Delegasjonssak nr: FBR RAM 2838/09 Madsø & Sveen Sivilarkitekter AS Prinsens gate 46 RAMMETILLATELSE N-7011 TRONDHEIM Vår saksbehandler Bjørn Ådland Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Nessmo Dato Grilstad boligområde, bolig nr.9, rammetillatelse for enebolig Byggested: Grilstad boligområde Gnr.: 17 Bnr.: 812 Ansvarlig søker: Madsø & Sveen Sivilarkitekter AS Tiltakshaver: Grilstad Park AS v/ Roar Munkhaugen Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret 15.05.2009. Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret 17.04.2009, 15.05.2009 og 02.06.2009 ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder enebolig forberedt for framtidig mulighet for sokkelleilighet. Sokkelleiligheten er ikke omsøkt i denne omgang; tillatelsen gjelder dermed kun enebolig og en enkelt bruksenhet. Forhåndskonferanse er avholdt 11.02.2009 i forbindelse med den første boligen (visningsleilighet) i denne utbyggingsrekka. Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er ikke innkommet merknader til omsøkte tiltak. Det er gitt fritak for nabovarsling av dispensasjon, da disse ikke anses å berøre naboer. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.2007. Eiendommen er vist som framtidig tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan R-340c, stadfestet 27.09.2009. Eiendommen er regulert til boligformål. Eiendommen ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. I henhold til Trondheim kommunes vedtekt til plan- og bygningslovens 66 a pålegges omsøkte bygning(er) tilknytning til fjernvarmeanlegg. Det vises for øvrig til tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven (TEK). Vi ber om en redegjørelse for framdriften mht tidspunkt for tilknytning. Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: +47 72542500 Telefaks: +47 72542511 Organisasjonsnummer: NO 989 091 565 E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse: www.trondheim.kommune.no/byggesak/
Side 2 Vurdering/begrunnelse Ansvarlig søker viser til reguleringsplanens bestemmelse om universell utforming (UU) og redegjør på vegne av utbygger at det tas sikte på å sikre reguleringsplanens krav/intensjon om 50% universell utforming innen utbyggingsfeltet gjennom høyere %-andel UU av de delene som skal utbygges senere. Det har vært en del korrespondanse omkring hvordan dette skal løses med hensyn til dispensasjon og evt. vilkår. Ved nærmere gjennomgang av saken internt har kommunen falt ned på at det er tilstrekkelig å legge til grunn den avgitte redegjørelse hvor det forsikres tilfredsstillende andel tilrettelegging av UU for hele utbyggingsfeltet under ett uten videre detaljerte vilkår. Vi viser til kort dispensasjonsvurdering på dette området under. I denne vurderingen tillegges det også vekt at det er utarbeidet valgbar planløsning som tillater livsløpsstandard på hovedplanet. For de omsøkte eneboligene er det i denne sammenhengen minstekravene i TEK/REN som blir styrende. Brukbarhet og tilgjengelighet Vi orienterer for øvrig om at Trondheim Kommune er en pilotkommune med hensyn til universell utforming, at det foreligger flere veiledere om krav til universelt utformede bygg og at brukbarhet er et prioritert område for kommunens tilsynsarbeid. Vi ber om at det holdes høyt fokus bl.a. følgende relevante offentlige krav (oppramsingen er ikke nødvendigvis utfyllende): - TEK 10-1: at utformingen gir gode bruksmuligheter for orienterings- og bevegelseshemmede., - REN 10-1: Med universell utforming menes utforming av produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor grad som mulig, uten behov for tilpasning og en spesiell utforming. - TEK 10-2 om generelle krav til utearealer, atkomst til byggverk, - REN 10-2: Ved nivåforskjeller i terreng bør det anlegges gangveier framfor trapper. Hvis det er aktuelt med utetrapper, bør det alltid anlegges alternative gangveier. - REN 10-21: For å oppnå tilgjengelighet for orienterings- og bevegelseshemmede utendørs, kreves tilrettelagt atkomst fra kjørbar vei til bygningens hovedinngangsdør. og Kommunen har adgang til å gjøre kravene gjeldende også for andre bygninger og videre: Foran inngangsdør til bygninger og byggverk hvor det er krav til brukbarhet for orienterings- og bevegelseshemmede må det være mulig for person i rullestol å kunne åpne/lukke dør, samt å snu. Tilfredsstillende snuareal for rullestol er et horisontalt plan på 1,5 x 1,5m. og til slutt i forbindelse med boligbygg: for andre boligbygg må det dokumenteres hvordan dette kan utføres senere, for eksempel på situasjonsplan, illustrasjonsplan eller lignende. - TEK 10-31 plassering og størrelse (tilgjengelighet til bolig på inngangsplanet med utforming som er lett å bruke), - REN 10-31: Den generelle tilretteleggingen må ta sikte på å gi gode forhold for alle, og å legge til rette for ytterligere tilpasninger. - TEK 10-32: skal ha planløsning slik at det er lett å innpasse toalett som kan benyttes av orienterings- og bevegelseshemmede., - REN 10-32: Det må vises på plantegninger e.l. hvordan toalett som kan brukes av orienterings- og bevegelseshemmede enkelt kan innpasses i ettertid. Enkel innpassing berører arealbruk, trinnfrihet og dørbredder. Dette gjelder alle boliger. - TEK 10-37 om bevegelige bygningsdeler, - REN 10-37: Dører skal ha slik bredde som transport gjennom døren krever. Ren angir hvilke dører som må ha bredde lik 10M og 9M. Dører til alle rom der hvor en rullestolbruker kan få behov for adgang, bør være minst 9M. Det er passasjebredden som er avgjørende. Plassering som hindrer tilstrekkelig åpning, er derfor ikke egnet. I bolig bør minst en dør til oppholdsrom, kjøkken, soverom og bad/toalett være minst 9M og kunne brukes av bevegelseshemmede. REN angir som kjent også videre hvordan dører kan
Side 3 plasseres og hvilke behov det er for fri sideplass, terskelutforming og behov for kraftbruk ved manuell åpning av dører og vinduer. - TEK 10-43 om plassering av håndtak, kraner, brytere, kontakter og lignende, - TEK 10-5: der det er krevet skal kommunikasjonsvei være tilrettelagt for bevegelseshemmede. osv. - REN 10-5: Kravene gjelder for kommunikasjonsveier til alle bygninger og deler av bygninger som er nevnt under ( 10-21 ) og 10-31 nr. 3 (atkomst i byggverk; bolig på inngangsplanet). Utomhus Det er levert med landskapsplan med detaljert angivelse av opparbeiding og beplantning. Ettersom det øvrige utbyggingsområdet vil bli preget at videre byggarbeider anses det som viktig at uteområdene i boligenes nærhet er ferdige ved anmodning om brukstillatelse, og vi anmoder om at dette innarbeides i framdriftsplaner og sjekklister. Hvis ikke FRI1 er tenkt omsøkt/behandlet i en egen byggesak, anmodes om at planer for opparbeiding av dette friarealet legges fram i forbindelse med igangsettingsøknadene for de nå omsøkte boligene. Planløsning Det er vist to ulike alternativer for planløsningen, samt antydet mulig planløsning for evt. framtidig sokkelleilighet. Sokkelplanets inndeling er kun vist stiplet, dette anses dermed kun som en evt. framtidig løsning godkjent tiltak omfatter kun ikke-innredet kjeller/sokkel. Slik bygget nå godkjennes omfatter det altså kun en enkelt bruksenhet og skal ikke inneholde noen innvendige branncelledelende bygningsdeler. Det forutsettes innsending av korrekte tegninger for hvert av husene i rekka ved søknad om igangsetting. Dette gjelder for visning av leilighetstype, valgt livsløpstilpasning og evt. innvendig inndeling/innredning av sokkel. Dispensasjon Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra krav til 50% andel universelt utformede boliger i det feltet som boligen ligger. En dispensasjon forutsetter at det foreligger særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne anses som særlig grunn. Med hensyn til krav om universell utforming, slik det er beskrevet i reguleringsplanen anses det vanskelig å oppfylle ettersom eneboligene ligger til rette for 3 etasjeplan. Dette anses gjennomdiskutert i forkant av saksbehandlingen her og vi viser til ovenfor nevnte drøfting samt redegjørelse fra utbygger om at man legger til grunn å dekke UU for 50 % av boligene innenfor planområdet. Det dispenseres derfor fra reguleringsbestemmelse 7.6. Framdriftsplan og rekkefølgebestemmelser I henhold til 13 i reguleringsplanen skal det redegjøres for utbyggingsrytme for det enkelte byggetrinn. Vi ber om at det i forbindelse med igangsettingssøknad redegjøres for forventet framdrift i prosjektet. Vi gjør særlig oppmerksom på vilkår for godkjenning av midlertidig brukstillatelse i reguleringsplanens 13.4 og videre rekkefølgebestemmelsene i 13.5 13.10. Kommunen legger til grunn at FRI1 må opparbeides og dokumenteres ferdig før det gis midlertidig brukstillatelse for boligene i B4.
Side 4 Avfallsplan og riggplan med mer Vi viser til tidligere godkjenning i saksnummer 09/8034 som er avgrenset til kun å gjelde visningsleiligheten. Det må derfor sendes inn ny avfallsplan senest i forbindelse med igangsetting. Vi tillater oss igjen å påpeke at den forrige innsendte avfallsplanen tilsynelatende hadde urealistisk lave verdier for enkelte fraksjoner, og ber om at dette revideres når planen utvides for de neste boliger. Riggplassen er godkjent i seg selv, men tidligere innsendte planer omfatter ikke tiltak for beskyttelse av omgivelsene også dette må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse. Det er tidligere gitt rammegodkjenning mht infrastruktur med mer for hele utbyggingsområdet, vi viser til vedtak og vilkår i godkjenningsvedtaket. Videre er det gitt samtykke til visningsleiligheter hvor det er gitt føringer i vedtaket. Til sist er det også gitt separat godkjenning for bolig nr. 1 i dette feltet. Vi viser til vedtakene med tanke på rammer for godkjenning og evt. vilkår, i sin helhet. har ellers ingen vesentlige innvendinger til omsøkte tiltak. VEDTAK: SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES. I medhold av plan- og bygningsloven 7 gis dispensasjon fra krav om 50% universell utforming innen felt B4. Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises til plan- og bygningsloven 93, 95 og 95a. Omsøkte bygning(er) må tilknyttes fjernvarmeanlegg, jf. Trondheim kommunes vedtekt til plan- og bygningslovens 66 a. Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. Før det blir gitt igangsettingstillatelse må følgende vilkår være oppfylt: - Det må sendes inn avfallsplan senest i forbindelse med første igangsettingssøknad. - Plan for tiltak for beskyttelse av omgivelsene rundt anleggsplassen, i hht krav i reguleringsplanen, må sendes inn. - Plantegninger som viser leilighetstype og valgt livsløpsstandardløsning samt sokkelplaninndeling og omsøkt bruk (tillegsdel/hoveddel) av sokkelrom (tekstes eller vises med møblert plantegning) må sendes inn. - Redegjørelse og evt. plan for opparbeidelse av FRI1. - Redegjørelse for utbyggingsrytme/framdrift i henhold til krav i reguleringsplanens 13, inkl. skisse for oppfyllelse av øvrige rekkefølgekrav. Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: Madsø & Sveen Sivilarkitekter AS med organisasjonsnummer 985171122 for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarsområdet oppgis å være arkitekturprosjektering.
Side 5 Aasen Bygg AS med organisasjonsnummer 952228609 for følgende ansvarsområder: Ansvarsområdet oppgis å være tømmer- og snekkerarbeider. UNIONSETSAAS AS med organisasjonsnummer 976515811 for følgende ansvarsområder: Ansvarsområdet oppgis å være rørteknikk. Backo AS med organisasjonsnummer 974676923 for følgende ansvarsområder: Ansvarsområdet oppgis å være ventilasjonsteknikk Sivilingeniør Trond Amundsen med organisasjonsnummer 882022242 for følgende ansvarsområder: Ansvarsområdet oppgis å være grunn og fundamenter. Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. De foretak som har fått ansvarsrett har sentral godkjenning. Utstikking og høydefastsettelse Situasjonsplan, planer og snitt mottatt 02.06.2009 skal legges til grunn for utstikkingen og høydefastsettelsen. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. Bygg- og anleggsavfall gjør oppmerksom på at innsending av avfallsplan er en forutsetning i forbindelse med igangsetting. Det forutsettes at kravene i avfallsforskriftens kapittel 15 etterleves. gjør for øvrig oppmerksom på at sluttrapport må innsendes senest ved anmodning om ferdigattest. Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende:
Side 6 Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse Tiltaket må ikke tas i bruk før det foreligger ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse, jf. plan- og bygningsloven 99. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Bjørn Ådland saksbehandler Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Grilstad Park AS v/ Roar Munkhaugen, Vestre Rosten 79, 7075 TILLER