Innkalling til styremøte i Borettslaget Hagegt. 39 onsdag 16. oktober 2002, klokken 18:30, hos Frode. Gjelder: Frode Eriksen, Svein Olav Staalen, Are Wormnes. Varamedlemmer (Liv Blom, Robert Kresz) kan møte med tale og forslagsrett. Dagsorden: 40/02 Godkjenning av protokoll fra styremøte 4. april og 23. august 2002. Referat fra 12. juni har gått runden til alle møtende styremedlemmer som alle har signert (vedlagt). Referat fra 23. august (avholdt hos Haavind Vislie) ligger vedlagt, klart for signering. 41/02 Inn- og utgående brev, mottatte fakturaer/attestasjon, orienteringer Alle dokumenter knyttet til saken vedr. Inka Eiendom AS er ført under saken. Utgående brev 09.06.02 Oppslag vedr. dugnad. 25.06.02 Fakset brev til Postbanken Eiendomsmekling att: Grefsrud 10.08.02 Brev til forretningsfører med godkjenning av kjøper av andel 21 03.07.02 Brev til "opplysninger skjermet etter styrets vedtak" vedr. styrevedtak i sak 34/02. 03.07.02 Brev til forretningsfører med godkjenning av kjøper av andel 16 10.08.02 Brev til forr. fører vedr. framleie av leil. 10. 10.08.02 Brev til forretningsfører med godkjenning av kjøper av andel 13 10.08.02 Brev til forretningsfører med godkjenning av kjøper av andel 8 10.09.02 Aftenposten. ved adm. dir. Olav Mugaas. Spørsmål vedr. rutner knyttet til nøkler. 15.09.02 Norpost. Spørsmål om behov for fortsatt lån av to nøkler etter Oslopostens nedleggelse. 15.09.02 "opplysninger skjermet etter styrets vedtak" Avtale for signering. vedr. kjøp av skjøteledning/plentrimmer. 09.10.02 Ribe heis as. Forespørsel om tilbud på varmekabler, service. 09.10.02 Ameco heiser as. Forespørsel om tilbud på varmekabler, service. Inngående brev 14.05.02 Faks fra Hagegaten 39 AS vedr. framdrift. Kopi delt ut på generalforsamling. (egen styresak) 14.06.02 Brev fra Otis med varsel om mulig streik blant heismontører. 17.06.02 Brev fra Postbanken Eiendomsmekling vedr. godkjenning og benyttelse av forkjøpsrett. 01.07.02 Brev fra OBOS vedr. prisendring på betalingsformidling 04.07.02 Kopi av faktura fra Viken, jfr. borettslagets strømavtale via OBOS (8100,00) 10.07.02 Sommerhilsen fra forvaltningskonsulenten. 12.07.02 Nabovarsel fra Viken Energi vedr. utskifting av nedstigningstårn til nye reklamebærende tårn. 12.07.02 Brev fra OBOS om renteendring på innskudd. 19.07.02 Brev fra OBOS vedr. renteensring på borettslagets lån. 25.07.02 Ferievarsel fra forretningsfører 25.07.02 Saldo på driftskonto per 30.06.02 (125.000,35 kroner) 29.07.02 Kopi av strømregning, jfr. borettslagets strømavtale via OBOS (10.361,50) 05.08.02 Sikkerhetsrapport fra Siemens vedr. kontroll av brannvarslingsanlegg. 13.08.02 Saldoliste for husleie per juli 2002. 15.08.02 Svar på forespørsel til Oslo Energi vedr. Fellesmål (vedlagt som egen sak). 19.08.02 Kort om Jus fra Haavind Vislie 23.08.02 Brev fra Aftenposten med anmodning om nøkelrekvisisjon. 27.08.02 Fra Telenor Avidi. Informasjon om kanalvalg. 02.09.02 "opplysninger skjermet etter styrets vedtak" 15.09.02 Retur av signert avtale mellom borettslaget og Hagfors vedr. kjøp av utstyr 16.09.02 Saldoliste for husleie per august 2002. 17.09.02 Invitasjon til teater fra OBOS Eiendomsforvaltning. Se orienteringer. 18.09.02 Svar fra Aftenposten, vedr. nøkler. 23.09.02 Signert avtale vedr. kjøp av utstyr av Andre Hagfors. 25.09.02 Statoil. Tilbud på kjøp av fyringsolje. 30.09.02 Telenor Avidi. Informasjon o m kanalvalg. 02.10.02 Fra forr. fører. Økonomisk rapport per q3 02. 02.10.02 Reklame frasøve fabrikker vedr. utendørs lekestativ. 02.10.02 Saldoliste for husleie per september2002. 04.10.02 Otis. Tilbud på varmekabler på strempel i ytre heissjakt. (se egen styresak) Diverse per e-post til styret 16.06.02 Svar på spørsmål fra megler vedr. salg av leilighet 16 og skader på vegg 22.09.02 E-post fra styreleder til styremelemmer vedr. Aftenpostens budnøkkeøl Rundskriv m.v.
07.06.02 Rundskriv 02/02. Invitasjon til dugnad samt div. info. 30.08.02 Rundskriv 03/02. Informasjon om forlik med Inka Eiendom AS. Nye beboere o.l. 21.06.02 Fra forretningsfører. Ber om å godkjenne kjøper av leiligghet 21. 26.06.02 Fra forretningsfører. Ber om å godkjenne kjøper av leiligghet 16. 04.07.02 Fra forretningsfører. Bekreftelse på kjøp av leilighet 21. 08.07.02 Fra forretningsfører. Bekreftelse på kjøp av leilighet 16. 04.09.02 Fra forretningsfører. Ber om å godkjenne kjøper av leiligghet 13. 04.09.02 Fra forretningsfører. Ber om å godkjenne kjøper av leiligghet 8. 11.09.02 Fra forretningsfører. Bekreftelse på kjøp av leilighet 13. 11.09.02 Fra forretningsfører. Bekreftelse på kjøp av leilighet 8. Framleie 27.08.02 "opplysninger skjermet etter styrets vedtak". 11.09.02 "opplysninger skjermet etter styrets vedtak" Signerte og videresendte faktura 06.06.02 Triopp Trapp Renhold. Faktura juni. 2178,36 14.06.02 Faktura fra Otis, korreksjon på tidligere ubetalt faktura 2404,72 15.06.02 Diverse utstyr til dugnad. Byggmakker. 1268,50 20.06.02 Brev til forr. fører om utbetaling av utlegg til K Pedrick i forb. med dugnad (374,-) 21.06.02 Refusjon av tidligere innbetaling til Falken INN: 996,- 01.07.02 Ragn Sells, kontainerleie 3221,- 11.07.02 Otis. Vedlikeholdskontrakt heis annet halvår. 10458,16 17.07.02 Post og teletilsynet. Gebyr kabeltv. 375,- 07.08.02 Tripp Trapp Renhold. faktura august 2187,36 08.08.02 Høvellast, diverse brostein. 339,82 22.08.02 Telenor. Mobilabonnenent. 454,- 09.09.02 Tripp Trapp Renhold. Faktura september. 2187,36 17.09.02 Haavind Vislie. Juridisk bistand august etter forsikringsdekning. 2902,- 27.09.02 Otis. Abonnement heisalarmservice. 2046,- 30.09.02 Tripp Trapp Renhold. Renhold oktober. 2187,36 02.10.02 Brev til forr. fører om utbetaling av penger til Hagfors vedr. kjøp av div. utstyr (300,-) 08.10.02 Låshuset Larsens Eftf. Bytte av tre låser 3254,50 Kurstilbud fra OBOS 08.08.02 Hjemmesideløsninger og e-post for boligselskaper 12.08.02 Kommunikasjon og samspill i bomiljøet, Forvaltning av borettslaget 14.08.02 Dataskole (Windows/Word), Forvaltning og jus i borettslaget 26.08.02 Innføring i bruk av Internett 10.09.02 Kurs i bruk av NBBLs pakke for å lage hjemmesider 12.09.02 Temakvelder ; Asbestsanering, Konfliktforebygging og Brannsikkerhet i blokk. 15.09.02 Kursprogram OBOS, høsten 2002, våren 2003 01.10.02 Kurs i internkontroll, HMS 02.10.02 Kursinvirasjoner for november; Økonomistyring, Opparbeiding av grøntanlegg 02.10.02 Kurstilbud fra OBOS Prosjekt. Våtromsrehabilitering (gratis) Beboersaker 15.07.02 "opplysninger skjermet etter styrets vedtak" 01.08.02 Begjæring om fravikelse grunnet manglende husleieinnbetaling. 01.09.02 Inngått avtale med "opplysninger skjermet etter styrets vedtak" vedrørende nøkler til kjellerbod. 02.09.02 "opplysninger skjermet etter styrets vedtak" Tas til etterretning. 42/02 Økonomisk rapport per Q3 2002 - husleie 2003 På grunn av ferieavviklig og manglende intern kommunikasjon har laget ikke mottatt kvartalsrapport per andre kvartal. Vi betaler ikke for denne rapporten, etter avtale med forretningsfører. Nå foreligger imidlertid kvartalsrapporten for tredje kvartal - og er vedlagt. Denne bør sees i sammenheng med likviditetsbudsjettet for 2002 - som også er vedlagt. Situasjonen nå er at budsjettposten "Andre forvaltningstjenester" på 79.000 kroner som i hovedsak utgjorde advokatkostnader, vil ende med stort overskudd i år på godt over 70.000 kroner. De fleste andre postene vil ende som planlagt innenfor akseptable avvik, der drift og vedlikehold har størst avvik i hovedsak som følge av høye driftskostnader på heis.. I tillegg får borettslaget tilbakebetalt påløpte sakskostnader via forsikringsdekningen vår hos Gjensidige i forbindelse med saken mot Inka Eiendom AS på over 80.000 kroner, foruten at vi har fått utbetalt
250.000 kroner som er selve kompensasjonen i forliket. Totalt sitter styret da med 400.000 kroner å "handle" for. Vel 120.000 av dette er bundet opp av tidligere vedtak om å drenere utenfor Hagegt. og Sigurdsgt., om en forutsetter at oppgjør for salg av kjellerareale til Hagegaten 39 AS inngår i dreneringen. Vi sitter da tilbake med 280.000 kroner i handlefrihet, jfr. egen styresak om utbedringsarbeider. Slik det ser ut nå vil vi kunne gjøre opp 2003 med et brukbart overskudd dersom vi lar husleia stå uendret, og ikke betaler tilbake budsjettposten på 79.000 kroner som ble opprettet for advokatkostnader i inneværende år. På generalforsamlingen i 2000 ble det vedtatt å opprette et vedlikeholdsfond, med et årlig innskudd som ble finansiert ved en ekstraordinær husleieøkning fra og med sommeren 2000 på fem prosent, som da utgjorde vel 45.000 kroner. Styret fikk imidlertid fullmakt til å disponere disse pengene i stevningen mot Inka Eiendom. Nå bør vi planlegge slik at vedlikeholdsfondet kan fylles opp. Ideellt sett bør driften i borettslaget generere et lite overskudd på vel 50.000 kroner per år - 2000 per andel - som kan benyttes til å gjøre nødvendig vedlikehold i årene som kommer. Vedlikehold av fasade bør utføres hvert 6-10 år avhengig av omgivelsene, noe som alene kommer på vel en halv million kroner. I 2004 og 2006 blir andelseierne satt på to nye harde prøvelser ved ytterligere planlagte kostnadsøkninger. Om vi skal hjelpe lagets framtidige styre, mener jeg en riktig beslutning nå er å la husleienivået ligge uendret, også for å gjøre nye husleiehopp så minimalistiske som mulig. Styret bør også vurdere om en skal innfri lån. Vi sitter med to mindre lån. Ett på kroner 200.000 som ble budsjettført første gang i 2001. Dette lånet koster laget i dag vel 8.000 krone r per år og det gjenstår en saldo på vel 185.000 kroner. Et ENØK-lån som Inka Eiendom tok opp på borettslagets vegne har en saldo nå på like under 400.000 kroner, og her betaler borettslaget vel 32.000 kroner i avdrag årlig. Om en prioriterer nedbetaling av lån fremfor utbedringsoppgaver vil disse måtte tas etter som tiden og likviditeten tillater dette. Dersom styret ønsker å la pengene stå og bære renter på høyrentekonto hos OBOS (7,35 prosent p.a.) kan også det være en mulighet men da må pengene flyttes fra driftskonto der de står i dag til 3,75 prosent p.a. På høyrentekonto er pengene bundet i seks måneder før de kan benyttes om nevnte rente skal oppnås. 100.000 kroner der vil gi renteinntekter på 7350 per år. 43/02 Vedr. Inka Eiendom Til denne saken hører følgende e-poster, brev og øvrig materiale - hvor et representativt utvag er kopiert og levert ut til styret. I tillegg kommer referat fra styremøtet 23. august, se sak 40/02: 21.05.02 Kopi av brev til Gjensidige NOR vedr. borettslagets rettshjelpsdekning. 19.08.02 E-post fra styreleder til faste styremedlemmer vedr. samtaler med advokat. 23.08.02 E-post fra styreleder til Harald Lund Frederiksen, med korreksjoner til prosesskrift. 23.08.02 Notat til styret fra styreleder med kopi av siste prosesskrift, samt forlikstilbud. 23.08.02 Kopi av prosesskrift med vedlegg. 28.08.02 E-post fra styreleder til Frederiksen samt styret vedr. forliksløsing. 28.08.02 Notat til styret fra styreleder med info om forlik, samt den siste e-postrunden i styret. 28.08.02 Kopi av Opaks rapport av 14.11.02. 04.09.02 Kopi av avtale med Inka Eiendom, for signering av styreleder. 28.08.02 Kopi av felles prosesskrift til Oslo Tingrett vedr. forlik. 29.08.02 Avtale om prisavslag/erstatning, signert av styreleder. 02.09.02 Kjennelse fra Oslo Tingrett, der den berammede saken blir hevet. Kort fortalt: Borettslaget sendte 26. januar 2000 en stevning til Oslo Tingrett med krav om erstatning eller kompensasjon fra Inka Eiendom AS for mangler knyttet til selskapets rehabilitering av borettslaget Hagegt. 39. 28. august 2002 ble det inngått forlik mellom partene der Inka Eiendom AS betaler borettslaget 250.000 kroner i erstatning/kompensasjon. Litt lengere fortalt/oppsummering av siste del av prosessen: På siste styremøte ble det vedtatt å sende over til vår advokat et brev med vedlegg forfattet av styreleder vedrørende de sist dokumenterte mangler vedr. målerskap og temperatur i ytre heissjakt. I forkant av siste styremøte var det foretatt en viss kommunikasjon mellom styreleder og advokat vedr. mulige løsninger.
Det ble avtalt styremøte den 23. august, som resulterte i ett tredje prosesskrift fra vår side, der forhold knyttet til målerskap og ytre heissjakt ble tatt opp. Borettslagets styres holdning var at en burde få noe for dette. Borettslaget var innstilt på et forlik der Inka utførte avtalte arbeider stipulert til vel 160.000 kroner, foruten en økonomisk kompensasjon på 200.000-250.000 kroner. Forut for dette styremøtet ble det også avklart at forsikringsdekingen vår ble gjeldende hele saken, og ikke bare fra det tidspunkt en bad om å åpne forsikringen i mai. Samlet sett gav dette borettslaget en bedre økonomisk ramme, uansett hvordan saken kom til å forløpe, evt med en sak for tingretten. Like etter at prosesskriftet ble oversendt på faks fredag 23. august kom motparten med to nye forlikstilbud. 200.000 og Inka Eiendom gjorde jobben som var avtalt, eller 250.000 uten at Inka skulle gjøre noe som helst. Etter en e-postveksling endte styret på å forsøke å forlike på et kontantbeløp på 280.000 kroner, noe vår advokat kunne fortelle ikke lot seg gjøre. Motpartens tilbud var å anse som ultimatum. Ironisk nok var det Inka Eiendom selv som i august 2001 foreslo at en skulle utbedre de mangler en selv aksepterte, et tilbud selskapet i realiteten gikk tilbake på da siste forliksutspill fra motparten kom. Ulike vurderinger ble gjort, men ved å akseptere 250.000 kroner uten arbeide aksepterte en indirekte at de økonomiske vurderingene fra Opak var i høyeste laget, men samtidig fikk en saken ute av verden. Et bidrag for å lande saken slik var også at borettslaget fikk forsikringsdekning som betød at sakens kostnader ble redusert til et minimum, og laget fikk refundert vel 80.000 kroner av tidligere utlegg. Dessuten at en fra våre advokarets side antok at motpartenm ville kreve saken utsatt fordi siste prosesskrift kom for sent. Konklusjonen til styret etter intens e-postveksling onsdag 28. august var at en valgte å akseptere Inka Eiendoms ultimatum som gikk på 250.000 kroner og intet mer.våre advokater helte også til en løsning der borettslaget slapp å ha noe med Inka Eiendom å gjøre. Den endelige avtalen ble signert av undertegnede i september, men avtalen er datert 29. auguat 2002. Den forestående behandlingen i Oslo Tingrett den 2. september ble det derfor ikke noe av. Pengene ble mottatt av borettslaget den 6. september. Det er noe uklart om de faktisk ble betalt innen den avtalte fristen 4. september. Det er også vanskelig å si om situasjonen ville vært annerledes om styret hadde engasjert advokat på et tidligere tidspunkt enn i mars 2000. Trolig burde en allerede høsten 1998 latt en advokat ta saken for å sikre oppfølging. Det er helt på det rene at styreleder i borettslaget forut for undertegnede, Bjørn-Erik Indahl, gjorde en elendig jobb i å ivareta borettslagets interesser når avtalen om utbedring ble inngåtrt med Inka Eiendom, der Indahl selv var en av to hovedaksjonærer. Med en bredere rutine og større kompetanse i styret fra 1998 av kunne kanskje denne saken ha vært unngått. Men akkurat det er en annen historie. Orienteringen tas til etterretning. 44/02 Utbedringsarbeider Viser til tidligere distribuerte kopi av OPAKs rapport datert 14.11.02, vedr. rekmalerte mangler, samt til forliket med Inka Eiendom AS. Borettslaget bør jfr. sak 42/02 vurdere om og hva en bør gjøre av utbedringer på eiendommen. Borettslaget bør ta utgangspunkt i de reklamasjoner som omtales i OPAKs rapport, som altså inkluderer både mangler som Inka Eiendom AS aksepterte å ta ansvaret for, samt andre mangler som har kommet dels på oppfordring fra borettslaget. Jfr. OPAKs rapport kan manglene deles i tre grupper: 1. Mangler på fellesareal 2. Mangler i leiligheter som er spesielle 3. Mangler i leiligheter som er generelle Manglene deles i tre hovedkategorier. 1. Mangler på fellesareal
Dette gjelder punkt: 7. Fasader, 8. Trapperom, 9. Kjeller, 10. Loft, 11. Heiser, 12. Inngangsdører til leiligheter, 13. Callinganlegg, 14. Hovednøkkel Når det gjelder disse manglene bør borettslaget vurdere fra tilfelle til tilfelle om dette er mangler som bør utbedres, og om de hvis de skal utbedres må gjøres nå eller kan vente. Noen av disse manglene er, selv om OPAK har påpekt de i sin rapport, neppe regningssvarende å utbedre, og er i noen tilfeller heller ikke basert på offentlige pålegg. Borettslaget frafalt da også i muntlige forhandlinger med motparten krav om å for eksempel installere håndløpere i trapperom. Dersom Sameiet Hagegt. 39 gjennomfører dreneringen som tidligere vedtatt av borettslaget, vil dette nødvendigvis medføre ekstra kostnader ved at en samtidig bør gjøre arbeid i kjelleren i B-oppgangen. Og dersom standarden der heves, vil spørsmålet om standardheving i kjelleren i A-oppgangen også komme. De mangler som gjelder for fellesareal, nevnt i OPAKs rapport, samt andre kommet til i ettertid knyttet til målerskap og ytre heissjakt er: - Fasader Manglende og mangelfull maling, fjerningav grafitti og utstående bolter og metall, male og tette ved vundt ut mot Sigurdsgt., reparere taknedløpsrør, fjerne armeringsjern som stikker ut ved inngang B. Fasadearbeider bør skje i regi av sameiet og i samarbeid med eierseksjon 2 i sameiet. - Trapperom Det bør vurderes om trappetrinn bør byttes eller pålegges et nytt belegg for lettere renhold. Kalkutslag i vegg ved inngang B, samt antydninger til dette i oppgang A. Må vurdere om en skal hygge løs gammel mur og legge på ny puss eller om det skal anlegges et brystpanel av tre for å skjule utslaget. Hull i gulv ved heis 2. og 3. etasje må støpes igjen. Trapper ned til kjeller må vurderes erstattet med støpte trapper. det bør vurderes om en skal gjøre noe med avslutning på håndløper i oppgang B. Gulv øverst oppgang A må males (grå). Ventil til vindu i oppgang B må skaffes og monteres, og manglende håndtak til vindu i oppgang B må skaffes. - Kjeller Kloss i kjeller B må hugges bort og evt. hull under støpes igjen. Dør inn til kjeller B holdes igjen av skjevt gulv. Arealet for boder i kjeller B må rengjøres, spyles og en bør vurdere om dette også før foretas i kjeller A. Bør urdere om kjellerne skal pusses, evt. montere nedfellt tak. - Drenere I Hagegt. og Sigurdsgt. Viser til tidligere styrebehandling og vedtak i sak xx/01. Antatt kostnad: 150.000 som borettslagets andel - Heiser Viser til mangellapp fra Heiskontrollen. Heistekniske mangler skal utføres av Otis AS. Øvrge mangler skal utføres av boretslaget. Blant dette er å utbedre snublekanter ved sjaktdører. - Inngangsdører til leiligheter Det mangler kikkhull i dør 1,11,18 og 24. Det mangler ringeklokke i dør 1,11,16,18 og 24. - Callinganlegg Fungerer nå. Bør vurdere om ringetavle mot gata bør byttes. Viser til vedlagt tilbud. - Hovednøkel Borettslaget bør vurdere om en skal bytte låssystem. Se vedlagte notat. Borettslaget bør prioritere viktigheten og komme fram til en evt. framdriftsplan, samt hvem som skal utføre arbeidet eller hvordan arbeider skal utføres. Kvalifisert gjetning fra undertegnede sier at følgende mangler må utbedres raskt, enten fordi mangelen er verdiforringende for borettslaget eller representerer et sikkerhetsproblem: - Kjeller - Heiser (blant annet etter siste heiskontroll) - Inngangsdører til leiligheter (ringeklokker og kikkhull) - Callinganlegg (nytt panel) - Hovednøkkel (bytte av låssystem) Følgende bør utbedres raskt: - Fasader - Trapperom Følgende kan vi se bort ifra: - 10. Loft (gjelder bygningsmessige forhold påpekt av OPAK)
2. Mangler i leiligheter som er spesielle Dette gjelder punkt: - Leilighet 6 Rustflekker på bad. Muligens ikke noe problem lenger. Bør vurdere fuktmåling. - Leilighet 8 Skaprygg med skade Vundusglass med skade Åpen fuge ved vunduskarm ved balkongdør Aluminiums glassliste ved vundu i soverom er skadd - Leilighet 9 Utvendig dekklist over balkongdør er ikke malt - Leilighet 11 Riper utvendig på vundu Stygge skjøter i kjøkkeninnredning Leilighet 21 Manglende tetting rundt kabelgjennomføringer i vegger og stue samt rørgjennomføring for krav for vaskemaskin (spesiell mangel?) Manglene her er spesielle for den enkelte leilighet, med unntak av ringeklokker og kikkhull som gjelder flere og er reklamert spesielt på av borettslaget. Laget bør vurdere om en i slike tilfeller skal forelså en økonomisk kompensasjon overfor andelseieren, eller om en skal tilby å utføre arbeidet. Ofte kan det billigste for laget være å tilby en kompensasjon der manglene ikke er så skjemmende at de forringer livskvalitet. En bør også vurdere om en skal tilby samtlige andelseire håndverker til for eksempel å utbedre dører som er trege, isolasjon e.l., men dette vil til syvende og sist bli et økonomisk spørsmål. 3. Mangler i leiligheter som er generelle - det vil si som kunne gjelde alle Dette gjelder punkt: - Leilighet 6 Røyklukt fra naboleilighet - Leilighet 8 Sprekker mellom taklist og gipsplatehimling i kjøkken - Leilighet 9 Kant av vegg mellom kjøkken og stue mangler spatkling og maling etter tidligere reparasjoner - Leilighet 11 Lytt fra overliggende etasje, samt gjennom vegg til nabo Sprekker mellom taklist og gipsplatehimling i soverom - Leilighet 21 Sprekker langs taklister på innvendige skillevegger og fotlister - Leilighet 22 Tetting og fugung av sptrekker langs fotlister Treg dør til soverom Innenfor kategori 3. kan det være enkelt å gjøre opp mangler. Disse reklamasjonene er så generelle at de i større eller mindre grad vil gjelde alle. At noen har valgt å skrive reklamasjon på sprekker i vegg, der andre ikke har valgt å gjøre det samme det bør ikke bety at bare de som har skrevet reklamasjon bør få en kompensasjon for utbedring av sprekker, så lenge mange eller alle har sprekker (er det noen som ikke har?). Borettslaget har ikke bedt den enkelte andelseier å bidra med forsikringsdekning på sine personlige innboforsikringer, noe jeg også mener bør være et argument for likebehandling for en rekke mangler, blant annet slike generelle mangler. Jeg vil derfor foreslå en generell kompensasjon der borettslaget betaler ut en halv måneds husleie til alle andelseiere. Dette vil utgjøre vel 55.000 kroner. Den mest rasjonellle måte å betale ut en slik kompensasjon på er å kreve halv husleie en måned. Det opplyses at dette er en kompensasjon for mangler ved rehabiliteringen og ikke husleiereduksjon. Slike penger er ifølge forretningsfører skattefrie. Vår adokat mener det ikke er knyttet noen juridiske problemer til dette, selv i tilfeller det andelseiere har solgt leilighet etter at forliket ble inngått.
Styret bør også ta stilling til et informasjonsmøte der saken i korthet gås igjennom og der en sonderer andelseiernes mening om hvilke tiltak som bør utføres raskest. 45/02 Oppgradering av heis - varmekabel Den 18.04.02 sender undertegende brev til Otis AS ved adm. dir. Øystein Ueland, vedr. manglende pristilbud på henholdsvis servicepakke samt montering av varmekabel i A-heisen. To uker etterpå ringer han og i løpet av samtalen kommer det fram at han skal sende henvendelsen til rette vedkommende siden han selv drar på ferie like etter. Per oktober hadde vi ennå ikke hørt et pip. 2. oktober ringer undertegnede til Otis på Hamar der sentralbordet gir meg to telefonnumre til Oslo med folk som kan forestå ombygginger. Jeg ringer derfor videre til Per Arve Hansen. Han noterer henvendelsen og befaringen 8. mai i fjor med Per Arne Ruud som er servicesjef, og sier han kommer tilbake med en pris på denne monteringen. Tilbud vedlagt. Personlig så er dette i dyreste laget sammenlignet med de "noen tusen" Ruud sa i fjor vår til meg at dette ville koste. Uansett vil denne investeringen kunne redusere driftskostnadene på denne heisen i løpet av ett år eller to. Ruud antydet overfor meg at dette arbeidet kunne utføres av en elektriker. Akkurat det er jeg usikker på, men en kjapp sjekk på Kvasir gjør at jeg mener vi bør innhente to alternative tilbud fra heholdsvis Ribe Heis as og Ameco heiser AS, som ser ut til å være serviceselskap som ikke driver med installering av nye heiser, bare service og reparasjoner. Dette er selskap som jeg tipper ligger lavere i pris enn aktører som også installerer heiser. I samme anledning vil jeg for interessens skyld innhente tilbud på service på heisene fra de samme selskapene, om ikke annet for å sammenligne priser. Styreleder forsøker å hente inn tilbud på montering av varmekabel fra Ribe heis AS og Ameco Heiser AS. Styreleder får deretter fullmakt til å anta det rimeligste tilbudet. 46/02 Vedr. Hagegaten 39 AS Legges fram på møtet. 47/02 Fellesmål Viser til vedtak i generalforsamlingen 2001, der styret fikk fullmakt til på andelseiernes vegne å inngå avtaler av typen Optima. FellesMål er Oslo Energi sin utgave av dette. Undertegnede har innhentet mer informasjon og vedlegger tilbud. 48/02 Tilbakebetaling av utlegg Viser til vedlagte notat/kvitteringer fra styreleder vedr. utlegg på vegne av borettslaget. Frode Eriksen får tilbakebetalt kroner 1112,30 for utlegg på vegne av borettslaget, jfr vedlagte notat/ kvitteringer. 49/02 Orienteringssaker 1. "opplysninger skjermet etter styrets vedtak" 2. Deler av Sigurdsgt. er av Trafikketaten utleid i oktober i forbindelse med arbeid på Tøyen senter. 3. Vedlegger annonse fra Dagsavisen en gang i sommer, samt utskrift fra Byantikvarens "gul liste" på eiendommen 231/164. Bygården er klassifisert som bevaringsverdig etter ajourføringen av listen den 18. juni i år. Bygården utgjør en av vel 2.700 murgårder fra siste halvdel av 1800-tallet. Konkret betyr dette så vidt jeg vet at vi ikke kan gjøre fasadeendringer eller rive gården uten å ha innhentet samtykke fra myndigheten. 4. "opplysninger skjermet etter styrets vedtak" 5. Status for boligsalg så langt i år er at det per dato er solgt sju leiligheter i år. En åttende er lagt ut for salg, men der har budene vært få. De solgte leilighetene er - etter salgstidspunkt (kvalifisert gjetning): Nr. selger/kjøper pris/fellesgjeld rom/(bra) solgt pris per kvm - nr. 2 Wålberg/Nordeng 760.000/550.000 2/53 vinter 24.716 - nr. 24 Riiser/Nedberg 780.000/499.000 2/47 vår 27.200 - nr. 7 Olsen/Pedrick 960.000/609.000 3/60 vår 26.150 - nr. 21 Hagfors/Valrygg 900.000/510.000 2/48 juli 29.375 - nr. 16 Linnestå/Jørgensen-Ismael 795.000/510.000 2/48 juli 27.187 - nr. 8 Bjelde/Buer-Pettersen 750.000/470.000 2/45 høst 27.111
- nr. 13 Hansen/Haukenes 820.000/470.000 2/45 høst 28.666 - nr. 6 Harviken (usolgt) *790.000/510.000 (2/48) høst? (27.083) (*=prisantydning) Gjennomsnitt per meter uanhengig av boligens størrelse (ikke medregnet leil. 6): 27.200 Fire av de sju andelseierne har bodd i borettslaget siden 1998, og av disse selges bare 2-roms leiligheter. Borettslaget består av 15 to-roms, og sju av disse er/vil bli omsatt i år. Dette antallet er betydelig høyere enn hva som har vært vanlig, der salget har ligget på vel 2-4 leiligheter totalt per år. 6. Individuell nedbetaling av fellesgjeld vil være tilgjengelig for andelseiere når eksisterende avtale om å binde renta på Husbanklånet ikke lenger gjelder, det vil si fra sommeren 2004. Dette har Husbanken bekreftet muntlig overfor styreleder. Mulighetene for slik individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning) gjøres gjeldende etter vedtak på generalforsamling. 50/02 Eventuelt 10.10.02 Frode Eriksen (styrets leder)