REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 200810509/11 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: SHOL Dato: 29.06.2009 BERGENHUS, GNR. 168, BNR. 1785, 2071 M.FL., HELLEN PANORAMA, PLANNUMMER 60110000. HOVEDFORMÅL: BOLIG. FORSLAG TIL VESENTLIG REGULERINGSENDRING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Vestbo AS forslag til reguleringsendring for gnr 168, bnr 1785, 2071 m.fl. på Lønborg, i Bergenhus bydel. Endringsforslaget omfatter omtrent 10,7 daa. Hovedformålet er etablering av rundt 35 boenheter foreslått som leilighetsbygg terrassert i terrenget. Lønborglien Planområdet Helleveien Figur 1: Omtrentlig avgrensing av planområdet. Planområdet er ikke del av noen kommunedelplan. Området er vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel. Planområdet ligger i en helning som vender mot nordvest, og er lokalisert sentralt i et etablert boligområde som er utbygd i etapper over en 25 års periode. Planområdet er opprinnelig regulert som delfelt B4 i reguleringsplan Plannr 7220000 -
Bergenhus, Lønborglien, og er siden endret og konkretisert gjennom reguleringsendring Plannr 7220060 - Lønborglien - felt B4 plan for utbygging. Planområdet er regulert til fareområde, bolig og fellesområde. Grunnen til at en stor del av planområdet er regulert "fareområde" (jf. figur 2) er fordi det har gått høyspentlinjer gjennom området. Disse er nå lagt i kabler i en annen trasé, utenfor planområdet. Ved å legge høyspentkablene i kabel, langs andre traseer enn dagens, frigjøres fareområdene til annen bruk. I endringsforslaget er bebyggelsen flyttet slik at den delvis ligger inne i det tidligere fareområdet. Dette muliggjør en bedre kontakt med det resterende grøntarealet slik at de blir tilgjengelige til fritidsareal (jf. felles uteareal for de nye boligene og offentlig friområde). I gjeldende plan (Plannr 7220060 - Lønborglien - felt B4 plan for utbygging) åpnes det for blokkbebyggelse og en tillatt grad av utnytting på TU% = 54%. Det nye forslaget legger opp til en utnyttelse på BRA% = 64%. BRA% og TU% er i stor grad det samme, men arealene det regnes utnytting av, er derimot forskjellige, så sammenligningen blir ikke helt reell. Figur 2: Til høyre vises den aktuelle delen av gjeldende plan (Plannr 7220060 - Lønborglien - felt B4 plan for utbygging). I gjeldende plan er det vedtatt en blokk på 5 etasjer, med parkering løst som overflateparkering. Det skraverte feltet til venstre i figuren er Fareområde. Plangrensen til det aktuelle endringsforslaget (jf. figur 3) er vist med stiplet linje. Figur 3: Til høyre vises endringsforslaget. Fareområde er fjernet, og dette åpner for at innkjørsel kan flyttes og sti opparbeides. Grunnflatevolumet til bebyggelse og friområdet er langt større enn i gjeldende plan. Bebyggelsen skal nå legges terrassert og ikke som blokk, slik det er regulert i vedtatt plan. Både figur 2 og 3 er nedfotografert og ikke i riktig målestokk. I gjeldende plan legges det opp til 5 etasjer i en Side 2 av 6
blokkbebyggelse, hvor byggene har 2-3 etasjer over terrenget opp mot Lønborglien. Høyden er maks kote +102,5 moh. I endringsforslaget er det foreslått 7 etasjer i terrassestruktur som følger terrenget. Endringsforslaget innebærer også at to etasjer vil heve seg over Lønborglien og maks kote er satt til +106 moh (altså noe høyere enn gjeldende plan). Samlet BRA er i endringsforslaget på 6700 m². Antall boenheter er ca 35. I forslaget til reguleringsendring er behovet for parkering løst ved å inkorporere garasjeanlegget som en egen etasje i det terrasserte bygget, mens det for en stor del ble løst ved hjelp av overflateparkering i det opprinnelige anlegget. I foreslått endring er også innkjørslene til bebyggelsen flyttet noe lengre nord enn hva tilfellet er i gjeldende plan (se figur 2 og 3). For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet og hovedgrepet i forslaget til reguleringsendring. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Terrengtilpasning / Reguleringsendingen Det faktum at høyspentlinjene legges i kabler, åpner for nye planløsninger i området. Forslagsstiller har foreslått å etablere terrassehus øverst i terrenget, med fellesområder lengre nede mot Helleveien. Fagetaten mener denne terrasserte bebyggelsen er bedre tilpasset terrenget, enn hva blokkbebyggelsen i gjeldende plan var. Det er i endringsforslaget også foreslått å etablere stier på begge sider av bebyggelsen slik at gangforbindelsen fra Lønborglien til Helleveien blir forbedret. Fagetaten anser dette som en god løsning. Også tilgjengeligheten til friområdet i seg selv blir bedre. Ras og sikkerhet Planområdet ligger i en bratt skråning / fjellside. Det er i planprosessen gjennomført en Geologisk rapport av geolog Lars Larsen, og denne er vedlagt som vedlegg D. Rapporten konkluderer med at en "antar at prosjektet" vil kunne la seg gjennomføre, selv om det eksisterer forskjellige sprekkdannelser som sammen danner noe ugunstige utgangspunkt for prosjektet. Fagetaten mener at planprosessen kan gå videre. Sikringstiltak må derimot være avklart før det gis igangsettingstillatelse, utover sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeider. Dette må medtas i reguleringsbestemmelsene, og kan for eksempel ha følgende ordlyd: NY 1.2.2 Før det kan gis igangsettingstillatelse skal foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse beskrive hvilke sikringstiltak som må gjennomføres, og sikringsplanen må sendes kommunen. Det skal kun gis igangsettingstillatelse for sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeidet. NY 1.2.3 Før det gis igangsettingstillatelse utover sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeid, skal beskrevne sikringstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk- /geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen. Grad av utnytting Side 3 av 6
Side 4 av 6 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr. 200810509/11 Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde, og det legges generelt opp til maks grad av utnytting = 50 % BRA. Mens gjeldende plan som tidligere nevnt tillater maks TU% = 54%. Endringsforslaget legger opp til en noe høyere utnytting enn dette. Når utnyttingsgrad regnes for hele planområdet, blir BRA% = 64 %. Når utnyttingsgraden regnes kun fra byggeområdet, blir derimot BRA% = 203 %. Selv om fjernvirkningene fra sjøen kan bli betydelig, vil kun to etasjer overstige tilliggende vei Lønborglien. Etter fagetatens vurdering må et planområdes grad av utnytting vurderes ut fra planområdet i sin helhet og i forhold til omgivelsene. På denne bakgrunn og det forhold at bebyggelsen synes fornuftig plassert i terrenget, vurderes den foreslåtte tomteutnyttelsen å være akseptabel. Energi / bossug I forslagsstillers forslag til reguleringsbestemmelser står det at installering av vannbåren varme, bossug, enøk-baserte energitiltak og bruk av fornybare energikilder "skal vurderes". Fagetaten er positiv til de nevnte tiltakene. Ytterligere vurderinger bør gjøres så tidlig som mulig og konkretiseres frem mot 2. gangsbehandling av saken. Det vises i denne sammenhengen både til nasjonale bestemmelser om energibruk som stadig blir strengere, og Bergen kommunes pågående satsting på miljø- og energispørsmål. I den forbindelse mener fagetaten at særlig installering av vannbåren varme vil være positivt både for det konkrete planforslaget og for miljøet/klimaet som helhet. Universell utforming / gangvei Forslagsstiller legger opp til at minst 30% av boligene skal være utformet etter prinsipper om universell utforming (jf. 2.1.4 i reguleringsbestemmelsene (vedlegg B)). Men kravet om universell utforming gjelder også uteoppholdsarealene, og dette må gjenspeiles i bestemmelsene. I punkt 11 i Kommuneplanens arealdel står det blant annet at "minimum 50 % eller 100m² av fellesarealet planlegges og tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming". Det er også foreslått at gangveien mellom Lønborglien og Helleveien opparbeides bedre enn hva som finnes i dag. Denne gangveien er en meget positiv tilvekst til nærmiljøet, dette selv om høydeforskjellene er så store at stien vanskelig kan opparbeides med universell utforming. I forslaget til reguleringsbestemmelser står det at "Stier kan opparbeides i prinsipp som vist på plankart". Fagetaten mener dette er mer en intensjon enn en bestemmelse, og mener det før saken fremmes for 2. gangsbehandling må utarbeides en bestemmelse som sier at stiene mellom Helleveien og Lønborglien skal oppføres, men at den helt konkrete utformingen kan opparbeides etter prinsippene vist i plankartet. Utearealer Det er viktig at felles uteoppholdsarealer får en viss kvalitet. Fagetaten vil derfor foreslå at jordsmonnet på uteoppholdsarealene på kote +92,50 får tilstrekkelig dybde slik at det kan tilrettelegges for større vegetasjon. Støy Den vedlagte støyrapporten, vedlegg E, viser at boligene langs Lønborglien får støynivå som overskrider Lden=55dB. Dermed må det medtas i bestemmelsene at leilighetene skal være gjennomgående, med en "stille side". Det forutsettes også at minst halvparten av soverommene i hver leilighet har vindu mot område der støynivået er lavere enn Lden = 55dB. VA-rammeplan
Det er utført en VA-rammeplan, vedlagt som vedlegg I. Fagetaten kan ikke se at denne omtaler bekken som går gjennom planområdet. Fagetaten kan videre ikke se at forslaget til reguleringsbestemmelser gjenspeiler de konklusjonene som er trukket i forslaget til rammeplanen. Fagetaten ønsker tilbakemeldinger på dette gjennom offentlig ettersyn. Barn og unges interesser Hellen barneskole ligger 1,6 km gangavstand fra planområdet. Det er fortau og sykkelvei langs Helleveien hele veien fra planområdet til Hellen skole. I Bergen kommunes Skolebruksplan for 2007-2016 står det at Hellen barneskole har en økende tendens og kan forvente stor økning på sikt. Det er derfor i skolebruksplanen lagt opp til en rehabilitering og utviding av Hellen skole. Kjøreavstand til Rothaugen ungdomsskole er 5,5 km. Elevtallet på Rothaugen ungdomsskole skal derimot være stabilt i noen år, for deretter å få en gradvis nedgang. Lønborg videregående skole ligger 450 m fra planområdet. Siden planforslaget er det siste utbyggingsprosjektet i nærområdet, ansees skolesituasjonen å være tilfredsstillende. Fagetaten ber om en uttalelse fra Byrådsavdeling for barnehage og skole med hensyn til dette. Det ligger flere barnehager sør for planområdet. Men selv om det i prinsippet er tilnærmet full barnehagedekning i Bergen kommune gjelder ikke dette for Bergenhus bydel. Det må derfor påregnes en rekkefølgebestemmelse om at det skal fremlegges dokumentasjon på at barnehagedekningen i bydelen er tilfredsstillende før igangsettingstillatelse kan gis for nye boliger i planområdet. Forslagsstiller har ikke registrert bruk innenfor planområdet til friluftsaktivitet, bortsett fra eksisterende sti. Denne stien vil bli erstattet der den kommer i konflikt med bebyggelsen, slik at planforslaget ikke vil få konsekvenser for bruken av denne. Det finnes flere idrettsarealer og badeplasser like ved planområdet. Reguleringsformålet offentlig friområde Fagetaten er noe usikker på hvorvidt reguleringsformålet "offentlig friområde" er det riktige i reguleringsendringen. Store deler av arealet har liten verdi som offentlig friområde, og en regulering til "spesialområde friluft" kan være mer hensiktsmessig. Dette reguleringsformålet brukes dog normalt om større sammenhengene områder, men kan likevel være hensiktsmessig her. Fagetaten ønsker tilbakemeldinger om dette gjennom offentlig ettersyn. Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelsene må bearbeides og kvalitetssikres frem mot 2. gangsbehandling. Det vises til MD's Plan og kart etter plan- og bygningsloven (Planveileder) og Bergen kommunes eksempelsamling. Komité for miljø og byutvikling og Bergen bystyre har gjennom en flertallsmerknad under behandling av BEBY sak 64-09 vedtatt at grad av utnytting skal oppgis som %-BRA i alle reguleringsplaner. Dette må inkorporeres før 2. gangsbehandling. Konklusjon Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget. Generelt er den foreslåtte bebyggelsen en fornuftig siste etappe av boligbebyggelsen i området (jf. reguleringsplan 7220000, vedtatt 07.05.1988). Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette forhold som ras og sikkerhet, energi, støy, universell utforming og enkelte presiseringer i bestemmelsene. Side 5 av 6
Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i fagnotatet til 2. gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, første ledd, første punktum, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til vesentlig reguleringsendring ut til offentlig ettersyn: Bergenhus, gnr. 168, bnr. 1785, 2071 m.fl., Hellen panorama, Reguleringsplan Plannummer 60110000, vist på plankart sist datert 25.03.09 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 23.04.09 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes kst. byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: Plankart, datert 25.03.09, del av dok nr 12 Reguleringsbestemmelser, datert 23.04.09, del av dok nr 12 Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 25.03.09, del av dok nr 9 Geologisk rapport, datert 23.01.09, dok nr. 10. Støyrapport, datert desember 08, del av dok nr 9 Situasjonsplan og snitt, datert 26.11.08, del av dok nr 9 Etasjeplaner, datert 06.10.08, del av dok nr 9 Skisser forprosjekt / solstudier, del av dok nr 9 VA-plankart, datert 23.03.09 og VA-rammeplan, datert 23.03.09. Begge del av dok nr 9. Arealoppstilling, datert 25.11.08, del av dok nr 9 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200810509 Kopi til : - Vestbo, Vestlandske Boligbyggelag, PB 1947 Nordnes, 5817 Bergen. - Opus Bergen AS, Olav Kyrresgt. 11, 5014 Bergen. Side 6 av 6