SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 10/2780-24 Arkiv: REG 258 REGULERINGSPLAN NR. 358 - HØNENGATA 18-20, 1. GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: 1. Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens 5-2 og 12-10. 2. Rådmannen skal før andre gangs behandling i hovedkomiteen, i samråd med hjemmelshavere, sørge for at planen blir digitalisert og kvalitetssikret når det gjelder innhold og framstilling, samt at det blir foretatt eventuelle mindre suppleringer og justeringer. 3. Interessemotsetninger i forhold til å rive verneverdig bolig i Hønengata 20 må særlig belyses og høres. 4. Det tas sikte på å oppheve deler av gjeldende reguleringsplan: nr. 64 Hønefoss sentrum vedtatt i 1976 og tilhørende bestemmelser, ved godkjenning av reguleringsplan nr. 358 Hønengata 18-20. Sammendrag Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for utvidelse av dagligvarebutikken, i dag Rema 1000. I eksisterende bygg er det 9 boliger og det planlegges for noe i overkant av 20 boliger. Det er behov for rundt 100 parkeringsplasser og p-plassen blir utvidet til å inkludere et kommunalt areal. Det skal opparbeides lekeplass for beboerne i bygget. Denne skal også kunne nyttes av andre beboere i området. Huset i Hønengata 20, som har en høy verneverdi, er tenkt fjernet. Innledning / bakgrunn Saken startet med en henvendelse i mai 2010 fra tiltakshaver med ønske om å utvide dagens forretningsbygg nordover langs Hønengata. Oppstart av en reguleringsplan ble vedtatt i hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning 06.06.2011. Beskrivelse av saken Rema 1000 Hønengaten åpnet butikken i 1990, og den har stadig blitt utvidet. Butikken er den eneste nærbutikken i området og i dag selges det varer for ca. 70 mill. kr. eks. mva.i året. Butikken har i dag ca. 8000 kunder pr. uke og Rema 1000 ønsker å holde på
nærbutikken for disse kundene over lang tid. Men butikken fremstår ikke rasjonell og kundeattraktiv nok, samtidig som lagerforhold og logistikksituasjonen er gammeldags og uholdbar i HMS-sammenheng. Eiendomsforhold Hjemmelshavere i området er tiltakshaver Hegi As v/stian Henriksen og Ringerike kommune som er eier av eiendommene gnr. 317 bnr. 214, 172 og 578. Det er tre hjemmelshavere av tre boligeiendommer innenfor reguleringsplanen. Vegarealene eies av Statens Vegvesen og Ringerike kommune. Planforslaget Forslag til reguleringsplan for Hønengata 18-20 er mottatt fra Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS og datert 14.12.2011. Det planforslaget som foreligger til behandling består av Plankart Detaljplan for Hønengata 18-20 i målestokk 1:500, datert 14.12.2011. Forslag til reguleringsbestemmelser datert 14.12.2011. Planbeskrivelse datert 23.12.2011. Tiltakshaver ønsker å utvide dagens forretningsbygg nordover langs Hønengata for å gi plass til dagligvareforretningen Rema 1000 s plassbehov. Dagens butikkareal er på ca. 700 m² salgsflate og ca. 160 m² lager/div. Dette ønskes økt med ca. 600 m². Da blir det samsvar mellom omsetning og salgsareal som er tjenlig både for arbeidsmiljøet for de ansatte og for kundene. En utvidelse på mindre enn dette vil ikke gi en fullgod løsning, og den blir uforholdsmessig kostbar. Trafikk og støy Hønengata er nylig oppgradert og i planbeskrivelsen er det gjort vurderinger av endrede trafikkforhold som følge av planen. Det planlegges ikke endring av ut- og innkjøringene fra Nygata og fra Parkgata. Fordi butikklokalene utvides i nordlig retning, langs Hønengata, forutsettes det at atkomsten fra Hønengata flyttes noe lenger nord. Støyutredning redegjør for at deler av bygningene og utearealer blir utsatt for støy over tillatte grenseverdier. Det foreslås tiltak som imøtekommer støykravene. Forholdet til overordnede planer I kommuneplanens arealdel, soneplan for Hønefoss vedtatt 30.08.2007, er de søndre arealene i påtenkt reguleringsplan avsatt til senterområde og nordre del av arealet avsatt til boligområde. Juridiske forhold I området gjelder gammel reguleringsplan nr. 64 Hønefoss sentrum vedtatt i 1976, som viser forretninger/kontorer og veger på deler av det aktuelle arealet. Store deler av denne planen er ikke gjennomført i de 35 årene som er gått. En avlastningsveg med planlagt korridor for Vesttangenten berører planområdets nordvestre hjørne. Ny reguleringsplan med tilhørende nye bestemmelser vil evt. oppheve og erstatte gamle planer og bestemmelser i området. Tidligere behandlinger og vedtak
Oppstart av reguleringsplan for Hønengata 18-20 ble behandlet, 06.06.2011, i Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning sak 75/11 som fattet følgende vedtak: 1. Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning vedtar oppstart av reguleringsplan (detaljregulering) for Hønengata 18 20. 2. Planavgrensning anbefales som vist i trykt vedlegg nr.3. 3. Det tas sikte på å oppheve gjeldende reguleringsplan nr. 64 Hønefoss sentrum for de områdene som overlappes av ny reguleringsplan, når denne blir vedtatt. Planen ble varslet av Ringerike kommune i fellesannonse i Ringerikes Blad lørdag 25.06.2011 og på kommunens internettsider, samt at det ble sendt brev til myndigheter og berørte parter. Frist for å avgi uttalelse ble satt til 15.08.2011. Innkomne innspill til planoppstart Det kom inn uttalelser fra 6 parter og interesserte. Disse følger vedlagt som uttrykte vedlegg. Hovedtrekkene i innspillene er referert nedenfor. Uttalelse fra Ringerike kommune v/kommuneoverlegen, 17.08.2011: Miljørettet helsevern er opptatt av at universell utforming og miljø- og helsekravene ivaretas og ønsker å delta på de møter hvor dette er tema. Det vises til Forskrift om miljørettet helsevern 4 og 5. Tiltakshavers kommentar: Universell utforming og helsekrav vil bli gjennomført i all planlegging her. Dersom det blir ansett nødvendig så vil de bli invitert på møter om dette. Rådmannens kommentar: Disse forhold følges opp i planprosessen videre. Uttalelse og diverse e-poster fra Tyri Hus As v/otto Vaule Olsen, 23.06.2011: Tyrihus v/otto Vaule Olsen påpekte i møte 23.06.2011 kommunens roller både som utleier av tomt og planmyndighet. Konklusjonen ble at for at kommunen skal skille på rollene vil Eiendomsforvaltningen delta i møter og ivareta utleierollen. Eiendomsforvaltningen skal avklare hvor arealet for en eiendomsoverdragelse fra gnr.317/172 ligger. I div mailer har Tyri Hus AS v/otto Vaule Olsen gått sterkt i mot det varslede tiltaket som inkluderer riving av Hønengata 20 og som setter Tyri Hus AS sin virksomhet på kommunens tomt i fare. Tiltakshavers kommentar: Det forutsettes at kommunen opptrer korrekt i sine roller. Det er viktig for planen at alle grenser i og inntil planområdet er riktige på kartgrunnlaget en skal planlegge på. Planene vil kunne berøre de deler av kommunens eiendom som firmaet Tyri Hus AS leier. Det er naturlig at de ulike behov belyses i planprosessen og at følgene av tiltaket utredes der. Hva som er riktig disponering og arealeffektivt vil fremkomme av denne prosessen. Rådmannens kommentar: Rolleavklaringen løses ved at eiendomsforvaltning ivaretar sitt ansvarsområde og planmyndigheten sitt. Kartgrunnlaget er rettet opp i tråd med matrikkelen.
Leieforholdet må avklares gjennom forhandlinger og avtaler. I det siste tiden er det kommet opp at kommunens eiendom vurderes som mulig salgsobjekt. Uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud,10.08.2011: Påpeker at forholdet til støy ivaretas med støyfaglig utredning. Likeledes at en ivaretar rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, landskapsmessige og estetiske forhold, klimavennlige og energieffektive bygningsløsninger med bruk av alternative oppvarmingsmåter, trafikksikkerhet for gående og syklende, tilgjengelighet til kollektive løsninger, universell utforming med egne reguleringsbestemmelser og naturmangfoldloven. Tiltakshavers kommentar: Fylkesmannens oppgave er å tilse at statlige retningslinjer blir fulgt opp i planleggingen. Mht de nevnte tema kan en stikkordsmessig kommentere hvordan de vil bli ivaretatt: Støy vil bli utredet i hht rundskriv T-1442. Det legges opp til å planlegge et større lekeareal. Landskap og estetikk vil bli vektlagt vha bestemmelser og dermed må følges opp i rammesøknaden. Bygningen er i dag ikke tilknyttet fjernvarmenettet i Hønefoss. Det vil bli vurdert, via Parkgata i så fall. Trafikksikkerheten vil bli ivaretatt i planen. Rundt planområdet er det fortau og lyskrysset har egne faser for gående. Grunnlaget for gode løsninger er derfor til stede. Utfordringen blir kryssing av fortau med inn/utkjøringer samt siktforhold der. Også parkeringsløsninger må vurderes mht gående til/fra butikkdøren. I Hønengata er det hyppige kollektivtilbud og nære holdeplasser til butikken. Eller så er dette en typisk nærbutikk med mange boliger som kun har gangavstand til denne. Universell utforming vil bli stilt krav om i bestemmelsene. Spesifiseres ved detaljprosjekteringen. Dette urbane området har ingen forekomster av arter som skulle tilsi en særskilt utredning om naturmangfold. Rådmannens kommentar: Kommunen har ikke hjemmel for å kreve tilknytning til fjernvarmenettet i dette tilfellet, da bygget med evt. nybygg ikke omfattes av tilknytningsplikten (nybygget er under 1000m² og eksisterende bygg som skal bygges om er også under 1000m²). Rådmannen oppfordrer til en grundig vurdering av ENØK-potensialet ved ombygging og nybygging. Vedrørende naturmangfoldet, så eksisterer det tre innenfor området som foreslås regulert til lekeplass. Dette mener rådmannen er viktig å bevare og har bedt om at dette blir ivaretatt i reguleringsbestemmelsene og regulert inn som eksisterende tre som skal bevares (sosikode 1271). For øvrig er ikke naturmangfoldlovens 9-12 aktuell. Ut over dette vises det til tiltakshavers kommentarer, som er tilstrekkelig for å imøtekomme fylkesmannens kommentarer. Uttalelse fra Statens vegvesen, 15.08.2011: Viser til at et slikt tiltak kan medføre økt belastning i kryss og avkjørsler. Ber om at forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter avklares. Om tiltaket medfører endringer på riks- eller fylkesveger så må dette ivaretas i planarbeidet og tiltak må påregnes forlangt gjennomført før området tas i bruk.
Støy må dokumenteres og tiltak innarbeides i planen. Tiltakshavers kommentar: Det vil bli utarbeidet egne analyser mht trafikk og støy som vil belyse det vegvesenet ønsker i sin uttalelse. Rådmannens kommentar: Forhold følges opp i planprosessen videre og vegvesenet får forslag til reguleringsplan på høring. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdelingen, 16.08.2011: Påpeker at det er tre bygninger innen planområdet som har verneverdi. Hønengata 20 er bolig med garasje fra begynnelsen av 1900-tallet med høy verneverdi. En del av gatebildet som bør bevares og innarbeides sammen med garasjen i utviklingen av planområdet. Eventuelt med annen bruk enn bolig. Nygata 7 er en bolig fra 1840-årene med høy verneverdi som bør bevares. Nygata 2 har lav verneverdi slik den fremstår i dag, men kan ha en positiv betydning for miljøet om den tilbakeføres. Tiltakshavers kommentar: De to boligene i Nygata 2 og 7 er naboer til det arealet som skal utvikles videre til forretning. Om disse vernes så vil det ikke påvirke planen negativt. Men om eierne også er interessert/innforstått med dette, vil komme frem i løpet av planprosessen. Mht Hønengata 20, som eies av tiltakshaver som ønsker utvidelse av butikken, så har arkitekten forsøkt å skissere en utvidelse der et vern kunne innfris. Dessverre ligger dette huset slik til at et vern umuliggjør en relevant utvidelse av butikken. Grunnen er at det ligger kun ca 16m fra butikken. Om en tenker seg en utvidelse av butikken som ikke ville kreve riving, så ville bygget komme kloss inntil butikken. Skulle bygget/eiendommen vernes måtte det fortsatt ha et preg av å være et frittstående bygg. Det er dessverre ikke mulig å oppnå. Frydenlund og Høyer AL har laget en tilstandsanalyse av bygget der det konkluderes slik: Bygningen er i relativt dårlig tilstand og er ikke påkostet/oppgradert de senere år. Det er relativt betydelige skader på utvendige pussfasader og vinduer. Det anses ikke mulig å oppgradere bygningen innenfor en økonomisk forsvarlig og teknisk ramme til dagens forskriftskrav med hensyn til innemiljø og energiforbruk. Bygningen er sterkt støyutsatt, spesielt fra tyngre kjøretøy som står i Hønengaten pga. lyskrysset nedenfor eiendommen. Konklusjonen er derfor at selv om en i utgangspunktet ikke har hatt et negativt syn på vern av denne bygningen, så er vern ikke praktisk forenlig med en utvidelse av butikken. Det noteres også at fylkeskommunen ikke har varslet innsigelse for at noen av bygningene skal vernes. Det forstås dit hen at det blir kommunen som planmyndighet som i dette spørsmålet får en avgjørende rolle. Siden de i varslingsannonsen har vist til en utvidelse av bygget som medfører riving, så vil en fremme en plan der dette legges til grunn. Rådmannens kommentar: Utviklingsavdelingen i Buskerud fylkeskommune påpeker at det er tre bygninger innen planområdet som har verneverdi. Hønengata 20 har høy verneverdi og er det bygget som ønskes revet i forbindelse med utbygging av butikken. De andre to bygningene som er medtatt i reguleringen er boliger, men er ikke foreslått revet. Her foreslås at reguleringsformålet er bolig i kombinasjon med kontor. Nødvendigheten av å fjerne det verneverdige bygget i Hønengata 20 er dokumentert, men her synes rådmannen det er synd at ikke tiltakshaver har klart å innlemme det eksisterende, verneverdige bygget i planene. Når saken legges ut til offentlig gjennomsyn, bør dette forholdet særlig belyses og høres.
Uttalelse fra Eiendomsservice Ringerike AS i e-post, 25.10.2011. Som nabo ønsker Eiendomsservice Ringerike å regulere sin eiendom i samme prosess som nå er startet. Tiltakshavers kommentar: Muntlig har tiltakshaver påpekt at innlemming av nytt område vil kreve en ny omgang med høring og offentlig ettersyn og tiden vil snart gå fra hele byggeprosjektet. Rådmannens kommentar: Denne eiendommen tas ikke med i den igangsatte reguleringsplanprosessen. Økonomiske forhold Ringerike kommune eier arealer i det aktuelle området. Noe at dette arealet leies bort til en tredje part. Her står et bygg som fungerer som et salgskontor for et husfirma. Huset er uten kjeller. Kommunen har signalisert at de ønsker en bedre bruk av sine eiendommer her, og at dette leieforholdet av tomta avsluttes. I planen er dette bygget markert som bygg som forutsettes fjernet. Kommunen må, som eiendomsbesitter, vurdere hvordan disse arealene skal forvaltes i framtiden. Det kan nå være aktuelt å selge arealet. Behov for informasjon og høringer Planbehandlingen skal følge plan- og bygningslovens bestemmelser om høring og offentlig ettersyn. Alternative løsninger Rådmannen ba, i oppstartsaken, om at tiltakshaver må dokumentere nødvendigheten av å fjerne det verneverdige bygget i Hønengata 20. I planbeskrivelsen til reguleringsplan nr. 358 Hønengata 18-20 er butikkutvidelsen vurdert i forhold til å bevare det verneverdige bygget Hønengata 20, som er i tiltakshavers eie. Det er vurdert tre ulike utvidelsesmuligheter. En der man legger tilbygget inntil Hønengata 20, en der man legger tilbygget vinkelrett inn i gården og en der man river boligen. De tre alternativene er illustrert i vedlagt planbeskrivelse. Å bygge helt, eller nesten inntil den nevnte boligen vil helt ødelegge byggets karakter, samtidig som det gir for lite tilbygg til forretningen. Å bygge tilbygg inn i gården vil nærmest dele gårdsplassen og parkeringsarealene i to, og dessuten gi uønsket form på butikken. Bygget på Hønengata 20 vil dessuten bli liggende som en øy i et parkeringsområde og få et lite preg av vern. Et problem med vernetanken er nettopp at bygget ligger uten kontakt med tilsvarende eldre bebyggelse som kunne gitt et samlet verneverdig bygningsmiljø. Tiltakshaver konkluderer med at den eneste gjennomførbare løsning er å rive boligbygg og garasje som er oppført på 317/168 (Hønengata 20). Nybygg kobles til eksisterende bygning
på Hønengata 18 og gis samme utførelse som dette, med forretningslokaler i 1. etg og leiligheter i 2. etg. Prinsipielle avklaringer En avlastningsveg med planlagt korridor for Vesttangenten berører planområdets nordvestre hjørne. Evt. ny reguleringsplan med tilhørende nye bestemmelser vil måtte oppheve og erstatte gamle planer og bestemmelser i området. Rådmannens vurdering Forslag til reguleringsplan er i hovedsak i tråd med det som ligger inne i kommuneplanens arealdel for dette området, med en viss utvidelse av arealformålene. Rådmannen mener at dette er i tråd med intensjonene for utvikling av byen Hønefoss. Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII Konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Vurdering av de enkelte innkomne merknader fremgår av ovenstående kommentarer. De fleste merknadene bør kunne innarbeides i planforslaget uten større problemer. Nødvendigheten av å fjerne det verneverdige bygget i Hønengata 20 er dokumentert, men her synes rådmannen det er synd at ikke tiltakshaver har klart å innlemme det eksisterende, verneverdige bygget i planene. Når saken legges ut til offentlig gjennomsyn, bør dette forholdet særlig belyses og høres. Trafikkforhold, støy og parkeringsbehov er utredet. Nødvendig infrastruktur eksisterer. Det er utført støyberegninger og det er redegjort for tiltak på de støyutsatte arealene. Dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Det vil bidra positivt til området å få opparbeidet en lekeplass i kvartalet, og en gangvegforbindelse mellom Hønengata og Parkgata. Prinsippene om universell utforming skal ivaretas i bebyggelse og tilhørende utearealer. For bybildet forventer rådmannen en estetisk oppgradering av fasadene for butikkbygget i Hønengata 20. Dette skal ivaretas gjennom rekkefølgebestemmelsene, der det nærmere er redegjort for byggesøknadens innhold. Rådmannen ser at planen er i tråd med overordnede strategier for byutvikling, og stiller seg positiv til at nærbutikken som holder til i Hønengata 18 videreutvikles. Parkeringsbehovet for en dagligvarebutikk må dekkes gjennom bakkeparkering for at butikken skal kunne fungere optimalt, selv om det er et paradoks å bruke utearealer i bysentrum til parkering. I dette området av Hønefoss er det flere boligprosjekter på gang og det er viktig å beholde nærbutikk-tilbudet pga den interne bytrafikken. Det anbefales at reguleringsplanforslag nr. 358 Hønengata 18-20 med tilhørende forslag til planbestemmelser legges fram til behandling. Saksdokumenter Trykte vedlegg: 1. Oversiktskart med planavgrensning
2. Plankart Detaljplan for Hønengata 18-20, plan nr. 0605-358 Ringerike kommune. Forslag fra sivilingeniør Bjørn Leifsen As, datert 14.12.2011 i målestokk 1: 500. 3. Forslag til reguleringsbestemmelser til reguleringsplan nr. 358 Hønengata 18-20, datert 14.12.2011. 4. Planbeskrivelse, fra HEGI AS og Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS, datert 23.12.2011. Utrykte vedlegg: 5. Plankart Detaljplan for Hønengata 18-20 plan nr. 358. Forslag fra Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS, datert 14.12.2011, i farger i målestokk 1:1000 6. Uttalelse fra Ringerike kommune v/kommuneoverlegen, 17.08.2011. 7. Uttalelse og diverse e-poster fra Tyri Hus As v/otto Vaule Olsen, i løpet av 2011. 8. Uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud, 10.08.2011. 9. Uttalelse fra Statens vegvesen, 15.08.2011. 10. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdelingen, 16.08.2011. 11. Uttalelse fra Eiendomsservice Ringerike AS i e-post, 25.10.2011. 12. Reguleringsplan nr. 64 Hønefoss sentrum, med tilhørende bestemmelser, vedtatt i 1976. 13. Grønn plakat for Hønefoss, vedtatt 30.11.00 14. Kommunedelplan for gående og syklende i Hønefossområdet, vedtatt 29.06.95 15. Kommuneplanens arealdel 2007-2019, soneplan Hønefoss, vedtatt 30.08.2007, med tilhørende bestemmelser. Ved behov for utrykte vedlegg, kontakt saksbehandler. Ringerike kommune, 06.01.2012 Wenche Grinderud Rådmann Virksomhetsleder: Gunnar Hallsteinsen Enhetsleder: Hanne Marit Mikalsen Saksbehandler: Grethe Tollefsen