SØGNE KOMMUNE Arealenheten Ingrid Salthaug Kleveåsen 13 4515 Mandal Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2011/3014-20387/2017 Jan Inghard Thorsen 42/39 02.05.2017 Melding om sak som har vært behandlet av Plan- og miljøutvalget - søknad om dispensasjon for ettergodkjenning av pumpehus - GB 42/39 - Eid 171 Plan- og miljøutvalget behandlet Deres søknad om dispensasjon i møte den 26.4.2017, og protokollen fra behandlingen oversendes herved. Klageadgang: Dette vedtaket er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser, og kan derfor påklages for høyere myndighet innen 3 uker, jfr. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 28. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort, og bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Klagen skal innen fristens utløp sendes til Søgne Kommune, Arealenheten, p.b. 1051, 4682 Søgne. Bortfall av tillatelse: Vedtak om tillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Etter den tid faller tillatelsen bort, jfr. planog bygningsloven 21-9. Kommunen gjør oppmerksom på at dispensasjonen ikke må forveksles med en byggetillatelse. Tiltak kan ikke påbegynnes før tillatelse etter Plan- og bygningslovens 20-3 eller 20-4 er mottatt. Gebyr: Behandlingsgebyr, jf. kommunens regulativ for byggesaker, blir på kr. 10.763,-. Regning blir sendt separat. Tiltakshaver gjøres oppmerksom på at gebyret vil bli belastet den til enhver tid gjeldende morarentesats, hvis fakturaen ikke betales til rett tid. Ved klage på gebyret vil det påløpe renter fra forfall, til betalingen skjer, såfremt klagen ikke tas til følge. Med hilsen Jan Inghard Thorsen byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og gyldig uten underskrift Kopi: GIS-avdelingen, her Vest-Agder Fylkeskommune Serviceboks 517 4605 Kristiansand S Fylkesmannen i Vest-Agder Postboks 513 4605 Kristiansand S Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 38055555 Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Direktenr: 97990341 Web: www.sogne.kommune.no 4682 Søgne 4682 Søgne Org.nr: 964 967 091 MVA
Søgne kommune Arkiv: 42/39 Saksmappe: 2011/3014-16338/2017 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: 30.03.2017 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for ettergodkjenning av pumpehus - GB 42/39 - Eid 171 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 75/17 Plan- og miljøutvalget 26.04.2017 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra LNF formålet, samt fra det generelle byggeforbudet i 100 meters beltet langs sjøen Pbl. 1-8. Dispensasjonen gjelder for ettergodkjenning av pumpehus med samlet bruksareal på 5 m². Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Det må benyttes materialer i mørke naturtilpassede farger, og vinduer med liten refleks på alle fasader som vender mot sjøen. Tak må ha matt, ikke reflekterende, overflate. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 26.04.2017 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Votering: Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 8 mot 1 stemme (MDG) Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra LNF formålet, samt fra det generelle byggeforbudet i 100 meters beltet langs sjøen Pbl. 1-8. Dispensasjonen gjelder for ettergodkjenning av pumpehus med samlet bruksareal på 5 m².
Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Det må benyttes materialer i mørke naturtilpassede farger, og vinduer med liten refleks på alle fasader som vender mot sjøen. Tak må ha matt, ikke reflekterende, overflate. Bakgrunn for saken: Det ble i 2014 gitt tillatelse til å rive eksisterende hytte og anneks, og gjenoppføre ny helårsbolig på eiendommen. Plan og miljøutvalget fattet den 21. mai. 2014 følgende vedtak: «I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, fra LNFR formålet i kommuneplanen og det generelle byggeforbudet i pbl. 1-8, for riving av fritidsbolig og oppføring av ny bolig, som omsøkt, med hensyn på størrelsen. I samme vedtak og med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon for følgende forhold: Opparbeidelse av parkeringsareal, som omsøkt. Endring av brygger, som omsøkt. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Oppført sjøbu på eiendommen skal ikke benyttes til rom for varig opphold, men skal fremstå som, det den er godkjent som, sjøbu/båthus. Tilbygg i bakkant av båthus som ikke er omsøkt forutsettes fjernet Etablert avløp til tett tank, som ikke er omsøkt forutsettes fjernet. Vilkår satt av Statens Vegvesen i vedtak av 11.03.2014 må etterkommes. Administrasjonen delegeres myndighet til å gi nødvendig dispensasjon for riving av hytte og anneks, samt oppføring av ny bolig, inklusiv nødvendige terrengendringer, på følgende vilkår: Det må innhentes rapport fra geolog som har vurdert eventuell rasfare i området, jfr. Fylkesmannens uttalelse. Før det gis tillatelse til tiltaket etter Pbl. 20-1 må det foreligge godkjent løsning for avløpsløsning. Tegninger må omarbeides slik at maksimalt bruksareal på boligen reduseres til 120 m². Parkeringsplasser tillates i tillegg til de 120 m² BRA. Maks mønehøyde 5,5 meter, maks gesimshøyde 4 meter i tråd med kommuneplanens retningslinjer. Boligen må heves slik at underkant gulvkonstruksjon ligger på min. kote + 2,5 meter. Det må benyttes materialer i mørke naturtilpassede farger, og vinduer med liten refleks, på alle fasader som vender mot sjøen. Tak må ha matt, ikke reflekterende, overflate. I ettertid av denne dispensasjonen gav administrasjonen tillatelse til oppføring av bolig, hvor gitte vilkår var innfridd. I forbindelse med ferdigmelding av tiltaket ble det på befaring avdekket at det i tillegg til de godkjente tiltakene var oppført et mindre pumpehus som inneholdt teknisk utstyr i forbindelse med renseanlegg osv. Tiltakshaver ble bedt om en redegjørelse og det ble gitt anledning til å søke endringene godkjent i ettertid.
Omsøkte eiendom Hytte og anneks som er revet Søknaden: Det søkes nå om ettergodkjenning av oppført pumpehus. Endringen medfører at eiendommen får et bruksareal som ligger 2,6 m² over de 120 m² som tidligere tillatelser åpner for. Oppført bolig er opplyst å ha et samlet BRA på 117,6, når man tillegge 5 m² for pumpehus får man samlet 122,6 m². Søknaden er mottatt i kommunen 23. januar 2017. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra LNFR formålet i kommuneplanen, samt fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeletet langs sjøen. Bilde av eiendommen etter oppføring av ny enebolig og ikke godkjent pumpehus. Eiendomsgrense Pumpehus som omsøkes nå. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR område i kommuneplanen. På eiendommen er det godkjent oppført enebolig med maksimalt BRA 120 m². I tillegg er det fra før oppført båthus på eiendommen. Relevante bestemmelser i saken: «2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1
For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted». Eiendommen er avsatt til LNFR område, noe som innebærer at det i utgangspunktet kun er landbruksbebyggelse som skal tillates i områdene. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Naturmangfoldloven: Forholdet til naturmangfoldloven er vurdert i forbindelse med tidligere dispensasjonsbehandling. Endringene det nå søkes om endrer ikke på forhold som har betydning for naturmangfoldet. Ytterligere vurderinger er ikke påkrevd. Uttalelser fra annen myndighet: Saken har vært forelagt Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder og Vest-Agder Fylkeskommune for uttalelse. Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler følgende i brev av 23. januar 2017: «Fylkesmannen har ut fra en konkret vurdering ikke vesentlige merknader. Kommunen må likevel foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere evt. konsekvenshensyn med tanke på andre saker». Vest-Agder fylkeskommune: uttaler i e-post av 24. januar 2017 at de ikke har merknader til saken. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Statens Vegvesen: er ikke hørt i denne saken, men tidligere gitt dispensasjon fra byggegrense mot veien vurderes å være dekkende også for omsøkt endring. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Da vi bygde nytt hus tok varmepumpe + trykktank + alt utstyr med vannbåren varme så mye plass at vi ville mistet vaskerommet på huset. Derfor søker vi om disp. for å bygge dette pumpehuset ved siden av huset, 6 m². Det vurderes som svært uheldig at slike endringer gjennomføres uten forutgående søknad og tillatelse. Plassering av de tekniske installasjoner en bolig krever bør selvsagt prosjekteres og planlegges på en langt bedre måte enn det her har vært gjort. Når nå pumpehuset allikevel er oppført kan man vanskelig se at dette medfører store negative konsekvenser for området som helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om ettergodkjenning av pumpehus som er oppført uten forutgående søknad eller godkjenning. Tiltaket er i strid med kommuneplanen, og plan- og bygningsloven 1-8 - byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Saken omhandler et lite tiltak sett i sammenheng med det tiltaket som er godkjent på stedet. Det er imidlertid uheldig at det bygges i strid med tidligere gitt tillatelse. Ved behandling av den tidligere dispensasjonssaken ble det satt vilkår om at BRA ikke skulle overskride 120 m². Med oppført pumpehus blir samlet BRA 122,6 m². Tiltaket blir og omfattet av plankravet i kommuneplanen, men ettersom det tidligere er gitt dispensasjon fra plankravet for oppføring av bolig, ansees det ikke å være behov for å behandle denne delen av saken på nytt. Det samme gjelder dispensasjonen gitt av Statens Vegvesen.
I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til LNFR område, noe som innebærer at enhver endring vil betinge dispensasjon fra formålet. På denne eiendommen er det imidlertid gitt dispensasjoner som medfører at LNF formålet ikke lenger har noen reell interesse. Eiendommen er bebygd i sin helhet og hele eiendommen er privatisert og ikke tilgjengelig for allmennheten. Når man ser bilde av området sett fra sjøen fremkommer det at både denne og naboeiendommene er tett bebygd og den lille boden som omhandles i denne saken har i praksis ingen betydning i forhold til bebygd preg, eller hensynet til naturmangfoldet i strandsonen. I kommuneplanens bestemmelser er det sagt at fritidsbebyggelse skal ha maksimalt BRA 138 m², Inkl. parkeringsareal. Dette betyr i praksis at bygningene på en slik eiendom maksimalt skal ha BRA 120 m². Men disse bestemmelsene kommer ikke til direkte anvendelse siden dette er et LNF område. Bestemmelsene har likevel vært brukt som retningsgivende, ved tidligere behandling av saken. Det må og tas med i vurderingen at dette ikke lenger er en fritidseiendom men en helårsbolig. Administrasjonen vurderer omsøkt endring som så liten at den bør kunne aksepteres. Kommuneplanens bestemmelse om maksimalt areal på fritidseiendommer vil ikke bli vesentlig tilsidesatt. Dette begrunnes med at eiendommen er omgjort til en boligeiendom og bestemmelsen kan ikke direkte anvendes i denne saken. Når tidligere fritidseiendommer omgjøres til helårsboliger bør det vurderes om det er rom for å tillate noe mer arealer. I denne saken er det tidligere vurdert og konkludert med at det maksimalt kan bygges 120 m². Ettersom endringen er såpass liten mener vi likevel at dette bør kunne aksepteres. Etter en konkret vurdering av saken kan ikke administrasjonen se at tiltaket har betydning i forhold til LNF området, da det ikke er landbruksinteresser på eiendommen. Når det gjelder hensynet til byggeforbudet i 100 metersbeltet kan vi heller ikke se at en dispensasjon vil medføre at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Dette begrunnes med at eiendommen i sin helhet er privatisert og ikke tilgjengelig for allmennheten. Vi kan heller ikke se at tiltaket vil føre til skade på naturmangfoldet, da hele det arealet som berøres allerede er bebygd med brygge/plattinger. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for ettergodkjenning av pumpe hus, som omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Vi kan ikke se at tiltaket medfører vesentlige ulemper for naboer eller allmennheten for øvrig. Ingen naboer har hatt merknader til omsøkt tiltak. Vi kan ikke se at noen av de hensyn som skal tas i denne saken blir skadelidende. Det kan regnes som en fordel at tekniske installasjoner som renseanlegg, pumpekummer og annet blir overbygd og beskyttet mot vær og vind. Dette letter fremtidig drift og vedlikehold av slike anlegg. Selv om fordelene med å tillate tiltaket, som omsøkt er beskjedne konkluderer vi likevel med at de er større enn ulempene, da vi ikke kan se spesielle ulemper i denne saken. Når det gjelder ettergodkjenning av oppført pumpehus på eiendommen, mener administrasjonen, etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I henhold til planog bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for disse forholdene gis.
Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Ber om redegjørelse for diverse forhold rundt oppført bolig - GB 42/39 - Eid 171 2 Redegjørelse - Oppført bolig på GB 42/39 3 Søknad om dispensasjon - pumpehus - GB 42/39 - Eid 171 4 Tegning 5 Kart 6 Fylkeskommunen har ingen merknader - GB 42/39 - Eid 171 7 Fylkesmannens uttalelse til søknad om oppføring av pumpehus - GB 42/39 - Eid 171 8 Tillatelse til oppføring av bolig samt etablering av minirenseanlegg - GB 42/39 - Eid 171