Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Noerhte-Tröondelagenfylhkenålma Karl Gaare Vår dato: Vår ref.: Sildrépevegen 40C 30.06.2016 2016/2868 A ki kode:421.4 7048 TRONDHEIM Deres dato: Dere/s ref.: Klage over avslag på søknad om dispensasjon fra maksimal utnyttelsesgrad for anneks på 244/28 i Levanger kommune - kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Saken gjelder søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om utnyttelsesgrad for uthus/anneks. Fylkesmannen har etter en konkret vurdering kommet til at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Kommunens vedtak blir etter dette å stadfeste. Fylkesmannens vedtak er endelig. -ki-i- Det vises til Innherred samkommunes oversendelse hit den 12.04.2016, hvor ovennevnte sak ble sendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 1-9 og delegering fra overordnet departement. Sakens bakgrunn: Tiltakshaver, Karl G. Gaare, søkte om å oppføre tiltaket den 28.05.2014. Kommunen sendte den 25.07.2014 en e-post til tiltakshaver med anmodning om stopp i byggearbeidene. Ut i fra de vedlagte tegningene så kommunen at tiltaket ville overstige reguleringsplanens utnyttelsesgrad for anneks/uthus. Den 08.09.2014 mottok kommunen søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse. Denne søknaden ble utdypet i oversendelse mottatt av kommunen den 24.11.2015. Kommunen fattet vedtak i saken den 27.03.2015, hvor søknaden ble avslått. Vedtaket ble ikke påklaget. Kommunen mottok den 04.06.2015 en ny søknad om oppføring av anneks. Denne ble sendt i retur av kommunen, da kommunen fant at den omsøkte løsningen ikke kunne betegnes som et tilbygg. Den 24.11.2015 mottok kommunen på nytt en søknad om dispensasjon for oppføring av anneks på eiendommen. Tiltaket ble omsøkt med en BYA på 43,5 m. Reguleringsplanen fastsetter at anneks/uthus skal ha en BYA på maks 30 m2. Tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon. Innherred samkommune behandlet søknaden den 26.01.2016, sak 57/16. Kommunen fant ikke at vilkårene for å gi dispensasjon var oppfylt, og avslo følgelig søknaden. Kommunen hari hovedsak vist til at reguleringsplanen er av ny dato, vedtatt i 2013 og sist endret i 2015, og at det ikke tidligere er gitt dispensasjon for arealoverskridelse. En dispensasjon i angjeldende sak vil kunne få uante presedensvirkninger innenfor planområdet. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Statens hus Strandveien 38 74168000 Sigurd Bøe Sletten 7734 Steinkjer Org.nr.: fmntpost@fylkesmannen.no www.fylkesmannen.no/nt 974 772108 fmntsbs@fylkesmannen.no
Side 2 av 5 W Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver den 11.02.2016. l klagen er det vist til at kommunen i for liten grad har vektlagt argumentasjonen i søknaden. Det er vist til at en svalgang mellom badet og hytta, som ville ført til tiltaket ikke er avhengig av dispensasjon, ikke er hensiktsmessig. Videre vil en utvidelse av selve hytta bli svært kostbart. Tiltakshaver skriver videre at han ønsker at tiltaket ikke skal behandles som en dispensasjonssak, men som en vanlig byggesak. Innherred samkommune behandlet klagen den 15.04.2016, sak 265/16. Kommunen fant ikke at klagen inneholdt momenter som ga grunnlag for å endre det opprinnelige vedtaket. Klagen ble ikke tatt til følge. I oversendelse datert 12.04.2016 ble saken oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannen bemerker F lkesmannens kom etanse som kla einstans Forvaltningsloven (fvl.) 34 danner det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og kan også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Der Fylkesmannen er klageinstans for vedtak truffet av en kommune eller fylkeskommune skal det legges på vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken. Kla efrist o rettsli kla einteresse Klager har rettslig klageinteresse, og klagen er rettidig framsatt, jf. fvl. 28 og 29. Planstatus/rettsli runnla Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Djupvika, vedtatt den 16.10.2013. Eiendommen er avsatt til fritidsbebyggelse - frittliggende. I reguleringsplanens bestemmelse 4.1 framgår det at eiendommen kan bebygges med maksimalt 90 m2 BYA. Videre tillates anneks/uthus med maksimalt 30 m2 BYA. Omsøkte tiltak innebærer at eiendommen vil få et anneks med en BYA på 43,5 m2. Tiltaket er følgelig avhengig av dispensasjon. Befaring Fylkesmannen var i telefonisk kontakt med tiltakshaver den 13.06.2016. Tiltakshaver ønsket en befaring på eiendommen. Vi har derimot funnet at saken er tilstrekkelig opplyst, og at det således ikke er nødvendig å befare eiendommen. Endrin av søknad Tiltakshaver anfører i klagen at det må være et alternativ å tilføye det arealet som skal benyttes til bad til hyttearealet, og således unngå at det er nødvendig med dispensasjon. Fylkesmannen legger til grunn at den saken vi nå har inne til endelig klagebehandling gjelder søknad om dispensasjon fra utnyttelsesgraden for anneks/uthus. Eventuelle endringer i søknaden må tas med kommunen i ettertid. Vi skal i det følgende vurdere det omsøkte tiltaket som kommunen tidligere har behandlet. Dispensasjon Etter pbl. 19-2 kan det dispenseres fra bestemmelser i eller i medhold av loven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig
Side 3 av 5 tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Begge vilkårene må være oppfylt. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. De ulike planene har vanligvis blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Kommunen må ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Bakgrunnen for dette er hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen. Vurdering av om lovens vilkår for dispensasjon er oppfylt, er i følge forarbeidene et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken, og som det framgår ovenfor må Fylkesmannen i denne saken for det første vurdere om hensynene bak reguleringsplanens bestemmelse vil bli satt vesentlig til side ved en dispensasjon. Videre må det vurderes om en dispensasjon vil medføre klart større fordeler enn ulemper etter en samlet vurdering. Vilkårene er kumulative, altså at begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. Vurdering Den omsøkte størrelsen på annekset innebærer at reguleringsplanens angivelse av maksimal utnyttelse for uthus/anneks vil overskrides. Dette betyr at tiltaket er avhengig av dispensasjon i medhold av pbl. 19-2. Dispensasjonsbestemmelsen i pbl. 19-2 andre ledd inneholder to vilkår som begge må være oppfylt dersom det skal kunne gis dispensasjon. Det må i hvert enkelt tilfelle foretas en konkret og individuell vurdering av om vilkårene for å kunne gi dispensasjon er oppfylt. Først må det vurderes om hensynet bak reguleringsplanens bestemmelse vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Det framgår av planbeskrivelsen at for å unngå at hytter blir for dominerende i landskapet er det foreslått bestemmelser som regulerer utnyttelse. Reguleringsplanen har særskilt angitt at hytter ikke kan overstige BYA 90 m2 og at anneks/uthus ikke kan overstige BYA 30 mg. Sett i sammenheng er hensynet bak bestemmelsen å sørge for at bebyggelsen på eiendommene ikke blir for dominerende samt at det ønskes et klart skille mellom hva som er anneks og hva som er hytte. I søknaden og klagen er det vist til at hytta ikke er egnet til påbygging. Tiltakshaver har innhentet en uttalelse fra entreprenør, hvor det framgår at påbygning av eksisterende hytte vil innebære sprengning i umiddelbar nærhet av hytta. Dersom dette skal utføres forsvarlig, så bør ca. halvparten av eksisterende hytte rives. Dette er begrunnet med at det er nødvendig med nytt skille mellom eksisterende hytte på pilarer og grunnmur under ny del. Et slikt arbeid krever også tyngre utstyr til eiendommen som veien pr i dag ikke er dimensjonert for. Videre framgår det av reguleringsplanens bestemmelse 4.1 at anneks og hytte kan forbindes med en takoverdekning som inngår i BYA. Tiltakshaver har vurdert å oppføre en svalgang mellom hytta og den delen av annekset som inneholder bad, og således unngå dispensasjon. Dette alternativet er i følge tiltakshaver ikke hensiktsmessig, naturskjønt eller sikkerhetsmessig godt. Videre er hytta angitt til å være 56 mz, og således godt under maksimal utnyttelse. Søknaden innebærer således at tilgjengelig areal for hytta overflyttes til annekset. I angjeldende sak er det angitt at hytta er 56 m2 og i tillegg kommer det omsøkte annekset med en BYA på 43,5 m2. Begge bygningene sett i sammenheng gir en utnyttelse på 99,5 m2.
Side 4 av 5 Eiendommen vil få en utnyttelse pà ca. 30 m2 under den maksimale utnyttelsesgrad og anneks samlet. Fylkesmannen finner av den grunn ikke at bygningsmassen eiendommen, samlet sett, blir for dominerende. Derimot vil annekset i seg selv få en utnyttelsesgrad som overstiger nesten 50 %. Dette i seg selv indikerer at overskridelsen maksimal for hytte på utnyttelse med anses for i vesentlig grad å tilsidesette hensynet til et klart skille mellom hovedbygningen på tomta, dvs. hytta, og anneks. Dette må i tillegg ses opp i mot hvordan kommunen tidligere har behandlet spørsmål om dispensasjon fra utnyttelsesgrad og reguleringsplanens alder. Forutsatt at bygningsmyndighetene tidligere har dispensert i stor utstrekning fra samme bestemmelse, så kan det anføres at hensynene bak ikke står like sterkt. En gammel reguleringsplan vil også av denne grunn kunne være lettere å dispensere fra. Det framgår Plan- og bygningsrett [2011], O.J. Pedersen m.fl., på side 206 at: «Selv om det etter dette skal mye til for å dispensere fra en reguleringsplan, forholdene ligge slik an at lovens betingelser vedtatt plan, fører de ovenfor nevnte hensyn kan er oppfylt. Dreier det seg om en nylig [åpenhet forutsigbarhet og medvirkning red. anm. ] til at man går veien om en reguleringsendring, med mindre det gjelder et mindre vesentlig punkt som det er bred enighet om har fått en så uheldig utforming at det hindrer eller motvirker en hensiktsmessig eldre plan vil vilkårene for å gi dispensasjon utvikling av området. Gjeldet den en lettere kunne være oppfylt». Angjeldende reguleringsplan er fra 2013 og er således av nyere dato. Bare reguleringsplanens alder tilsier at det vanskelig kan gis dispensasjon. Videre har kommunen opplyst om at det ikke er gitt dispensasjoner fra bestemmelsen innenfor planområdet siden planen ble revidert. Reguleringsplanens alder og kommunens strenge praksis innenfor området tilsier at det ikke gis dispensasjon. Tiltakshaver har i stor grad basert anførslene sine rundt at maksimal utnyttelse for hytta ikke er anvendt. Denne «restutnyttelsen» kan derfor overføres til annekset. Det er hentet inn uttalelse fra entreprenør hvor det framgår av utvidelse av hytta innebærer sprengning og for at dette skal gjøres må halve hytta fjernes. Videre er ikke veien dimensjonert for de maskinene som må komme fram for å gjøre jobben. Kommunen har på sin side vært på befaring og mener det er mulig å fjerne steinene nord for hytta og bygge på i denne retning. Fylkesmannen betviler ikke at et påbygg av hytta kan være både vanskelig og kostbart. Vi finner likevel å bemerke, slik kommunen tidligere har gjort, at maksimal utnyttelse er den øvre grensen for hva som tillates på en eiendom. Til tross for at det er uhensiktsmessig å utnytte det maksimale utnyttelsespotensialet for hytta, så kan ikke dette restarealet i utgangspunktet overføres til annekset. En maksimal utnyttelse av tillatt utnyttelsesgrad er således forbeholdt de eiendommene som er egnet for dette. Det er ingen som har krav på dispensasjon, så som i dette tilfelle. Kommunen har vært tydelig på at den ikke ønsker å åpne for at det etableres to likeverdige enheter på samme tomt. På bakgrunn av vurderingen hensynet ovenfor er Fylkesmannen, bak reguleringsbestemmelsen ett av to vilkår for å gi dispensasjon innvilge tiltaket. dispensasjon, Kommunens vedtak vil bli vesentlig dette tilsidesatt kommet til at ved en dispensasjon. Da ikke er oppfylt, og begge må være oppfylt for å kunne finner vi det ikke hensiktsmessig blir etter i likhet med kommunen, å stadfeste. å vurdere fordelene/ulempene ved
Side 5 av 5 Konklusion Fylkesmannen har etter en konkret vurdering kommet til at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Kommunens vedtak stadfestes. På bakgrunn av ovennevnte fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Innherred samkommune sitt vedtak i saken den 26.01.2016, sak 57/16, stadfestes herved. Klagen har ikke ført fram. Fylkesmannens vedtak er endelig, og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28. Med hilsen Ragnhild T. Grønvold (e.f.) Fung. fagansvarlig Kommunalavdelingen Sigurd Bøe Sletten Rådgiver Kommunalavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift V Kopi til: Innherred samkommune Postboks13O 7601 LEVANGER