NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Maria Bryksina L.nr.: 15919/2017 Arkivnr.: 20110003/L12 Saksnr.: 2011/1092 Utvalgssak Detaljregulering for Liebakk - 2.gangsbehandling etter 12-12 i plan og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske 30.05.2017 66/17 tjenester Kommunestyret 14.06.2017 48/17 Grunnlag for saken Kommuneplanens arealdel, vedtatt 07.10.2015 Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaknr. 13/12 1.gangsbehaandling, utvalgssaksnr. 11/17 fra møte 17.01.2017 Juridisk grunnlag Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling i hovedutvalg og endelig vedtak av detaljregulering i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens 12-12 framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget (i offentlig ettersyn) og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Vedlegg 1 1.gangsbehandling. Samlet saksfremlegg 2 Planbeskrivelse Liebakk 3 Reguleringsplan Liebakk. Plankart 15.05.2017 til 2.gangs behandling. 4 Reguleringsplan Liebakk. Bestemmelser 15.05.2017 til 2.gangs behandling Sammendrag Detaljreguleringen legger opp til utvikling av et nytt boligområde øst i Solbergelva. Foreslått bebyggelse er terrassert blokkbebyggelse i høyde som gir plass til opptil 3 etasjer i tillegg til parkeringskjeller. Planforslaget innebærer at det opparbeides en ny vei i planområdet. Det legges opp til at den nye veien gir mulighet for å tilkoble et eventuelt boligområde vest for Liebakk. Videre inneholder planforslaget 3 lekeplasser og en turvei. Side 1
Forslag til detaljregulering for Liebakk har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 24.01.2017 8.03.2017. Det er innkommet 7 merknader til planforslaget, hvorav ingen innsigelser. Rådmannen vurderer planforslaget som godt utredet og er i tråd med overordnende planer. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte og planen er så langt mulig omarbeidet i henhold til disse. Endingene i planen etter 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget vedtas slik det foreligger. SAKSUTREDNING Faktaopplysninger/bakgrunn for saken Bakgrunn Bakgrunn for planarbeidet er ønske om å utvikle arealene med boligbebyggelse i tråd med arealformål i kommuneplanen. Planarbeidet startet i 2011. Tiltakshaver ble orientert om problematikken knyttet til manglende avløpskapasitet i den delen av Solbergelva. Råd gitt i oppstartsmøtet ble behandlet politisk i januar 2012. Planområdet: eierforhold og planstatus Planområdet ligger øst i Solbergelva i utkanten av et etablert boligområde. Illustrasjon 1: Planområdets plassering i Solbergelva Side 2
Planområdet omfatter 3 eiendommer eid av tiltakshaver: gnr. 48 bnr. 21, 22, 47 og 9 andre eiendommer med andre grunneiere, hvorav tre er ubebygd (gnr 48 bnr 88, 110, 160) og seks er bebygd med småhusbebyggelse (gnr 48 bnr 26, 142, 141, 134, 45, 44). Det inngår kommunal og privat vei i planområde. Det foreligger ingen reguleringsplan, i KPL-A er området avsatt til boligbebyggelse. Illustrasjon 2: Utsnitt gjeldende kommuneplan Illustrasjon 3: Utsnitt flyfoto. Pågående planarbeid i nærområdet Det er ingen pågående planarbeid i nærområdet. Planforslaget Ca. 11 daa av planområdets 30 daa foreslås regulert til boligbebyggelse. Det er tenkt utbygget med terrasserte boligblokker. Eksisterende bebyggelse som inngår i planområdet, reguleres til frittliggende småhusbebyggelse. Planforslaget innebærer utbygging av en ny vei innenfor planområdet. I planforslaget inngår også etablering av en ny turvei og tre lekeplasser. For ytterlige opplysninger vises det til tidligere behandlinger av saken og til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3 Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplan er det varslet forhandlinger om utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Kommuneplanen 2015 åpner imidlertid ikke for forhandlinger om utbygningsavtaler i dette området. Offentlig ettersyn og høring Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 24.01.2017 08.03.2017. Det er innkommet 7 eksterne merknader til planforslaget. Blant disse var det ingen innsigelser. Side 3
Oppfølging av vedtak fra 1.gangsbehandling I 1.gangsbehandlingen ble rådmannens innstilling vedtatt uten at det ble foreslått flere avklaringstemaer. Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader. Tabellen nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens vurdering av disse: Merknad 1 Fylkesmannen i Buskerud, 17.02.2017 Rådmannens vurdering Merknader til tidligere behandlinger. Fylkesmannen ser av innsendt planforslag at merknadene i stor grad ble fulgt opp og har ingen ytterlige kommentarer. 2 Buskerud fylkeskommune, 8.03.2017 2.1 Automatisk fredete kulturminner. Det er vist til meldeplikten dersom automatisk fredete funn skulle forekomme. 2.2 Nyere tids kulturminner. Ingen bygninger innenfor planområdet er registrert i vernelista til kommunedelplanen for kulturminner og kulturmiljøer.. 3 Glitre energi Nett, 17.02.2017 3.1 Alle nye anlegg som skal tilknyttes Glitre Energi Nett skal meldes inn. Netttilknytting av nye og mulige prosjekter skal bestilles via websiden. 3.2 Strømanlegg må kunne etableres og driftes. 3.3 Det må ikke gjøres terrenginngrep som vil endre overdekningen over jordkabler eller redusere høyde opp til luftledningsanlegg.. Sikret i planen gjennom planbestemmelser 4.2.5, c Utbygger må melde inn nye prosjekter til Glitre energi ved oppstart av prosjektering. Denne skal følges opp i byggesaken.. Krav til tekniske anlegg håndteres i byggesaken. 4 Eiendomsavdelingen v/camilla Wiklund Rømcke, 11.03.2016 Gangsti i øst-vest retning. Nederst langs gbnr 48/160, tvers over gbnr 48/47 og 48/68, så går det en mye brukt sti Tatt til etterretning Endring i plankartet: det er tegnet en ny 2m bred turveg mellom gbnr 48/44 (BFS) og Side 4
i øst-vestlig retning. Stien går helt fra blokkene på Vinnes og benyttes som en sammenhengende trase på en blanding av veier, gangveier og stier helt til Tunvollveien. gbnr 48/160 (B6). Byggegrense justert i hht til ny arealgrense. Paragraf 7.2 Turvei f_gt 1-2 endres navn til Turvei f_gt 1-3. 5 Svensson Nøkleby ANS på vegne av Svein Ivar Westby, gnr 48, bnr 2,68,88, 28.02.2017 5.1 Lekeplass BLK1. Arealet er plassert uheldig. Det ligger delvis innenfor eiendommen til Westby. Arealet er lite egnet til lekeplass på grunn av skråningen. 5.2 Snarvei GT1. Snarveien bør fjernes, veien og fortauene vil være mer enn tilstrekkelig for å ivareta behovet for gående. 5.3 Innkjøring til B3. Innkjørsel til B3 skal være fra syd, mellom gbnr 48/26 og 48/142. Det for å kunne enklere komme Tas ikke til følge Arealet er plassert sentralt mellom felt med høyst bruksareal (BRA): B1, B2 og B3. Det er også plassert trygt, langt unna ny kjøreveg inn i området. Kommuneplan stiller krav til forhold mellom lekearealets bredde og lengde, som ikke skal overstige 1:2. Det er derfor viktig at arealbredde ikke vil reduseres. Arealet som ligger innenfor eiendommen til Westby er mellom 30 og 40m² stort. Det utgjør ingen vesentlig del av hele eiendommens areal. Rådmannen er av den oppfatning at arealdisponering i plan er rimelig og gir en påregnelig utnyttelse av eiendommen samlet. Det er ikke lagt vekt på «matematiske rettferdigheter» ved plassering av lekeplassen, men lagt betydelig vekt på optimal plassering. Tatt til etterretning Det tilføyes en setning i paragraf 5.3 Lekeareal f_blk 1-3, avsnitt Lekeplasser f_blk 1-2. Arealet skal utformes slik at fall ikke overstiger 1:4. Minst tredje del av arealet skal være tilnærmet flat. Rådmannen mener det er realistisk å oppfylle dette kravet innenfor ett eller begge BLK-områder. Tas ikke til følge Snarveien vil, i tillegg til sin primære funksjon, også fungere som gangadkomst til leilighetsbygg innenfor felt B2 og B3. Den skal også tjene som adkomst til lekeplass f_blk 1. Tatt delvis til etterretning Side 5
inn i parkeringskjeller og fordi adkomst fra syd er slakere. 5.4 Manglende innflytelse i planarbeidet. Forslagsstiller har ikke invitert Westby til dialog i forbindelse med at planen er utarbeidet. Forslaget forutsetter en lik løsning på adkomst og parkering for bygg i felt B2 og B3. Løsninger innebærer innkjøring i parkeringskjeller fra nordside av byggene. Parkeringen foregår i husets andre etasje og delvis som overflateparkering. Løsningen åpner for mer praktisk bruk av arealet sør for byggene. Endring i plankartet: Felt B3 utvidet med ca. 15m² mot vegen SKV 4 for å sikre slakere adkomst fra nord. Westby har på lik linje med alle berørte parter fått varsel om påbegynt reguleringsplanarbeid. Kommunen har ikke registrert noen merknader eller henvendelser fra ham i tidligere fase. 6 Mette Wiborg, 48/15, 7.02.2017 6.1 Gjør oppmerksom på VA-ledninger under nytt veganlegg. 6.2 Grense mot veg. Ber om at gjeldende regler for minimumavstand fra eiendomsgrense til vei overholdes. 6.3 Arealet mellom eiendommen og ny veg. Ønsker å kjøpe arealet som ligger inntil eiendommen. Det stilles krav til VA-plan i planbestemmelser paragraf 4.2.1. Det skal følges opp i byggesaken. Tas delvis til etterretning Det er ikke noe regler ang. avstand fra eiendomsgrense til veg. Vegloven setter krav til avstand fra byggegrense mot senterlinje veg, det er 15m. til kommunal veg. Reguleringsplan kan angi avstand fra byggegrense til veg, det er vanligvis 4 m. mot formålsgrense veg. Byggegrense settes vanligvis før bygninger er oppført. Det tilføyes en setning i paragraf 6.1.1 Kjørevei SKV 3-4: Der hvor avstand mellom vegformål og eksisterende bygg er mindre enn 10 m. kan det settes opp støyskjerm Reguleringsplan regulerer ikke privatrettslige forhold. Reguleringsplan legger til rette for bruk del av arealet mellom eiendommen og ny veg til boligformål. Side 6
7 Borislav Dzabic, gbnr 48/26, 8.03.2017 7.1 Ønsker erstatte arealet brukt til vegformål. Arealet som tas fra eiendommen må kompenseres av utbygger slik at eieren får tilsvarende areal mot vest. Tas til orientering Reguleringsplan gir rammer for arealbruk samt byggegrenser. Evt. erstatning vil føre til utvidelse av arealet til gbnr 48/26 vestover i ca. 2 m. Det vil få konsekvenser i hht byggegrense, som da blir 2 m. fra eiendommens grense i fht nåværende 4m. Arealerstatning må avtales mellom parter. 7.2 Ønsker at det lages ny innkjørsel Innkjørselen til eiendommen er tegnet på plankartet. 7.3 Ber om skilt med fartsbegrensning og fartsdumper. 7.4 Ønsker at det etableres hekk langs eiendommen mot ny turveg. 8 Vegard Kvamme, gbnr 48/13, 1.03.2017 Ønsker gjennomkjøringsforbudt i en del av Kvernhusveien, fra ny vei i øst til Lenabakken i vest. Eiendommer ligger på begge sider av veien og er mye brukt av barn særlig vinterstid. Alle bolig gater nedenfor planområdet er skiltet med 30 km/time (sone 30). Fartsbegrensningen gjelder i planområdet. Forespørselen videresendes til kommunal avdeling for veg for vurdering av behovet for ytterlige trafikkregulerende tiltak. Tas ikke til følge Reguleringsplan gir rammer for arealbruk samt byggegrenser. Privatrettslige forhold avtales mellom parter direkte. Reguleringsplan binder ikke regulerende tiltak. Forespørselen videresendes til kommunal avdeling for veg for vurdering av behovet for trafikkregulerende tiltak. Rådmannen vurderer at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt. Endringer av planforslaget etter offentlig ettersyn Med bakgrunn i vurderingen ovenfor har rådmannen i samråd med tiltakshaver gjort noen endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Endringene som følger: Endringer i plankartet: Det er tegnet en ny 2m bred turveg mellom gbnr 48/44 (BFS) og gbnr 48/160 (B6). Byggegrense forblir uendret. Felt B3 utvidet med ca. 15m² mot vegen SKV 4 for å sikre slakere adkomst fra nord. Side 7
Endringer i bestemmelser: 7.2. Turvei f_gt 1-2: endres navn til Turvei f_gt 1-3. 5.3. Lekeareal f_blk 1-3: Det tilføyes en ny setning i avsnitt Lekeplasser f_blk 1-2: Arealet skal utformes slik at fall ikke overstiger 1:4. Minst tredje del av arealet skal være tilnærmet flat. 6.1.1 Kjørevei SKV 3-4: Det tilføyes en ny setning: Der hvor avstand mellom vegformål og eksisterende bygg er mindre enn 10 m. kan det settes opp støyskjerm Vurdering av endringer Endringene i plankart og bestemmelser vurderes som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn eller parter i saken. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Økonomiske konsekvenser Det kan bli aktuelt med en avtale mellom utbygger og kommunen i forbindelse med opparbeidelse av avløpsanlegg og trafikkareal. Hvis vegen SKV 1 og SKV 3-4 i fremtiden vil være offentlig veg, kan det føre til økende driftsutgifter. Planforslaget anbefaler ikke omklassifisering av noen av veiene til offentlige. Barn og unges interesser Som i all regulering av bolig inngår krav til lekeplass. I denne planen er det to småbarnslekeplasser innenfor boligområder. Den ene lekeplassen er plassert trygt unna vegen mellom boligfelt B1, B2 og B3 med enkel tilgang via snarveg f_g1. Den andre lekeplassen ligge høyre oppe i svingen og vil betjene andre boligfelt samt enkelte eneboliger i nærområdet. Det er også en lekeplass for større barn plassert mot skogen i nord. Fortau langs den nye vegen SKV 3-4 samt snarveg f_g1 sikrer trygg forbindelse til Kvernhusvegen og gatene mot skoler. Miljøkonsekvenser Undersøkelsen i naturdatabasen viser at det ikke er registreringer av viktige naturtyper, helhetlige kulturlandskap eller naturverneområder. Undersøkelsen i artsdatabasen viser ingen registreringer for området. Planområdet består av skog/underskog og har egenverdi, men flora og fauna i planområdet skiller seg ikke vesentlig ut fra nærområdene. HMS/Folkehelse Planforslaget vurderes ikke å hå noen negative konsekvenser for folkehelse. Vurdering og konklusjon Side 8
Rådmannen vurderer at planforslaget er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse. Politisk handlingsrom Et vedtak etter plan og bygningslovens 12-12 foreligger da i to mulige alternativ. Enten vedtas planforslaget slik det foreligger eller, hvis kommunestyret er uenig i planforslaget, sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Alternativ 1: (enkeltvedtak som må begrunnes og som gir klagerett) Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Liebakk med plankart datert xxx.2017 og planbestemmelser datert xxxx.2017. Alternativ 2: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 sender kommunestyret planforslaget for Liebakk tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget anbefaler at kommunestyret gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Tilråding og begrunnelse Rådmannen anbefaler alternativ 1. Begrunnelse for dette er at planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel. Innkomne merknader er hensyntatt og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Planforslaget tilrettelegger for gode løsninger for trafikkavvikling og for myke trafikanter. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Liebakk med plankart datert xxx.2017 og planbestemmelser datert xxxx.2017. Begrunnelse for dette er at planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel. Innkomne merknader er hensyntatt og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Planforslaget tilrettelegger for gode løsninger for trafikkavvikling og for myke trafikanter. Vedtaket kan påklages etter plan og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om innløsning etter 15-2 eller erstatning i henhold til 15-3 i plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 30.05.2017: Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Side 9
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 30.05.2017: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Liebakk med plankart datert xxx.2017 og planbestemmelser datert xxxx.2017. Begrunnelse for dette er at planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel. Innkomne merknader er hensyntatt og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Planforslaget tilrettelegger for gode løsninger for trafikkavvikling og for myke trafikanter. Vedtaket kan påklages etter plan og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om innløsning etter 15-2 eller erstatning i henhold til 15-3 i plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Behandling i Kommunestyret - 14.06.2017: Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Innstillingen fra utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret - 14.06.2017: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Liebakk med plankart datert xxx.2017 og planbestemmelser datert xxxx.2017. Begrunnelse for dette er at planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel. Innkomne merknader er hensyntatt og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Planforslaget tilrettelegger for gode løsninger for trafikkavvikling og for myke trafikanter. Vedtaket kan påklages etter plan og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om innløsning etter 15-2 eller erstatning i henhold til 15-3 i plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Side 10