TYDAL KOMMUNE Arkiv: 175/045 Arkivsaksnr: 2014/259-3 Saksbehandler: Grete Sandvik Græsli Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal, miljø og teknikk 175/45, 176/30, og 176/37 Søknad om rammetillatelse for bruksendring og oppføring av tilbygg til forretningsbygg - Tydalssenteret Søknad om dispensasjon fra krav i byggeteknisk forskrift (TEK 10) Vedlegg: 1. Søknad om tillatelse til tiltak 2. Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon 3. Tegninger av eksisterende bygg 4. Tegninger etter ombygging 5. Kartutsnitt 6. Følgeskriv til søknaden 7. Søknad om dispensasjon fra kravene i TEK 10 Saksopplysninger Tiltakshaver: Merete Lien Ansvarlig søker: Ing. Ole Gullichsen Byggested: Eiendommen Tydalssenteret, gnr 175/45, 176/30, 176/37 Reguleringsformål: Forretninger/kontorer Type bygg: Forretningsbygg Bebygd areal: 388 m 2 Det søkes om tillatelse til bruksendring og oppføring av tilbygg til forretningsbygg. Bruksendringen gjelder et bygg som tidligere har vært brukt til dagligvarebutikk, og som nå skal brukes som flerbrukshus med mange funksjoner, så som fotostudio, mørkerom, galleri, kafè/butikk, kjøkken, lydstudio, kontorer for utleie m.m. Tilbygget gjelder nytt vindfang/hovedinngang mot Fv 705, og utgjør ca. 5 m 2.
Det er foretatt nabovarsling for bruksendringen og tilbygget i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven (pbl) 21-3. Det er ingen merknader til nabovarslet. Det søkes samtidig om dispensasjon fra kravene i byggteknisk forskrift (TEK 10). Søknaden er begrunnet med at det ikke vil være økonomisk forsvarlig å sette hele bygget i TEK 10-standard. Det foreligger ingen redegjørelse for hvilke konkrete avvik det er snakk om, og eventuelle kompenserende tiltak. Søknaden inneholder heller ingen oversikt over hvor store merkostnader en oppfyllelse av TEK 10 vil medføre. Key Arkitekter AS søker om ansvarsrett for arkitekturprosjektering i tiltaksklasse 2. Foretaket har sentral godkjenning innen ansvarsområdet. Eksisterende bygg Dette er et gammelt bygg, og det finnes ingen byggesaker eller tegninger av bygget i kommunens arkiv. Den kommunale takstnemnda foretok takst på bygget i 1995. Av takstrapporten fremgår det at bygget ble oppført i tre byggetrinn, derav det første rundt 1965. Når del 2 og 3 ble oppført er ukjent. Butikkdelen utgjør 217 m 2, har betonggulv, isolerte vegger og tretak belagt med papp. Varmt lager m.m. utgjør 98 m 2, har ringmur, tregulv og isolerte vegger. Kaldt lager utgjør 73 m 2, står på pilarer, har vegger av uisolert reisverk, uisolert tak med papp. Enkelte pilarer har sig, og det er tegn til veggslag og fuktighet. Bygningsmyndighetene er ikke kjent med at det er foretatt utbedringer siden taksten i 1995. Planlagte tiltak Den fremre delen av bygget, det tidligere butikklokalet, består av ett rom, og skal i liten grad ombygges. Av bygningsmessige arbeider er det planlagt oppføring av lettvegger, generell oppussing av overflatene, og utskifting av vinduer/dører. I den bakre delen av bygget (lagerrommene) er det planlagt mer omfattende bygningsmessige endringer. Her skal det innredes kjøkken, bad/wc, lydstudio, gjesteatelier, mørkerom, kontorer for utleie m.m. Dette er rom som krever høy teknisk standard. Samtidig er denne delen av bygget i langt dårligere forfatning enn den fremre delen. Det oppgis at følgende arbeider planlegges gjennomført: Det uisolerte kaldlageret vil bli omgjort til isolerte næringslokaler, utført etter TEK 10. Vinduer/ytterdører som settes inn eller skiftes ut vil være av dagens standard. Nytt ventilasjonsanlegg skal tilfredsstille dagens krav til luftvekslinger. Bærekonstruksjonen i bakre del vil bli forsterket noe. Tiltakshaver har sendt søknad til Arbeidstilsynet om samtykke for tiltaket etter arbeidsmiljølovens 18-9. Det foreligger ikke svar i saken enda. Samtykke fra Arbeidstilsynet er en forutsetning for at kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket.
Statens vegvesen har gitt dispensasjon fra veglovens bestemmelser om byggeavstand til Fv 705. Tilbygg tillates oppført inntil 28 meter fra midten av Fv 705, i tråd med søknaden. Vurdering Tilbygg Tilbygget det søkes om skal inneholde vindfang i tilknytning til hovedinngangen mot Fv 705. Det fremgår av reguleringsplanen at byggegrensen langs Fv 705 er 30 meter målt fra midten av vegen. Dagens bygg er plassert helt inntil byggegrensen. Tilbygget kan likevel bygges som omsøkt, da Statens vegvesen har gitt dispensasjon fra dette kravet. Det er ingen andre forhold som tilsier at tilbygget ikke kan godkjennes som omsøkt. Fasadeendring Tiltaket medfører en mindre fasadeendring av bygget. I tillegg til tilbygget blir det noen endringer når det gjelder plassering av vinduer og dører. Dette vil likevel ikke bli så omfattende at det vil endre byggets karakter, og utløser ikke søknadsplikt i seg selv. Bruksendring Bruksendring fra dagligvarebutikk til flerbrukshus med funksjoner som nevnt ovenfor er søknadspliktig etter pbl 20-1 bokstav d, jf. byggesaksforskriften 2-1 bokstav a. For å kunne gi tillatelse til bruksendringen må tiltaket være i tråd med gjeldende reguleringsplan. Denne eiendommen er regulert til «forretninger/kontorer», noe som også vil være dekkende for den nye bruken av bygget. Bruksendringen er dermed ikke betinget av dispensasjon fra plan. Bruksendringen vil ikke medføre endringer i forhold til veg, vann og avløp. Behovet for parkering er vurdert i forhold til den nye bruken, og det fremgår av søknaden hvordan dette er tenkt ivaretatt. Bruksendringen medfører ingen reduksjon av antall parkeringsplasser. Ved søknadspliktige tiltak på eksisterende bygning vil gjeldende bygningstekniske krav kunne kreves oppfylt for bygningen i den grad de er relevante for den nye bruken, jf. pbl 31-2. Kravene knyttes til det arbeidet som utføres. Det vil si at konstruksjonen, bygningsdelen, eller delen av bygget som berøres av arbeidet skal følge kravene. Ved en bruksendring slik som i dette tilfellet vil hele bygningen berøres, og kommunen legger derfor til grunn at samtlige krav i TEK 10 for denne type forretningsbygg vil være gjeldende. Unntak fra TEK 10 Unntak fra hovedregelen kan gis i medhold av pbl 31-2 fjerde ledd når det gjelder eksisterende byggverk. Et hvert unntak fra TEK 10 er betinget av en konkret vurdering i den enkelte sak der det tas hensyn til en praktisk-økonomisk vurdering ut fra de gitte omstendigheter. Pbl 31-2: «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen.»
Unntak kan kun gis i saker der det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, og dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig, og dersom bruksendringen er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Alle kravene må altså være oppfylt for at det skal være mulig å innvilge unntak fra TEK 10. Vurdering av unntak Er det mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader? Det er ikke mulig å tilpasse lagerdelen av bygget til tekniske krav uten store kostnader. Med tanke på byggets beskaffenhet, vil det koste mye å oppnå bra standard, særlig med tanke på at denne delen skal innredes med kontorer og andre rom for fremtidige arbeidsplasser, og med de krav som følger med dette. Selv om det her er snakk om store kostnader, vil det likevel ikke være uforholdsmessig store kostnader. Å stille krav i tråd med energikravene i TEK 10 vil ha stor effekt på energiforbruket, noe som er i tråd med nasjonale mål, og hensikten bak bestemmelsen. I den fremre delen av bygget søkes det om langt mindre bygningsmessige endringer enn i den bakre delen. Gulvet er av betong, noe som også bidrar til at det blir mer kostnadskrevende å tilfredsstille energikravene fullt ut i denne delen av bygget. Virksomheten i det store rommet blir i hovedsak utstilling/galleri og salg, og vil i langt mindre grad enn lagerdelen avvike fra tidligere drift. Er bruksendringen/ombyggingen forsvarlig? En bruksendring av bygget fra butikk til flerbrukshus for kunst, kultur, cafe, og kontorer m.m. er en forsvarlig bruk av bygget, og plasseringen er godt egnet for denne type virksomhet. Selv om energikravene ikke tilfredsstilles fullt ut i fremre del av bygget, vurderes bruksendringen/ombyggingen å være forsvarlig. Er bruksendringen nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk? Bygget kan fortsatt brukes til dagligvarebutikk uten bruksendring, og da uten at det utløser krav om oppgradering til TEK 10-standard. Slik sett er bruksendringen ikke nødvendig for å sikre at bygget i teorien fortsatt kan brukes. På den annen side er det lite sannsynlig at det er grunnlag for drift av to dagligvarebutikker i Tydal sentrum. Den nye virksomheten som er planlagt i bygget vil på flere måter bidra til å skape gode tilbud og arenaer som ikke finnes i Tydal i dag, og vil samfunnsmessig være et svært positivt bidrag til Tydalssamfunnet. Bygget har nå stått mer eller mindre ubrukt i svært lang tid, så konklusjonen er at en bruksendring er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Konklusjon Vurderingene viser at alle kravene for å kunne innvilge unntak ikke er oppfylt for bakre del av bygget, og det er dermed ikke grunnlag for å innvilge unntak fra TEK 10. Når det gjelder fremre del vurderes det å være mulig å innvilge unntak fra TEK 10 når det gjelder oppfyllelse av energikravene.
Selv om det gis unntak fra energikravene for en del av bygget, er det særlig viktig at alle hensyn til helse, miljø, sikkerhet, brann og tilgjengelighet tilfredsstilles i hele bygget. Rådmannens innstilling Søknad om rammetillatelse for bruksendring og tilbygg til forretningsbygg på eiendommen Tydalssenteret med tegninger, kart og beskrivelser godkjennes, jf. plan- og bygningslovens 20-1. Søknad om unntak fra krav gitt i TEK 10, jf. pbl 31-2 fjerde ledd, innvilges delvis. For bakre del av bygget (lagerdelen) innvilges det ikke unntak fra TEK 10. For fremre del (butikkdelen) innvilges det unntak fra energikravene i TEK 10. Tillatelsen omfatter også godkjenning av søknad om ansvarsrett for ansvarlig søker og arkitekturprosjektering i samsvar med søknad. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelse gis etter at fullstendig søknad etter pbl 21-2 femte ledd er innsendt og undergitt nødvendig kontroll.