Ås kommune Byggesak og geodata Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/00926-14 Hanna Kristensen Husabø 07.06.2017 Gnr 111 bnr 13 - Strandengveien 29 - Flytebrygge - søknad om tillatelse til tiltak og dispensasjon - Avslag Det vises til søknad mottatt 08.03.2017. Tiltakets adresse: Strandengveien 29 Gnr./bnr.: 111/13 Ansvarlig søker: Arkitekt Andrew Schou, 1459 NESODDEN Tiltakshaver: Wenche Lise Kverneland, Arnljot Gellines Vei 33, 0657 OSLO VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 avslår bygningsmyndighetene søknad om dispensasjon fra pbl. 1-8 vedrørende byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø for å oppføre flytebrygge. Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. Bygningsmyndighetene avslår i medhold av pbl. 1-8 søknad om oppføring av flytebrygge i tilknytting til fritidsbolig på gnr. 111, bnr. 13. Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. Delegasjon: Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Klage på vedtak: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 96 20 00 Org.nr. 964 948 798 Postboks 195 Skoleveien 1 Bankgiro 1654.07.99605 1431 Ås 1430 ÅS post@as.kommune.no www.as.kommune.no Side 1 av 7
Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. SAKSOPPLYSNINGER Denne saken gjelder oppføring av flytebrygge på 2,4m x 10m = 24 m 2 i tilknytting til fritidsbolig på Strandengveien 29. Bryggen er prosjektert med landgang på 1,25m x 6m = 7m 2 fra en eksisterende brygge med mål ca. 21 m 2 hvorav 8m 2 stikker ut over vannet. (Denne eksisterende bryggen ser ikke ut til å være omsøkt.) Flytebryggen er prosjektert med moring i sjø og bardunbolt mot eksisterende bryggedekke. Eiendommen omfattes av Reguleringsplan for et område ved Strandengveien (R- 236) og er regulert til fritidsbebyggelse. Eiendommen utgjør område Bf5. Eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø. I henhold til pbl. 1-8, tredje ledd, gjelder forbud mot tiltak langs sjø ( ) så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2. Ordlyden i gjeldene reguleringsbestemmelser for reguleringsplan R-236 innebærer at kun bebyggelse, herunder eneboliger og fritidsboliger, omfattes av regulert byggegrense. Byggeforbudet i 100-metersbeltet gjelder derfor for det omsøkte tiltaket. Saken er oversendt Fylkesmannen i Oslo og Akershus for uttalelse. I brev datert 28.04.2017 fraråder Fylkesmannen sterkt at det gis dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet for oppføring av brygge. Naturmangfoldloven: Tiltaket omfattes ikke av Naturmangfoldloven. Eiendommen er regulert til fritidsbolig, og vurderinger om naturmangfold skal være ivaretatt i reguleringsprosessen. Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden og tiltaket i medhold av pbl. 19-1 jf. 21-3, og det er ikke innkommet merknader. VURDERING OG KONKLUSJON Dispensasjon: Bygningsmyndigheten vurderer dispensasjonsforholdet slik: Søknaden er vurdert konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: Vår ref.: 17/00926-14 Side 2 av 7
«Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008). Det er søkt om dispensasjon iht. pbl. 19-1 fra pbl. 1-8, annet ledd for å oppføre en flytebrygge innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Søkers begrunnelse for dispensasjon: Tiltakshaver ønsker å oppføre flytebrygge for å bedre muligheten for å legge til med båt og å bade fra eiendommen. På grunn av høydeforskjell mellom den eksisterende bryggen og vannet og steiner under utstikkende del mener ansvarlig søker det er farlig for små barn å oppholde seg på bryggen. Søker påpeker at de tidligere har fått tillatelse fra kommunen til oppføring av flytebrygge, men hadde ikke mulighet til å utføre dette på daværende tidspunkt. Det påpekes videre at det ikke er etablerte stier langs eiendommens strandlinje og ferdsel er begrenset på grunn av bratt terreng. Søker mener hensikten med byggegrensen mot sjø er å ivareta allmennhetens interesse vedrørende tilgjengelighet og at den skal sikre at natur og friområder ikke bebygges tettere enn de allerede er. Da eiendommen har svært bratt terreng mot sjøen og det ikke er etablert noen stier for allmenn ferdsel, mener søker at tiltaket ikke vil påvirke tilgjengeligheten. Videre mener søker at tiltaket ikke vil få tomten til å virke mer nedbygd da området for øvrig er tett bebygd og det er etablert brygger av nyere dato på omkringliggende tomter. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Fylkesmannen i Oslo og Akershus vektlegger i sin uttalelse at det må foretas en streng dispensasjonsvurdering i strandsonen langs sjøen. Deres vurdering er at den omsøkte bryggen vil bidra til en ytterligere privatisering av strandsonen innerst i Bunnefjorden. Det er etter deres syn ikke ønskelig med private brygger som trekker den private sfære lengre ut i sjøen. For å unngå nedbygging og privatisering av området er det ønskelig at det etableres felles bryggeanlegg. Vår ref.: 17/00926-14 Side 3 av 7
Fylkesmannen påpeker også at tilgang og bruk av sjøarealer er en viktig del av vurderingen ved siden av hensynet til tilgjengelighet fra land. Den omsøkte bryggen er etter Fylkesmannens vurdering forholdsvis stor og vil beslaglegge mye av sjøarealet utenfor strandlinjen. Det vises videre til at Oslofjordregionen er utsatt for stort press på arealene og har en svært nedbygd strandlinje. Byggeforbudet i strandsonen skal derfor praktiseres strengt. Videre påpekes det at faren for presedens, samt hensynet til forutsigbarhet for alle berørte interesser og myndigheter tilsier at det ikke bør gis dispensasjon fra byggeforbudet. Fylkesmannen fraråder sterkt at det gis dispensasjon for oppføring av brygge. Bygningsmyndighetens vurdering: Det er store interessekonflikter i strandsonen og den er viktig for rekreasjon og økologiske funksjoner. Det er også knyttet viktige landskapshensyn til strandsonen. Formålet med byggeforbudet i strandsonen jf. pbl. 1-8. er å sikre at hensynet til allmennhetens ferdselsmuligheter og leveområder for planter og dyr ivaretas ved å begrense videre utbygging. Videre skal byggeforbudet sikre forutsigbarhet for grunneiere og myndigheter. Bygningsmyndighetene har vurdert om hensynet bak byggeforbudet blir tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon for å sette opp den omsøkte flytebryggen. I sjøkanten langs Strandengveien er det svært mange private brygger, noe som bidrar til at strandsonen i området oppleves som sterkt privatisert. Vi ser at det kan være et ønske fra grunneiere å ha tilgang til vannet, men en flytebrygge med den omsøkte størrelsen vil bidra til å privatisere strandsonen ytterligere. Selv om eiendommens terreng og eksisterende bebyggelse gjør sjøkanten lite tilgjengelig for allmennheten vil den omsøkte bryggen bidra til at areal lenger ut i sjøen oppleves som privatisert. Tilgang til sjøarealer er, som Fylkesmannen også påpeker, en viktig del av vurderingen. Den innerste delen av Bunnefjorden er relativt smal og private flytebrygger vil derfor ha vesentlig innvirkning på allmennhetens tilgang til sjøarealet. Bygningsmyndighetene finner at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt. Bygningsmyndigheten ser at man i forbindelse med en fritidsbolig ved sjøen kan ha behov for og ønske om å få tilgang via en brygge som dekker denne funksjonen. Vi kan likevel ikke se at det er behov for en brygge på den størrelsene det søkes om. I henhold til veileder til pbl. kap. 19 skal personlige fordeler (som for eksempel bademuligheter) bare unntaksvis tillegges vekt. Nødvendig sikring på eiendommen er eiers ansvar og vi anser det ikke som et argument for oppføring av flytebrygge. Strandsonen langs Bunnefjorden fremstår som svært nedbygd. Behovet for å få kontroll på utvikling av området var en del av bakgrunnen for at området ble regulert i 2008. Det vil gi uheldige signaleffekter å tillate den omsøkte flytebryggen og faren for presedensvirkninger er stor. Vår ref.: 17/00926-14 Side 4 av 7
Vedrørende tillatelse til oppføring av flytebrygge gitt i 2005 Ansvarlig søker viser til at det i 2005 ble gitt tillatelse til oppføring av flytebrygge på eiendommen. Ås Kommunes hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) vedtok 20.10.2005 å gi midlertidig dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet for utlegging av en flytebrygge fra daværende eksisterende brygge på eiendommen. I saken forelå det en uttalelse fra fylkesmannen som frarådet utleggelse av flytebrygge, men åpnet for å gi tillatelse til reparasjon av eksisterende brygge. Kommunen ga likevel tillatelse til en flytebrygge med redusert størrelse, mål 6m x 2,4m = 14,4m2 med landgang til daværende eksisterende brygge. Tiltakshaver oppførte imidlertid ikke flytebryggen i henhold til gitt tillatelse. Den daværende eksisterende bryggen har blitt revet. Vedtaket var gyldig i tre år etter tillatelse ble gitt. Da det er 12 år siden denne tillatelsen ble gitt, samt at området ble regulert i 2008 vil ikke tillatelsen fra 2005 være førende for denne saken. De nasjonale føringene for forvaltning av strandsonen er også tydelige på at byggeforbudet nå skal praktiseres strengt. Konklusjon: Ut fra helhetsvurdering der søkers begrunnelse er veiet opp mot de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta anser kommunen at det ikke foreligger en klar overvekt av fordeler for å kunne innvilge dispensasjon. Konsekvensene av en dispensasjon vil etter kommunens vurdering føre til at de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta, i for stor grad blir skadelidende. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes ikke å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak bestemmelsene vil bli vesentlig tilsidesatt. Søknad om dispensasjon fra 100-metersbeltet avslås med hjemmel i pbl. 19-2 og tillatelse til tiltak for oppføring av flytebrygge avslås med hjemmel i pbl. 1-8, jf. ovenstående saksutredning. Gebyr: Ved avslag kreves 70 % av fullt gebyr. Saksbehandlingen er gebyrbelagt med kr. 10 334,- etter Ås kommunes gebyrregulativ. Regning ettersendes og skal innbetales til kommunekassen, jf. plan- og bygningslovens 33-1. Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Antall Sum 1.8.2 Saksbehandling tiltak brygge Kr. 6 688,- 1 6 688,- 6.2 Behandling av Kr. 8 075,- 1 8 075,- dispensasjonssøknad som krever regionale myndigheters uttalelse. Total sum: 14 763,- 70% av fullt gebyr: 10 334,- Vår ref.: 17/00926-14 Side 5 av 7
Med hilsen Arve Bekkevard Leder av Bygg- og geodataavdelingen Hanna Kristensen Husabø byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Mottakere: Arkitekt Andrew Schou, 1459 NESODDEN Kopi: Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Postboks 8111 Dep., 0032 OSLO Wenche Lise Kverneland, Arnljot Gellines Vei 33, 0657 OSLO Vår ref.: 17/00926-14 Side 6 av 7
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Ås kommune, Postboks 195, 1431 Ås KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 17/00926-14 Side 7 av 7