ORDINÆRT ÅRSMØTE 2019

Transkript

1 ORDINÆRT ÅRSMØTE 2019 Sameiet Gabelsgate 43 Tid: Onsdag 20. mars 2019, kl. 17:30 Sted: Roald Amundsens gate 6, Oslo SAKSLISTE: Innkalling - Styrets beretning - Regnskap Budsjett Innkomne saker - Valg

2 SAMEIET GABELS GATE 43 Til seksjonseierne Det innkalles til ordinært årsmøte i Sameiet Gabels gate 43 Tid: Onsdag 20. mars. Kl. 17:30 Sted: Brækhus Eiendom AS, Roald Amundsens gate 6, 6. etg. SAKSLISTE Spørsmål om møtet er lovlig innkalt 1. Konstituering 1.1 Valg av møteleder 1.2 Valg av sekretær 1.3 Valg av 2 medlemmer til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 1.4 Opptak av navnefortegnelse 1.5 Godkjenning av saksliste 2. Årsmelding fra styret 3. Årsoppgjøret 4. Eventuell godtgjørelse til styret og revisor 5. Andre saker 5.1 Stank i baderom 5.2 Trivsel og godt naboskap 5.3 Vedtektsendring bruk av sameiets forsikring 5.4 Reseksjonering 5.5 Låneopptak 5.6 Vedtektsendring bruk av baktrapp som hovedinngang 6. Valg Oslo, 7. mars Sameiet Gabels gate 43 STYRET

3 Styrets innstilling til de saker som skal behandles på ordinært årsmøte den 20. mars 2019: Sak 1: Konstituering Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på årsmøtet. Sak 2: Årsmelding fra styret Årsmelding for 2018 følger vedlagt og anbefales godkjent. Sak 3: Årsoppgjøret Resultatregnskap 2018, balanse pr og budsjett for 2019 følger vedlagt. 3.1 Forslag til vedtak Resultatregnskapet for 2018, som viser et overskudd på kr anbefales godkjent. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter sameiet har hatt, er medtatt i det fremlagte regnskapet. 3.2 Budsjett for 2019 anbefales tatt til orientering. Sak 4: Godtgjørelse til styret Forslag til godtgjørelse til styret for det forløpne år framlegges på årsmøtet. Sak 5: Andre saker 5.1 Stank i baderom. Sak fremmet av Anne Grethe Solberg, seksjon 9. Anne Grethe skriver: I perioden jeg har bodd i Gabelsgate 43, 4 etasje seksjon 09 har det vært en stank/kloakklukt på badet som kommer og går. Den er sterk og ubehagelig. Det er vanskelig å spore et mønster. Jeg har hatt rørleggere som har forsøkt å utbedre mitt bad, men uten at stanken er forsvunnet. Børre Høibye i leiligheten over meg, opplyser at stanken har vært der i mange år og at dette trolig kanskje kan relateres til utbygging av 6. etasje og manglende lufting av kloakkrør. Høibye mener at stanken kommer når toalett tømmes for vann før etterfylling. Forslag til vedtak Sameiet vedtar at årsaken til stanken utredes og løses så raskt som mulig. 5.2 Trivsel og godt naboskap. Styret registrerer at det gradvis tas mindre hensyn til naboene. Det hensettes søppel og papp ved siden av avfallscontainer, og andre gjenstander i inngangsparti og bakgård, og det oppleves som uryddig. Styret ønsker at årsmøtet diskuterer hva som er rimelig å forvente av sine naboer og styret.

4 5.3 Vedtektsendring. For at styret skal kunne ha kontroll med sameiets kostnader så er det vanlig praksis at forsikringsskader meldes via styret, og styret vurderer hvorvidt en skade skal meldes til forsikringsselskapet. Styret foreslår at følgende bestemmelse tas inn i sameiets vedtekter: Melding av forsikringsskader til sameiets forsikringsselskap skal godkjennes av styret på forhånd, og meldes forsikringsselskap av styret eller forretningsfører. 5.4 Reseksjonering av gnr. 211 bnr. 118 seksjon 3 11 i Oslo kommune. Boder i baktrappene har opprinnelig vært ment å tilhøre de tilliggende leiligheter som er seksjonene Bodene har en brutto størrelse på i ca. 2 kvm og er markert med gult på vedlagte tegninger fra opprinnelig seksjonering i Noen av disse bodene er allerede innlemmet i leilighetene for mange år siden, og styret ønsker å skape ryddige forhold rundt dette ved at disse arealene inkluderes i de respektive seksjoner gjennom reseksjonering. Ettersom de aktuelle arealene formelt er å anse som fellesareal, kreves det vedtak av årsmøtet med minst 2/3-flertall for å gjennomføre reseksjonering, samt samtykke fra seksjonene som mottar areal. Videre innebærer en innlemming av areal i seksjonene 3-11 at seksjonene får et større areal enn det som ble lagt til grunn ved fastsettelsen av eierbrøkene i Det foreslås derfor at tellerne i eierbrøkene til seksjon 3-11 økes med 2, tilsvarende antall kvadratmeter som tilføyes. En økning av tellerne i sameierbrøken til de berørte seksjoner medfører at seksjonene må betale noe mer i fellesutgifter, mens ikke-berørte seksjoner betaler noe mindre. Som konsekvens av at tellerne i sameierbrøkene til seksjonene 3-11 øker, øker nevneren i sameiebrøken tilsvarende. Per i dag er nevneren i sameiebrøken Etter reseksjonering vil nevneren være Økning av nevneren i sameierbrøken krever tilslutning fra samtlige seksjonseiere, samt eventuelle ektefeller som ikke er seksjonseiere. Tilslutning fra de som eventuelt ikke er tilstede på årsmøtet må innhentes senere. Forslag til vedtak: Årsmøtet vedtar reseksjonering av gnr. 211 bnr. 118 i Oslo, som innebærer at boder i baktrapp inkluderes i de tilliggende seksjonene 3-11, forutsatt at telleren i eierbrøken for disse seksjonene økes med 2. Nevneren i sameierbrøken økes tilsvarende økningen av tellerne i eierbrøkene til seksjonene Ny nevner blir Låneopptak. Sameiet trenger å finansiere flislegging/maling av balkonger og nye lamper i oppgang. Det er mottatt tilbud på membran og fliser på balkongene på kr inkl. mva. Dette inkluderer ikke maling av balkongenes underside som også skal gjøres. Lamper til oppgang koster kr inkl. mva, + arbeid ca. 2 mann 1 dag. Kostnader vi kjenner til utgjør følgelig ca. kr Styret tar høyde for kostnader til maling og eventuelt behov for lift, og ber årsmøtet godkjenne låneopptak på kr Eventuell overskuddslikviditet vil bli vurdert brukt til ekstraordinært avdrag på lån. Forslag til vedtak: Årsmøtet godkjenner låneopptak på kr i samsvar med forslaget.

5 5.6 Vedtektsendring. En av sameiets seksjoner bruker i dag delvis baktrappen som hovedinngang, på grunn av at seksjonen er delt i to boenheter. Styret har mottatt ønske fra ytterligere en seksjon om å bruke baktrapp som hovedinngang, også på grunn av planer om å dele seksjonen i to boenheter. Styret ser primært to grunner til at bruk av baktrapp som hovedinngang ikke bør være tillatt: 1. Dagens forskrifter krever at rømningsvei skal være minst 90 cm bred. Det er ikke avklart hvorvidt dagens forskrifter gjelder ved oppdeling av en boenhet til to, men selv om det er forskriftskrav fra byggeåret som gjelder så finner styret det svært uheldig å benytte baktrappen, som er ca. 80 cm bred, som eneste rømningsvei i tillegg til vindu. 2. Dersom bruk av baktrapp som hovedinngang tillates så må dette gjelde alle berørte seksjoner der dette er mulig. Man må da se for seg at alle seksjonene i fremtiden blir delt i flere boenheter, og den trafikken dette vil medføre i baktrappen. Baktrappen er ikke konstruert med tanke på slik trafikk, og belastningen dette medfører. Baktrappen er heller ikke lydisolert med tanke på slik bruk, og rent praktisk er den i minste laget dersom man møter en eller flere naboer på vei opp eller ned. Dagens forskriftskrav til bredde på trappeløp i forbindelse med hovedinngang er 140 cm. Styret foreslår derfor følgende tilføyelse i sameiets vedtekter: Bruk av baktrapp som hovedinngang til leiligheter er ikke tillatt. Samtlige leiligheter skal ha tilgang til primæradkomst via hovedtrapp. Å etablere nye seksjoner eller øke antallet seksjoner i sameiet krever full tilslutning fra samtlige seksjonseiere. Forslag til vedtak: Styrets forslag til ny vedtektsbestemmelse godkjennes. Sak 6: Valg 6.1 Valg av styreleder 6.2 Valg av medlemmer til styret 6.3 Valg av varamedlem til styret

6 Sameiet Gabelsgate 43 - Styrets beretning 2018 Styret har i 2018/2019 bestått av: Børre Høibye Tom Sterri Bjørg Helen Spiliotes Rune Ugland Styrets leder Styremedlem Styremedlem Styremedlem Virkeperioden for styret har vært fra mars 2018 til mars Arbeidsmiljøet i styret anses som godt. Styrets arbeid i perioden Styret har arbeidet med diverse vedlikeholdsprosjekter, oversikt over boder og seksjonering/eierbrøk, samt oppgaver relatert til ordinær drift av eiendommen/sameiet. Balkonger og fasadeelementer Arbeidene på balkongene ble ikke sluttført i Sameiet har engasjert en ny flislegger. Resterende arbeider er planlagt gjennomført i løpet av 1. halvår Økonomi Sameiets lån i Handelsbanken har p.t. rente på 3,75%. Resultatregnskapet for 2018 viser et overskudd på kr ,-. Bygårdsvaktmesteren Styret sier seg fornøyd med samarbeidet med Bygårdsvaktmesteren. Oslo, 11. mars 2019 Børre Høibye (s) Tom Sterri (s) Bjørg Helen Spiliotes (s) Rune Ugland (s)

7 Resultatregnskap 2018 Sameiet Gabelsgate 43 av Brækhus Eiendom AS Alle beløp i NOK Driftsinntekter Note Regnskap 2018 Regnskap 2017 Budsjett 2018 Budsjett 2019 Fellesutgifter Andre inntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Lønnskostnader mm Forretningsførerhonorar Andre honorarer Forsikringspremier Energikostnader Kommunale avgifter Andre driftskostn. eiendom Driftskostnader administrasjon Reparasjoner og vedlikehold Andre kostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Resultat av finansposter Årsresultat Resultatrapport 2018 for Sameiet Gabelsgate 43

8 Balanse pr Sameiet Gabelsgate 43 av Brækhus Eiendom AS Alle beløp i NOK Eiendeler Note Anleggsmidler Finansielle anleggsmidler Omløpsmidler Kortsiktige fordringer Bankinnskudd og kontanter Sum omløpsmidler Sum eiendeler Gjeld og egenkapital Egenkapital Annen egenkapital/udekket tap Årets resultat Sum egenkapital / (- udekket tap) Langsiktig gjeld Lån Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Forskudd fellesutgifter Påløpte rentekostnader Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld OSLO, / Styret for Sameiet Gabelsgate 43 Jan Børre Høibye Styrets leder Rune Ugland Styremedlem Tom Sterri Styremedlem Bjørg Helen Spiliotes Styremedlem Balanserapport 2018 for Sameiet Gabelsgate 43 5

9 Noter til årsregnskapet Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskostnad og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Langsiktig gjeld er gjeld som forfaller senere enn ett år etter transaksjonsdagen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Anleggsmidler I eierseksjonssameier aktiveres ikke eiendommen i balansen, den enkelte seksjon lignes på den enkelte seksjonseier. Alle utgifter til rehabilitering og påkostninger kostnadsføres fortløpende i den perioden tiltakene utføres. Den verdiøkningen som disse rehabiliterings- og påkostnings tiltakene medfører tilfaller den enkelte sameier uten at tiltaket aktiveres i sameiet. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i sameiets balanse og nedbetales gjennom sameiets fellesutgifter. I slike tilfeller kan sameiets egenkapital fremstå som negativ i det eiendelene som er knyttet til tiltaket ikke vil fremkomme i balansen. Driftsinntekter Fellesutgifter inntektsføres hver måned ved fakturering av sameierne i henhold til vedtatt faktureringsplan. Revisjonshonorar Honorar til revisor gjelder lovpålagt revisjon. Økonomi Regnskapet er avgitt under forutsetning av fortsatt drift. Selskapets likviditet er tilfredsstillende. Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som påvirker resultatet eller selskapets stilling. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter sameiet har hatt er medtatt i det fremlagte regnskapet. Note 2 Fellesutgifter Fellesutgifter fakturert Sum fellesutgifter Note 3 Andre driftsinntekter Diverse inntekter Vedlikehold Sum andre inntekter Note 4 Lønnskostnader Arbeidsgiveravgift Arbeidsgiveravgift feriepenger Påløpte feriepenger Styre- og møtehonorar Sum lønnskostnader Det ble utbetalt styrehonorar i perioden. Det utløser ikke plikt til obligatorisk tjenestepensjon (OTP). 6

10 Note 5 Andre honorar Juridisk honorar (BDA) Sum andre honorar Note 6 Andre driftskostnader Andre driftskostnader, eiendom Annet renhold Brannalarm Containerleie/-tømming Heis alarm Kabel-tv/internett Lyspærer, lysrør, sikringer o.l Matteleie Nøkler, låser, navneskilt o.l Renholdsmidler Skadedyrutryddelse Snøbrøyting og strøing Tilleggstjenester vaktmester Trappevask/renhold Vaktmestertjeneste, fast Sum andre driftskostnader eiendom Note 7 Driftskostnader administrasjon Fakturaproduksjon, ligningsoppgaver mm IT kostnader Kontingent HL Porto Reisekostnad tog/buss/båt/taxi 0 84 Telefon Sum driftskostnader administrasjon Note 8 Reparasjon og vedlikehold Balkonger Egenandel forsikring Elektrikerarbeid Gartnerarbeid - grøntanlegg Heiser Porttelefon Vedlikehold og rep. bygning Sum reparasjoner og vedlikehold Note 9 Andre kostnader Bank og kortgebyr Kostnader fellesarrangementer Øre-/kroneavrunding Sum andre kostnader Note 10 Finansinntekter Renteinntekter av bankinnskudd Renter kundefordringer Sum finansinntekter

11 Note 11 Kortsiktige fordringer Kundefordringer Kunderestanse Kundefordringer Andre fordringer Andre periodiseringer Periodisering forsikring Periodisering kabel TV Andre kortsiktige fordringer Sum kortsiktige fordringer Note 12 Kontanter og bankinnskudd Nordea Sum kontanter og bankinnskudd Note 13 Egenkapital Vedlikeholdsfond Annen egenkapital Sum egenkapital Årets resultat Sum egenkapital Selskapet har negativ egenkapital. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak. Note 14 Langsiktig gjeld Lån Sum langsiktig gjeld Gjelden er ikke pantesikret. Kr ,- pluss renter forfaller til betaling mer enn 5 år etter regnskapsårets slutt. Långiver er Handelsbanken. Lånet gjelder rehabilitering, reparasjon og vedllikehold. Lånet har rentesats lik 3,75% og betales over 12 terminer i året. Lånet løper til Note 15 Kortsiktig gjeld Andre påløpte kostnader Sum annen kortsiktig gjeld

12

13

14

15

16

17 På årsmøtet kan seksjonseier og ektefelle eller eventuell samboer møte, men bare med en stemme for seksjonen. Framleier har rett til å møte men uten stemmerett. Dersom du ikke kan møte på årsmøtet kan du møte ved fullmektig. Ønsker du å benytte denne retten kan fullmakten under benyttes. FULLMAKT TIL ÅRSMØTET I SAMEIET GABELS GATE 43 Vennligst bruk blokkbokstaver ved utfylling. Jeg, eier av seksjon nr... Jeg kan ikke møte på årsmøtet den 20. mars 2019 og gir med dette.. fullmakt til å møte for meg. Oslo, den. Underskrift

18

19

20 Brækhus driver i hovedsak med advokatvirksomhet og eiendomsforvaltning i selskapene Brækhus Advokatfirma DA og Brækhus Eiendom AS. Eiendomsjus og eiendomsforvaltning har stått sentralt siden oppstarten i Vår visjon er å hjelpe virksomheter og personer fremover. Vi tilstreber å være tydelige, uavhengige og handlekraftige i arbeidet for kundene og ift deres motparter Brækhus Eiendom AS Brækhus Eiendom AS forvalter i dag ca. 200 boligselskaper med til sammen ca boliger og næringsleieforhold. Selskapet eies av partnerne i Brækhus Advokatfirma DA. Brækhus Eiendom AS har felles kontorlokaler med advokatfirmaet og gjennom det en unik tilgang til juridisk kompetanse på alle virksomhets-områder. Boligselskaper forvaltet av Brækhus Eiendom AS får 20 % rabatt på advokattjenester. Beboere får gunstige tilbud på tjenester fra eiendomsmegler i forbindelse med salg og utleie av eiendom. Brækhus Advokatfirma DA Brækhus Advokatfirma DA er et fullservice advokatfirma med ca. 60 advokater med kontorer i Oslo, Sandvika. Våre advokater er meget kompetente innen eiendoms- og entrepriserett, herunder blant annet seksjonering, opprettelse av borettslag, plan- og bygningsrett, tomtefeste, selskapsorganisering, skatterett, utleie og tvisteløsninger. Vi har lang erfaring med å representere både boligselskaper/byggherrer og utbyggere i forskjellige faser av en byggeprosess. Advokatfirmaet tilbyr også styrestøttefunksjon for de selskapene som måtte ønske en slik løsning. BD VAT and Tax Services AS BD VAT and Tax Services AS leverer regnskapstjenester og bistand innen skatt og merverdiavgiftrelaterte problemstillinger til utenlandske og norske oppdragsgivere som driver virksomhet i Norge. Rabattordninger for boligselskap og dets beboere Brækhus Eiendom AS har framforhandlet rabattavtaler for boligselskapene på en rekke områder bl.a. forsikring, finansiering, fyringsolje, tekniske konsulenttjenester, service- og vedlikehold av heisanlegg, strøm, telefoni, vaktmestertjenester, meglertjenester og revisjon. Og som nevnt får også boligselskapene rabatt på tjenester fra Brækhus Advokatfirma (pt. 20 %). Beboere i selskaper som Brækhus Eiendom AS forvalter får rabatt på meglertjenester hos Krogsveen. Brækhus Eiendom AS Roald Amundsens gate 6, Pb Vika, NO-0114 Oslo Tel eiendom@braekhus.no Brækhus Advokatfirma DA Roald Amundsens gate 6, Pb Vika, NO-0114 Oslo Tel advokat@braekhus.no