Nore og Uvdal kommune Rødberg : 17.03.2017 Arkiv : 143/5 Saksmappe : 2015/696 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Sten-Rune Jensen Sluttbehandling av reguleringsplan ID2015009 Briskodden hyttefelt MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg næring, miljø og kommunalteknikk 06.04.2017 25/17 Saken gjelder: Sluttbehandling av reguleringsplan ID 2015009 Briskodden hyttefelt på eiendom gnr. 143 bnr. 5 i Borgegrend. En godkjenning av reguleringsplan ID 2015009 Briskodden hyttefelt innebærer at reguleringsplan ID 2002218 Søndre Bekkeset - Briskerud oppheves. Fakta: Forslag til reguleringsplan ID 2015009 Briskodden hyttefelt ble lagt ut til offentlig ettersyn i delegert vedtak 525/15 datert 11.05.16. Reguleringsplanen ble lagt ut til 2. gangs høring og offentlig ettersyn i delegert vedtak 509/16, 01.12.2016. Planforslaget er utarbeidet av Numedal Hus AS v/sivilarkitekt Øystein Landsgård og Vidda Ressurs AS på vegne av grunneier Trond Bekkeseth. Planforslaget er en detaljreguleringsplan etter plan- og bygningslovens 12-3 fremmet av privat tiltakshaver med hjemmel i samme paragraf (2. avsnitt). Planforslaget er utarbeidet av fagkyndige, jf. krav i samme paragrafs 4. avsnitt. Planområdet ligger på ca. 990 moh. i fjellbjørkeskogen innerst i Borgegrend. Området omfattes i sin helhet av reguleringsplan ID2002218 Søndre Bekkeset - Briskerud. En godkjenning av reguleringsplan ID 2015009 Briskodden hyttefelt innebærer at gjeldende reguleringsplan ID2002218 Søndre Bekkeset - Briskerud erstattes i sin helhet. Planområdet omfatter sju eksisterende bebygde tomter og en eksisterende ubebygd tomt innenfor eksisterende reguleringsplan, vedtatt 16.09.02. Det planlegges 12 nye tomter for fritidsbebyggelse.
Planområdet ligger innenfor kommunedelplan Nore og Uvdal øst vedtatt 26.10.15 og er avsatt til LNF- område og LNF-spredt fritidsbebyggelse med mulighet for å regulere 12 nye tomter fordelt på tre områder på eiendommen gnr 143 bnr 5. Forslaget vurderes å være i tråd med gjeldende kommunedelplan og omfattes ikke av forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan og bygningsloven. Hovedhensikten med planforslaget er å legge til rette for nye tomter på eiendommen. Det kan settes opp inntil 3 bygninger pr. tomt med en tillatt utnytting av tomten med bebygd areal (BYA) inntil 150 m2. Hvis hovedbygning er mindre enn 150 m2 BYA, kan det oppføres tilleggsbygning innenfor totalarealets begrensning på 150 m2 BYA. Det kan også, i tillegg, oppføres uthus/anneks/garasje på bebygdareal(bya) på inntil 20 m2. I planforslaget legges det opp til en mønehøyde på inntil 6 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng for hovedhytte, (4 meter for tilleggsbygning), og en takvinkel mellom 23 og 33 grader. Fritidsboligenes plassering på tomten skal ses i hensyn til omgivelsene. Det legges opp til to biloppstillingsplasser pr. tomt. Området ble kulturminneregistrert i 2003 uten funn. Området er vurdert med hensyn til risiko og sårbarhet. Det er ikke vurdert nødvendig å gå videre med vurderinger av særskilte tema. Området har adkomst fra veien inn til Briskerud/Sletthallin. Det foreslås ikke nye avkjøringer fra denne veien, kun bruk av eksisterende. Planen åpner for høy sanitærteknisk standard. Den eksisterende bebyggelsen har i dag egne vann og avløpsanlegg. Reguleringsplanen legger opp til å fortsette med enkelt anlegg eller mindre fellesanlegg på egnede steder. Vann skaffes gjennom boring. Planområdet ligger i et relativt skjermet område, men det anses som et attraktivt friluftsområde både sommer- og vinterstid. Om vinteren er det oppkjørt skiløype i nærområdet, som er en del av løypesystemet i Borgemarka. Det er ingen stier eller løyper innenfor det regulerte planområdet. I Nore og Uvdal kommune sin kartlegging av friluftslivsområder er området registrert som «store turområder med tilrettelegging» med verdien «svært viktig friluftslivsområde». Forslag til reguleringsplan ID 2015009 Briskodden hyttefelt ble lagt ut til offentlig ettersyn i delegert vedtak 525/15 datert 11.05.16. Det ble mottatt 7 uttalelser til planforslaget. Disse er gjengitt og kommentert i eget notat. Med bakgrunn i noen av uttalelsene samt ønske fra grunneier, sendte planlegger inn revidert forslag til plan. Kommunen vurderer endringene å være så store at planen ble lagt ut til 2. gangs høring og offentlig ettersyn i delegert vedtak 509/16, 01.12.16. Innen høringsfristen 01.02.17 ble det mottatt 4 uttalelser: Buskerud Fylkeskommune 10.01.17 Planområdet er tidlegare registrert av oss. Då det ikkje vart påvist automatisk freda kulturminne innanfor planområdet, har me ingen merknadar til reguleringsendringa. Fylkesmannen i Buskerud 23.01.17 Fylkesmannen viser til vår uttalelse til første gangs høring. Videre vil vi påpeke at endringene med større tomter kan medføre uheldige virkninger for landskapsbilde. Eksempelvis viser vi
til tomt 18 hvor det nå åpnes for utbygging på toppen av høyden. Til slutt vil vi anbefale kommunen å vurdere alternativ adkomst til tomt 12 som kan medføre kortere adkomstvei og mindre nedbygging av naturområder. Mattilsynet 25.01.17 Vi forutsetter at bestemmelsene i planbeskrivelsen er bindende og at alle nye bygninger skal følge VA-planen mhp løsninger for vann og avløp. Det må ikke aksepteres løsninger som kan medføre økt fare for forurensning av drikkevann, eksempelvis ved nye boringer (vann og energi) og avløpsløsninger som ikke er omfattet av VA-planen. Før utbygging er det nødvendig å dokumentere kapasitetog kvalitet på vannet fra brønnene for å vite om disse er tilfredsstillende og kan tas i bruk. Krav til kvaliteter gitt i drikkevannsforskriften, ny fra 1.1.17. Etter utbygging skal brønn med nærområde følges opp og det skal tas regelmessige prøver som dokumenterer tilfredsstillende kvalitet. Registrering av nye vannforsyninger skal gjennomføres før bygge start. Dette omfatter også vannforsyninger til hyttefelt, og er presisert i drikkevannsforskriften 17. Registreringen kan utløse videre krav om plangodkjenning. Mattilsynet minner om grunneier sitt ansvar for å registrere vannforsyningen og dokumentere kvalitet og kapasitet på vannforsyningen til abonnenter(bebygde eller ubebygde tomter). Det må fremgå tydelig i avtaler hvem som har ansvar for vannforsyningen (kilde med sikring, vedlikehold, prøvetaking, eventuell vannbehandling m.m.) under planlegging, etablering, utbygging og videre når feltet er ferdigstilt. Ansvaret kan fortsatt ligge på grunneier eller overføres til en hytteforening med valgt styre, som eksempel. Dette for å sikre at kravene til registreringspliktige vannforsyninger med leveranse av trygt drikkevann blir innfridd. Direktoratet for mineralforvaltning 04.01.17 DMF kan ikke se at planen berører registrerte forekomster av mineralske ressurser av regional, nasjonal eller internasjonal verdi, bergrettigheter eller masseuttak i drift, og vi har dermed ingen merknader til reguleringsplan ID 2015 009 Briskodden hyttefelt i Nore og Uvdal kommune. Tove og Terje Thorsen, 10.01.17 Vi er meget forbauset over at veivalget i første planforslag er forkastet av planlegger og eksisterende «veg» er valgt, med de ulemper det medfører for oss. Det er en grunneier, 143/37 som blir påført omtrent alle ulemper ved denne utbyggingen, da vår eiendom er den eneste som p.t. ligger inntil eksisterende vei. Vi kjøpte ikke eiendommen liggende i et hyttefelt. Vi ble både orientert om og regnet med at ulempene med trafikk til 5 hytter ikke ville være omfattende. I 2005/2006 lå det heller ingen planer for større utbygging i dette området. På det tidspunkt var det også kun sommervei til hyttene. Vi var i kontakt med kommunen før vi kjøpte eiendommen, for å forhøre oss om eventuelle planer i dette området. I følge planlegger viser statistikk at hytteeiere reiser opp på fredag og ned på søndag, derfor blir plagene minimale. Vi deler ikke denne begrunnelsen. Plagene vil bestå av støy, steinsprut, støv og selvsagt økt trafikk. Dette vil forringe vår hytteopplevelse i stor grad, hytta vil ligge i et veikryss. Vi er allerede i dag plaget med støv fra sommertørr vei. Uteplass er også mot dette veikrysset. Vinterbrøyting vil også medføre dårlig oversikt og kunne medføre trafikkfarlige hendelser i dette krysset. Det må store utbedringer til på eksisterendevei til felt 51 B for å tilfredsstille kravene til sommer- og vintervei. Dette gjelder både bredde og standard på veien. Vi viser også til Fylkesmannens brev av 04.07.2016, der kravet er å tilbakestille den lille veistubben det gjelder, altså ingen innsigelser til veivalget som sådan. Argument fra planlegger om at «effekten av en eventuell veiomlegging for eier av 143/37 slett ikke oppveier ulempene med å anlegge en ny veistump og flytte veien i forhold til den sårbare naturen i området» gir ikke helt mening når to nye veier over sårbare områder skal anlegges både til tomt 143/31 og til to hytter utenfor området. Disse veiene vil bli godt synlige i terrenget, og krever langt større inngrep enn omlegging av veistumpen vi ber om. Veivalg som i første planutkast, vil ikke medføre større problemer for planlegger i forhold til
de ulemper dette vil medføre for oss. Den foreslåtte veitraseen i det første planutkastet vil, etter vår mening, også gi et bedre valg i forhold til snø- og vindproblematikk med igjenføyking. Viser også til punkt 8.2 siste avsnitt. Her står bl.a. at planlegger har tatt hensyn til innsigelser fra eier av eiendom 143/37 om plassering av veg. De viser også til at man har forståelse for eventuelle innvendinger fra Fylkesmannen. Vi viser igjen til brev fra Fylkesmannender det ikke foreligger innsigelser til ny vei, men at eksisterende vei må tilbakeføres. Planlegger har derfor ikke tatt hensyn til våre innsigelser. Vi har videre innsigelser til at veiskulder legges inn på vår eiendom. Planlegger/grunneier har nok plass til å legge veien, inkludert veiskulder på egen eiendom. Vi forventer at veien, inkludert veiskulder legges i sin helhet inntil eiendomsgrensen, altså ikke inn på eiendommen. Ved å legge veiskulder inn på vår eiendom, vil dette ha innvirkning på vår opparbeidede parkeringsplass og uteområde. Se planbeskrivelsens punkt 2 planstatus. Her er antall nye tomter 12. I punkt 7 i plankartet er antall eksisterende hyttetomter 8 (7 bygde og i ubebygd), og antall nye tomter 13 (8tomter på felt 51 B, 4 tomter if elt 51 A og i tomt i 51 C). Det er ikke samsvar med antall nye hyttetomter i felt 51A. Er det en hyttetomt som er ment tatt ut? Merknadene er kommentert i eget notat av planlegger. Planbeskrivelsen er datert 27.11.16, plankart og planbestemmelsene er datert 20.03.17. Rådmannens vurdering: Forslag til reguleringsplan Briskodden legges frem for vedtak i hovedutvalg for næring, miljø og kommunalteknikk, jfr. plan- og bygningsloven 12-12, samt gjeldende delegasjonsreglement. Planforslaget innebærer en omregulering og delvis fortetting av eksisterende hytteområde med 12 nye tomter. Planområdet er stort, og området vil fortsatt framstå som spredt etter den planlagte fortettingen. Planlegger og grunneier har i all hovedsak fulgt opp og imøtekommet de fleste og viktigste merknadene med unntak av adkomsten inn til tomt 13-20. Eier av eiendom 143/37 er svært skeptiske til at trafikken skal skje på eksisterende vei forbi deres tomt. Planforslaget er i tråd med kommunedelplan for Nore og Uvdal øst der det er avsatt en kvote med tomter på området. Planlegger hadde i første utkast tenkt å legge om veien, men har sett i etterkant at dette ikke ble noe god løsning. Eksisterende vei ligger godt i terrenget og veikantene er tilgrodd med stedlig vegetasjon. Planlegger mener at fordelen med en evt. omlegging ikke vil veie opp for de negative effektene en omlegging vil medføre. Rådmannen støtter planlegger i vurderingen. Å nytte en etablert velfungerende vei som dekker kravet til adkomst virker både rasjonelt og fornuftig selv om det vil medføre noe økt trafikk forbi en eksisterende hytte i planområdet. Forslaget vurderes ikke å ha negative konsekvenser for allmenne natur- og friluftsinteresser. Området er undersøkt i Miljødirektoratet sin naturbase og Artsdatabankens artskart 16.03.17. Det er ikke registrert naturtyper eller arter i tilknytning til planområdet som er viktige for å opprettholde naturmangfoldet. Kravet om kunnskapsgrunnlaget i naturmangfoldloven 8 vurderes oppfylt, og føre-var-prinsippet i 9 tillegges mindre vekt. I henhold til 10 skal den samlete belastningen på økosystemet vurderes. Den samlede belastningen er vurdert gjennom kommunedelplan. Siden planforslaget vurderes å være i tråd med kommunedelplan, vurderes samtidig den samlede belastningen å være akseptabel. Det vurderes ikke nødvendig å foreta vurdering etter naturmangfoldloven 11-12. Det ligger til rette for å sluttbehandle reguleringsplan ID 2015009 Briskodden hyttefelt.
Rådmannens forslag til vedtak: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjennes reguleringsplan ID 2015009 Briskodden hyttefelt. Planbeskrivelsen er datert 27.11.16, plankart og planbestemmelsene er datert 20.03.17. 2. Ved godkjenning av reguleringsplan ID 2015009 Briskodden hyttefelt oppheves gjeldende reguleringsplan ID2002218 Søndre Bekkeset- Briskerud. Behandling Hovedutvalg næring, miljø og kommunalteknikk- 06.04.2017: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak Hovedutvalg næring, miljø og kommunalteknikk- 06.04.2017: 3. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjennes reguleringsplan ID 2015009 Briskodden hyttefelt. Planbeskrivelsen er datert 27.11.16, plankart og planbestemmelsene er datert 20.03.17. 4. Ved godkjenning av reguleringsplan ID 2015009 Briskodden hyttefelt oppheves gjeldende reguleringsplan ID2002218 Søndre Bekkeset- Briskerud. Vedlegg 1 Plankart revidert 20.03.2017 2 Planbestemmelser revidert 20.03.2017 3 Kommentar til innkomne merknader ved andre gangs høring 5 Revidert planbeskrivelse 27.11.2016 6 Kommentarer til innkomne merknader ved første gangs høring