Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2015/6989-6 Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 13/1/12 Kattmarka - Pålegg om riving/opprydding og ileggelse av tvangsmulkt Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 31-5 gis det pålegg om riving av bestående bygning og opprydding på eiendommen gnr. 13, bnr. 1, fnr. 12 i Kattmarka, 7802 Namsos. Frist for riving og opprydding settes til 01.04.16. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-5 ilegges, eiere, tvangsmulkt på kr 20.000,- og en løpende dagmulkt på kr. 1.200,- pr. døgn hvis bygningen ikke er revet og opprydding ikke foretatt innen 02.04.2016. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 31-5, 32-5, Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06, revidert og vedtatt av kommunestyret 16.12.10 og revidert 25.10.2012 delegasjon til plan, byggesak og teknisk drift.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat N 06.10.2015 Tidsplan fjerning av bygning i Stein Arve Hagen Kattmarka U 08.10.2015 Forhåndsvarsel om pålegg om Tor Gunnar Elden riving/opprydding og ileggelse av tvangsmulkt I 05.11.2015 Tilsvar til brev - forhåndsvarsel av Tor Gunnar Elden 08.10.15 U 17.11.2015 13/1/12 - Avklaring vedr. Svein Arne Stafto eierforhold på fritidsbolig I 18.11.2015 Svar fra medeier Sven Arne Stafto Svein Stafto S 18.11.2015 13/1/12 Kattmarka - Pålegg om riving/opprydding og ileggelse av tvangsmulkt X 19.11.2015 Fotoer tatt på befaring 19. november 2015 I 23.11.2015 Svar på brev angående eierforhold m.m. Tor Gunnar Elden m/fl. Vedlegg: 1 Reguleringsplan 2 Reguleringsbestemmelser 3 2 stk. situasjonskart, 1:1000 og 1:2000 4 Ortofoto, 1:2000 5 10 stk fotoer fra 19.11.15 2
Saksopplysninger: Eiendom : Gnr/bnr/fnr. 13/1/12 Tiltakets adresse : Kattmarka, 7802 Namsos Tiltakets art : Riving av bestående bygning Eiere : Tor Gunnar Elden, Kleppavegen 44, 7805 Namsos kommune : Tove Stafto v/sven Arne Stafto Rønningåsen 9, 7805 Namsos Saken gjelder: Opprydding og fjerning av eksisterende hytte/fritidsbolig som er omfattet av kvikkleireraset i Kattmarka den 13.03.09. Planstatus: Tiltaket omfattes av reguleringsplan Kattmarka vedtatt den 20.06.13. Området som nå har status med bruk av grunn som LNFR-område er i plan oppført som faresone for ras- og skred. Plan / endringer: I forbindelse med ny reguleringsplan fra 2013 ble hele området nedenfor vegen og delvis også noe på oversiden av vegen omregulert til landbruksareal(lnf) og som hensynssone, jfr. pbl. 12-16, jfr. 11-8 tredje ledd. Det gjelder også hyttetomtene som i dag ikke kan ses i terrenget, men fortsatt er eid av hytteeierne. Disse hyttetomtarealene er da ikke lenger regulert til bebyggelse, men til landbruk. At hyttetomter blir regulert til landbruk ligger innenfor den kompetanse som kommunen har til å bestemme bruken av arealer selv om det her har vært hyttetomter tidligere. Befaring: Den 19.11.15 foretok representanter fra bygningsmyndigheten en befaring i Kattmarka for en nærmere vurdering av området og den bygningsmessige tilstand på bestående bygning. Vurdering: Det ble den 08.10.15 utsendt forhåndsvarsel til eierne med pålegg om riving og ileggelse av tvangsmulkt. Bakgrunnen for forhåndsvarselet var opprydding og riving av eksisterende hytte på eiendommen som ble omfattet at kvikkleireraset i Kattmarka den 13.03.09. I forhåndsvarselet ble det opplyst at det ville bli vurdert å fatte pålegg om riving og ileggelse av tvangsmulkt dersom riving ikke er omsøkt og igangsatt innen 01.12.15. Det ble også opplyst at før vedtaket ble fattet, hadde eierne rett til å uttale seg, jfr. plan- og bygningsloven (pbl) 32-2 første ledd. Den 05.11.15 ble det mottatt uttalelse fra eier Tor Gunnar Elden vedr. forhåndsvarslingen hvor han skriver følgende: Vedrørende deres brev av 09.10.15 der det antydes at det kan bli iverksatt dagbøter mot undertegnede m/fl. Om en ikke følger opp kommunens vurderinger m.h.t. hytte og tomt. Som forøvrig ble ødelagt av masseutglidninger den 13.03.09 som igjen skyldtes kommunalt ferskvann på avveier, og ingenting annet. 3
Viser videre til tidligere ubesvarte brev til kommunen i sakens anledning, der undertegnede fra dag en ba kommunen om et samarbeide for å komme til en løsning etter hendelsen i mars 2009. Et samarbeid, for å komme fram til en fornuftig løsning, kan fortsatt være mulig om det måtte være et ønske fra kommunens side. Undertegnede er således ikke enig med kommunens forutsetninger og dermed dennes vurderinger v.v. eiendommens tilstand. Annet alternativ er selvfølgelig rettsak(er), med stevning senest juni 2016, mellom undertegnede og Namsos kommune. Der vil selvfølgelig alle relaterte hendelser forut for masseutglidningen og etterfølgende handlinger/interne pålegg bli framlagt som beviser mot Namsos kommune. Her vil det påstås at Namsos kommune må ta hele erstatningsoppgjøret v.v. nevnte, skadet hytte og tomt, inkludert andre rettigheter ifg. kontrakt. Vedr. Sven Stafto, så er han ute av eierskap til bestående hytte. Dermed er han uten ansvar for bygningene på Kattmarka hyttefelt. Med andre ord dagbøter fører ingen steder hen, kun sunn fornuft må være ledetråden fremover, sitat slutt. Tilbakemeldingen fra eier Tor Gunnar Elden går hovedsakelig på hans oppfatning av kommunes håndtering av saken i tiden etter raset, hvem som er den ansvarlige for utløsing av raset, kommunens vurdering av bygningens tilstand og hvem som står som eier/eiere. Med unntak av eiers oppfatning av bygningens tilstand og hans oppfatning av eierforhold anser bygningsmyndigheten at den øvrige del av uttalelsen som ikke å være direkte relevant for sakens kjerne som kun gjelder fjerning av bestående bygning med påfølgende opprydding. Den 19.11.15 ble det av representanter fra bygningsmyndigheten foretatt en befaring på eiendommen med formål å vurdere den bygningsmessige tilstand på bestående bygning, den generelle sikkerhet for allmennheten og hvordan dette påvirker områdets estetikk. Når det gjelder bygningens tilstand ble den vurdert som estetisk svært skjemmende for området og den bygningsmessige forfatning tilsier at sanering vil være påkrevet. Dessuten anser man at slik bygningen fremstår vil den utgjøre en viss sikkerhetsrisiko for liv og helse. Når det gjelder eierforholdet, er det ulik oppfatning mellom eierne, hvor Tor Gunnar Elden i brevet av 05.11.15 hevder at Sven Arne Stafto er ute av eierskapet til den aktuelle bygning i Kattmarka. Derimot i følge kommunens matrikkel står fortsatt Tove Stafto v/sven Arne Stafto oppført med tinglyst festerett (50%) på eiendommen gnr. 13, bnr. 1, fnr. 12. Administrasjonen kontaktet derfor Sven Arne Stafto for å få en uttalelse vedr. eierforholdet hvor han i mail datert 18.11.15 skriver følgende: Jeg har lest tilsendte brev og kan bekrefte at jeg ikke er kjent med forhold som skulle tilsi at min formelle status som festepart (50%) er endret. Som jeg tidligere har gitt muntlig tilbakemelding om, finner jeg det rimelig at hytterestene saneres/fjernes av estetiske og sikkerhetsmessige hensyn. Kostnadene antas dekket av forsikringen som omfattet fritidsboligen. Jeg antar videre at eventuell rettslig prosess fra min svoger, Tor Gunnar Elden, vedr. spørsmålet om kommunens eventuelle erstatningsmessige ansvar, ikke er til hinder for at hytterestene kan fjernes, sitat slutt. Den 25.11.15 mottok BKO v/breivik følgende brev fra Tor Gunnar Elden hvor han skriver følgende: Viser til deres brev av 17.11.2015. ref. 2015/6989-4.Vedrørende; omstendigheter omkring bestående hytte i Kattmarka etter masseforflyttingen den 13.03.09. Som etterlyst i telefonsamtale, med deg (Hanne Breivik), ser vi gjerne at tidligere avsendte brev vedrørene oppstått skade på eiendom blir besvart, da det snart er gått syv år siden første henvendelse ble sendt til Namsos Kommune. angående masseutglidningen i Kattmarka. Videre hadde det vært fint om deres brev til Sven Arne Stafto om eierforhold til bestående i Kattmarka også var stilet til undertegnede. Dette grunnet sak/saksbehandling; 4
hvor undertegnede personers integritet vedrørende opplysninger og eierforhold til ovennevnte skadet hytte settes i spill. På vegne av interessenter/eiere av bestående hytte i Kattmarka i Namsos: Tor Gunnar Elden (Namsos), Unni Elden(Namsos), Tor Håvard Elden(Namsos) og Tina Elden (Levanger) m/fl, sitat slutt. Bygningsmyndigheten har ingen ytterligere kommentar utover det som tidligere er sagt i forhold til Tor Gunnar Eldens redgjørelse i brev mottatt den 25.11.15. På bakgrunn av dette fattes det vedtak om pålegg om riving av bestående bygning, opprydding på området og ileggelse av tvangsmulkt. Eiers eller den ansvarliges plikter: I pbl 31-5 står det følgende om riving: Er byggverk kommet i slik stand at det etter kommunens skjønn ikke kan settes i stand uten hovedombygging, og nybygging eller hovedombygging ikke kan gjennomføres eller ikke blir satt i gang innen en rimelig frist som kommunen setter, kan kommunen kreve at byggverket eller restene av det blir fjernet og tomta ryddet. Byggverk med videre kan også kreves fjernet dersom det etter kommunens skjønn er kommet i slik tilstand at det medfører fare eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, eller virker sterkt skjemmende, og det ikke er satt i stand innen en fastsatt frist. Pålegg om riving: Med hjemmel i pbl 31-5 pålegger administrasjonen eiere, å rive bestående bygning og rydde området innen en frist til 01.04.16. Tvangsmulkt: Som et av virkemidlene i pbl for å få gjennomført gitte pålegg, er det i 32-5 gitt hjemmel for ileggelse av tvangsmulkt. Pbl 32-5 har følgende ordlyd: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg, herunder forbud, innen en særskilt angitt frist. Tvangsmulkt fastsettes samtidig med pålegg om riving og løper fra fristoverskridelsen for riving. Der tvangsmulkt ikke fastsettes samtidig med pålegg, skal det gis eget forhåndsvarsel om tvangsmulkt. Det kan fastsettes at tvangsmulkten løper så lenge det ulovlige forhold varer, som et engangsbeløp eller som en kombinasjon av løpende mulkt og engangsbeløp. Tvangsmulkten ilegges den ansvarlige for overtredelsen, og tilfaller kommunen. Når det ulovlige forhold er rettet, kan kommunen nedsette eller frafalle ilagt tvangsmulkt. Som det følger av bestemmelsen kan plan- og bygningsmyndighetene, i Namsos kommune utvalg for plan, byggesak og teknisk drift jfr. delegasjonsreglement, avgjøre om tvangsmulkten skal være løpende, som et engangsbeløp eller som en kombinasjon av løpende mulkt og engangsbeløp. Tvangsmulkt starter ikke sitt løp før frist for riving og opprydding er utløpt. Hensynet bak bestemmelsen om tvangsmulkt er å være en motiverende effekt til å få gjennomført et gitt pålegg. Som det følger av ordlyden i bestemmelsen, kan, har ikke kommunen en ubetinget plikt til å utferdige mulkt. Kommunen må således vurdere rimeligheten av å følge opp pålegg med tvangsmulkt. I foreliggende sak er det tidligere ved flere anledninger vært kontakt mellom kommune og eier Tor Gunnar Elden uten at dette har gitt konkrete resultater. Det har altså vært forsøkt frivillighet for å få hytta fjernet, uten at dette har ført frem. 5
I forarbeidene til bestemmelsen er det vurdert hvorvidt tvangsmulkt burde gjøres tidsbegrenset og om det skulle fastsettes en øvre grense for den samlede sum. Departementet fant det ikke formålstjenlig å foreslå slike begrensninger. Det er i kommentarutgaven til plan- og bygningsloven (Tyrèn, 2010 s. 562) sagt at mulkten bør være så stor at den eliminerer de fordelene overterderen måtte ha ved å utsette gjennomføringen av pålegget. Samtidig må den ikke være urimelig Hva som er rimelig tvangsmulkt må også ses i sammenheng med overtredelsens grovhet, fordeler en har hatt av overtredelsen og hva som må til for at mulkten oppfordrer til gjennomføring av pålegget. Administrasjonen er kommet til at et engangsbeløp på kr 20.000,- og en løpende dagmulkt på kr 1.200,- anses passende i foreliggende sak.. Tvangsmulkten anses etter dette å skulle være tilstrekkelig motiverende for å få pålegget gjennomført. Engangsmulkten forfaller 02.04.15. Dagmulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om at bestående bygning er revet og området ryddet. Det følger av bestemmelsens ordlyd at tvangsmulkten ilegges den ansvarlige. Den ansvarlige kan være ansvarlig søker, eier, rettighetshaver, byggherre, ansvarlig utførende, prosjekterende ulike kontrollører, samt den som står for eventuelt ulovlig bruk. Den ansvarlige for å ikke etterkomme pålegg om riving i foreliggende tilfelle, anses å være festerne, Tor Gunnar Elden og Tove Stafto v/ Sven Arne Stafto. Begrunnelse for pålegg om riving: Bygningsmyndigheten v/avdeling BKO besiktiget bygningen senest den 19.11.15 og konkluderte med at den bestående bygning er svært skjemmende for hele området og i en slik bygningsmessig forfatning at sanering er påkrevet. Slik bygningen fremstår i dag utgjør den også en viss sikkerhetsrisiko med fare for både liv og helse. Bygningen vurderes å være i en så dårlig forfatning at den ikke kan rehabiliteres slik at sanering derfor er påkrevet. I tillegg er området i ny stadfestet reguleringsplan oppført som faresone for ras- og skred, noe som betyr total byggeforbud. Riving er søknadspliktig etter 20-1. Administrasjonen kan ikke se å ha mottatt søknad, og slik situasjonen er antar man at dette ikke vil bli mottatt. Det er sendt ut forhåndsvarsel jfr. pbl 32-2. Eiere ble gitt anledning til å uttale seg, noe som ble mottatt av kommunen den 05.11.15. Hensikten bak å sende forhåndsvarsel er at man ønsker en frivillig løsning først. Når det ikke oppnås ønsket resultat ved frivillighet, har bygningsmyndighetene mulighet til å ilegge pålegg og tvangsmulkt etter nærmere angitte regler. Etter en helhetsvurdering har administrasjonen kommet til at vilkårene angitt i 31-5, er oppfylt. Bygningen anses å være i en slik tilstand at den ikke kan settes i stand uten hovedombygging (se vedlagte foto), og nybygg ikke kan gjennomføres grunnet planstatus. Dersom en bygning har behov for hovedombygging, er dette å anse som nybygg, og må følgelig oppfylle krav i gjeldende lovverk til dette. Administrasjonen er av den oppfatning at det i foreliggende sak er hensiktsmessig å ilegge tvangsmulkt som en oppfordring for å få gitte pålegg gjennomført. 6
Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Som innstilling. Rådmannens kommentarer: Saken er ikke uproblematisk all den tid kommunen sammen med staten har akseptert erstatningsansvar for hendelsen i Kattmarka. Med det utgangspunkt kan det kanskje fremstå for utenforstående merkelig av kommunen å kreve tvangsmulkt for å få gjennomført opprydding i en sak det er akseptert et visst økonomisk ansvar for. Det er da viktig å skille de ulike forhold fra hverandre. Temaet i denne saken er å sørge for å få gjennomført nødvendig opprydding og bringe området i orden. Temaet er med andre ord ikke dekking eller kompensering av det tap raset forårsaket. Her er det viktig å poengtere at i tillegg til plikten kommunen har for at så skjer også er under press fra de nærmeste omgivelsene og lokalsamfunnet forøvrig om å sørge for at det blir foretatt rydding i rasgropa. I den sammenhengen kan ikke kommunen ta seg til rette på annenmanns eiendom. Virkemidlet man rår over er å gi pålegg om rydding. Noe som også er eiers ansvar. Dekking av det økonomiske tapet, inklusive eventuelle kostnader for opprydding, er et separat tema som håndteres gjennom de forsikringer som var på eiendommen og/eller krav om erstatning rettet mot stat og kommune. Etter de opplysninger vi har fått kjennskap til var eiendommen forsikret og utbetalingen er gjort. Normalt inkluderer slike forsikringsoppgjør også kostnader til opprydding. Nivået på denne og om det dekker det fulle tap har Namsos kommune ingen forutsetning for å mene noe om. Det kan i sammenhengen minnes om at Namsos kommune og Staten har fått avklart det økonomiske ansvaret både ovenfor forsikringsselskapene gjennom et inngått forlik, og de øvrige hus/hytteeiere i og rundt rasgropa gjennom dom i Namdal tingrett. 7