RAPPORTANSVARLIG: Ingulf Niskavara Prestelvgata 1 Postboks 354, 9811 VADSØ Tlf: 90 06 12 62 E-post: ingulfniskavara@navarenno VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Syltefjord skole, 9990 BÅTSFJORD Matrikkelnr Gnr 14 Bnr 11 Kommune BÅTSFJORD Hjemmelshaver(e) Dato for befaring 02112012 Bruksareal: 567 m 2 Bruksareal primærdel (P-ROM): 567 m 2 Tomteareal: 5 500 m 2 Normal markedsverdi: kr 100 000 Anbefalt låneverdi: kr 85 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Festenr Seksjnr Bolignummer Syltefjord skole 14 11 Postnr Poststed Kommune Område/bydel 9990 BÅTSFJORD BÅTSFJORD Rekvirent Hjemmelshaver(e) Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Jan Ove Olsen 02112012 Premisser - Generelle opplysninger Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, men kan være supplert med enkle målinger som da vil fremgå av taksten Legg merke til at verditakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske tilstand Dersom denne taksten er eldre enn 6 måneder bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering Takstoppdraget er utført som uavhengig takstmann Eiendommen har to påstående bygninger; skole og lærerbolig Denne taksten tar utgangspunkt i eiers ønske om å avhende bygningsmassen hver for seg og det forutsettes at det gjennomføres en deling som medfører to omtrent like store tomter Verdianslaget baserer seg på salg av skolebygget Sammendrag Skolebygget er oppført tidlig på 1960-tallet og har ikke vært i kontinuerlig bruk siden lang tid tilbake Dette har medført relativt stort etterslep i vedlikeholdet og det antas at det kun har vært utført "nødreparasjoner" Manglende varme i bygget har medført avflassing på veggoverflater og himlinger Bygget benyttes i dag til museal virksomhet samt sesongbetont kafevirksomhet Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger langs innfartsveien til Nordfjorden i Syltefjord Nordfjord er i dag hovedstedet for bygda og nærmeste naboeiendom er kirka med kirkegård Det er kort avstand til havna med mulighet for utsett av småbåt og fortøyning av disse Reguleringsmessige forhold Området er regulert til skole/offentlig bygg Gnr: 14 Bnr: 11 05112012 Side 1 av 4 Ingulf Niskavara
Eiendommens tomt Tomteareal (m 2 ) Type tomt Festetidens Årlig festeavgift Bortfesters navn 5 500 Eiet utløpsår Kommentarer vedrørende festekontrakt Eiendommen er i dag på 11202 m² som forutsettes delt med ca like store deler for den takserte bygningen og lærerboligen Tomtearealet for skolebygget er anslått resultat av en fremtidig deling Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Eiendommen er uinngjerdet og består av naturlig voksende vegetasjon Oppstillingsplass for bil og annet utstyr antas mulig på eiendommen Eiendommens grenser er ikke gått opp/påvist i terrenget Offentlig vann og avløp, samt adkomst til eiendommen fra offentlig vei Tomteoverflatene er ikke inspisert grunnet snødekke Terrengforhold Grunnforholdene antas består av løslagrede morenemasser eller elveavsetningsmasser Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A Offentlig bygg / Sammfunnshus Ca 1960 Likningsverdi (år) Kjøpsår Kjøpesum / Kostpris Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Antatt støpte såler/banketter i frostfri dybde Ut fra byggetidspunkt antas det at det ikke ligger fuktsperre og evt isolasjon i bakken under kjellergulvet I flg eier mangler derenering og kjelleren er utsatt for fuktinntrengning Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger antas oppført i hultensblokk som er utlektet og panelt med stående tømmermannskledning Innvendig utlektet og platekledd Dører og vinduer Vinduene er i hovedsak fastkarmvinduer med lufteluker plassert under vindusrammene Vinduene har generelt to lag isolerglass Grunnet alder må det forventes at glassene vil punkteres i løpet av få år To vinduer er registrert knust Innvendige glatte finérdører samt foldevegg i aula Ytterdører og mellomdører i innebygget vindfang har glassfelt Takkonstruksjon med yttertak Grunnet avstangt adkomst via luke i himling er takkonstruksjonen ikke inspisert innvendig Grunnet snødekke er heller ikke utvendig takflate inspisert Det antas at takkonstruksjonen er utført med plassbygde taksperrer som er kledd med taktrobord Gnr: 14 Bnr: 11 05112012 Side 2 av 4 Ingulf Niskavara
Piper, ildsteder og oppvarming Sentralfyring med olje fra nedgravd tank på eiendommen Pusset og malt teglstenspipe med luftekanal I gjennomføringene i etasjeskillere er det ikke beholdt forskriftsmessig avstand mellom brennbart materiale og pipa Manglende pipebeslag over lang tid har medført fuktinntrengning Bad og vaskerom Det er etablert sanitærromsavdeling for både gutter og jenter med relativt stor garderobeplass, opplegg for to dusjer samt et toalett i hver avdeling Den ene avdelingen er plassert langs yttervegg og har godt lysinnslipp mens den andre t innenfor mot midten av bygget Vannrør og utstyr var avstengt og er ikke kontrollert Sluker er av støpejern som erfaringsmessig vil være korrodert og må påregnes utskiftet Et bøttekott er innredet med opplegg for vaskemaskin samt skyllekar montert på vegg Rommet er avluftet via sentralavtrekksystemet i bygningen Kjøkken I tilknytning til en todelt aula er det etablert en kantine med kjøkkeninnredning i rikt omfang Kjøkkenet er etablert med en kjøkkenøy og tilhørende innredninger samt bestikkskap langs midtre bærevegg i bygget Når aulaen er lukket med foldedørene som deler salen fungerer den ene delen som gymsal og den andre som kafeteria Innvendige overflater Himlinger er platekledd og malt Regelmessige felt er kledd med lydisolerende plater av mineralull Vegger er platekledd, sparklet og malt En del sår og avflassing er registrert Gulv er generelt belagt med linoleumsbelegg Elektrisk anlegg Generelt åpent anlegg sikret med krussikringer i elskap Et aggregat er plassert i egnet rom under yttetrappa med adkomst fra kjelleren VVS-installasjoner I kjelleren er det plassert en fyrkjel med varmedistribusjon til radiatorer Anlegget var avstengt og er ikke vurdert på generell basis må det påregnes utskiftinger av røropplegg og radiatorer som følge av levetidsbetraktninger Annet Det kjentes en søtlig mugglukt i bygningen Dette kan ha sammenheng med fuktinnsig i kjelleren og manglende oppvarming som vil bidra til uttørking av fuktig luft Kommentarer til Grunnboksbladet mm Heftelser: Eiendommen forutsettes solgt fri for pengeheftelser Servitutter: Se grunnbok Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt (Egenleie ikke vurdert) Bygget er utleid til våren 2014 Leieavtale er ikke fremvist Gnr: 14 Bnr: 11 05112012 Side 3 av 4 Ingulf Niskavara
Teknisk verdiberegning VERDI- OG LÅNETAKST Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 6 378 750 -Verdireduksjon -Hovedbygg 58 % kr 3 699 675 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 2 679 075 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 2 679 075 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 220 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 2 899 000 Markedsanalyse Bygningen er en nedlagt skole og har et relativt stort areal i forhold til de behovene markedet har Det er slik sett et relativt vanskelig bygg å selge Mulige bruksområder kan være publikumsrelatert virksomhet som kafeteria, museumsvirksomhet og kiosksalg Dette er imidlertid svært sesongavhengige aktiviteter og med svært lavt inntjeningspotensiale Under forutsetning av at kommunen tillater bruksendring uten å gi pålegg om å bringe bygget opp til dagens nivå mht energieffektivitet, luftkvalitet etc vil bygget kunne ha en viss interesse i et snevert marked Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 100 000 Anbefalt låneverdi: kr 85 000 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Vadsø den 5/11-2012 Dokumentkontroll Ingulf Niskavara Fremlagt: Tegninger Eiers egenerklæring Vedlagt: Tegninger Eiers egenerklæring Gnr: 14 Bnr: 11 05112012 Side 4 av 4 Ingulf Niskavara