BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201201177/13 Saksbeh.: KJRU Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 14.11.2012 Laksevåg gnr. 149 bnr 713 Furukollen 13B. Klage på avslag på søknad om oppføring av murer 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av flere murer på eiendommen. Det ble gitt avslag i vedtak datert 28.3.2012. Avslaget er begrunnet i visuelle kvaliteter og avstand til nabogrense. Vedtaket ble påklaget av advokatfirmaet Harris ved advokat Siv Vedvik ved brev datert 18.4.2012. Klager gjør gjeldende at det ikke er nødvendig med dispensasjon fra avstandsregelen, subsidiært at kommunens dispensasjonsvurdering er uriktig. Det anføres at tiltaket ikke kan avslås ut fra estetiske hensyn. Planstatus Eiendommen er regulert til vertikaldelt tomannsbolig ved plan nr. 40260000 stadfestet 24.07.64, og er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde. Tiltaket krever dispensasjon fra bestemmelsen om avstand til nabogrense i pbl. 29-4. Nabomerknader Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Erlend Rudjord (Furukollen11) og Sverre Zachariassen (Furukollen7). Merknadene går i hovedsak på murenes høyde og hensikt, og at murene reduserer utsikten fra eiendommene. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. Foreliggende sak gjelder klage på mindre byggesak, som frem til den 01.01.2011 lå til bydelsstyrene å behandle.
2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 28.3.2012 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage: Klager gjør gjeldende at det ikke er nødvendig med dispensasjon fra avstandsregelen da det dreier seg om et mindre tiltak etter pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b). Dersom det ikke gis medhold i at dispensasjon fra avstandskravet ikke er nødvendig, anføres det at kommunenes dispensasjonsvurdering uansett ikke er riktig. Hensynene bak avstandsbestemmelsen blir ikke vesentlig tilsidesatt. Klager anfører at kommunen ikke kan avslå tiltaket ut fra estetiske hensyn. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner Klager anfører at det ikke er nødvendig med dispensasjon fra avstandsregelen da kommunen kan godkjenne plassering av mindre tiltak etter pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b). Det vises til TEK10 og en avgjørelse fra Fylkesmannen i Hordaland der de mener det fremgår at det avgjørende for om en forstøtningsmur kan anses som et «mindre tiltak» er om den vil gi «større ulemper for naboene enn bygninger med areal inntil 50m2». SAK10 4-1 bokstav c) nr. 5 fritar forstøtningsmurer for søknadsbehandling under følgende forutsetninger: 5. Mindre forstøtningsmur på inntil 1,0 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 2,0 m, eller forstøtningsmur på inntil 1,5 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 4,0 m. Muren må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot vei Det er satt konkrete grenser for søknadsplikt for forstøtningsmur i SAK10. Mur 4 er 25-30m lang og inntil 1,8m høy, den går inntil hele grensen mellom eiendommene gbnr. 149/713 og gbnr. 149/991. Mur 3 ligger noe lenger fra grensen, men også denne har et omfang som gjør at denne er søknadspliktig. Omfanget av tiltaket fremgår av klagen, bilag 3 «Oversiktsbilder» som viser terrenget før tiltaket ble iverksatt, og bilde 1, 5 og 6 i bilag 2 «bilder av hagen etter at arbeidet var igangsatt». Omsøkte murer har et omfang som klart overstiger de grenser som er satt for søknadsplikt. Plan- og bygningsloven sitt utgangspunkt er at byggverk skal ha en avstand fra nabogrensen 2
på ikke under 4 meter, jfr. pbl. 29-4 annet ledd. Det er byggverket som helhet som skal ha en avstand på 4 meter fra nabogrense. Sitatet fra den påberopte forvaltningsavgjørelsen omtaler en «normal»-situasjon knyttet opp mot SAK og påvirkning av naboeiendom. Det kan etter fagetaten sitt syn være stor forskjell på den påvirkning som skjer ved et mindre tiltak som en garasje eller et uthus på inntil 50m2, og en 25-30m lang mur i/langs hele nabogrensen. Fagetaten mener derfor at de omsøkte murene ikke er «mindre tiltak», men må undergis en vanlig dispensasjonsvurdering iht. pbl. 29-4 annet ledd. For å få dispensasjon etter pbl 19-2 kreves det at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon Hensynene bak reglene om avstand fra nabogrense er blant annet brannsikring, lysforhold, trivsels- og miljømessige forhold. Disse hensynene regnes normalt for å være ivaretatt når tiltaket er plassert i samsvar med 29-4. Det er anført at murene ikke overstiger eksisterende gjerde og hekk slik at murene ikke påvirker innsyn/utsyn fra eiendommene. Fagetaten påpeker at både hekk og gjerde er lett å fjerne/endre uten at dette krever søknad og tillatelse. Ved vurderingen av tiltakets påvirkning på naboeiendommen må man i stor grad ta hensyn til at planter og vegetasjon kan fjernes eller forandres. Det omsøkte tiltaket medfører tap av utsikt fra naboeiendommen. Det er også anført at tiltaket medfører en vesentlig estetisk forringelse av nabolaget. Bygningsmyndigheten mener at en til en viss grad må akseptere at det foretas fortetning i form av mer intensiv utnyttelse av arealene i tettbygde områder. Størrelsen på det omsøkte tiltaket sett fra naboeiendommene, og derved også dettes påvirkning i forhold til naboeiendommen, er imidlertid så begrenset at en ikke finner at hensynene bak 4-meters regelen i 29-4 blir "vesentlig tilsidesatt". Spørsmålet er så om fordelene ved å gi dispensasjon for plassering av murene som omsøkt er klart større enn ulempene, jf. vilkåret i pbl 19-2 annet ledd annet punktum. Sivilombudsmannen har i årsmelding av 1995-96 side 224-227 uttalt seg om problemstillingen vedrørende plassering av terrasse i nabogrense. Dispensasjonsvurderingen her knyttet seg til pbl av 1985 7. De prinsipper som ombudsmannen der la til grunn gjør seg imidlertid også gjeldende ved dispensasjon etter pbl 19-2 og fra det lovbestemte avstandskravet i pbl 29-4 annet ledd i gjeldende pbl av 2008. Fra Sivilombudsmannens uttalelse hitsettes: Siden det er tale om å dispensere fra lovbestemte avstandskrav, kan det vanskelig bli tale om en ren interesseavveining. I denne konkrete saken måtte således utgangspunktet være at A hadde krav på å få beholde den lovbestemte 4 meters avstand til naboen, også selv om Fylkesmannen skulle mene at bygging nærmere ikke ville være til sjenanse. Jeg viser til at loven oppstiller et positivt vilkår for dispensasjon og at det er dispensasjonssøker som må kunne påberope seg særlige grunner for å få innvilget tillatelse. Det er videre grunn til å vise tilbakeholdenhet med å dispensere til fordel for utbygger på naboens bekostning når det gjelder forhold som klart er tatt stilling til i loven. 3
Og videre: At terrassen vil medføre en meget betydelig bedring av de boligmessige trivselsforholdene for byggherren, slik fylkesmannen har opplyst i brevet hit 7. september 1994, kan ut fra de opplysninger som foreligger ikke anses som noen særlig grunn som gir tilstrekkelig grunnlag for dispensasjon.( ). Jeg kan heller ikke se at fylkesmannens anførsel i svarbrevet 7. september 1994 om at naboen ikke blir påført ulemper utover det som må anses som normalt i boligområder i bystrøk i seg selv kan regnes som en særlig grunn som gir grunnlag for å dispensere fra avstandsbestemmelsene. Dette må i hvert fall gjelde så lenge det ikke er påvist konkrete forhold som taler for dispensasjon ( ). Jeg finner grunn til å bemerke at det normale også i boligområder i bystrøk er, og skal være, at hovedregelen om avstand til naboeiendom skal være minst fire meter overholdes. Byggherren må således i utgangspunktet forsøke å rette seg etter dette og huseiere/naboer må kunne innrette seg etter dette. Den omsøkte muren ligger i overhøyde i forhold til naboen sin eiendom. Dette vil medføre ulemper i form av tapt sjøutsikt. Tiltakshaver har som sin fordel ved en dispensasjon anført at murene vil støtte opp det opparbeidede terrenget. Hagen fremstår med murene som ryddigere og bedre ivaretatt enn før. Klager beskriver tiltakene som er utført som rydding og oppjustering av en ikke ordentlig opparbeidet hage. Til illustrasjon av dette fremlegges bilag 1 til klagen med bilder av en beplantet, men noe overgrodd, hage. Av bilag 3 til klagen kan det se ut som at tiltakshaver sin hage opprinnelig er «opparbeidet» som tilstøtende hager, dvs. uten større murer og endringer av terrenget. Tiltaket er ikke nødvendig for opprydding i hagen eller oppjustering av denne. Fagmyndigheten finner på denne bakgrunn ikke at fordelen tiltakshaver vil ha ved å bygge nærmere enn 4 meter fra nabogrensen kan tillegges vekt i dispensasjonsvurderingen, jfr. ovennevnte uttale fra Sivilombudsmanen.. Bygningsmyndigheten finner etter dette ikke at fordelene ved å gi dispensasjon fra pbl. 29-4 klart overstiger ulempene tiltaket medfører for nabo. Vilkårene for dispensasjon i pbl. 19-2 annet ledd annet punktum er da ikke oppfylt, og dispensasjon kan ikke gis. 4.2 Plan- og bygningslovens 29-2 visuelle kvaliteter Klagers anfører at tomta får et klart bedre visuelt utrykk enn tidligere. Når murene er ferdigstilt og hagen beplantet vil murene fremstå mindre fremtredende enn på nåværende tidspunkt. Tiltaket består av omfangsrike murer, både i høyde og lengde, jfr. bilde 5 og 6 i bilag 2 til klagen. En ferdigstillelse av muren med beplantning vil i liten grad endre murenes fremtoning. Det vises til begrunnelsen i det påklagede vedtaket: På en liten skrånende boligtomt er det oppført mange ulike murer. Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at de ulike murene med ulik plassering og størrelse på en liten boligtomt gir et rotet uttrykk og fortetter tomten slik at det kan virke sjenerende i det etablerte boligområdet samtidig kan ikke bygningsmyndighetene se at de ulike murene har noen støttefunksjon på en tomt som ikke er særlig bratt. Bildene over hagen fra før murene ble oppført, viser ikke at det er et nødvendig behov for å sette opp murer for å støtte opp terrenget. Dette gjelder særlig sør på tomten, der høydeforskjellene er blitt større etter tiltaket er gjennomført. 4
Klager anfører at kommunen har «skjønn» i estetikken, men ikke kan avslå tiltaket ut fra estetiske hensyn. Dette synes begrunnet i at kommunen bør utvise en viss varsomhet ved håndhevingen av estetiske krav. Kommunen bør ta saken opp med søker og veilede før det gis avslag. Klager anfører videre at det må gis veiledning i hva som kan gjøres for å oppnå et resultat som kan godkjennes. Pbl. 29-2 er en rettslig standard som innebærer at avgjørelsen, «skjønnet», skal bero på faglige kvalitetsnormer. Skjønnet kan medføre at en ikke finner at kvalitetsnormene er oppfylt og at søknad om tiltaket avslås. Fagetaten viser til at omsøkte tiltak er oppført før tiltakshaver sendte inn søknad om dette. Ved vurdering av søknads om det ulovlige tiltaket er det vist til flere avslagsgrunner, hvorav pbl. 29-2 er en av disse. Tiltakshaver/ansvarlig søker er ansvarlig for prosjektering av tiltak det søkes tillatelse til etter plan- og bygningsloven. Det påklagede vedtaket gir en omfattende veiledning i hvordan bygningsmyndigheten har vurdert det omsøkte tiltaket i forhold til pbl. 2-1 og 29-2. Klager har ikke respondert på denne veiledningen i sin klage for å oppfylle de krav som bestemmelsen setter. Fagmyndigheten mener etter dette at bygningsmyndigheten har oppfylt sin veiledningsplikt i saken. 4.3 Øvrige merknader Ved behov for ytterligere veiledning i saken bør klager bestille en forhåndskonferanse. Fagetaten gjør for ordens skyld oppmerksom på at søknader ikke behandles i forhåndskonferanse og at veiledningen i en forhåndskonferanse av og til resulterer i at tiltak omarbeides eller søknader trekkes. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonsplan/situasjonskart 2. Situasjonskart og snitt 3. Flyfoto 4. Klage, datert 18.4.2012 5. Avslag, datert 28.3.2012 5