Dermed er arealene bare delvis innenfor FDP-J sine grenser for langsiktig utviklingsretning. Noe areal kommer over i overordnet grønnstruktur. De nordligste bolig- og næringsarealene kommer tett inntil masseuttakene på Kylles. På grunn av denne virksomheten vil det være langt frem i tid før områdene rundt masseuttakene er klare for utbygging. Området er i dag dyrka mark. En kan stille spørsmål ved hva man oppnår ved å verne jordbruket på Vatneli for så å bygge ut ett annet jordbruksområde. Tilgjengelighet Avstanden til sentrum fra Sviland øst er på gjennomsnittlig ca 7 km mot 3,5 km fra Vatneli. Til Forus er det i gjennomsnitt ca 10 km. Sannsynligheten for å velge gange eller sykkel er dermed større på Vatneli enn for Sviland øst. Alle bolig- og næringsarealene faller utenfor 500 meters rekkevidden til bybanen. Avstanden til bybanen varierer mellom 500 meter til 1500 meter. Utbygging på Sviland øst legger dermed ikke til rette for å velge kollektiv som reisemiddel. Avstanden fra sentrum og Forus og avstanden til bybanen og senterområde virker i mot målet om at Sandnes øst skal være en 26
bydel som kjennetegnes av miljøvennlig transport, dvs. høy grad av kollektivtransport, sykkel og gange Terrenget er ikke spesielt utfordrende for å tilpasse universell utforming. Måloppnåelse Fremtidensbyer: Stor avstand til både sentrum og bybane gjør at kollektivtransport, gange og sykkel andelene vil bli lave. Masterplanen:Siden tilgjengeligheten er dårlig vil man ikke kunne bygge med høy tetthet. Dette vil føre til at man må bruke mer areal, enn i område som har bedre tilgjengelighet (Vatneli.) FDP-J: En stor del av arealet er utenfor FDP-J sine grenser for langsiktig utvikling. Jordvern: Målet om jordvern er ikke oppnådd, da området på Sviland er jorbruksområde. Med redusert tetthet pga tilgjengelighet må større områder bygges ned enn på Vatneli for å huse tilsvarende mange. 27
Oppsummering Fordeler med utbygging på Sviland øst - Gode terrengforhold - Tilstrekkelig gode solforhold Ulemper med utbygging på Sviland øst vs utbygging på Vatneli - Behov for mer utbyggingsareal enn på Vatneli for å oppnå samme antall bolig på grunn av tetthetskrav - Utenfor 500 meters rekkevidden til bybanen. Svakere kundegrunnlag til bybanen. - 4 km lenger avstand til sentrum og Forus enn fra Vatneli. Reduserer potensialet for sykkel og gange. - Sparer ikkje dyrka mark 28
SAMLET VURDERING OG KONKLUSJON Tallene angir netto byggeareal, dvs. uten grøntdrag, vei- og banetraséer. Hele masterplanområdet Med Vedafjell Med Kylles Med Sviland øst Med Vatneli Totalt beslaglagt areal 4660 4930 4930 4420 Totalt areal med kollektivdekning* 2850 2890 3120 3090 *Areal med kollektivdekning: Regner ikke med allerede disponerte areal i gjeldende kommuneplan. Disse arealene har en lavere tetthet enn i masterplanen. Dette gjelder alternativ Vedafjell der eksisterende felt i Skaarlia og Vedafjell vil kunne gi noe kundegrunnlag til bybane i tillegg til masterplanområdene. De enkelte områdene Alt. Vedafjell Alt. Kylles Alt. Sviland øst Alt. Vatneli Areal (daa)** Alternativt areal til Vatneli 670 940 940 430 Beslaglagt areal landbruk - fulldyrket 140 430 510 390 Beslaglagt areal landbruk - beite 240 620 220 40 Beslaglagt areal landbruk totalt 380 1050 730 430 Tigjengelighet Avstand til sentrum*** (langs hovedveg) Avstand til Forus med Gandsfjord bru (langs hovedveg) 3,5 / 6 km 6 km 7 km 3,5 km 7 / 9 km 8,5 km 10 km 5,5 km Areal med kollektivdekning 260 0 230 230 Areal innen sykkelavstand til sentrum 3km / 5km (i luftavstand) 90daa / 670daa 0daa / 400daa 0daa / 0daa 412daa /430daa **Areal er rundet av til nærmeste hele 10. Alternativt areal for Vatneli angir netto byggeareal, dvs. uten grøntdrag, veg- og banetraséer. Landbruksareal angir areal for hele utbyggingsarealet. ***Avstand til sentrum er fra tyngdepunktet til alternativene 29
Både Vedafjell,Kylles og Svilandøst beslaglegger større totalt areal enn Vatneli. I sammenligningen av totalt beslaglagt dyrket areal kommer vedafjell og Vatneli best ut. Når det gjelder tilgjengelighet med sykkel, kollektivdekning og avstand til sentrum, er Vatneli best av alle. Alternativene Kylles og Sviland øst forbruker mer fulldyrka mark og mer landbruksareal totalt sett, enn Vatnelialternativet. Dessuten gir alternativene dårlig måloppnåelse når det gjelder tilgjengelighet og effekt av fremtidig bybane. Vedafjellalternativet, som gir relativt god måloppnåelse når det gjelder jordvern, har en rekke svakheter mht. utbygging av boliger. Det er et vanskelig område å betjene med bybane pga. stigning og topografi. Alternativet vil innebære store inngrep i terreng (flere tunnelle) og bybanen blir en fysisk barriere i området pga. skjæringer og fyllinger. Det legges opp til utbygging av tett boligbebyggelse i meget bratt, nordvendt skråning. Stre deler av arealene i Vedafjellalternatyivet kommer utenfor fylkesdelplanens utbyggingsområde og inn i overordna grøntstruktur. Forholdet til Fremtidens byer Vatneli er området som kommer best ut i forhold til målene i fremtidens byer. Særlig viktig måloppnåelse har Vatneli i forhold til at området er innen sykkelavstand til sentrum (3,5 km). Det er dermed mulig å bygge med en høyere tetthet og redusere parkeringsdekningen. De andre alternativene, med unntak av deler av Vedafjell, er mellom 6 og 7 km fra sentrum. Vatneli-området er også i tilknytning til eksisterende infrastruktur som er et mål i Framtidens byer. Det er også kortere avstand fra Vatneli til Forus enn fra de andre alternativene. I forhold til areal innenfor rekkevidde på 500 meter til bybanen så kommer ikke Vatneli bedre ut enn alternativene Kylles og Sviland øst, men reisetiden med bybanen er kortest fra Vatneli. Større deler av boligområdene vil også være nærmere et lokalsenter på Vatneli enn for de andre alternativene. Selvforsynte lokalmiljø med gangavstand er et viktig mål i Framtidens byer. Med bakgrunn i utredningen anbefales det at alternativ Vatneli legges til grunn for videre utbygging i Sandnes øst, sammen med rådmannens forslag til alternativ vest for fremtidig bybane. Alternativ Vatneli anbefales lagt inn i revidert kommuneplan for Sandnes 2011-2025 som første etappe av Masterplan Sandnes øst. 30