Byrådssak 20/16 Bergenhus, gnr. 164, bnr. 468, Villaveien 3. Klage over avslag på oppføring av boligblokk ANLS EBYGG-5210-201418754-16 Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om oppføring av nytt boligbygg med 8 boenheter i størrelsen 38,6 m² til 72,8 m² fordelt på 5 etasjer (611 m² BRA) og anlegning av parkeringsplass. Eiendommen er allerede bebygget med villa som skal bevares, slik at det etter tiltaket vil være to boligbygg. Samlet grad av utnytting er oppgitt til 153 % BRA. Etat for byggesak og private planer (fagetaten) ga avslag i vedtak datert 24.11.14. Vedtaket ble påklaget av Enehaug arkitekter AS på vegne av tiltakshaver Bjørn Kåre Vågenes i brev av 19.12.14. Advokatfirmaet Harris har kommet med ytterligere bemerkninger til klagen på vegne av tiltakshaver i brev av 31.08.15. Eiendommen er uregulert. I kommunedelplan Sentrum er eiendom vist med boligformål. I kommuneplanens arealdel (KPA) er eiendommen vist med sentrumsformål, og ligger i følgende hensynssoner: Bevaring kulturmiljø, Rød/gul støysone (veitrafikk), Gul sone luftkvalitet og Konsesjonsområde fjernvarme. Tiltaket krever dispensasjon fra KPA punkt 1 (plankrav) og punkt 15 (parkering), samt KDP Sentrum 3.6 (støy), jf. plan- og bygningsloven (pbl.) 11-6 og 19-2. Tiltaket krever videre dispensasjon fra pbl. 29-4 (avstand til nabogrense), jf. pbl. 19-2. Avslaget er også hjemlet i pbl. 29-2 (visuelle kvaliteter). Det er registrert nabomerknader fra eierne av gnr. 164, bnr. 526, gnr. 164, bnr. 451 (snr. 3), gnr. 164, bnr. 1370 og gnr. 164, bnr. 467. Merknadene går i hovedsak på at det ikke bør gis dispensasjon fra plankravet, ivaretakelse av det historiske miljø, økt trafikk- og parkeringsproblem, samt tap av sollys og utsikt. Søknaden er tidligere innkommet hos Bergen kommune, men ble henholdsvis avvist (sak 201217088) og arkivert ubehandlet (sak 201326237). Uttalelser fra andre myndigheter er registrert på sistnevnte saksnummer. Hordaland Fylkeskommune har i brev av 18.12.13 uttalt at de "rår sterkt i frå at vert gjeve dispensasjon frå plankrav i pbl. 11-6 og frå KDP Sentrum 9 Friområder og forhager, og at det vert gjeve løyve til bygging av bustad nybygg på Villaveien 3." Grønn etat har i intern korrespondanse datert 19.12.13 uttalt at både Villaveien og Olaf Ryes vei er viktige gangakser mellom Nygårdsparken og UiB-området. I Grønt Atlas er eiendommen regnet som en del av landskap med høy verdi som omgivelse og omfattet av hensynssone bevaring kulturmiljø i KPA. For å sikre at eiendommen utnyttes på en måte som ivaretar omgivelsenes landskapsverdi, fraråder Grønn Etat "på et prinsipielt grunnlag at det innvilges dispensasjon fra plankravet." Byantikvaren har i intern korrespondanse datert 08.01.14 uttalt at omsøkte tiltaks plassering midt i et homogent villaområde oppleves som et markant brudd med den dominerende bebyggelsesstrukturen og fjerner sammenhengen mellom Villaveien sør og nord. Etter byantikvarens mening vil omsøkte tiltak medføre at kulturminneverdiene i området forringes på en svært uheldig måte. Byantikvaren vil på "det sterkeste motsette seg omsøkt nybygg." Det vises til uttalelsene i sin helhet, se vedlegg 14 19 i fagnotatet. 1
Klager viser til at tiltaket er revidert i klageomgangen, for å imøtekomme innvendingene mot prosjektet. Tiltaket er redusert med én etasje og antall leiligheter reduseres fra 8 til 6. Klager anfører at saken er tilstrekkelig belyst, det er kun tale om én tomt og det er således grunnlag for dispensasjon fra plankravet. Vedrørende dispensasjon fra krav til parkeringsplasser, anfører klager at det er tale om studenthybler midt i universitetsområdet. I sentrum har det erfaringsvis vist seg umulig eller lite ønskelig å oppfylle kravene i KPA punkt 15. Det vises til to konkrete boligprosjekter. Klager viser videre til at Trafikketaten har gitt dispensasjon fra byggegrense mot veg. Det fremstår underlig at byggesaksetaten nekter dispensasjon for avstander til nabogrense langs de samme veiene. Avslag på dispensasjon fra avstandsbestemmelsen må anses ugyldig. Klager bestrider at bebyggelsen i Villaveien er homogent og at nybygget vil fjerne sammenhengen mellom Villaveien i sør og nord. Klager anfører at omsøkte tiltak ikke kommer i konflikt med eksisterende bebyggelse. I brev av 31.08.15 har advokatfirmaet Harris kommet med ytterligere bemerkninger på vegne av klager. Det vises igjen til revidert tiltak. Tiltaket er i tråd med kommunens fortettingsstrategi og ønsket om flere studentboliger i området. Det vises til unntaket fra plankravet i KPA punkt 1, bokstav B. Etter klagers mening er tiltaket et mindre utbyggingstiltak som ikke vil fremkalle vesentlig endringer i det bestående miljø, særlig nå som tiltaket er redusert i størrelse. Det er ønskelig med en politisk avklaring på spørsmålet om dispensasjon fra plankravet for denne tomten. Det vises videre til at kravet til parkeringsplasser reduseres til 5 med det reviderte tiltaket. Det er prosjektert 3 parkeringsplasser. En dispensasjon vil være i tråd med gåbyen Bergen. Vedrørende kravet til visuelle kvaliteter, vises det igjen til bebyggelsen ikke er homogen. I forarbeidene til bestemmelsen står det at kontraster kan være positive tiltak dersom avvikene fremstår som faglig begrunnet. Kommunen har selv fremhevet at tiltaket er i samme stil som Studentsenteret. Til utdypende klage er det lagt ved ny støyrapport fra Sweco som bygger på kravene i KDP Sentrum 3.6. Det vises for øvrig til klagene i sin helhet. Fagetaten viser til at reviderte tegninger vedlagt klagen ikke er tilstrekkelig til å ta stilling til omgjøring av avslaget til en tillatelse. Endelig behandling av revidert søknad avventes til klagesaken er behandlet. I det følgende er det kun opprinnelig søknad og gyldigheten av avslaget det tas til stilling til. I klageomgangen finner fagetaten at det er grunnlag for dispensasjon fra pbl. 29-4 (avstand til nabogrense). Det er imidlertid ikke avgjørende for omgjøring av avslaget. Fagetaten viser til pbl. 29-2 om visuelle kvaliteter, hvor det heter at ethvert tiltak skal inneha gode visuelle kvaliteter i seg selv og i forhold til dets bygde og naturlige omgivelser. Bestemmelsen må sees i sammenheng med KDP 4.2 som sier at "[V]ed nybygg bør moderne arkitektur av høy kvalitet utformes i samsvar med eksisterende omgivelser." I retningslinjene til KDP 4 for utforming av nye byggverk i verneverdig kulturminnemiljø, heter det at nye bygg bør gjenspeile sin tid, og gjennom nyskaping og tilpasning være en berikelse for det lokale bygningsmiljø. Tiltaket medfører at et moderne "funkishus" på 5. etasjer med flatt tak og altaner av ulik størrelse, plassering og farger etableres i et område med høy antikvarisk verdi, jf. KDP Sentrum plankart 2. Området er i tillegg merket med hensynssone bevaring i KPA. Det andre huset på eiendommen, Villaveien 3, er et trehus i sveitserstil oppført i 1891. Bygget har sammen med den øvrige bebyggelsen og hageanlegg i området, høy antikvarisk miljøverdi. Etter fagetatens mening er ikke tiltaket forenlig med 2
bevaringsformålet i KPA og KDP Sentrum. Arkitekturen gjenspeiler i større grad Studentsenteret enn den helhetlige villabebyggelsen det tenkes innplassert i. Fagetaten er enig med Byantikvaren i at kulturminneverdiene i området vil forringes på en svært uheldig måte. Det vises til at samtlige faglige uttalelser fraråder at det gis tillatelse til tiltaket. Fagetaten opprettholder vurderingen av at tiltaket er i strid med kravet til visuelle kvaliteter, jf. pbl. 29-2. Vedrørende dispensasjon fra plankravet i KPA punkt 1, viser fagetaten til at kravet skal ivareta en bred og helhetlig vurdering. Tiltaket vil medføre etablering av lavblokk med 8 boenheter i hagen til eksisterende bolighus på eiendommen. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til Nygårdsparken og Den botaniske hage. Det foreligger ikke bestemmelser om utnyttelsesgrad på eiendommen. Fagetaten mener likevel at tomtens størrelse og beskaffenhet gjør det vanskelig å etablere to boliger på denne. Fagetaten er enig med Hordaland fylkeskommune i at eiendomsstrukturen i Villaveien med villaer og store hageareal er et "viktig og historieforteljande kulturhistorisk fenomen" som må bevares. Fagetaten bemerker at utbygging av Nygårdshøyden reiser særlige problemstillinger. En reguleringsplan vil i større grad belyse disse og legge helhetlige føringer for området. Bevaringshensynet er vesentlig, sml. også at området omfattes av Riksantikvarens register over bystrøk av nasjonal interesse. En dispensasjon vil kunne gi uheldige presensvirkninger i området og bidra til en planløs fortetting av et viktig kulturminnemiljø. Hensynet til å bevare de kulturhistoriske verdier i området tilsier da at en eventuell utbygging først bør skje gjennom en regulert planprosess. En dispensasjon i denne saken vil vesentlige tilsidesette hensynet bak bestemmelsen, jf. pbl. 19-2. Fagetaten opprettholder vurderingen om at det ikke er grunnlag for dispensasjon fra plankravet. Vedrørende dispensasjon fra parkeringskravet, ser fagetaten at det er positivt å tilrettelegge for nye boenheter i sentrum, og at en dispensasjon fra parkeringskravet er i tråd med kommunens mål om redusert biltrafikk i sentrum. Fagetaten mener imidlertid at denne målsetningen må komme frem gjennom en endring av bestemmelsene i kommuneplanen, og ikke ved utstrakt bruk av dispensasjoner. Sakene som klager anfører som grunnlag for usaklig forskjellsbehandling har visse likhetstrekk foreliggende sak. Fagetaten tar imidlertid ikke endelig stilling til om det bør gis dispensasjon fra parkeringskravet, da det i alle tilfelle ikke er grunn til å omgjøre avslaget. Fagetaten har vurdert klagers anførsler og i forbindelse med klagebehandlingen også befart eiendommen. Fagetaten finner ikke grunn til å omgjøre avslaget og anbefaler at klagen ikke tas til følge. Byrådet viser til fagetatens notat datert 11.03.15, og slutter seg i hovedsak til de vurderinger som fremkommer der. Byrådet vil peke på de kulturhistoriske verdiene som gjør seg gjeldende med styrke i denne saken. Det gjelder både i forhold til vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter og i forhold til vurderingen av dispensasjon fra plankravet. Vedrørende tiltakets visuelle kvaliteter, har klager anført at kommunen selv har fremhevet at tiltaket er i samme stil som Studentsenteret. Byrådet vil påpeke at Studentsenteret har en annen funksjon enn omsøkte tiltak og er et enkeltstående innslag i bebyggelsen. Bebyggelsen i området for øvrig er i hovedsak homogen. Eksisterende bolig i Villaveien 3 er en sveitservilla som er plassert på rekke med nr. 5, 7 og 9 slik at ytterveggene mot øst er omtrent i flukt. 6 andre hus i sveitserstil ligger tett opptil Villaveien. Etter byrådets mening innebærer det at man må tolke vilkåret i pbl. 29-2 om tilpasning til tiltakets bygde omgivelser strengt. Slik byrådet ser det oppfyller ikke omsøkte tiltaket dette vilkåret. Byrådet slutter seg derfor til fagetatens vurdering om at tiltaket er i strid med kravene til visuelle kvaliteter pbl. 29-2. 3
Plankravet skal sikre en helhetlig vurdering arealbruken i et bestemt område. I fullt utbygde områder som det foreliggende kan man si at byggesaken belyser problemstillingene tilstrekkelig og at man av den grunn ikke behøver en planprosess. Videre har kommunen et uttalt ønske om fortetting i sentrum. Byrådet ser det slik at de fleste problemstillinger knyttet til eiendommen kan belyses i en byggesak. Et nytt bygg i seg selv utløser ikke problemstillinger som nødvendiggjør en planprosess. På den annen side tilsier de kulturhistoriske verdiene i området at det bør utvises forsiktighet med å dispensere fra plankravet. Bevaringshensynet er vesentlig. Området omfattes av Riksantikvarens register over bystrøk av nasjonal interesse. Villaveien, med sin bebyggelse og sine hager, har beholdt mye av sin opprinnelige bebyggelsesstruktur selv etter både det gamle og det nye studentsenteret ble oppført. Området representerer høye antikvariske verdier. Det gjelder både bebyggelsen og hageanleggene. Hageanleggene er et viktig element og del av kulturminneverdiene. En dispensasjon vil kunne gi uheldige presensvirkninger i området og bidra til en planløs fortetting til fortrengsel for et viktig kulturminnemiljø. Byrådet er kjent med revidert forslag, hvor tiltaket er redusert med en etasje, uten at det endrer byrådets standpunkt som vist over. Byrådet anbefaler at klagen ikke tas til følge. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 296/13, jf. sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komité for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: Fagetatens vedtak datert 24.11.14 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Dato: 12. januar 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Vedlegg: A. Fagetatens notat datert 23.02.15 med følgende vedlegg: Situasjonskart 1. Situasjonsplan 2. Ortofoto 2014 3. Flyfoto 4. Gatefoto 5. Hagefoto 6. Reviderte tegninger 7. Fasadetegninger 8. Snittegning 9. Plantegninger 10. Klage datert 19. desember 2014 11. Avslag datert 24. november 2014 12. Støyrapport datert 21. januar 2014 13. Grønn Etats uttalelse datert 19. desember 2013 14. Rådet for byforming og arkitekturs vedtak 13. mars 2013 4
15. Trafikketatens uttalelse datert 22. februar 2013 16. Vann- og avløpsetatens uttalelse datert 24. september 2012 17. Hordaland fylkeskommunes uttalelser 18. Byantikvarens uttalelser 19. Dispensasjonssøknad B. Bemerkninger klagesak Villaveien 31.08.15 med følgende vedlegg 1. Bilag 1 fotoillustrasjon rev.bygg 2. Bilag 2 Støyrapport 26.08.15 3. Bilag 3 Sol, skygge-studie Villaveien 5