Detaljregulering av Finsland barnehage, bedehus og boligfelt, Songdalen kommune. Plan nr. 2011-10 Datert: 8.7.2011 Sist revidert: 19.10.2011 Bakgrunn Forslaget fremmes på vegne av Songdalen kommune, og har som hensikt å tilrettelegge for ny permanent barnehage i Finsland i henhold til overordnet kommuneplan for Songdalen. I tillegg er omkringliggende områder tatt med, eid av Finsland Bedehus, med tanke på å tilrettelegge for frittliggende boligbebyggelse. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger ved Finsland bedehus, nordvest for Livvatnet og butikkområdet ved Kilen/Vatneli. Avgrensningen er fylkesvei 461 mot sør, Djupåna mot vest og høyspentlinjene gjennom området i nord. Området er i dag bestående av et småkupert terreng og er et lite brukt turområde. Området er dog i bruk i forbindelse med den midlertidige barnehagen beliggende i kjelleren på Finsland bedehus. Med bakgrunn i dette er det enkelte steder tegn på at områdene blir brukt av barn og voksne. Planstatus Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til planlagt byggeområde. I forslag til ny kommuneplan er ny barnehage og eksisterende bedehus avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting. I tillegg er deler av området omkring Finsland bedehus avsatt til allmennyttig formål bedehus i gjeldende reguleringsplan for Finsland bedehus. Langs fylkesvegen er deler av området avsatt til offentlig trafikkområde frem til dagens avkjørsel. Dette i forbindelse med reguleringsplan for gang- og sykkelveg fra Vatneli og til bedehustomta. Det er ikke kjent at det foregår planarbeid i nærområdet. Planforslaget Hovedgrep Hovedgrepet er å tilrettelegge for etablering av Finsland barnehage. Valgt tomt må være godt tilrettelagt for de ulike funksjonene, innvendig og utvendig, som en barnehage skal ha. Videre vil det være viktig å ivareta Finsland bedehus og dens aktivitet og eventuelle utvidelsesmuligheter. For resterende del av området etableres det boligområde med boliger som gir gode bokvaliteter og samtidig ivaretar viktig grønnstruktur og infrastruktur. Det er satt av en 30 meters hensynssone mot Djupåna og hensyn for landbruk og omkringliggende dyrket mark. Dette er i henhold til forslag til kommuneplan for Songdalen kommune. Nord i planområdet er det en stk 22kV luftlinje og to stk 110kV luftlinje som er tatt hensyn til med tanke på gjeldende byggeforbudssone på henholdsvis 8 meter fra senter for 22kV luftlinje og 12,5 meter fra senter for 110kV luftlinje. Arealbruk Planområdets størrelse er på ca. 49.795 dekar. Reguleringsformålene fordeler seg slik: - 1 -
Bebyggelse og anlegg - frittliggende småhusbebyggelse: 14.623 m 2 - barnehage: 5.598 m 2 - forsamlingslokale: 5.902 m 2 - lager: 1.959 m 2 - VA-anlegg: 30 m 2 - lekeplass: 114 m 2 Samf.anlegg og tekn. infrastruktur - kjøreveg: 2.988 m 2 - gang-/sykkelveg: 1.127 m 2 - annen veggrunn teknisk anlegg: 1.112 m 2 - annen veggrunn grøntareal: 74 m 2 Grønnstruktur - vegetasjonsskjerm: 2.008 m 2 Landbruks-, natur og friluftsområder - friluftsformål: 14.144 m 2 Hensynssoner: - faresone, høyspenningsanlegg: 12.680 m 2 - sikringssone, frisikt: 27 m 2 - hensynssone hensyn landbruk: 5.597 m 2 Bebyggelse, struktur og tiltak Det er foreslått en tomt til offentlig barnehage, o_bh, privat forsamlingslokale, bedehus/menighetshus, p_fl. Det er foreslått 16 tomter til frittliggende småhusbebyggelse. Av disse er fire tomter regulert til tomannsbolig eller tilsvarende, der en tomt kan bebygges med underetasje. I tillegg er sju eneboligtomter tillatt med sekundærleilighet, fortrinnsvis i underetasje. Dette for å ta opp tomtenes høydeforskjell. Sekundærleilighetens størrelse er begrenset til 50 m 2. Det medfører totalt 27 boenheter innenfor planområdet. Bebyggelsen skal ha saltak med vinkel mellom 23 35 grader, og/eller pulttak med vinkel mellom 0 15 grader. Bebyggelsesstrukturen følger i stor grad eksisterende terreng. Innenfor planområdet vil også eksisterende lager bli tillatt innenfor areal avsatt til næringsbebyggelse lager. Grønnstruktur Innenfor planområdet er det regulert inn barnehage, og dens uteareal vil fungere som lekeplass for omkringliggende bebyggelse. Når det gjelder sandlekeplasser er det satt av to felles lekeplasser i nær tilknytning til boligtomtene. Under høyspentlinjen, samt mot Djupåna, er det regulert areal til friluftsformål, samt at det mot bebyggelsen i vest er avsatt areal til vegetasjonsskjerm. Kulturminner Området er varslet fylkeskonservatoren, og det er ikke kommet tilbakemelding på varsel om oppstart. Aktuell kartdatabase viser heller ikke at det finnes arkeologiske registreringer i området. Trafikk Det er foreslått en offentlig veg som forsyner barnehagens trafikk, samt en egen atkomstveg til boligområdet. Avkjørsel til området er beholdt ved eksisterende avkjørsel ved Finsland bedehus. Atkomstvegene er prosjektert etter håndbok 017 og Songdalens kommunes krav til offentlige trafikkområder. Det er regulert en gang- og sykkelveg som snarvei mellom areal avsatt til barnehage og bedehustomta. Gjeldende reguleringsplan for gang- og sykkelveg langs fylkesvegen er ivaretatt. Når det gjelder parkeringsbestemmelsene så er det foreslått mellom 2-4 biloppstillingsplasser pr. tomt, avhengig av bebyggelsen som tillates innenfor hver enkelt tomt. Vegnavn Det foreslås at kommunens navnekomité avklarer ny(e) vegnavn innenfor planområdet. Universell utforming Det er i planbestemmelsene satt krav om at 14 av tomtene, samt tilhørende uteareal, skal være universelt utformet. Når det gjelder barnehage og bedehus, skal utearealene og bygningene være universelt utformet. For barnehagens del skal det til beplantning på uteområder benyttes ikkeallergerende planter. Barn og unges interesser Barn og unges interesser blir ikke negativt berørt av planforslaget. Det settes av store og sammenhengende friluftsområder, som forblir ubebygd. I tillegg etableres det offentlig barnehage, - 2 -
med dens lekeapparater, akebakke, ballbane m.m. I tillegg reguleres det to felles sandlekeplasser i nær tilknytning til boligtomtene. Gang- og sykkelveger Det reguleres inn en gang- og sykkelveg som vil fungere som en snarvei for boligtomtene. Denne ligger mellom arealet avsatt til barnehage og eksisterende bedehus. Deler av gang- og sykkelvegen vil også være atkomstveg for fire at boligtomtene. I tillegg videreføres gang- og sykkelveg i forbindelse med reguleringsplan for gang- og sykkelveg langs fylkesvegen. Når det gjelder gang- og sykkelveg inne i området, så foreligger det rekkefølgekrav til det med tanke på utbyggingen av de ulike tomtene. Skole og barnehager I området sogner skoleelevene til en skole, Finsland skole. Fra planområdet og til Finsland skole er skolevegen cirka 4 km, og dette er en skole for 1. 10. klassetrinn. Innenfor planområdet skal det etableres en kommunal barnehage. Denne vil dermed ligge i gåavstand fra boligtomtene innenfor planområdet. Friområder, lekeplasser og idrettsanlegg Ved Finsland skole, cirka 4 km fra planområdet, finnes Finslandshallen og Finsland idrettsanlegg/fotballbane. I tillegg finnes det store og flotte turområder i umiddelbar nærhet. Det opparbeides som nevnt en barnehage innenfor planområdet, med dens uteareal og lekeapparater. Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko og sårbarhet følger vedlagt. Det har ikke kommet opp nye punkter hva angår behov for risiko og sårbarhetsanalyser. Høyspentlinjene er regulert til faresone høyspenningsanlegg, i henhold til gjeldende byggeforbudssone. Når det gjelder radon så ivaretas det i forbindelse med byggesaken. Miljøkonsekvenser a) Støy Nytt boligområde og barnehage vil kun føre til minimal økning av støy i området. I tillegg anses området som ikke støyutsatt. b) Forurensning, energiforbruk og lukt Det er ikke lagt føringer for hvilke(n) energikilde(r) som skal brukes i drift av bygningene innenfor reguleringsplanen. c) Levekår og livskvalitet Planforslaget legger opp til gode lys/skyggeforhold med store tilgrensede naturområder/friluftsområder, noe som vil gi grunnlag for gode levekår. Forslaget gir videre en mulighet for et variert og tilfredsstillende botilbud. Foreslått bebyggelse er med på å gjøre bomiljøet i området mer attraktivt og ettertraktet. Området er med på å videreføre tanken om varierte bomiljøer. d) Bærekraftig utvikling Planen legger opp til en tilpasset og miljøvennlig utbygging, uten at grønne lunger bygges ned, gir uheldige trafikkbelastninger eller reduserer bokvaliteten. e) Biologisk mangfold Forslaget har ingen kjente negative konsekvenser for biologisk mangfold. - 3 -
Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Da detaljregulering av Finsland barnehage, bedehus og boligfelt fremmes på vegne av blant annet Sogndalen kommune vil forslaget ha positive økonomiske konsekvenser for kommunen. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte og varsel om oppstart av reguleringsarbeid. Oppstartsmøte: 28.4.2011 Utsendelsesdato: 11.3.2011 Frist: 15.4.2011 Innkomne merknader Det er kommet inn sju merknader: Fylkesmannen i Vest-Agder, brev datert 21.03.11: Fylkesmannen bemerker at det må utarbeides planbeskrivelse. Miljøvernavdelingen har ingen registreringer av natur- eller miljøverdier som kan bli vesentlig forringet ved en utbygging i dette området. Men det må tas hensyn til bekkeløpet vest i planområdet. Videre er det viktig at det legges opp til gode utearealer og tilfredsstillende trafikksikkerhet. Dersom området skulle være utsatt for støy, må det utarbeides støyrapport. I tillegg bemerkes det at det må utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse. Området er ikke utsatt for nevneverdig støy, og støyrapport er dermed ikke utført. De andre innspillene er for øvrig tatt til etterretning. Agder Energi Nett AS, e-post datert 23.03.11: Agder Energi har 1 stk 22 kv luftlinje og 2 stk 110 kv luftlinje innenfor planområdet. For 22 kv linjen er det det byggeforbudssone på 16 meter, dvs 8 meter fra senter. For de to 110 kv linjene har de en byggeforbudsbelte på 25 meter, dvs. 12,5 meter fra senter. Dette gjelder også lekeplass og andre parkanlegg. Videre informeres det om at eksisterende lavspentanlegg i jordkabler er begrenset, og forsterkninger på påregnes. Innspillene er tatt til etterretning. Vest-Agder fylkeskommune, brev datert 08.04.11: Fylkeskommunen anfører at deres interesser er knyttet til at det settes av tilstrekkelig og velegnet uteareal for barnehagen, trafikksikkerhet i tilknytning til barnehagen, leke- og utfoldelsesområder for barn og unge i bolig området og tilgjengelighet for alle. Planen har sterkt fokus på trafikksikkerhet og gode utearealer for barnehagen. Videre er innspillene tatt til etterretning. Statens vegvesen, brev datert 13.04.11: Vegvesenet bemerker at ny plan må tilpasses reguleringsplan for gang-/sykkelveg mellom Vatneli og Finsland Bedehus og en mulig videreføring av g/s-veg mot øst bør innarbeides. Videre vil vegvesenet legge vekt på byggegrense mot fylkesveien og på en rekkefølgebestemmelse om bygging av g/s-veg mellom boligområde og butikk i Kilen. Det bør tas inn en rekkefølgebestemmelse om at nye boliger ikke kan igangsettes, eller tas i bruk, før g/s-veg fra planområdet til Kilen er opparbeidet. En tilsvarende bestemmelse for banehage bør også vurderes. Videre informeres det om at samferdselspakken begrenser seg til strekningen mellom Vatneli og Kilen (2014-2017). - 4 -
Innspillene er tatt til etterretning. Byggegrense til fylkesvei er satt til 15 meter. I forbindelse med gang- og sykkelveg langs fylkesvegen er rekkefølgebestemmelse ikke tatt inn. Dette etter innspill fra Songdalen kommune. John Kåre Roland, brev datert 10.04.11: Roland viser til forhistorien omkring bedehusets plassering og omkringliggende eiendom. Det påpekes videre at planområdet ligger i et rent LNF-område med et aktivt landbruk, og det vises til luktproblemer i andre saker der boligområder er plassert i nær tilknytning til gårdsdrift. Videre er Roland redd for at det vil bli en stor belastning på skogen med mye turgåing etc. der deler er innegjerdet med grinder som kan medføre merarbeid. Til slutt anføres det at bakgrunnen trolig var spredt boligbebyggelse for planområdet. Planområdet er avsatt til byggeområde, og ikke LNF-område, i gjeldende kommuneplan. Hvorvidt man skal anlegge ny boligbebyggelse nær eiendommer med aktiv gårdsdrift, bør ha være avklart på et overordnet stadie. Forslag til detaljregulering følger kommuneplanens avsatte formål og utvikling. Songdalen landbruksråd, e-post datert 28.04.11: Landbruksrådet viser til at planområdet grenser til dyrka mark og Finsåna i vest. De forutsetter at kommunens regler for oppføring av bygg mot dyrka mark overholdes. Videre minnes det om at Omsåna er spesielt sårbar pga. fiskeklekkeriet på Finsdal. Området mot dyrka mark og Finsåna er regulert til friluftsformål med hensynssone hensyn landbruk. Videre er innspillene tatt til etterretning. Finsland Bedehus, brev datert 29.04.11: Finsland Bedehus kommenterer uttalelsen til landbruksrådet. Det presiseres at vassdraget ved det aktuelle tomteområdet er Djupåna, og ikke Finsåna. Derfor har landbruksrådets uttalelse vedrørende fiskedød ingen relevans. Innspillene tatt til etterretning. Songdalen kommune, landbruksavdelingen, e-post datert 29.04.11: Landbruksavdelingen konkluderer i sin tilbakemelding at det bør avsettes et areal på 30 meter som kantsone mellom framtidig bebyggelse og elva. Dette med hensyn på å unngå framtidige konflikter mellom landbruks- og boliginteresser. Det er satt av 30 meter til friluftsformål mellom område avsatt til frittliggende småhusbebyggelse og Djupåna. Forslagsstillers vurdering I detaljregulering av Finsland barnehage, bedehus og boligfelt har tilpasning til eksisterende terreng vært et viktig tema i forbindelse med planarbeidet. Totalt er det regulert inn 16 tomter. Tomtene er av varierende størrelse, avhengig av hvilken boligtype som tillates. Tomtestørrelsen varierer fra 595 m 2 og til 1.239 m 2. Tillatt bebygd areal på eneboligtomtene er 25 %, unntatt tomt 16 som er på 595 m 2 og har tillatt bebygd areal på 30 %. For tomtene avsatt til tomannsbolig er tillatt bebygd areal satt til 30 %. Dette inkluderer også garasje og biloppstillingsplass. Boligbebyggelsen tillates med gesimshøyde på 5,0 meter, og mønehøyde på 8 meter. Unntaket her vil være dersom fremtidige tomtekjøpere ønsker en etasjes bebyggelse med - 5 -
kvist. Da tillates kvistens mønehøyde i samme høyde som hovedmønet. Enkelte boliger vil også ha krav om underetasje. Dette med bakgrunn i tilpasning til eksisterende terreng. Vedlagte illustrasjoner viser en mulig utforming av bebyggelsen. Uteareal pr. boenhet er foreslått til minimum 80 m 2. Utearealet vil være av god kvalitet og det gir gode solforhold. Utearealet er sikret med byggegrenser og vil være sammenhengende med god størrelse. Erfaringsmessig vil småbarns lek foregå på egen tomt, når tomtene er i denne størrelsesorden. Allikevel er det avsatt arealer til felles sandlekeplasser. Det skal også nevnes at barnehagens lekeapparater, ballbane m.m. vil kunne fungere som lekeplass for boligområdet utenfor barnehagens åpningstider. I forbindelse med etablering av ny Finsland barnehage har det vært viktig å få til gode utearealer og god atkomst til denne. Flere atkomstmuligheter har vært foreslått i prosessen, men valg av løsning er den beste for totaliteten og også selve barnehagen. I forbindelse med barnehagetomten etableres det en rundkjøring der deler av den vil kunne fungere som korttidsparkeringsplass i forbindelse med levering og henting av barn til barnehagen. Det er allerede avtale om at store deler av de ansattes parkeringsplass, samt nødvendige korttidsparkeringsplasser, vil være på bedehusets tomt. Barnehagen og bedehusets aktiviteter utfyller hverandre bra, og man vil kunne dra nytte av sambruk når det gjelder parkeringsplass. Innenfor areal avsatt til offentlig tjenesteyting forsamlingslokale tillates eksisterende bruk til bedehus/menighetshus. I eksisterende bebyggelse er det i dag etablert barnehage i kjelleren. Innenfor for deler av kjelleren kan det ved søknad etableres boligformål, vaktmesterbolig, barnehage, kontor e.l. Maks. tillatte gesimshøyde er 7 meter og maks. tillatte mønehøyde er 10 meter. Dette er tilpasset eksisterende bebyggelse på tomten. I nordøstre del av planområdet er det i dag et lager og det videreføres i forslag til detaljregulering av Finsland barnehage, bedehus og boligfelt. Løsningene som er valgt vil berike området på flere områder. Området har en flott beliggenhet, tomtene gir gode og kvalitative utearealer og det vil være gode oppvekstmuligheter for barn. Plassering av barnehagen er ivaretatt i forslag til kommuneplan for Songdalen kommune, og tomten er godt tilpasset terrenget og barnehagens aktiviteter. Vedlegg Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse. Illustrasjoner som viser bebyggelsen som planforslaget hjemler (jf. kart og bestemmelser). Kopi av varslingsbrev m/varslingsliste (alle som er varslet). Kopi av innkomne merknader ved forhåndsvarslingen. - 6 -