Ekstraordinært sameiermøte Sameiet Professorløkka, torsdag 26. oktober 2017, kl 18:00 Saksliste: Innkalling - Konstituering - Innkomne saker STYRET OPPFORDRER ALLE TIL Å STILLE PÅ DETTE MØTE. STORE OG VIKTIGE SAKER SOM VIL PÅVIRKE DERE ALLE STÅR PÅ AGENDAEN.
Til seksjonseierne: Det innkalles herved til ekstraordinært sameiermøte i Sameiet Professorløkka Tid: Torsdag 26. oktober 2017 kl. 18:00 Sted: Engelsborg Eldresenter, Helgesens gate 62 Saksliste: Spørsmål om møtet er lovlig innkalt 1. Konstituering 1.1 Valg av møteleder 1.2 Valg av sekretær 1.3 Valg av en sameier til å undertegne protokollen sammen med styrets leder. 1.4 Opptak av navnfortegnelse 1.5 Godkjenning av saksliste 2. Innkomne saker 2.1 Fargevalg fasade 2.2 Informasjon om fremdriften i rehabiliteringsprosjekt 2.3 Finansiering av rehabiliteringsprosjekt salg av loftarealer Oslo, 17.10.2017 Sameiet Professorløkka Styret Vedlagte navnseddel og eventuelle fullmakter fylles ut og medbringes til sameiermøtet.
NAVNESEDDEL TIL BRUK VED EKSTRAORDINÆRT SAMEIERMØTE 26.10.2017 Seksjonseierens navn og seksjonensnummer skrives på denne navneseddel som leveres ved inngangen til møtelokalet. Vennligst bruk blokkbokstaver: Navn (eier):.. Adresse:. Snr.:. På sameiermøtet kan seksjonseier og ektefelle eller eventuell samboer møte, men bare med en stemme for seksjonen. Framleier har rett til å møte men uten stemmerett. Dersom du ikke kan møte på årsmøtet kan du møte ved fullmektig. Ønsker du å benytte denne retten kan fullmakten under benyttes. FULLMAKT Vennligst bruk blokkbokstaver ved utfylling. Jeg,. er eier av seksjon nr... adresse.. i Sameiet Professorløkka Jeg kan ikke møte på eks.ord. sameiermøte den 26.10.2017 og gir med dette... fullmakt til å møte for meg. Oslo, den. Underskrift
Styrets innstilling til de saker som skal behandles på ekstraordinært sameiermøte den 26. oktober 2017: Sak 1: Sak 2: Konstituering Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på sameiermøtet. Innkomne saker 2. 1. Fargevalg Styret har sett på alternative farger til fasaden. Farger og estetikk er noe mange i sameiet er opptatt av, og styret har derfor besluttet å involvere sameiet i valget av farge. I tillegg til at styret ønsker et best mulig arkitektonisk utrykk, har man sett på farger som bidrar til å knytte sameiet sammen med resten av område, med utgangspunkt i bygningene som går sørover mot Munch-museet og Tøyenbadet. Styret vil legge frem 3 alternative farger for avstemning. Vedlegg 1: Tegninger med 3 alternative farger Det fargealternativet som får flest stemmer i sameiermøte, er den farge som vil bli brukt. Styrets vurdering: Styret innstiller på alternativ 1 da man er av den oppfatning at denne fargen vil gi det beste utrykket, og at en tidløs farge som denne passer godt inn i nærområdet for øvrig. I og med at det blir større balkonger vil lyse farger bidra til økt lysinnslipp. 2.2 Informasjon om fremdriften i rehabiliteringsprosjekt Styret vil gi informasjon om status og de valg som allerede er foretatt. Det skal ikke fattes vedtak under dette punktet. 2.3 Finansiering av rehabiliteringsprosjekt salg av loftareal Sameiermøtet har bedt styret se på muligheter for å finansiere deler av rehabiliteringsprosjektet. Det har blitt vedtatt låneopptak på kr. 65, 5 millioner for å finansiere prosjektet. Lånet skal betales gjennom en økning av felleskostnadene. For å redusere den økonomiske belastningen for den enkelte sameier har styret sett på følgende muligheter:
1 Salg av de seksjonene (3 næring, 1 bolig) som sameiet eier. Styret har vært i dialog med forskjellige utbyggere for å vurdere muligheten for å selge Telavåggata 2. Alle seksjonene på adressen har vært informert om dette arbeidet. Tanken har vært at et salg av sameiets store næringslokale for omgjøring til leiligheter vil kunne gi store inntekter til sameiet. Det viste seg vanskelig å oppnå en pris som samtlige seksjonseiere i Televåggata 2 kunne akseptere. En forutsetning for salg er at alle seksjonseiere er villige til å selge. Styret har av denne grunn, og fordi et slikt prosjekt vil komplisere rehabiliteringsprosjektet, lagt dette alternativet på is. Salg av næringslokalet isolert vurderes som ikke tilstrekkelig inntektsgivende opp imot dagens leieinntekter. Salg av de øvrige tre seksjoner har styret, etter gjennomgang med meglere, falt ned på at ikke vil bringe tilstrekkelig inntekter, og det antas fornuftig å beholdene disse seksjonene som en reserve Dersom sameiermøtet ikke vedtar å selge loftarealet, se punkt 2, vil styret foreslå at det jobbes videre med eventuelt salg av seksjonene ved en senere anledning. 2 Salg av loftareal Styret har jobbet intens med denne saken. Etter forhandlinger med to store og seriøse entreprenører er styrets vurdering at loftarealet bør selges. Begrunnelse for dette vil følge under, men først vil det gis litt mer info om hva et salg vil innebære. Entreprenørens vurdering er at sameiet har ca. 1455 m2 salgbart loftareal. For dette arealet vil sameiet kunne motta ca. kr. 22 millioner i kontanter. Videre vil entreprenøren skifte ut taket, hvilket vil innebære en besparelse for sameiet på ca. 7,5 millioner. Taket inngår som en del av det opprinnelige rehabiliteringsprosjektet, og det at loftentreprenør eventuelt tar dette arbeidet innebærer således en besparelse. Salgsinntektene og besparelsen innebærer at lånet ifm. rehabiliteringsprosjektet (65,5 mill.) vil kunne reduseres med kr. 29,5 millioner, hvilket utgjør 45 %. Denne vedtatte økningen i felleskostnader i forbindelse med rehabiliteringsprosjektet vil da reduseres med 45%, så snart leilighetene på loftet er ferdigstilt. I tillegg til overnevnte vil loftentreprenøren: - Installere nytt brannanlegg, ca. verdi 1,6 millioner - Pusse opp trappoppganger (vegger, postkasser og sensorbelysning), ca. verdi kr. 1,8 millioner - Bygge nye boder der dette blir nødvendig Loftentreprenøren vil bygge leilighetene i samme tidsrom som rehabiliteringsprosjektet pågår. Det forventes derfor ikke ekstra byggetid ifm. loftsutbyggingen. Alle vil få beholde minst like store kjellerboder som i dag.
I en eventuell avtale med entreprenør vil det være et absolutt krav fra sameiet at det ikke bygges 1- roms leiligheter og at det kan kun bygges innbygde balkonger. I tillegg er det selvfølgelig en forutsetning at alle sameierne for lovpålagt størrelse på sin bod i kjelleren. Salg av loftarealet har noen åpenbare fordeler og ulemper. Selv om det er mange fordeler med utbygging av loft, ikke minst økonomisk, ser styret at det vil medføre ulemper ved at sameierne mister bodplass på loftet. Ved salg av loftareal er det vanlig at eierne av toppleilighetene er skeptiske, i og med at seksjonene ofte har blitt kjøpt til en høyere pris nettopp fordi seksjonene ligger i toppetasjen. Dette er forståelig, også fordi de ikke lenger vil ha de øverste leilighetene, og fordi eierne vil ha noe ekstra belastning under byggearbeidene. Styret vil kompensere dette ved at det legges inn i avtalen at eierne av dagens toppleiligheter vil ha forkjøpsrett til å kjøpe de nye leilighetene fra entreprenør på prospekt. Videre vil toppetasjeleiligheten få beholde hver sin bod på loftet. Det gjøres oppmerksom på at dette vil påvirke antall salgbare m2, ref. beregninger over. Styret vurdering: Styret synes ikke dette har vært en enkel sak, og har brukt mye tid på å skaffe seg best mulig beslutningsgrunnlag før avgjørelsen om å fremme forslaget for sameiermøtet. I tillegg til at styret ønsker å begrense felleskostnad belastningen på den enkelte, har timingen vært et avgjørende argument. I og med at taket uansett må byttes, er styrets vurdering at loftet enten selges nå eller ikke før om 10-20 år. Det at sameiet også får en innvendig oppgradering både estetisk og sikkerhetsmessig, vil medføre at sameiet når disse entreprisene er ferdige vil ha tatt igjen store deler av vedlikeholdsetterslepet. Styret fremmet på denne bakgrunn følgende forslag: «Styret gis fullmakt til å inngå avtale med entreprenør om salg av sameiets loftarealer» Et vedtak om salg av loftsarealet krever 2/3 oppslutning.
FARGEVALG - 3 ALTERNATIV Styret tar forbehold om justeringer i nyanseforskjeller når fargene testes på vegg m.m. Vegger innvendig balkonger: Males hvit pga. krav fra kommunen. Vinduer og balkongdører: Hvite karmer Gelender og plater i balkong: Stål. Gulv balkonger: Betong Kjellerdører og garasjedører: Får samme farge som hovedfarge. ALT. 1: Vegg: Morgendis 9915, veranda: Indigo blek 5128, grunnmur: nøytral 9911
ALT. 2: Vegg: Jotun Lingrå 1898, veranda: Indigo dempet 5127, grunnmur: Grafittgrå 1500 ALT. 3: Vegg: Olivengrønn dempet 8149, veranda: Blek sand 1016, mur: Slipesten 1491
Brækhus Brækhus driver i hovedsak med advokatvirksomhet og eiendomsforvaltning i selskapene Brækhus Advokatfirma DA og Brækhus Eiendom AS. Eiendomsjus og eiendomsforvaltning har stått sentralt siden oppstarten i 1929. Vår visjon er å hjelpe virksomheter og personer fremover. Vi tilstreber å være tydelige, uavhengige og handlekraftige i arbeidet for kundene og i forhold til deres motparter. Brækhus Eiendom AS Brækhus Eiendom AS forvalter i dag ca. 200 boligselskaper med til sammen ca. 10.000 boliger og næringsleieforhold. Selskapet eies av partnerne i Brækhus Advokatfirma DA. Brækhus Eiendom AS har felles kontorlokaler med advokatfirmaet og gjennom det en unik tilgang til juridisk kompetanse på alle virksomhetsområder. Boligselskaper forvaltet av Brækhus Eiendom AS får 20 % rabatt på advokattjenester. Beboere får gunstige tilbud på tjenester fra eiendomsmegler i forbindelse med salg og utleie av eiendom. Brækhus Advokatfirma DA Brækhus Advokatfirma DA er et fullservice advokatfirma med ca. 60 advokater med kontorer i Oslo, Sandvika. Våre advokater er meget kompetente innen eiendoms- og entrepriserett, herunder blant annet seksjonering, opprettelse av borettslag, plan- og bygningsrett, tomtefeste, selskapsorganisering, skatterett, utleie og tvisteløsninger. Vi har lang erfaring med å representere både boligselskaper/byggherrer og utbyggere i forskjellige faser av en byggeprosess. Advokatfirmaet tilbyr også styrestøttefunksjon for de selskapene som måtte ønske en slik løsning. BD VAT and Tax Services AS BD VAT and Tax Services AS leverer regnskapstjenester og bistand innen merverdiavgiftrelaterte problemstillinger til utenlandske og norske oppdragsgivere som driver virksomhet i Norge. Rabattordninger for boligselskap og dets beboere Brækhus Eiendom AS har framforhandlet rabattavtaler for boligselskapene på en rekke områder bl.a. forsikring, finansiering, fyringsolje, tekniske konsulenttjenester, service- og vedlikehold av heisanlegg, strøm, telefoni, vaktmestertjenester, meglertjenester og revisjon. Og som nevnt får også boligselskapene rabatt på tjenester fra Brækhus Advokatfirma (pt. 20 %). Beboere i selskaper som Brækhus Eiendom AS forvalter får rabatt på meglertjenester hos Krogsveen. Brækhus Eiendom AS Dronning Mauds gate 10, Pb. 1369 Vika, NO-0114 Oslo Tel. + 47 23 23 90 50 Fax + 47 22 83 60 61 E-mail: eiendom@braekhus.no Brækhus Advokatfirma DA Oslo: Dronning Mauds gate 10, Pb. 1369 Vika, NO-0114 Oslo Tel. + 47 23 23 90 90, Fax + 47 22 83 60 60 E-mail: advokat@braekhus.no Sandvika: Rådmann Halmrasts vei 7, Pb. 216, NO-1300 Sandvika Tel. + 47 67 21 69 00, Fax + 47 67 80 90 61 www.braekhus.no