BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201211326/33 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ULSA Dato: 05.01.2015 Åsane, gnr. 191, bnr. 19, 20 mfl., Heiane 25, detaljregulering Arealplan-ID 62920000 Forslag til detaljregulering, offentlig Ettersyn Kort om planforslaget Forum Arkitekter AS og Ard arealplan as fremmer på vegne av Heiane 25-27 AS planforslag for området Heiane i Åsane bydel. Planområdet utgjør ca. 4,1 daa og ligger sentralt i Åsane, nord for krysset Åsamyrane - Heiane. PLANOMRÅDET IKEA E39 Nyborg Liavatnet E39 Ca. planområde sett fra sør. Oversiktskart Planforslaget viser rivning av 2 eksisterende eneboliger med tilhørende garasjer og utbygging av 3 nye bygningsvolumer (13 boenheter) i to etasjer. Maks. utnyttelsesgrad er oppgitt til %- BRA=60. Eksisterende veiadkomst til området er vist stengt og forutsettes benyttet til bosshentingsplass. Ny adkomst fra veien Heiane går over naboeiendommen gnr./bnr. 191/31 og svinger gjennom planlagte boligfelt før den kobles mot eksisterende vei igjen. Parkering forutsettes løst for alle feltene med parkeringsanlegg under bakken i det største feltet BBB, med innkjøring i sørenden. Det vises felles sammenhengende grøntareal sør og øst i planområdet og felles gangvei i sør fra eksisterende skog (friområde) i øst og til vegen Heiane. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C) og øvrige vedlegg. Side 1 av 8
Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet som tilfredsstillende for utlegging til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til de mest sentrale/aktuelle problemstillingene, slik fagetaten vurderer det. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Planområdet er i gjeldende overordnet plan (KDP Åsane sentrale deler - 2006) vist som nåværende/regulert boligområde med maksimal utnyttelsesgrad på %-BYA=15 og maksimal byggehøyde på 3 etasjer (rundt 9 meter). Planforslaget angir maksimal utnyttelsesgrad BRA=1975 m 2 og byggehøyder angis på kote for de ulike feltene, samt at det er angitt maksimalt tillatte etasjer på 2 i reguleringsbestemmelsene. Dette gir en %-BYA på 42 %. Maksimal byggehøyde oppgis i planbeskrivelsen til henholdsvis 8 meter, 8 meter og 11 meter. Både regjeringen og Bergen kommune har rettet større oppmerksomhet mot temaet boligfortetting i byer i etterkant av vedtatt KDP for Åsane sentrale deler. I tråd med dette ble utnyttelsesgraden for planområdet økt fra 50 %-BRA i KPA (2006-2017) til 60 %-BRA i gjeldende KPA (2010-2021). I gjeldende KPA åpnes det også for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 til 200 %-BRA langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter. Planforslaget angir i tråd med gjeldende KPA en utnyttelsesgrad på %-BRA=60, men da er ikke parkeringsanlegget inkludert i beregningsgrunnlaget, noe det i utgangspunktet skal (jf. KPA - retningslinjene til bestemmelsene, s. 34). Parkeringsanlegget inkludert gir en utnyttelsesgrad %-BRA på 82,5 %. Dersom parkeringsanlegget ikke inngår i beregningsgrunnlaget, må dette presiseres i bestemmelsene. Planområdet har god kollektivdekning gjennom høy frekvens på bussavganger i Liavegen (ca. 300 meter unna planområdet). Åsane kollektivterminal er imidlertid ca. 2 km unna. Forslagsstiller argumenterer for øvrig med nærheten til fremtidig bybanestopp innenfor 300 meters radius fra planområdet. Bybanetraseen til Åsane er ikke vedtatt enda og kan ikke legges til grunn. Selv med god kollektivtilgjengelighet vurderer fagetaten en utnyttelsesgrad på %-BRA=82,5 som noe for høy for dette området. Hovedbegrunnelsen for dette er mangel på uteoppholdsareal med kvalitet. Det legges i planforslaget til rette for 2 rekkehus-felt og en tomannsbolig med til sammen 13 boliger, noe som utløser et arealkrav (felles uteoppholdsareal) på 13 boliger x 50 m2 = 650 m2 (jf. pkt. 10 A i bestemmelsene til KPA). Planforslaget viser 503 m2 felles areal, men deler av dette arealet (se figur 1) kan ikke medregnes da det ikke oppfyller kvalitetskravene i bestemmelsene til KPA (jf. pkt. 10 B). Dette arealet vil ligge mellom en opptil 11 meter høy bygning (med direkte kontakt til parkeringsanlegg) på ene siden og skogen på andre siden, noe som bl.a. gir dårlige lysforhold. Fagetaten anslår ved fratrekk av dette arealet at en står igjen med ca. 300 m2 felles uteoppholdsareal som oppfyller kommuneplanens kvalitetskrav. Privat uteoppholdsareal sikres gjennom bestemmelsene, henholdsvis 150 m2 for BFS, 75 m2 for BKS og 7 m2 for BBB pr. boenhet. Private uteoppholdsareal for BFS og BKS vurderes som tilstrekkelig, men ikke for BBB. Planforslaget regner BBB som blokk, noe som gir krav på 7 m2 uteoppholdsareal etter KPA. Fagetaten kan ikke se noe vesentlig forskjell på boligkonseptet i BBB fra rekkehusene i feltet BKS, og vurderer feltet BBB som rekkehus. Dette gir et krav til privat uteoppholdsareal på 75 m2 pr. boenhet. Side 2 av 8
Planforslaget må justeres slik at krav til både areal og kvalitet på uteoppholdsareal øker iht. de kravene som fremgår av pkt. 10 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Utnyttelsesgraden må senkes for å kunne imøtekomme det kravet. Dette gir også muligheter for å få til en bedre løsning for veien. Figur 1. Uteoppholdsareal øst for BBB. Adkomstvei Planforslaget forutsetter sanering av gjeldende avkjørsel til området og etablering av ny lenger nord, gjennom gnr/bnr. 191/31 (se bilde under). Fagetaten vurderer den nye adkomsten som bedre enn gjeldende, men løsningen er mangelfullt utredet, jf. kapitlet «Planfremstilling» på neste side. Fagetaten kan ikke anbefale foreslått adkomstløsning (for eksisterende boliger) gjennom planlagte boligfelt, og anbefaler forslagsstiller å vise alternative løsninger på vegen gjennom boligfeltene som minimerer «punkteringen» av tun-arealet mellom boligfeltene, og som gir bedre kvalitet på felles uteoppholdsareal, tun og vegadkomst. Side 3 av 8
Ny adkomst Sanering Parkeringsanlegg Fagetaten kan i utgangspunktet ikke anbefale etablering av parkeringsanlegg med fasade mot privat og felles uteoppholdsareal. Dette gir redusert kvalitet på uteoppholdsarealene og hindrer boligene direkte kontakt mot eget uteoppholdsareal. Forslagsstiller bes se på alternative løsninger som svarer på disse problemstillingene. Som et minimum bør planforslaget sikre at parkeringsanlegget skjules på en estetisk god måte i fasade over bakken. Planforslaget må tydeliggjøre hvordan forslagsstiller tenker seg at en skal komme seg fra parkeringsanlegget og til boligene i BBB, BKS og BFS1. Illustrasjonsplanen illustrerer en trapp (jf. figur under), men i hvilken retning den går, og hvordan en går videre når en kommer opp trappen er uklart. Lekeplass (f_blk) Plassering av lekeplassen som foreslått, vil skape innsyn mot eiendommen gnr./bnr. 191/26, samt forringe støyforholdene for denne tomten, all den tid naboeiendommen vender seg mot sør-vest. Et av hovedmålene ved fortetting er å tilføre kvaliteter for eksisterende bebyggelse, ikke forringe eksisterende kvaliteter. Planforslaget må justeres med avbøtende tiltak iht. innsyns- og støyutfordringen nevnt over, eventuelt må lekeplassen legges til et mer egnet sted. Planforslaget må sikre at lekeplassen blir universelt utformet og utstyres og tilrettelegges for allsidige aktiviteter for aldersgruppen 1-7 år. Vann- og avløp VA-etaten forutsetter i sin uttalelse til oppstart at det å konsentrere overvannet til planområdet sin østlige del er avklart i forhold til omkringliggende eiendommer slik at tiltaket ikke er til Side 4 av 8
ulempe for omgivelsene. Dette forholdet må dokumenteres og legges ved planforslag som innsendes til 2. gangs behandling. Planfremstilling - Planforslaget er mangelfullt beskrevet når det gjelder hvordan f_skv1 og f_sv1 forholder seg til håndbok N100. Eksempler på hva som må inngå i denne beskrivelsen: - Veiklasse må defineres - Maks. stigning må defineres (og hvor) - Hvilke kjøretøy er det foretatt sporing for og hvor? Må vises, eller beskrives. - Er øverste snuhammer stor nok for liten lastebil, evt. hvilke kjøretøy er denne dimensjonert for? - Er det tenkt at 2 personbiler skal kunne passere hverandre i svingene (jf. illustrasjon)? Møtesikt må beskrives. - Grunngi valg av siktsoner - Feltet BBB (blokkbebyggelse) bør endre formål til konsentrert småhusbebyggelse. For å kunne sammenligne utnyttelsesgrad med kommuneplanens arealdel må planforslaget vise en utregning av %-BRA der parkering under bakken inngår i regnestykket. - Det angis i planforslaget at det skal være 1,2 parkeringsplasser per 100 m2 BRA, og ikke mindre enn 1 per bolig. Dette samsvarer verken med kravene i KPA eller planbeskrivelsen som begge sier minimum 1,4 pr. 100 m2 BRA for dette området. Hva som forutsettes å inngå i planforslaget, må tydeliggjøres. Dersom det er avvik fra KPA pkt. 15, må dette begrunnes. Fagetaten vil for øvrig, i tråd med kommuneplanens bestemmelser, anbefale at parkeringskravet angis som minimumskrav der en runder oppover til nærmeste hele parkeringsplass. Side 5 av 8
- Planforslaget må sikre parkeringsplasser for bevegelseshemmede som samsvarer med kravene til dette i KPA. - Det fremstår som uklart om det er nok areal i parkeringskjelleren til antall parkeringsplasser iht. utløst krav. Dette må tydeliggjøres før 2. gangs behandling. - Planforslaget må vise hvordan det forholder seg til eventuelt behov for ny nettstasjon, da det kan bli aktuelt å sette av areal til dette formålet i plankartet. Fagetaten forutsetter at dette kommenteres, eventuelt sikres i juridiske plandokumenter før innlevering til 2. gangs behandling. - ROS-analysen må benytte akseptkriteriene fastsatt av Bergen kommune (jf. «Fastsetting av akseptkriterier», Saksnr. 54/13, behandlet i bystyret 20.03.13). Fagetaten forutsetter justering av kap. 9.14 i planbeskrivelsen iht. dette før innlevering av planforslag til 2. gangs behandling. - VA-rammeplanen skal være komplett før innlevering til 2. gangs behandling. - Bestemmelse om byggegrense må inkludere i bestemmelsene. - Forslagsstiller har signalisert at parkeringskjelleren ikke går utenfor bygget i BBB. Dette samsvarer imidlertid ikke med illustrasjonsplanen der det ser ut som at parkeringskjelleren går utenfor. Forholdet må klargjøres. - Bestemmelsene må inkludere de krav som fremgår av utarbeidet støyrapport (Riaku01_Rev01, datert 22.4.2014). Se kapittel 5 kulepkt. 2 og 3. - I planbestemmelsene 5.1, 5.2 og 5.3 er grad av utnytting oppgitt i m² BRA og % BRA om hverandre. Det framstår som rotete, og en bør holde seg til en beregningsmåte. Dessuten er det ikke oppgitt i bestemmelsene at areal under terreng ikke inngår i beregning av utnyttelsesgrad. Dette bør medregnes, eller i hvert fall oppgis at ikke det er regnet med. - Planforslaget må stille rekkefølgekrav til: - Når plan for massehåndtering ( 2.6) og faseplan ( 2.7) skal innleveres - Opparbeiding av f_bkt - Opparbeiding av evt. avbøtende støytiltak - Opparbeiding av VA-anlegg - Opparbeiding av f_skv1 Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader slik det fremgår av saksutredning ovenfor. Nødvendige forutsetninger for det videre planarbeid er tatt inn i vedtaket. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 6 av 8
Vedtak 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-10, jf. 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Åsane, gnr 191, bnr 19, 20 m.fl., Heiane 25, Detaljregulering. Arealplan-ID 62920000, vist på plankart sist datert 13.10.14 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 13.10.14 2. Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Utnyttelsesgraden i planforslaget vurderes som for høy. Planforslaget må justeres iht. krav til både areal og kvalitet på uteoppholdsareal øker etter pkt. 10 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Dette innebærer at utnyttelsesgrad må nedjusteres. Planforslaget må vise alternativ løsning på vegen gjennom planlagte boligfelt som minimerer «punkteringen» av tun-arealet mellom boligfeltene, og som gir bedre kvalitet på felles uteoppholdsareal, tun- og vegadkomst. Etablering av parkeringsanlegg med fasade mot privat og felles uteoppholdsareal anbefales ikke. Dette gir redusert kvalitet på uteoppholdsarealene og hindrer boligene direkte kontakt mot eget uteoppholdsareal. Planforslaget må vise alternative løsninger som svarer på disse problemstillingene. Som et minimum bør planforslaget sikre at parkeringsanlegget skjules på en estetisk god måte i fasade over bakken. Planforslaget må justeres med avbøtende tiltak iht. innsyns- og støyutfordringen nevnt i saksutredningen vedr. planlagt lekeplass og forholdet til gnr./bnr. 191/26, eventuelt må lekeplassen lokaliseres til et mer egnet sted. Det må dokumenteres før innsending til 2. gangs behandling at det å konsentrere overvannet til planområdet sin østlige del er avklart i forhold til omkringliggende eiendommer slik at tiltaket ikke er til ulempe for omgivelsene. Planforslaget må sikre at tiltenkt lekeplass blir universelt utformet og utstyres og tilrettelegges for allsidige aktiviteter for aldersgruppen 1-7 år. Planfremstilling må endres iht. kommentarer i saksutredningen ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 7 av 8
Vedlegg: A. Plankart datert 13.10.2014 dok 34 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert 13.10.2014 dok 34 fil 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 13.10.2014 dok 34 fil 4 D. Illustrasjonsplan datert 10.10.2014 dok 34 fil 5 E. Merknadsskjema datert 25.08.2014 dok 34 fil 6 F. Merknadskart datert 25.08.2014 dok 34 fil 7 G. Kulturminnedokumentasjon datert april 2013 dok 34 fil 8 H. Støyrapport datert 22.04.2014 dok 34 fil 9 I. Snitt datert 19.09.2014 dok 34 filer 10 og 11 J. Soldiagram datert 19.09.2014 dok 34 filer 12-14 K. Perspektiv datert 19.09.2014 dok 34 filer 15-18 Elektroniske dokument: L. Lengdeprofiler datert 18.09.2014 dok 34 filer 19 og 20 M. VA-rammeplan (kart og beskrivelse), datert 14.05.2014 dok 34 filer 21-23 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201211326 Side 8 av 8