Kommunedelplan 3 Fornebu Notat 3/2017: By- og boligstruktur Oppsummering fra kommunestyreseminar, 20.09.17. Oktober 2017 Bærum kommune Side 1 av 21
April 2016: Kommunestyresak «Fornebu rammer for videre utvikling November 2016: Planprogram vedtatt Januar februar 2017: Anskaffelse av konsulent Mars 2017: Oppstart prosjektteam Bærum kommune og Norconsult Mai 2017: Gjennomført medvirkning med grunneiere og offentlige etater. 20. september 2017: Orientering om forslag til byplangrep for kommunestyret Årsskiftet 2017/2018: Utkast til planforslag avhenger av utfallet av prosesser Side 2 av 21
1. Innledning Kommunedelplan 3 Fornebu: Notat 3/2017 1.1. Bakgrunn Bærum kommune har vedtatt at kommunedelplanen for Fornebu, KDP2, skal revideres med hensikt å øke utnyttelsen på Fornebu. Ny kommunedelplan for Fornebu, KDP3, skal gi rammer for videre utvikling av Fornebu de neste 20 år og være et overordnet styringsverktøy for alle kommende områderegulering- og detaljreguleringer på Fornebu. Planen vil være et utgangspunkt for framforhandling av grunneierbidrag til sosial og teknisk infrastruktur og bidrag til bane. 20. september 2017 arrangerte rådmannen et seminar for kommunestyret om rammer og overordnede plangrep for Fornebu. I etterkant av seminaret er det laget en «Kommunedelplan 3 Fornebu-notatserie» som består av grunnlagsdokumenter for planarbeidet. Notatserien vil ta for seg alt fra eksisterende forhold på Fornebu til samferdsel, klimasatsing og arkitektur. Dette notat oppsummerer informasjonen som ble gitt under seminaret. Notatene er utarbeidet av Plan- og bygningstjenesten i Bærum kommune med bistand fra Norconsult. Fornebu i dag (Foto: Åsmund Tynning) Side 3 av 21
Fornebu skal bli grønn, - og urban. Kommunedelplan 3 Fornebu: Notat 3/2017 Forvandlingen av Fornebu-halvøya fra hovedflyplass til framtidsrettet bolig- og næringsområde var og er fortsatt et av Norges største og mest ambisiøse utviklingsprosjekter. I dag er 1/3 av antall boliger innenfor rammene KDP2 for Fornebu fra 1999 bygget, noe som tilsier at det bor vel 7500 personer (inkl. Snarøya) i området i dag. Fornebu er også blitt et tyngdepunkt for næringsbedrifter, spesielt innenfor teknologifeltet, med i alt ca. 25.000 arbeidsplasser. KDP3 skal ivareta både lokale, kommunale, regionale og nasjonale mål, interesser og oppgaver, og redegjøre for viktige mål og strategier på Fornebu. Bærum kommune har et høyt ambisjonsnivå når det gjelder utvikling av neste fase av bolig- og næringsområder på Fornebu, men framtidig utbygging må i enda større grad enn forrige kommunedelplan være bærekraftig med hensyn til arealbruk, klima, transport og bevaring av naturverdier. KDP3 legger opp til økt utnyttelse ut fra en klimaklok retning. Det er en rekke samferdsels- og utbyggingsprosjekter i området. For å oppnå høyere utnyttelse samtidig som det er ønsker om å skape det gode byliv på Fornebu, er det en forutsetning at Fornebubanen og «Vestre Lenke» kommer, for å kunne dekke opp behovet for framtidig transportbehov til/fra Fornebu. En klimaklok utbygging kan gi nye muligheter for sambruk og ny arealbruk, mangfold av tilbud og mindre transportbehov i hverdagen, - noe som kan være med å bygge opp under et godt bomiljø og en videreutvikling av lokalsamfunnet på Fornebu. Byrom i Rolfsbsukta Flytårnet og Nansenparken Arrangement Vårt Fornebu (Foto: Paal Alme) Fornebubukta Side 4 av 21
By- og boligstruktur og typologi Kommunedelplan 3 Fornebu: Notat 3/2017 Boligbebyggelsen som til nå (2017) er bygget på Fornebu er i stor grad blokkbebyggelse med noen innslag av byvillaer og rekkehus. Østre del av Fornebu består av frittliggende store næringsbygg, med tilhørende store grøntarealer. Den eldre gårdsbebyggelsene og villaene er bevart som kulturminner. Bygningsmassen til Gamle Fornebu Lufthavn eksisterer fremdeles. Det meste av den nye bebyggelsen, både boliger og næring, kan nærmest beskrives som frittliggende bebyggelse eller hus i landskap med beskjeden tetthet. Lokalisering av ulike typologier/bygningstyper på Fornebu i dagens situasjon (2017). Variasjon i størrelse og form De utbygde boligområdene på Fornebu har stor grad av ensartet typologi innenfor hvert område. I tillegg er høydene innenfor hvert delområde ofte like. Liten grad av variasjon gjør at områdene oppleves homogene. Målene om en variert boligmasse bør i større grad gjelde de enkelte boligområdene for å klare å skape gode nærmiljø og en variert boligmasse slik intensjonene var i KDP2, men som ikke i stor nok grad har blitt fulgt opp. Det bør være rom for både små og store leiligheter, ulike typologier som byvillaer, rekkehus, lameller, blokker, kvartalstruktur mm. Med ulik høyde, form, størrelse og materialitet på bebyggelsen innenfor hvert delområde. Menneskelig skala Bebyggelsen bør utformes med fokus på menneskelig skala. Det vil si at bygninger og de offentlige rommene må tilpasses i skala, høyde og tetthet, slik at omgivelsene blir gode å oppholde seg i for mennesker. Side 5 av 21
I fremtidens boligområder bør det fokuseres på å bryte ned skalaen på bebyggelsen, og samtidig sikre en høy nok tetthet for å skape gode rom for liv mellom husene. Menneskelig skala kan oppnås ved eksempelvis kortere fasader, individuelle uttrykk og variasjon i utformingen. Ved å kombinere høyere bebyggelse med lavere bygningstypologier vil skalaen kunne bli mer menneskelig og det kan etableres gode offentlige rom. Variasjon kan også skapes med mellomrom /«hull» i kvartalene for å sikre utsyn og nok sol på utearealer. For stor skala i byrom oppleves fremmedgjørende, det er i utgangspunktet unaturlig for ukjente mennesker å oppsøke hverandre. I kompakte rom blir ting og mennesker mer nærværende, og man tvinges til å forholde seg til de og det en møter på, menneskelig kontakt og nye og uplanlagte møter mellom mennesker kan lettere oppstå. Illustrasjonen viser en gate med menneskelig skala og variasjon i materialitet, farger, høyder og form på bebyggelsen. (Selvaag). Typologier Med en utvikling mot mer bymessig bebyggelsespreg bør det anvendes varianter av storgårdskvartaler som en viktig bebyggelsestype. Med kvartalsstruktur kan en oppnå bedre utnyttelse av tomtearealet uten å gå vesentlig opp i høyde. Dersom en også legger byggegrensen inntil vei/gate oppnås et større indre felles gårdsrom, og man reduserer restareal mellom vei/gate og bebyggelse. I fremtidig utbygging på Fornebu må en i størst mulig grad unngå å legge bebyggelsen slik at det oppstår restarealer. Ved bruk av kvartalsstrukturer utnyttes tomtene på en mer effektiv måte. Permeabel kvartalsstruktur og åpenhet i bygningsmassen vil være et virkemiddel for å oppnå variasjon og formmessig mangfold. Det bør være en variasjon av åpne og lukkede kvartaler på Fornebu for å sikre menneskelig skala og en tydelig differensiering mellom offentlige og private byrom. En permeabel kvartalstuktur bidrar også til et godt mikroklima, som er en forutsetning for et godt byområde med attraktive boliger og uteareal. Skala på bebyggelse og byrom er avgjørende for å få til omgivelser som tar hensyn til ulikt type vær, som vind, nedbør, sol og skygge. Side 6 av 21
Områdetype A - Fornebukarreen Kommunedelplan 3 Fornebu: Notat 3/2017 Fornebukarreen er et sammenhengende storkvartal med noen få tydelige åpninger ut mot gate og inn mot felles stort gårdsrom. Bebyggelsesstrukturen danner et stort indre felles gårdsrom/uteareal. Bebyggelsen i Fornebukarreen er plassert helt ut til fortauskant og består av blokkbebyggelse og noe småskala bebyggelse (byvillaer) i gårdsrommet. Kvartalet kan fungere godt på de delene av Fornebu med høyest tetthet og har den mest urbane karakteren. I de tetteste områdene er det behov for en klar avgrensning mellom offentlig og privat, storkvartalet definerer et tydelig skille mellom privat gårdsrom og offentlig gaterom. Canal houses i Århus, Adept Luplau Poulsen. Side 7 av 21
Canal houses i Århus, Adept Luplau Poulsen. Kjellander Sjoberg Skarvet Side 8 av 21
Lille Bislett, Oslo. Lange Eng Cohousing community, Dortemandrup arkitekter. Side 9 av 21
MAD arkitekter, Dokken Bergen. Juul Frost Architects Områdetype B - Åpent kvartal Et åpent kvartal med flere åpninger ut mot gate og flere definerte uterom innenfor kvartalet. Bebyggelsen i det åpne kvartalet har variert plassering ut mot gate i forhold til hva det grenser mot, og rommer ulike typologier/boligtyper, her illustrert med blokkbebyggelse mot store veier og sammensatt bebyggelse mot midten. En kvartalsstruktur som løser seg opp mot parken kan fungere godt i områdene mot Nansenparken og i områder som må forholde seg til eksisterende bebyggelse og som i tillegg skal romme bebyggelse med en rekke ulike byfunksjoner som skoler, kultur, idrettsfunksjoner, boliger mm. Side 10 av 21
MAD, Myrkedalen, Voss. Ornsro Traeby i Orebro, tegnet av CF Moeller Side 11 av 21
Mulighetsstudie på Fornebu, White arkitekter for OBOS. Hovås, Arkitema architects. Side 12 av 21
Områdetype C - Hybrid kvartal Hybrid kvartal, kjennetegnes med frodige og grønne byrom, med bebyggelse som ligger mellom Holtekilen og Oksenøya i et bakkelandskap. Bebyggelsen består av skjermende randbebyggelse ut mot gate og lenger inn i området av for eksempel rekkehus som varierer i terrenget. Tilsammen definerer randbebyggelsen og strenger av rekkehus en rekke felles gårdsrom. Innenfor områdetype C kan man tillate større variasjon i typologier, som varianter av rekkehus, townhouse, mindre byvillaer og leiligheter. *Eksempelskissene er utarbeidet av Arkitema og Everyday til mulighetsstudien for Fornebu område 8.1-8.4 og brannstasjontomta. Golden Mede, Waddesdon C.F. Møller Side 13 av 21
Vinge, Danmark. Mulighetstudie tegnet av EFFEKT + Henning Larsen Architects. Mulighetsstudie på Fornebu, Arkitema architects for Bærum kommune. Bindesbøll byen i Risskov, Arkitema architects. Kronborg Strandby, Arkitema architects. Side 14 av 21
Førstehjemsboliger for ungdom U3, Haugen/Zohar Arkitekter. Leilighetsstørrelse De utbygde boligområdene på Fornebu har stor grad av ensartet typologi innenfor hvert område. Majoriteten av de små leilighetene er konsentrert i utkanten av Fornebuområdet i nord ved Fornebuporten (område 1.2 felt B1) med til sammen 295 leiligheter, der hovedandelen av leilighetene er mindre enn 50m2 (2roms). Det vil si at 60% av dagens leiligheter på Fornebu under 50m2, ligger på dette område. Dette er uheldig da det gir en mindre variasjon av leilighetstørrelser på Fornebu for øvrig. På den andre siden av planområdet i sør er det bygget mange, til dels svært store, boliger på de mest attraktive tomtene nær sjøen. Forskning 1 viser at det er uheldig å bygge store boligprosjekter med stort antall av små boliger. De som bor i små boliger flytter oftere og stor ut- og innflytting kan resultere i et ustabilt bomiljø. I noen områder kan det være en tendens til opphoping av mange små boliger som kjøpes av private for utleie. I slike områder viser forskning at hovedandelen av beboerne sier de kjenner ingen eller få naboer. Til sammenligning viser det seg at boligområder med variert boligfordeling skaper et mer stabilt bomiljø som igjen fører til at de fleste kjenner hverandre i nabolaget. I KDP 3 bør man ha en variasjon av leilighetsstørrelser innenfor hvert område. Dette kan reguleres ved å sette krav til leilighetssammensetning i planen, hvilket det ikke er i dag. Gjennomsnittlig leilighetsstørrelse i planen er satt til 100 m2, som i KDP2, men det vil i KDP3 bli satt krav om større variasjon i leilighetssammensetningen innenfor hvert område. 1 Eksempelet er hentet fra Barlindhaug, her gjengitt fra Schmidt og Guttu 2012:130. Side 15 av 21
Sosialt bærekraftig bomiljø Med stor variasjon i boligtyper og boligstørrelser kan man oppnå et mer variert arkitektonisk uttrykk, samt få en mer variert beboersammensetning og et større mangfold av befolkningen innenfor hvert boligområde. Og dermed et sosialt bærekraftig bomiljø.variasjon i bebyggelses- og boligtyper sikrer at det blir plass til forskjellige familietyper, boformer, livssituasjoner og aldersgrupper på Fornebu. Bygningsmessig variasjon og ulik arkitektonisk utforming bør derfor etterstrebes i fremtidig utbygging av Fornebu. Mangfold av typologier/boligtyper, høyder, former, størrelser og materialitet innenfor et storgårdskvartal. Utprøving av alternative boformer - pilotprosjekt Fornebu skal være et laboratorium for utprøving av nye løsninger, og det burde stilles krav om at minst ett pilotprosjekt også omhandler sosial bærekraft, som for eksempel utprøving av alternative boformer på Fornebu. Vindmollebakken,inne i felles rom,stavanger,helen og Hard arkitekter. Side 16 av 21
Vindmollebakken, felles rom,stavanger,helen og Hard ark. Vindmollebakken,bokollektiv,Stavanger,Helen og Hard arkitekter. Oppsummering: Menneskelig skala Variasjon i størrelse og form Variasjon i leilighetsstørrelser innenfor hvert område Variasjon av typologier Bruk av forskjellige varianter av kvartalstrukturjkl Fokus på mikroklima og solforhold Sosialt bærekraftige bomiljø Utprøving av alternative boformer Differensiering av offentlige og private uterom 4.7.4 Estetikk og kvalitet Gjeldende KDP2 stiller høye krav til estetisk kvalitet i utforming av ny bebyggelse, parker og byrom på Fornebu og dette skal videreføres i KDP3. Med «høy arkitektonisk kvalitet» menes bygg og anlegg med høy teknisk, økologisk, sosial, funksjonell og estetisk kvalitet. Estetikk er knyttet til våre sanselige opplevelser og omfatter her visuelle kvaliteter i byggverk og omgivelser. I en historisk sammenheng bør vår samtidsarkitektur gjenspeile vår tids produksjons- og byggeteknikk. Dersom man ikke tar i bruk en byggeskikk som uttrykker samtidens formspråk, vil man ofte ende opp med dårlige kopier av eldre bebyggelse. Man oppnår heller ikke fruktbare kontraster mellom eksisterende bebyggelse og moderne arkitektur. Det er viktig å gi rom for nye uttrykksformer. Viktige mål og føringer for estetikk i planbestemmelsene for KDP2 og de tilhørende veilederne - Estetiske retningslinjer for Fornebu, og Bomiljøveilederen for Fornebu skal videreføres i tidsmessig oppdatert utgave, og med utgangspunkt i nytt byplangrep for Fornebu, dette skal følges opp i videre detaljering av kommunedelplan 3. I videre planprosess vil det avklares om bestemmelsene i stor nok grad kan sikre arkitektonisk og estetisk kvalitet eller om det er behov for en ny Estetisk veileder for Fornebu. Side 17 av 21
I tillegg skal fremtidig bebyggelse på Fornebu i enda sterkere grad gjenspeile variert arkitektur hva gjelder arkitektonisk utforming, materialbruk og farger. Dette vil gi de ulike områdene identitet og gjenkjennelighet som er viktig for beboerne. Variert materialbruk, farger og variert arkitektur er også med på å skape gode omgivelser med mennesket i sentrum. Bruk av farger i fasader på boliger på Sørenga i Oslo, arkitektkontoret Kari Nissen Brotkorb. Bruk av farger i fasader på boliger i Sjøparken Agnes, Stavern, arkitektkontoret Kari Nissen Brotkorb. Side 18 av 21
Vulkan, viser ulik bruk av farger og materialer, Oslo, LPO arkitekter. Kongensgadekarréen, Esbjerg (under realisering), viser ulike takformer og høyder, Ravn arkitekter. Prosjektet viser hvordan man kan oppnå variasjon med tre som materiale, ulike valører. Viser også hvordan høyere hus kan få en mer menneskelig skala ved å lage knekker/vinkler i de nederste etasjene. Ornsro Traeby i Orebro, tegnet av CF Moeller, under realisering i Sverige. Side 19 av 21
WEST 8 Masterplan for Borneo Sporenburg, 1993-1996, viser variasjon i farger, arkitektur og materialer innenfor likt areal, Amsterdam. Golden Mede, boliger, viser rekkehus med variert materialbruk og tydelige skiller mellom offentlig og private utearealer, Waddesdon. C.F. Møller. Prosjektet Lille Bisett, Oslo, viser at variasjon også kan oppnås ved lik bruk av materalitet og farger, ved å ha ulik balkongutforming og plassering får bygget et variert uttrykk med få virkemidler Side 20 av 21
Byromseksempler Side 21 av 21