ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Berger Arkitektkontor Postboks 33 5327 HAUGLANDSHELLA Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronny Jakobsen 201521402/9 221015 AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom og adresse : Gnr 21 Bnr 362 Bønesstranden Tiltakshaver Tiltaket : Fav Eiendomsutvikling AS : Anlegging kaier / brygger og moloer Søknaden gjelder: Utlegging av en flytebrygge på 2 x 6 meter pluss landgang. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 og 4 med hensyn til plankravet, byggegrense langs sjø, samt formål i sjø. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene. VEDTAK Søknad om tillatelse til utlegging av en flytebrygge på 2 x 6 meter avslås, jf. kommuneplanens arealdel punkt 1 (plankrav), punkt 4 (byggegrense langs sjø og vassdrag), samt formål i sjø. Vi viser til søknad mottatt 06.07.15. Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 (plankrav), punkt 4 (byggegrense langs sjø og vassdrag), samt formål i sjø avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Ansvarsretter Med henvisning til mottatt søknad om ansvarsrett godkjennes følgende foretak: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Berger Arkitektkontor 954347257 Lokal SØK tiltaksklasse 1 Flytebrygge
BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Planstatus Eiendommen er uregulert. Den er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg på land og kombinert formål i sjø og vassdrag. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. Andre uttalelser eller vedtak Grønn etat har gitt uttalelse datert 12.08.15: Grønn etat vil ut fra rent grøntfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Vi ber imidlertid byggesaksetaten være særlig oppmerksom på eventuell fare for presedensvirkning, dersom dispensasjon vurderes innvilget. Fylkesmannen i Hordaland har gitt uttalelse datert 03.08.15: Vi råder kommunen fra å gi dispensasjon til flytebrygge. Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel med hensyn til punkt 1 og 4 med hensyn til plankravet, byggegrense langs sjø, samt formål i sjø. Det søkes om utlegging av en flytebrygge på 12m 2. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Plankravet skal sikre bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et bestemt område, hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine synspunkter i prosessen frem mot reguleringsvedtaket. Plankravet er også viktig for å avklare overordnede forhold som infrastruktur, grøntområder med mer, før utbygging tillates. Dispensasjon fra plankravet vil først om fremst være aktuelt i allerede fullt utbygde områder, der det ikke er nødvendig med en overordnet vurdering av hensynene plankravet skal ivareta. Hovedhensynet bak byggeforbudet langs sjø og vassdrag er å verne strandsonen mot byggetiltak og terrenginngrep for å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser, samt å hindre at tilgjengeligheten til sjø og vassdrag reduseres. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Side 2 av 5
Søker begrunner søknad om dispensasjon: Vurdering av hensyn Hovedhensynet bak plankravet er hensynet til at eiendommen skal vurderes i en større sammenheng, slik at det ikke tillates tiltak som kan vanskeliggjøre en fremtidig regulering. Omsøkte tiltak grenser i vest til strandeiendommer som allerede er utbygget med mindre kaianlegg og flytebrygger, og vil således bli en naturlig del av dette miljøet *). I øst er både strand og sjø regulert til friluftsområde, og omsøkte tiltak vil ikke være til ulempe for allmennhetens tilkomst og bruk. På bakgrunn av dette er det omsøkte tiltak vurdert til ikke å komme i strid med de hensyn bestemmelsene i kommuneplanen skal ivareta. *) Omsøkte tiltak antas også å være i overensstemmelse med sjøarealets tidligere bruk, noe som dog har vist seg vanskelig å dokumentere, men den opprinnelige steinkai som ved høyvann lå godt under flomålet, vitner om tidligere tiders bruk som landfeste for flytebrygge, da dybdeforholdene ved steinkaien ikke tillot noen form for tilkomst fra sjø. (Steinkaien er nå etter søknad ferdig rehabilitert med ny og akseptabel høyde.) I denne konkrete saken gjelder det utlegging av en flytebrygge på 2 x 6 meter. Omsøke tiltak er ikke i samsvar med arealformålet i sjø og er avhengig dispensasjon fra byggeforbudet innenfor funksjonell strandsone. Strandsonen er generelt et område av nasjonal verdi hvor det føres streng dispensasjonspraksis. Grønn etat vil i sin uttalelse ikke frarå at det gis dispensasjon, men bemerker faren for presedensvirkning ved en eventuell dispensasjon. Det gjøres oppmerksom på at det nylig er gitt avslag på en flytebrygge i nærområdet. Fylkesmannen i Hordaland er i sin uttalelse negativ til at det gis dispensasjon. Det vises til plan og bygningslovens 19-2 Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Ronny Jakobsen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Fav Eiendomsutvikling AS, Postboks 7340, 5020 BERGEN Fylkesmannen I Hordaland Kommunal- og samfunnsplanavdelinga, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 3 av 5
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 4 av 5
Side 5 av 5