Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for stablesteinsmurer utenfor reg. byggegrense - GB 31/22 - Oftenesheia 16

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 31/22 Saksmappe: 2016/ /2016 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for stablesteinsmurer utenfor reg. byggegrense - GB 31/22 - Oftenesheia 16 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for plassering av stablesteinsmurer utenfor regulert byggegrense. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Mur 1 skal ikke overstige 0,5 meters høyde. Mur 2 og 3 skal ikke overstige 1 meters høyde. Nabo på GB 31/4 har merknader til på søknaden. Merknad fra nabo tas delvis til følge, ved at muren er flyttet 1 meter fra nabogrensen og reduseres til maks 0,5 meter mot denne eiendommen. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om oppføring av stablesteinsmurer utenfor regulert byggegrense på GB 31/22 Oftenesheia 16. Det er tidligere godkjent oppføring av bolig med tilhørende terrengarbeider. Det søkes nå om en endring av tillatelsen for å oppføre stablesteinsmurer i stedet for jordkledde fyllinger. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen for Kjellandsheia Syd.

2 Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område BF regulert til boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse i reguleringsplanen for Kjellandsheia syd. Planlagte murer søkes oppført utenfor regulerte byggegrenser. Relevante bestemmelser i saken: 4.1 Frittliggende småhusbebyggelse, BF301 - BF305 b) Der det fremgår byggegrenser i plankart skal samtlige bygninger plasseres innenfor de angitte byggegrenser med unntak av uthus og brygge som tillates plassert helt ned til strandlinjen. Bebyggelsen skal plasseres og tilpasses eksisterende terreng slik at unødvendige terrenginngrep unngås. Merknad fra nabo med ansvarlig søkers påfølgende kommentarer i kursiv skrift: Det foreligger merknad fra eier av naboeiendom GB 31/4 Linda Sødal. Jeg ber om at muren blir trukket 1 meter tilbake, så den ikke ligger helt inntil min grense. Og ønsker ikke høyere mur enn 0,50cm! Vi har valgt å revidere stablemurer mot Linda Sødal sin eiendom. Vi trekker muren 1 meter fra eiendomsgrensen samt at murer ikke vil bli høyere enn 0,5 meter, se vedlagt revidert situasjonskart. Vi anser med dette naboens viktigste ønsker ivaretatt. Vil også fraråde for mye bruk av stablesteinsmurer på holmen, da det blir veldig ruvende og ikke tilpasset terrenget mht. hvordan det så ut før inngrep. Fra tidligere var det kun naturfjell og gress. Når det gjelder naboens råd vedr. stablesteinsmurer viser vi til vurderinger belyst i dispensasjonssøknad, og mener fortsatt dette vil bli bedre enn store fyllinger. Det vises til klager og kommentarer i sin helhet.

3 Uttalelser fra høringsinstanser: Saken har vært oversendt Vest-Agder Fylkeskommune og Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder for uttalelse Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler følgende i brev av : Byggegrensen er satt ut fra hensynet til strandsonen der det gjelder strenge nasjonale føringer. Stedet ligger svært eksponert ut mot sjøen. Det er derfor viktig at tiltakene på holmen blir godt naturtilpasset. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør naturtilpasning i dette tilfellet sikres ved at det stilles vilkår om at boligen som oppføres ovenfor murene skal ha mørke naturtilpassede fager/materialer, samt vinduer som gir lite lysrefleks. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Administrasjonens kommentar til uttalelsen: Tillatelse til oppføring av bolig i tråd med gjeldende reguleringsplan er gitt tidligere. Vi kan vanskelig se at de murene som nå omsøkes har noen relevans i forhold til materialvalg og utforming av boligen, så lenge denne oppføres i tråd med reguleringsplanen. Planen er nylig vedtatt og dersom slike begrensninger skulle vært satt mener vi dette måtte vært tatt med i bestemmelsene. Da det ikke er satt spesielle begrensninger med tanke på materialvalg og utforming i planen, mener vi dette ikke kan gjøres nå, spesielt ikke etter at det er gitt tillatelse og byggingen er godt i gang. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Hensynet bak bestemmelsene om byggegrense er b.l.a. å sikre kontroll med plassering av byggverk, for å ivareta luft og rom i byggeområdene, og dermed også ivareta forhold som utsikt, uteoppholdsarealer, veier, etc. Vi kan ikke at å erstatte skråninger/fyllinger med stablesteinsmurer vil kunne tilsidesette bestemmelsens formål. Byggegrensene i dette tilfellet er satt av hensyn til virkningen sett fra sjøsiden, mer enn å sikre utsikt og uteoppholdsarealer. I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkte eiendom ligger i et område som er svært eksponert sett fra sjøen. Administrasjonen mener imidlertid at det reguleringsplanen åpner for innenfor byggegrensene er betydelig mer omfattende enn de murer som nå søkes godkjent og at det derfor bør kunne godtas murer med opp til 1 meter i bakkant av boligen og 0,5 meter foran boligen. Vi kan ikke se at dispensasjoner her kan gi noen form for samfunnsmessige ulemper eller på noen måte være til skade for helse, sikkerhet og miljø i området. Vi er derimot av den oppfatning at å dispensere fra ønskede tiltak vil gi fordeler for både tiltakshaver, nærliggende omgivelser og mennesker som ferdes på sjøen. Fordeler for tiltakshaver skal normalt ikke tas med i vurderingen av fordeler og ulemper. Administrasjonen kan vanskelig se at omsøkte murer vil være en fordel for de som ferdes på sjøen. Det er imidlertid svært ønskelig at de tiltak som utføres skal fremstå penest mulig etter noe tid og vi kan vanskelig se at omsøkt mur vil være noen ulempe i så måte. At det etableres pene stablesteinsmurer kan medvirke til at tiltakene framstår som skånsomt gjennomført. Dette kan tillegges som en fordel for de nærliggende omgivelser. På alle de 3 plasseringene er det godkjent inngrep eller fyllinger. Ønskede murer gir ingen forskjell i høyder eller i de aktuelle stedenes karakter; utover å virke forskjønnende overganger der terrenget trappes, eller skråning treffer vei. Sett fra sjøsiden vil ofte slike bølgende, gresskledde fyllinger, eller skråninger sladre relativt tydelig om utførte terrengendringer. At

4 nivåforskjeller heller trappes med stablesteinsmurer, vil kunne oppleves mer diskret. Spesielt her, hvor ønskede murer er lave. Når det i planen åpnes for at det kan bygges en bolig på eiendommen ligger det også til grunn at det må tillates etablert vei til tomten. Dersom fyllinger og skjæringer hadde blitt jordkledd og tilsådd med stedlig vegetasjon ville dette etter administrasjonens vurdering, med tiden blitt mindre fremtredende enn de omsøkte murer. De gresskledde skråningene vil uansett være de mest fremtredende sett fra sjøen. Innsendte terrengprofiler viser at det vil bli fyllinger med opp mot 2 meters høyde. Om det ligger en stablesteinsmur i bunnen med 0,5 meters høyde eller ikke vil neppe være særlig synlig fra sjøen. At det vil være lett å se at her er det utført terrengendringer vil vel neppe være mindre der det etableres stablesteinsmur. Som nevnt ovenfor mener vi imidlertid at med de vilkår som er foreslått vil stablesteinsmurene være så små, sett i forhold til det samlede tiltaket at de i praksis ikke vil ha noen stor påvirkning på de ting som skal vurderes i denne saken. Det vises avslutningsvis til formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 «fremme bærekraftig utvikling til det beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner» Denne bestemmelsen vektlegger både personlige og kollektive fordeler, samt avklarer at fordeler for den enkelte tiltakshaver også medfører fordeler for samfunnet som helhet. Det er rett at loven som et hele er basert på disse prinsippene, men det skal mye til for at helt personlige fordeler skal tillegges vekt ved vurderingen av en dispensasjonssak. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om etablering av 3. stk. forholdsvis små stablesteinsmurer. Selv om vi ser at disse er små å regne sammenlignet med prosjektet sett som en helhet har vi funnet det nødvendig å sette vilkår om murenes høyde Det kan i denne forbindelse nevnes at det i tillegg til murene kan komme til å bli behov for å sikre toppen av murene med gjerde. Dette vil i tilfelle ytterligere forsterke det bebygde preget. For muren i fremkant av boligen bør det settes grense på maks 0,5 meter for å hindre krav om gjerde. I bakkant mener vi det vil være behov for å begrense høyden til maks 1 meter. Det vil for disse kunne komme krav om sikring med gjerde, og derfor mener vi de ikke bør tillates høyere. Tiltaket er i strid med reguleringsplanens byggegrenser og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til byggeområde for bolig, med byggegrense. Det er i bestemmelsene angitt at utenfor byggegrense er det kun brygge og sjøbu som tillates. Hensynet bak de satte byggegrenser er å begrense det bebygde preget og ivareta arealene nærmest sjøen i størst mulig grad. Om de fyllingene som det her er behov for i forkant av boligen blir løst ved rene fyllinger, eller avsluttes med en liten stablesteinskant vil ikke gjøre noen stor forskjell. Når det gjelder murene i bakkant vil disse være noe mer skjermet sett fra sjøsiden. Ettersom det er noe skyteskår, samt behov for å støtte opp veiskulder her kan vi vanskelig se at murer på 1 meter vil utgjøre noen stor forskjell. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for etablering av murer på gitte vilkår, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Kommunen skal i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, videre vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.

5 Nabo påpeker at de ikke ønsker høyere murer enn 0,5 meter og at de ikke ønsker mur helt i grensen. Dette har tiltakshaver tatt hensyn til og justert søknaden etter dette. Administrasjonen kan vanskelig se at tiltaket skal medføre spesielle ulemper for naboer eller andre. Fordelene er heller ikke store, men det kan tillegges vekt at tildekking av skyteskår og fyllinger langs veien kan medføre et noe penere sluttresultat og at dette vil være positivt for omgivelsene. I alle byggesaker som innbefatter nye boliger vil det måtte utføres tiltak for å få frem vei, vann og avløp i tillegg til boligen, og det må påregnes at dette medfører noen terrengendringer. Det er en fordel at disse utføres på en så skånsom måte som mulig og når tiltakshavere, som i dette tilfellet ønsker å pynte på de utførte endringene bør dette ses på som positivt. Reguleringsplanen, med bestemmelser og retningslinjer, ble vedtatt av kommunestyret den , og er en helt ny plan som ikke bør fravikes. Dispensasjon fra regulerte byggegrenser mot sjøen bør i utgangspunktet ikke gis. Vi ser imidlertid at det tiltaket det her søkes om er så pass begrenset at det vil ha svært liten betydning for helhetsinntrykket av tiltaket. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon - Tillegg til endringsøknad - Oftenesholmen 16 2 Situasjonskart 3 Merknad Linda Sødal 4 Merknad til mottatt nabovarsel 5 Tegning 6 Uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av 3 murer - GB 31/22 - Oftenesheia 16