Synne Arnesen og Ola Klashaugen Ekromskogen 5D Dato:28.03.2017 Vår ref.: SUNLANGM 17/2560-1 Arkivkode: FEIGB 41/417 Løpenum: 17/6146 Deres ref: 2624 LILLEHAMMER TILLATELSE TIL TILTAK UTEN ANSVARSRETT OMGJØRING AV VEDTAK Vedrørende UTVIDELSE AV VERANDA Adresse: Ekromskogen 5 D, Gnr./Bnr. 41/417 Tiltakshaver: Synne Arnesen og Ola Klashaugen Administrativt vedtak jamfør Lillehammer kommunestyres delegasjonsreglement: Kommunen innvilger dispensasjon fra krav om avstand til nabogrense i plan- og bygningsloven 29-4, jf plan- og bygningsloven 19-2. Søknad om tillatelse til tiltak jf plan- og bygningslovens 20-4, som kan forestås av tiltakshaver selv, godkjennes. Det er tiltakshavers fulle ansvar at arbeidene utføres i henhold til plan- og bygningsloven og at forskrifter til loven følges. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Fristene kan ikke forlenges jf plan- og bygningslovens 21-9. 2. Alt avfall skal kildesorteres og leveres godkjent mottak. 3. Når tiltaket er utført, skal det foretas sluttkontroll og anmodes om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, jf. plan- og bygningsloven 21-10. Vedtaket er fattet i samsvar med plan- og bygningsloven av 27.06.2008 nr 71 med endringer. Saksopplysninger: Søknaden er datert 09.06.2016 og mottatt 04.07.2016. Søknaden gjelder utvidelse av veranda i nabogrense, i Ekromskogen 5 D. Avslag på søknad om utvidelse av veranda med dispensasjon ble gitt 26.10.2016. Avslaget ble hjemlet i plan- og bygningsloven 29-4. Klage på avslag er journalført 18.11.2016. Lillehammer kommune har etter en grundig vurdering av saken besluttet å omgjøre vedtak om avslag på dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 for utvidelse av veranda. Nabovarsel: Se vedtak om avslag på søknad om utvidelse av veranda, journalpost 16/3840-9.
2 Plangrunnlag: Gjeldende reguleringsplan for Smestad Fagstad nord i Lillehammer, stadfestet av fylkesmannen 25.01.1979. Dispensasjon: Det er en forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det skal ikke være en kurant sak å fravike planbestemmelser. Det er søkt om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 vedrørende byggverkets avstand til nabogrense. Formålet bak bestemmelsen er bl.a brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse, samt hensyn til terreng og omgivelsestilpasning. Tiltaket består av utvidelse av eksisterende veranda som i dag ligger i nabogrense. Verandaen har en dybde på 2,2 meter. Verandaen ligger for det meste under tak. Veranda ønskes utvidet 1,3 meter. Som særlig grunn i sin dispensasjonssøknad anfører tiltakshaver følgende: De ønsker større uteplass i tilknytning til hovedetasje på bolig. Dette for å få bedre plass til møblering og opphold for familien på verandaen. Verandaen er svært smal slik den er i dag. Verandaen trenger å oppgraderes, og tiltakshaver ønsker å utvide verandaen med 1,3 meter når det uansett skal utføres bygningsmessige arbeider. Størsteparten av Ekromskogen har utvidet sine verandaer tilsvarende tiltakshavers ønsker. Tiltaket blir utført forskriftsmessig mhp brannvern. Nabo har kommet med merknad på nabovarsel til dispensasjonssøknad. Nabo påpeker følgende: At størsteparten av Ekromskogen har utvidet sine verandaer tilsvarende synes irrelevant da bakgrunnen er ukjent; hvordan har saksbehandlingen vært og er søknadsplikten overholdt. Nabo mener at de kan forvente verditap ved salg av deres rekkehus i 5 C dersom utvidelse av veranda godkjennes, ettersom mye lys og utsikten mot Mjøsa går tapt. De vil i langt mindre grad være skjermet fra innsyn på deres veranda ved en utvidelse av veranda i 5 D. Bruksverdien vil også bli forringet. Denne merknaden fikk følgende kommentar fra tiltakshaver: Tiltakshaver mener at det er lite sannsynlig at «mye lys går tapt» da solas bane også etter utvidelse av veranda vil gi like mye lys som i dag, helt fra tidlig ettermiddag. Utvidelse av veranda vil ikke ha noen innvirkning på kveldssol som kommer fra en annen kant enn der utvidelsen blir for nabo. Dagnes løsning gir større innsynsmulighet begge veier, enn hva det vil bli etter utvidelse av veranda. Ny skilleveggs utforming vil gi mer skjerming mot innsyn til/fra nabo. Det er mulig utsikt vil bli redusert noe, men den vil ikke bli borte. Litt av utsikten som forsvinner er på grunn av skjerming mot innsyn til hverandre som nabo ser på som svært viktig. Tiltakshaver har i sin klage på vedtak om avslag kommet med følgende kommentar til merknad på nabovarsel fra nabo: Tiltakshaver mener at forholdene med verditap som nabo påberoper seg anses å være en søkt argumentasjon, ettersom valgte utbyggingsform som mange andre i området har valgt for å bedre behovet for mer tidsmessige utearealer. Dette vil også for aktuelle nabopart representere en mulighet/være et potensiale som eventuell ny kjøper sannsynlig klart vil kunne verdsette mer enn et helt marginalt utsiktstap. Det er i området uansett en totalt sett god utsikt fra de fleste leiligheter.
3 Lys- og solforhold kan leveggen neppe ha noen vesentlig betydning for, på sør/vestsiden av huset, der sola står høyt på himmelen store deler av året. Lillehammer kommunes vurdering til dispensasjonssøknad: Nabo blir til en viss grad skadelidende ved det aktuelle tiltaket med noe tap av utsikt og solforhold. Lillehammer kommune kan dog ikke se at dette er forhold som veier større enn fordelene for tiltakshavers muligheter til å få et bedre uteoppholdsareal på sin veranda. Verandaen er allerede plassert i nabogrense. Tiltaket gjelder en utvidelse av veranda på 1,3 meter, i felles nabogrense. Bakgrunnen for at tiltakshaver ønsker å utvide verandaen som har en dybde på 2,2 meter, er at eksisterende veranda oppleves som trang og lite funksjonell. Verandaen ligger i direkte tilknytning til hovedetasje og stue. Dette er derfor det mest attraktive uteoppholdsarealet på eiendommen. Eiendommene i Ekromskogen er små, og boligene er plassert tett. Tiltakshavers muligheter for å opparbeide seg en god uteplass er derfor svært begrenset. Ekromskogen 5 er den siste rekken med rekkehus som ikke har utvidet sine verandaer. De andre rekkehusene i Ekromskogen har utvidet sine verandaer i større eller mindre grad. Lillehammer kommune mener at dette er et viktig poeng, da dette er forhold som skaper presedens ved videre saksbehandling. Når så mange i et huseierlag har utvidet sine verandaer, har det blitt en etablert praksis som har vært akseptert i huseierlaget over lengre tid. Det foreligger også søknad og tillatelse på flere av utvidelsene i kommunen. Lillehammer kommune mener at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Begrunnelsen for dette er at det omsøkte tiltaket ivaretar brannsikkerhet og gir en høyere funksjonalitet ved uteoppholdsarealet. Den åpenbare fordelen for tiltakshaver er at de får en større og mer anvendelig uteplass. Bestemmelsene det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonen har ikke negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Beliggenhet og høydeplassering: Bygget tilfredsstiller krav satt i plan- og bygningslovens 29-4 angående plassering, høyder og avstand til grenser. Matrikkel tilbygg: Bygningsnummer: 12264127-2 Areal tomt = 204 m² Nytt bebygd areal = 9 m² Gebyr: Faktura på gebyr i forbindelse med byggesaken sendes tiltakshaver separat. Det vises til kommunens gebyrregulativ for tjenesteområde Byggesak, vedtatt med hjemmel i plan- og bygningsloven 33-1.
4 Klagerett: Med hjemmel i forvaltningslovens 28 kan vår avgjørelse påklages til Fylkesmannen i Oppland innen tre uker. Klagen skal sendes til Lillehammer kommune, postboks 986, 2626 Lillehammer. Klagen må begrunnes, angis hva det klages over og hvilke endringer som ønskes. Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen håndskrevne signaturer Med hilsen Kjell Arve Bråtesveen Tjenesteområdeleder Sunniva Langmo Saksbehandler Kopi til: Randi Tønsager Skurdal, Ekromskogen 5 C, 2624 Lillehammer
5
6 BEREGNINGSGRUNNLAG / GEBYRER Vedrørende: OMGJØRING AV VEDTAK - TILLATELSE TIL TILTAK - UTVIDELSE AV VERANDA Adresse: Ekromskogen 5 D Gnr./Bnr.: 41/417 Saksnummer: SUNLANGM 17/2560-1 Vedtaksdato: 28.03.2017 FAKTURAADRESSE: Synne Arnesen og Ola Klashaugen Ekromskogen 5 D 2624 Lillehammer GEBYRER for byggesaksbehandling jamfør gebyrregulativet Jf. vedtak 26.10.2016 Kr. 4.875,-
7
8 FERDIGMELDING Saksnummer: Ferdigmeldingen gjelder: Arbeidets art: Er tiltaket utført i henhold til tillatelsen? Ja Nei Hvis «Nei» må det søkes om endring av tillatelsen Gnr. Bnr. Festenr. Seksjonsnr. Adresse: Sted og dato Eier/utbygger