BERGEN KOMMUNE Klima, miljø og byutvikling/etat for plan og geodata Fagnotat Saksnr.: 200907960/01 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: ARMA Til: Byrådsavdeling for klima, miljø og byutvikling Kopi til: Fra: Etat for plan og geodata Dato: 05.06.2009 Bergenhus, del av Møllendal vest, gnr 163 del av bnr 7, studenthybler på Grønneviksøren. Plannummer 60930000. Forslag til reguleringsplan til offentlig ettersyn. Hva saken gjelder Det er en høyt prioritert oppgave å klargjøre flere tomter for bygging av studentboliger i Bergen. Både i femårsvisjonen for studentboligbygging og i kommundedelplanen for Store Lungegårdsvann søndre del er Grønneviksøren utpekt som tomt for et nytt boligprosjekt i regi av Studentsamskipnaden i Bergen (SiB). Grønneviksøren inngår i planarbeidet for Møllendal vest, som omfatter området vest for Møllendalselven. For å legge til rette for en raskest mulig byggestart løftes dette prosjektet ut av planarbeidet for Møllendal vest og fremmes som en egen plan. Plassering av tomt for studentboliger innenfor plangrensen for reguleringsplan Møllendal vest.
Denne reguleringsplanen avgrenses til studentsamskipnadens tomt og naturlig tilgrensende arealer, og vil senere bli innarbeidet i en etterfølgende reguleringsplan for hele planområdet Møllendal vest. Planforslaget gir rom for opptil 520 nye hybelenheter (HE), og oppfyller det som har vært den politiske målsettingen for etablering av studenthybler på Grønneviksøren. Detaljplanlegging av prosjektet pågår parallelt med reguleringsprosessen, og den første tilretteleggingen av tomten ventes å starte opp i løpet av sommeren 2009. Anbefalt forslag fra fagetaten I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, første ledd, første punktum, legges følgende forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn: - Bergenhus, del av planområde Møllendal vest, gnr 163 del av bnr 7, studentboliger på Grønneviksøren. Plannummer 60930000, vist på plankart sist datert 28.05.09. - Tilhørende bestemmelser datert/revidert 28.05.09. PLAN OG GEODATA Mette Svanes plansjef Arne Matthiessen prosjektleder Side 2 av 15
SAKSUTREDNING INNHOLD 1. Bakgrunn side 3 2. Målsetting 4 3. Overordnede planer og føringer 4 4. Eksisterende situasjon og spesielle utfordringer 4 5. Merknader til oppstartvarsel 6 6. Beskrivelse av planforslaget 6 7. Fagetatens vurdering 14 1. Bakgrunn Møllendal på sørsiden av Store Lungegårdsvann utgjør et av de viktigste områdene for ny byutvikling i Bergen. Områdene øst og vest for Møllendalselven håndteres gjennom hver sin offentlige reguleringsplan - Møllendal øst og Møllendal vest. De 2 delområdene vil få noe ulik karakter og vil utfylle hverandre. Begge områdene skal ha hovedvekt på boliger, men med innslag av bl.a. kulturbasert næring. Østsiden får høyest arealutnyttelse og vil gi rom for bl.a. kunsthøyskolen og en offentlig almenning. Området vest for elven vil få noe lavere arealutnyttelse og et større innslag av offentlige grøntområder. Den høyest prioriterte enkeltoppgaven innenfor planområdet for Møllendal vest er å fastsette plassering av nye studentboliger for SiB. For å legge til rette for raskest mulig framdrift fremmes det en egen reguleringsplan for studentboligene. Side 3 av 15
2. Målsetting Planforslaget legger til rette for bygging av ca 520 hybelenheter på Grønneviksøren i regi av SiB (en enkelthybel utgjør en enhet, og andre leilighetstyper utgjør opptil tre enheter). Både den generelle boligsituasjonen for studenter i Bergen og betingelser knyttet til den statlige finansieringen av studentboligene tilsier at det er viktig å legge til rette for en rask byggestart. Som en følge av dette kommer prosjektet før den samlede reguleringsplanen for Møllendal vest kan ferdigstilles. Det er derfor besluttet å forsere reguleringen av studentboligprosjektet. I løpet av ca 1 år vil det også bli presentert et planforslag for resten av dette planområdet, og reguleringsplanen for studentboligprosjektet vil bli innarbeidet i og erstattet av reguleringsplanen for Møllendal vest. 3. Overordnede planer og føringer Ønsket om å bygge studentboliger på Grønneviksøren har høy tverrpolitisk prioritet og bygger på flere overordnede føringer: - Kommunedelplan Store Lungegårdsvann søndre del (Bystyret sak 13-07). - Femårsvisjon for studentboligbygging i Bergen (Bystyret sak 175-07). - Statlige føringer via Kunnskapsdepartementet og Husbanken. Forholdet til kommunedelplanen utdypes nærmere under avsnitt 6. Femårsvisjonen dokumenterer at det er stor mangel på studenthybler i Bergen. SiB disponerer ca 3350 hybelenheter i dag, og har den laveste dekningsgraden av de store utdanningsbyene i Norge. I bystyrets behandling av saken slås det fast at botilbudet må økes med 2100 nye hybelenheter for å oppnå en målsetting om 20 % dekningsgrad. En god dekningsgrad er viktig for å nå målet om lik rett til utdanning uavhengig av økonomisk og sosial situasjon. Videre blir Grønneviksøren utpekt som en prioritert tomt, og bystyret ber om rask byggestart. Gjennomføring av prosjektet er avhengig av bevilgninger over statsbudsjettet, og tilskudd kan trekkes tilbake dersom framdriften i prosjektet ikke er tilfredsstillende. Husbanken står for den praktiske oppfølgingen av dette, og har bl.a. ansvar for å veilede tilsagnsmottakere og å godkjenne prosjektene. For å oppfylle kravet til framdrift legges det til rette for oppstart av grunnarbeider på tomten sommeren 2009. I oppstartmeldingen ble spørsmålet om eventuell konsekvensutredning (KU) belyst, og det ble konkludert med at reguleringsplanen ikke utløser krav om KU. Kommunen mottok ikke kritiske synspunkter på dette fra øvrige planmyndigheter, og planarbeidet bygger dermed på en forutsetning om at det ikke er utredningspliktig. 4. Eksisterende situasjon og spesielle utfordringer Møllendal bærer i dag preg av å være en "byens bakgård". Store deler av arealet på begge sider av elven ligger på til dels gamle utfyllinger i Store Lungegårdsvann, og området har flere avstengte eiendommer, forurenset grunn og store estetiske utfordringer. Dette skal den forestående transformasjonen av området rette på. Manglende grønnstruktur Møllendalsområdet er i dag helt uten en offentlig grønnstruktur og gode uterom. Den framtidige grønnstrukturen baseres på kommunedelplanen og er videreutviklet og beskrevet i Side 4 av 15
et eget byromskonsept som har gitt viktige premisser for planarbeidet. Hovedelementene er strandpromenaden (som vil inngå i et sammenhengende gangvegsystem rundt Store Lungegårdsvann og Damsgårdssundet), strandpark mot Store Lungegårdsvann, elvepark langs Møllendalselven og offentlig allmenning på østsiden av elven. Illustrasjon fra byromskonseptet. Møllendalselven, som er byens eneste sentrumsnære elv som møter fjorden i et åpent elveløp, er i dag betydelig forurenset og tilnærmet død nedstrøms tunnelen under Årstadveien. Dette gjelder både vann og elvesedimenter. Samtidig med etableringen av den nye bydelen skal elven restaureres, gis nytt liv og inngå i et nytt parkdrag. Trafikk og trafikksikkerhet Møllendalsveien er tidvis belastet med mye trafikk, som til dels benytter Møllendalsveien som gjennomfartsåre mellom Fjøsangerveien og Årstadveien. Trafikkvolumet i 2015 ventes å ligge på ca 15.000 ÅDT (kjøretøy pr døgn). Møllendalsveien mangler stedvis fortau på strekningen nærmest Fjøsangerveien, og tilbudet til gående og syklende er ikke godt nok. Risiko og sårbarhet I tilknytning til planarbeidet for Møllendal øst og vest er det utarbeidet en egen ROS-analyse, som har vurdert følgende tema: Flom i Møllendalselven, havnivåstigning, forurenset grunn, gassdannelse og grunnstabilitet. Andre relevante vurderingstema som ikke inngår i ROSanalysen er i første rekke dambrudd i Svartediket, tankanlegg for LNG og nærhet til krematorium og helikopterlandingsplass. Side 5 av 15
5. Merknader til oppstartvarsel Arbeidet med reguleringsplanen for Møllendal vest startet med vedtak av 18.01.08, og oppstartmeldingen var kunngjort i perioden 10.02 12.03.08. Det er mottatt 32 merknader til oppstartvarselet, 23 fra offentlige etater og høringsinstanser og 9 fra privatpersoner, grunneiere og organisasjoner. De fleste av merknadene er av generell karakter eller gjelder forhold andre steder innenfor planområdet for Møllendal vest. Følgende merknader er direkte relevante for dette planarbeidet: - Dok 22 Hartveit Eiendom. Adkomsten til næringsdrivende langs Møllendalsveien er vanskelig, og det er behov for offentlig parkering. - Dok 24 Bjørgvin Bispedømmeråd og dok 43 Bergen Kirkelige Fellesråd. Begge merknadene tar opp viktigheten av å unngå at Møllendal kirkegård blir bygget inne av massiv bebyggelse mellom kirkegården og fjorden. - Dok 32 Terje Brun. Reiser spørsmål ved at det skal etableres 500 nye hybelenheter i dette området, og ved realismen i en omfattende utvidelse av Møllendalsveien. Etterlyser parkeringsløsninger. - Dok 35 Sameiet Møllegårdene. Påpeker at det er viktig at prinsippene i kommunedelplanen vidareføres. Ber om at det bygges lavt mot fjorden og elva, og understreker at gettolignende tilstander må unngås. - Dok 39 Eline Monstad og Rune Sælen. Er kritiske til at et nytt stort studentboligprosjekt skal etableres i området, og viser til situasjonen i sentrum. Peker på behovet for bedre parkeringsløsninger, og ber om at det etableres et parkeringsanlegg. - Dok 46 Vapa Eiendom AS. Gjør oppmerksom på at kommunen i henhold til tinglyst avtale skal opprettholde tilkomst til gnr 163/11 via bru over Møllendalselven. - Dok 56 Strømbil-finans AS. Peker på at oppgradering av Møllendalsveien er viktig for alle trafikantgrupper. - Dok 68 Puddefjorden Kajakklubb og dok 91 Holmen Roklubb. Begge klubbene ønsker å benytte roklubben som base for sine aktiviteter. Bygningen foreslås regulert som allmennyttig og bevaringsverdig bygg. Problemstillingene som tas opp i disse merknadene omtales nærmere under pkt 6 - beskrivelse av planforslaget. 6. Beskrivelse av planforslaget Reguleringsplanen omfatter studentboligprosjektet og sammenhengene mellom dette og tilgrensende offentlige veger, parkdrag og parkeringsplass. Planen presenteres som en forenklet reguleringsplan med tilhørende bestemmelser og illustrasjoner. Side 6 av 15
6.1 Kriterier for valg av tomt innenfor planområdet I arbeidet med reguleringsplanen er det prioritert å utarbeide et eget byromskonsept i en tidlig fase av planprosessen. Gjennom dette arbeidet er den ønskelige, overordnede grønnstukturen i planområdet kartfestet, og dette er en viktig premiss for plassering og utforming av bygningsstrukturene i Møllendalsområdet. Sammen med byromskonseptet er det flere andre forutsetninger som ligger til grunn for valget av tomt. De viktigste har vært behovet for rask tilgang til tomten, krav til størrelse (ca 8-9 da), behov for å beholde enkelte funksjoner og verkstedsbygg på Grønneviksøren inntil videre og å reservere de lokalklimatisk beste arealene innenfor planområdet til barnehageformål. I tillegg tilsier en høy arealutnyttelse at det er ønskelig med en viss avstand til omkringliggende boliger. Dette fører til at kommunens grunn i det sørøstligste hjørnet av Grønneviksøren peker seg ut som den mest aktuelle plasseringen av studentboligene. 6.2 Sammenheng med tilgrensende arealer Langs Møllendalselven grenser byggetomten til en offentlig park som blir ca 7 m bred. Denne sonen skal gi rom for gangveg, beplanting og nedtrapping mot elva av hensyn til god kontakt med vannet og øket tverrsnitt i elveløpet. Adkomst til gnr 163/11 og 19 flyttes og kombineres med ny avkjørsel til parkeringsplass øst i planområdet. Adkomsten til eiendommen skal opprettholdes i anleggsfasen og inntil videre. Broen og adkomsten er uheldig i forhold til etablering av elveparken, og lysåpningen under broen er for liten i en ekstremflomsituasjon. En ny og permanent løsning for adkomst til denne eiendommen bør avklares i den samlede planen for Møllendal Vest. Linjeføringen både for den nyetablerte veien vest for studentboligene og for gangforbindelsen mellom kvartalene sammenfaller med etablerte strukturer inne på kirkegården. Det ligger dermed til rette for å åpne nye adkomster til kirkegården dersom det er ønskelig. Variert byggehøyde og transparent konstruksjon i kvartalenes hjørner bidrar til å holde viktige siktlinjer fra kirkegården mot vannet og sentrum åpne. 6.3 Kulturminner Alle eksisterende bygg innenfor området rives, med unntak av roklubben som er det eneste bygget med registrert verneverdi i henhold til kulturminnegrunnlaget for kommunedelplanen. Dette tas vare på og integreres i elveparken. Bygget eies av Bergen kommune og ny bruk er foreløpig uavklart, men både velferdsbygg for studentene og klubbhus for ro-/padleklubber er aktuelle formål. I byggefasen for studentboligene kan det være aktuelt å benytte bygget til riggformål. Det er avklart med fylkeskonservator at det ikke kreves ytterligere kulturminneundersøkelser innenfor dette planområdet. 6.4 Grønnstruktur og barns interesser Utbyggingen av Møllendalsområdet forutsetter at eksisterende næringsområder gis en ny funksjon som sentrumsområde med høy standard på bl.a. grønnstruktur og interne ferdselsårer. Dette betyr at ingen områder som er i bruk som lekeområde i dag går tapt, og at nye grøntområder skal etableres. Fagetaten vil særlig trekke fram restaureringen av Møllendalselven som et viktig tiltak. Elven skal friskmeldes for forurensning og en ny ørretstamme skal etableres. Vannføringen er normalt liten og stabil, og elven vil kunne fungere som et spennende lekeområde i en ny bydelspark. Videre vil strandparken bli et verdifullt bidrag både til bydelen og til byens sjøfront. Her skal det bl.a. komme badestrand og anlegg for ballek. Side 7 av 15
Internt i prosjektet skal det opparbeides lekeområder for små barn i begge gårdsrommene. 6.5 Trafikk Det er et viktig mål å begrense trafikkveksten i Møllendalsområdet, og biltrafikken vil ikke endres i særlig grad som følge av dette tiltaket. Mye trafikk (til dels tungtrafikk) fjernes som følge av utflytting av eksisterende aktivitet i området, og nyskapt trafikk vil i all hovedsak være myke trafikanter. Noen nye korttidsparkeringsplasser etableres som følge av dette tiltaket. En ny bussrute gjennom Møllendalsområdet vil bli satt i drift ved innføring av nytt rutesystem i Bergensområdet. Møllendalsveien vil få fortau og sykkelfelt i begge retninger, og vegstandarden vil følge anbefalingene i kommunedelplanen. For Møllendalsvegen gir det et tverrsnitt på 15 m (2 x 3 m fortau, 2 x 1,5 m sykkelbane, 6 m kjørebane). Tverrsnittet kan bli noe redusert på strekningen forbi studentboligene, men prinsippet med 2-sidig fortau og sykkelbane skal opprettholdes. Det skal også etableres en sammenhengende strandpromenade rundt Store Lungegårdsvann, og det samlede nye tilbudet til myke trafikanter vil få høy standard. Opprustningen av Møllendalsveien vil få konsekvenser for parkerings- og adkomstforhold for etablerte virksomheter langs vegen, spesielt vest for utviklingsområdet på Grønneviksøren. Detaljer rundt dette kan ikke avklares før ved framleggingen av den samlede reguleringsplanen for Møllendal vest. 6.6 Trafikkstøy Rød støysone (med mer enn 65 db) strekker seg 15-20 meter ut fra vegkanten i dette området. Dette betyr at fasader mot Møllendalsveien får et høyt støynivå. Side 8 av 15
Støysonekart utarbeidet til reguleringsplan Møllendal øst. Kommuneplanens bestemmelser åpner for at det kan bygges med støynivåer opptil 73 db på fasade i senterområder under visse forutsetninger (bl.a. krav om avbøtende tiltak og formalisering gjennom reguleringsplan). Støynivået vil ikke overstige 73 db langs Møllendalsveien (Konsulent Reinertsen, Svein Klausen, pers.med.), og prosjektet ligger dermed innenfor rammen for fortetting i kommuneplanens senterområder. Viktige avbøtende tiltak vil være gjennomgående leiligheter med balansert ventilasjon, mulighet for lufting mot stille side og tilstrekkelig skjermingseffekt på støyutsatt fasade. Uteareal ivaretas med støynivå under 55 db både på svalganger, takterrasser og på bakkeplan. Videre er det sannsynlig at skiltet fart kan bli redusert i forhold til dagens fartsgrense på 50 km/t. Dette kan gi noe redusert støybelastning, men dette forholdet styres ikke gjennom reguleringsplanen og legges ikke til grunn som en forutsetning. Område belastet med trafikkstøy vil bli regulert som hensynssone i reguleringsplanen for Møllendal Vest. 6.7 Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet en ROS-analyse for planarbeidene i Møllendalsområdet. Reguleringsplanen forutsetter at det skal gjennomføres avbøtende tiltak for alle forhold der det er påvist en reell risiko for liv, helse og materielle verdier. Konkrete tiltak er innarbeidet i reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser (jf. pkt 6.9). Risikomatrise fra ROS-analysen. Eksisterende forurensning i grunnen skal håndteres i henhold til forurensningsforskriften og SFT`s akseptkriterier for mest følsomme arealbruk ved planlegging av tiltak. Ras, erosjon og setninger skal unngås ved pæling av bygg, erosjonssikring av elvebredden og ved at ytre arealer mot fyllingsfronten ikke utsettes for belastning som kan øke rasfaren. Møllendalselven gir betydelige utfordringer for planleggingen av det nye byområdet. Dimensjonerende flom (med 200 års gjentaksintervall) kan gi en vannføring på opptil 90 m3/s. I en slik situasjon vil de 5 nederste broene i elven ha for liten lysåpning. Den broen som berøres av dette planarbeidet inngår ikke i planforslaget og forutsettes fjernet i løpet av få år (jf omtale under pkt 6.2). Situasjonen for de øvrige broene vurderes nærmere i planen for Møllendal vest. Generelt skal kapasiteten i elveløpet utvides til å kunne ta imot dimensjonerende flom ved at Side 9 av 15
elveparken trappes ned mot elveløpet. Videre er heving av terrenget til minimum kote 2,5 et tiltak både mot havnivåsigning, flomfare og fare knyttet til grunnforurensning. Relevante henssynssoner vil bli innarbeidet i reguleringsplanen for Møllendal vest. Aktuelle tema som ikke er konkret omhandlet i ROS-analysen vurderes på følgende måte: - Dambrudd er utredet og håndteres av VA-etaten etter et eget regelverk som forvaltes av NVE. Fagetaten legger til grunn at risiko for dambrudd er så liten at dette ikke legger begrensninger på arealbruken nedstrøms Svartediket. Denne forutsetningen ligger også til grunn for kommunedelplanen. - Tankanlegget for LNG som ligger sentralt på det aktuelle tomtearealet skal flyttes ut av området innen oktober 2009. Alternativ og tidsavgrenset plassering lengst vest på Grønneviksøren blir vurdert. - Møllendal Krematorium ligger like ved det nærmeste studentboligkvartalet. Anlegget skal rehabiliteres innen oktober 2010 og skal etter dette oppfylle alle utslippskrav. Naboskapet mellom krematorium og boligområder ligger også innarbeidet i kommunedelplanen. Følelsesmessige ulemper kan ikke utelukkes, men utover dette anser ikke fagetaten at nærheten til krematoriet blir et problem for framtidige beboere. - Kommunedelplanen forutsetter at helikopterlandingsplassen på Grønneviksøren skal flyttes. Den alternative lokaliseringen på Nygårdstangen er ikke formelt klarert, men en offentlig reguleringsplan for dette området er under arbeid. Landingsplassen blir dermed liggende inntil videre (leieavtalen mellom Bergen kommune og Helse Bergen forlenges med 1 år om gangen). Avstanden til studentboligene er ca 250 m, og det ligger flere store bygninger mellom landingsplassen og boligene. Situasjonen vurderes ikke som problematisk. 6.8 Nærmere om studentboligene Prosjektet bygger på vinnerutkastet i en konkurranse basert på parallelle oppdrag. SiB inviterte 4 arkitektkontorer til å delta, og evalueringsgruppen bestående av SiB, husbanken, en frittstående arkitekt og Bergen kommune var samstemt i valget av 3RW som vinner av oppdraget. Følgende forhold, som også er relevante for reguleringsplanens fysiske utforming, ble tillagt stor vekt i evalueringen: - god fleksibilitet i forhold til videre byutvikling i området, - gode utearealer bl.a. på svalganger, - hensynet til verneverdig bygg og elvepark, - offentlig tilgjengelighet gjennom prosjektet, - virkning sett fra kirkegården, - muligheter for avbøtende tiltak mot trafikkstøy, - jevn volumfordeling over tomten og mot tilgrensende naboer. I evalueringsgruppens sluttrapport beskrives prosjektet på følgende måte: Side 10 av 15
Samlet bruksareal blir opptil 20.750 m2. Tomten er ca 8300 m2, og dette gir en arealutnyttelse på ca 250 %-BRA. Maksimal byggehøyde er 7 etasjer og kotehøyde 25,5. Mesteparten av bygningsvolumet vil få 5-7 etasjer. Antall beboere vil omtrent tilsvare antall hybelenheter i prosjektet (i overkant av 500) og det planlegges for en variasjon av ulike leilighetstyper for å unngå en for ensartet beboergruppe. Prosjektet vil bl.a. få 14 familieleiligheter, 21 kollektiver og 25 parleiligheter. Side 11 av 15
Det blir ingen parkeringsplasser i kvartal A, med unntak av noen plasser med universell utforming som kantparkering. I kvartal B blir det anlagt 16 parkeringsplasser på bakkeplan under bebyggelsen/gårdsrommet med innkjøring via en ny offentlig parkeringsplass. Denne parkeringsplassen får offentlig korttidsparkering som bl.a. kan fungere som besøksparkering og betjene kapellene. Prosjektet får flere kategorier av utearealer: - på bakkeplan: gårdsrom 2880 m2, herav 430 m2 med tilstrekkelige solforhold, - takterrasser: 1350 m2, 970 m2 med tilstrekkelige solforhold, - svalganger: 5900 m2, 2180 m2 med tilstrekkelige solforhold. (solforhold relateres til kommuneplanens krav om minimum 50% sol kl 15 jevndøgn). Dette gir ca 20 m2 uteareal pr HE, og 7 m2 med gode solforhold. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved prosjektering og utbygging. Med unntak av enkelthyblene kan alle boenhetene tilrettelegges for rullestolbruk. Alle etasjer betjenes rasjonelt med heis. Noen parkeringsplasser reserveres for bevegelseshemmede som kantparkering langs kvartal A, i felles parkeringsanlegg i kvartal B og på den offentlige parkeringsplassen. I forhold til energieffektivitet gir modulprinsippet ekstra utfordringer ved at hver hybelenhet får 2 yttervegger. Virkningen av dette skal reduseres ved hjelp av god isolasjon. Prosjektet skal også kobles til fjernvarmenettet. Ytterligere informasjon om prosjektet framgår av illustrasjoner i vedlegg 3. Volumene vil bli noe bearbeidet i den videre prosjekteringen som en følge av at 12 HE som tidligere utgjorde en 8. etasje vil bli fordelt andre steder i prosjektet. 6.9 Reguleringsbestemmelsene Reguleringsbestemmelsene begrenses til det som er nødvendig for å gi grunnlag for byggesaksbehandlingen og å avklare viktige rekkefølgespørsmål. Bestemmelsene vil bli supplert i, og erstattet av, den etterfølgende reguleringsplanen for resten av Møllendal vest. En rekke tiltak og rekkefølgekrav er innarbeidet i planforslaget, og vil bli lagt til grunn for den etterfølgende utbyggingsavtalen. Tiltak knyttet til byggeprosjektet: - Heving av byggegrunn. - Pæling av bygg. - Tiltak mot gassopphopning under/i bygninger. - Behandling av forurensede masser (massene isoleres eller fjernes på land og fjernes i elven). - Tiltak mot trafikkstøy. Tiltak knyttet til infrastruktur i Møllendalsområdet: - Utbedring og trafikksikring av Møllendalsveien. - Medansvar for finansiering av øvrig grønnstruktur og infrastruktur. - Reservering av areal til flomsikring og elvepark. Elveløpet utvides, og et tverrsnitt på minimum 22 m2 dimensjoneres og konstrueres for å kunne ta imot flomvann. Dette arealet forutsettes i en senere fase å utvides noe også på motsatt elvebredd. Utbedring av Møllendalsveien kan sannsynligvis ikke gjennomføres fullt ut før den samlede reguleringsplanen for Møllendal vest foreligger. Bestemmelsene åpner derfor for at fysisk Side 12 av 15
reservering av en 2 m bred gangsone er tilstrekkelig i perioden mellom innflytting i studentboligene og ferdigstilling av veiutbedringen. 6.10 Nærmere om forholdet til overordnet plangrunnlag Både kommuneplanen og kommunedelplanen viser den aktuelle tomten som byggeområde (henholdsvis som senterområde/sjøfront og som boligområde/annet byggeområde). Tiltaket samsvarer dermed med arealbruksformål i overordnet plan. Arealutnyttelse og byggehøyde går ut over rammene i det overordnede plangrunnlaget. Utnyttelsesgraden for studentboligprosjektet er ca 250 %. Dette er mer enn kommunedelplanens ramme (140%), men vurderes som forsvarlig sett på bakgrunn av bystyrets vedtak om åpning for høyere utnyttelse for dette konkrete prosjektet: Bergen bystyre behandlet saken i møtet 220107 sak 13-07 og fattet følgende vedtak: I medhold av plan-og bygningsloven 20-5 vedtas: 1. Kommunedelplan Store Lungegårdsvann, Søndre del, P.1685.00.00, som vist på plankart i målestokk 1:5000, datert 30.06.2006 (trykt vedlegg A) 2. Tilhørende bestemmelser og retningslinjer sist datert 30.06.2006 (trykt vedlegg B) med følgende endringer og tillegg: 4.1.12 Møllendal øst, dvs arealene øst for Møllendalselven: Maksimum % TU = 220 % inklusiv parkering Byggehøyder: 3-6 etasjer, tilsvarende kotehøyde + (11 20) meter med lavest bebyggelse mot sjøfronten. 4.1.13 Møllendal vest, dvs arealene vest for Møllendalselven: Maksimum % TU = 140 % inklusiv parkering Byggehøyder: 3-6 etasjer, tilsvarende kotehøyde +(11 20) meter med lavest bebyggelse mot sjøfronten. Kristian Helland fremsatte på vegne av arbeidsgruppen følgende merknad som også fikk tilslutning fra A, H, FrP, SV, KrF, RV og Pp: Bystyret forutsetter at det legges til rette for studentboliger i byggeområdene vest for Møllendalselven. Det kan i den sammenheng vurderes høyere TU enn 140%. Bystyret ber om at fremdrift i planarbeidet prioriteres høyt. Til sammenligning er kommuneplanens ramme for de fleste kategorier av senterområder 250 %, og også arealutnyttelsen på østsiden av elven ligger på dette nivået. Den maksimale byggehøyden i prosjektet blir 7 etasjer, tilsvarende kote 25,5. Dette er 1 etasje mer enn kommunedelplanens høydebegrensning. Økningen vurderes likevel til å ligge innenfor rammen av bystyrets intensjoner for området. De 2 øverste etasjene benyttes kun i halvparten av bygningsvolumet. Transparente åpninger bl.a. i kvartalenes hjørner, sammen med gateløpet mellom kvartalene, bidrar også til å myke opp virkningen av bygningsvolumet. Avstanden fra fasade i kvartal B til motsatt elvebredd blir ca 16 m, og ytterligere flere meter til eventuelle nybygg på østsiden av elven (dette området er foreløpig uregulert, og inngår ikke i planarbeidet for Møllendal øst). På dette grunnlaget vurderes den foreslåtte maksimalhøyden både som forsvarlig og nødvendig for realismen i prosjektet. Prosjektet får varierte og tilstrekkelige utearealer på bakkeplan, svalganger og takterrasser. Særlig svalgangene bidrar til at prosjektet får romslige utearealer. Utfordringen er i første rekke knyttet til solforhold på bakken, delvis på grunn av områdets topografi og delvis som en følge av høy arealutnyttelse. Det aksepteres en lavere andel areal på bakken enn for normal boligbebyggelse. Dette vurderes som akseptabelt for studentboliger med relativt liten andel barn. Det er også lagt vekt på at svalgangene vil utgjøre gode sosiale møtesteder, og at prosjektet får direkte tilknytning til gode og varierte offentlige friområder. Side 13 av 15
Kravet i planbestemmelsene er satt til 15 m2 med tilstrekkelige solforhold pr 3 hybelenheter, som tilsvarer 1 familieleilighet. Dette er lagt til grunn for andre prosjekter i SIB-regi tidligere, men dette prosjektet vil oppnå ca 20 m2/3 HE. Hybelstørrelsen blir ca 18 m2 for en enkelthybel. Kommuneplanen setter en minstestørrelse på 25 m2 for leiligheter i senterområder (bestemmelsenes pkt 22). Fagetaten finner det forsvarlig å avvike fra dette for studenthybler i regi av en studentsamskipnad. Prosjektet ligger innenfor en normal standard og skal godkjennes av Husbanken. Hver enkelt beboer benytter hybelen i et begrenset tidsrom, og størrelsen kan heller ikke utvides nevneverdig uten å overskride statens absolutte rammer for finansiering. Av samme grunn er det heller ikke realistisk eller nødvendig å gi alle hyblene full universell tilgjengelighet, slik kommuneplanen forutsetter (bestemmelsenes pkt 8). Det skal likevel legges vekt på tiltak som ikke er knyttet til hybelstørrelse, som for eksempel tilrettelegging for synshemmede. Parkeringsdekningen for bil er lavere enn forutsatt i kommunedelplanen og parkeringsnormen, men dette vurderes som ønskelig i dette prosjektet. Det er viktig å begrense biltrafikken i Møllendalsområdet, og studenter bosatt her vil ha et begrenset behov for daglig biltransport. Området får høy standard på gang- og sykkelveger, og gangavstand til sentrum og de største undervisningsstedene. Anlegget skal ha god parkeringsdekning for sykkel. Det reserveres minst 260 m2 innendørs til dette formålet, og dette kan gi ca 260 parkeringsplasser. God takhøyde gir mulighet for å utvide dette tallet betydelig ved å legge til rette for sykkelparkering i 2 høyder. Kommunedelplanen forutsetter at det skal etableres boligsoneparkering i Møllendalsområdet gjennom en egen planprosess (bestemmelsenes 2.6.3). Dette arbeidet er ikke påbegynt. Kommuneplanen setter krav til barnehagedekning for etablering av nye boliger. Planforslaget bygger på at det gis fritak fra dette kravet. Dette vurderes som forsvarlig ut i fra at SiB driver egne barnehager, og at andelen barn i dette boligprosjektet blir forholdsvis liten. Reguleringsplanen for Møllendal vest vil gi rom for 1 eller 2 nye barnehager, men studentboligene bør ikke utsettes i påvente av dette. 6.11 Andre tema Fjernvarmerør går gjennom planområdet, men traseen overbygges ikke med det valgte byggeprosjektet. Prosjektet forutsetter etablering av en ny nettstasjon. Denne blir mest sannsynlig plassert inne i et av byggene. Planprosessene i Møllendalsområdet er tett koblet opp mot bruk av utbyggingsavtale som virkemiddel for plangjennomføring. Alle premisser rundt dette er ikke avklart, men fagetaten legger til grunn at SiB vil inngå som en avtalepart. 7. Fagetatens vurdering Samfunnets behov for å kunne tilby flere hybler til studenter er stort. Samtidig er det krevende å finne velegnede tomter for store studentboligprosjekter på grunn av at viktige kriterier for lokaliseringen er vanskelige å forene. Boligene bør ligge nær de store lærestedene, samtidig som tomtene bør være store og billige for å kunne bygge innenfor statens kostnadsrammer. Dette vil som regel bety behov for kompromisser. Side 14 av 15
I dette prosjektet oppnås ikke ønskelig måloppnåelse fullt ut, spesielt i forhold til trafikkstøy og arealutnyttelse. Samtidig blir elveparken langs kvartal B smalere enn ønskelig. Samlet sett vurderes prosjektet likevel som forsvarlig. Den valgte løsningen har gode kvaliteter, og kan lett integreres i en framtidig ny bydel i Møllendal. Både bygningene og de nye innbyggerne vil gi et positivt tilskudd til det nye byområdet, og fagetaten anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: 1. Plankart datert 28.05.09, doknr 2 2. Reguleringsbestemmelser datert 28.05.09, doknr 3 3. Illustrasjoner, doknr 4 ROS-analyse: 200714713/92 Side 15 av 15