BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /54

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /54 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: STHU Bergenhus, gnr. 168, bnr. 1785, 2071 m.fl., Hellen panorama, plannummer Hovedformål: Bolig. Forslag til reguleringsendring, 2. gangs behandling. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Vestbo AS forslag til reguleringsendring for gnr 168, bnr 1785, 2071 m.fl. på Lønborg i Bergenhus bydel. Endringsforslaget omfatter omtrent 10,7 daa. Det tidligere fareområdet vest i planområdet frigis til annet formål ved at høyspentkablene gjennom området legges i kabel langs en trasé utenfor planområdet. Bebyggelsen som følger av gjeldende plan, foreslås flyttet delvis inn i det frigitte arealet for derigjennom blant annet å sikre bedre kontakt med og tilgjengelighet til det resterende grøntarealet. Hovedformålet er etablering av rundt 35 boenheter foreslått som leilighetsbygg terrassert i terrenget. Lønborglien Planområdet Helleveien Figur 1: Omtrentlig avgrensing av planområdet. Planområdet er ikke del av noen kommunedelplan. Området er vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel. Planområdet ligger i en helning som vender mot nordvest, og er lokalisert sentralt i et etablert boligområde som er utbygd i etapper over en 25 års periode.

2 Planområdet er opprinnelig regulert som delfelt B4 i reguleringsplan Plannr Bergenhus, Lønborglien, og er siden endret og konkretisert gjennom reguleringsendring Plannr Lønborglien - felt B4 plan for utbygging. Planområdet er regulert til fareområde, bolig og fellesområde. Grunnen til at en stor del av planområdet er regulert "fareområde" (jf figur 2) er fordi det har gått høyspentlinjer gjennom området. Disse er nå lagt i kabler i en annen trasé, utenfor planområdet. Figur 2: (Plannr Lønborglien - felt B4 plan for utbygging). I gjeldende plan er det vedtatt en blokk på 5 etasjer, med parkering løst som overflateparkering. Det skraverte feltet til venstre i figuren er Fareområde. Plangrensen til det aktuelle endringsforslaget (jf figur 3) er vist med stiplet linje. Figur 3: Reguleringskart justert etter offentlig ettersyn. Både figur 2 og 3 er nedkopiert og følgelig ikke i riktig målestokk. I gjeldende plan legges det opp til 5 etasjer i en tradisjonell blokkbebyggelse hvor bebyggelsen har 2-3 etasjer over terrenget opp mot Lønborglien. Maksimal kotehøyde er + 102,5 moh. I endringsforslaget foreslås det 7 etasjer i terrassestruktur som følger terrenget. To etasjer vil heve seg over Lønborglien, og maks kote er satt til kote Samlet BRA er 6700 Side 2 av 8

3 m² med maks %-BRA = 64,5 %, hvilket innebærer en økning fra utnyttelsesgraden på %-TU = 54 % som følger av gjeldende plan. %-BRA og %-TU er i stor grad det samme, men arealene det regnes utnytting av, er noe forskjellig slik at sammenlikningen ikke blir helt reell. %-TU gikk ved en forskriftsendring ut av bruk Antall boenheter er ca 35. I forslaget til reguleringsendring er behovet for parkering løst ved å inkorporere garasjeanlegget som en egen etasje i det terrasserte bygget, mens det for en stor del ble løst ved hjelp av overflateparkering i det opprinnelige anlegget. I foreslått endring er også innkjørslene til bebyggelsen flyttet noe lengre nord enn hva tilfellet er i gjeldende plan, jf figur 2 og 3. Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Bergens Tidende og Bergensavisen Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet i brev samme dag. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå utlagt til offentlig ettersyn mellom og Det kom inn 8 private merknader og 12 uttalelser fra høringsinstanser, herunder en innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland. Innsigelsen ble fremmet fordi planbestemmelsene ikke sikret gjennomføring av tilstrekkelig rassikring. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelser og merknader blir det i hovedtrekk pekt på følgende forhold: - Merknader fra offentlige høringsinstanser knytter seg i hovedsak til følgende forhold: o Universell utforming. o Forholdet til grønnstruktur og tursti gjennom området. o Geotekniske problemstillinger knyttet til bygging i kupert terreng. - Private merknader dreier seg i overveiende grad om bekymringer knyttet til: o Tap av utsikt og høy utnyttelse i byggeområdet. o Tilgjengelighet til grønnstruktur og tursti gjennom området. o Geotekniske problemstillinger knyttet til bygging i kupert terreng. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Planmateriellet er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer forslagstillers endringer: - Presisering av rekkefølgekrav for opparbeidelse av turvei. - Geotekniske undersøkelser er satt som rekkefølgekrav for igangsettingstillatelse. - Krav om overvannshåndtering inngår som del av rekkefølgebestemmelsene. - Tomteutnyttelse er presisert i planbestemmelsene. Følgende bestemmelser er endret etter offentlig ettersyn. Endringer er vist i kursiv: Følgende tiltak må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye boliger i felt B1: - Tilrettelegging av lek- og uteoppholdsareal i felt FGr. Side 3 av 8

4 - Tilrettelegging av lek- og uteoppholdsareal innenfor felt B1 - Etablering av miljøstasjon - Opparbeidelse av alle fortau, gangveger og stier, også turveg som er markert med prinsipptrasé på plankartet. Endelig utforming og plassering av turveg avgjøres i rammesøknad : Før det gis generell igangsettingstillatelse skal foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse beskrive hvilke sikringstiltak som må gjennomføres, og sikringsplanen må sendes kommunen. Ved behov for sikringsarbeider skal det i første omgang kun gis igangsettingstillatelse for de nødvendige sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeidet : Før igangsettingstillatelse utover sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeid, skal beskrevne sikringstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen. 1.4: Det må sørges for tilstrekkelig fordrøyning av takvann slik at overvannsmengden- og belastningen ut av området ved Helleveien, ikke øker i forhold til dagens situasjon. Dette kan løses med lukkede fordrøyningsmagasin (f.eks. sprengstein eller kassetter) eller med åpne damløsninger i fellesarealet, FGr1, eller i friområdet, FO1. Overvannshåndtering skal vises i prinsipplan for overvannshåndtering : %-BRA = 64,5 %. %-BRA regnes av B1, FGr1, P1, felles avkjørsel og FO1. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers reviderte planbeskrivelse (vedlegg C). I forbindelse med offentlig ettersyn har interessen fra naboer og høringsinstanser i hovedsak knyttet seg til høyder, utnyttelse, grøntstruktur, trafikale forhold og tilgjengelighet gjennom området. Ras og sikkerhet Planområdet ligger i en bratt skråning / fjellside og en geoteknisk undersøkelse av området har vist at grunnforholdene ikke er optimale. Fagetaten kunne imidlertid anbefale utleggelse til offentlig ettersyn under forutsetning av at forholdet til grunnforholdene er tilstrekkelig avklart i planbestemmelsene. Fylkesmannen i Hordaland sluttet seg til fagetatens vurdering og fremmet en innsigelse for å sikre at de av fagetaten foreslåtte bestemmelser faktisk ble medtatt i bestemmelsene. Innsigelsen ble trukket i brev av på bakgrunn av forslagsstillers reviderte bestemmelser datert I ettertid har fagetaten vurdert at kvalifikasjonskrav til foretak som utfører geotekniske undersøkelser skal presiseres nærmere. Som følge av ovennevnte har kommunen foretatt følgende endring i planbestemmelsene (endring i kursiv): Side 4 av 8

5 1.2.3: Før igangsettingstillatelse utover sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeid, skal beskrevne sikringstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/ geoteknisk kompetanse i tiltaksklasse 3. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen. Energi / bossug I forslagsstillers forslag til planbestemmelser står det at installering av vannbåren varme, bossug, enøk-baserte energitiltak og bruk av fornybare energikilder "skal vurderes". Fagetaten var positiv til disse ordningene ved utleggelse til offentlig ettersyn, men registrerer samtidig at anmodningene om å konkretisere løsningene ikke er etterkommet. I planbeskrivelsen er det oppgitt at prosjektet er lagt opp for bossug. Fagetaten ser det dermed som hensiktsmessig å nedfelle slik avfallshåndtering i planbestemmelsene. Enøk-tiltak er vanskeligere å konkretisere i planbestemmelser og forslagsstillers utkast til er dermed videreført under bestemmelser om detaljplaner og søknadsdokumentasjon i 1.2. I tillegg er tekst fra kommuneplanens bestemmelser innlemmet. Som følge av ovennevnte har kommunen foretatt følgende endringer i planbestemmelsene (endring i kursiv): 1.2.6: Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibruk. Det skal legges vekt på enøk-baserte energitiltak. Vannbåren varme og bruk av fornybare energikilder skal vurderes. Lavenergi- eller passivhusløsninger skal vurderes for all type bebyggelse : Bossug skal benyttes til avfallshåndtering. Universell utforming / gangvei Store høydeforskjeller i planområdet vanskeliggjør tilfredsstillende stigningsforhold for universell utforming gjennom området. Det er imidlertid sikret i bestemmelser at både uteoppholdsareal og en andel av leilighetene skal tilfredsstille krav til universell utforming. I fagnotat til offentlig ettersyn påpeker fagetaten videre at bestemmelsene i større grad må knytte opparbeidelseskrav til stiforbindelsene som er vist på plankart. I forslaget til planbestemmelser står det at "Stier kan opparbeides i prinsipp som vist på plankart", jf 4.1. Forslagsstiller har ikke endret planbestemmelsene på dette punktet, hvilket fagetaten anser ikke å være forpliktende nok. Fagetaten har derfor foretatt følgende endring (endring i kursiv): 4.1: Innenfor offentlig friområde kan kun tiltak som fremmer bruken tillates. Stier skal opparbeides i prinsipp som vist på plankartet. For øvrig vises til rekkefølgebestemmelse som skal sikre at turvegen faktisk blir opparbeidet før boligene er klar for innflytting. Utbygger må for øvrig ikke gå veien om en midlertidig brukstillatelse når boligene er klar for innflytting. Det kan søkes om ferdigattest direkte. Fagetaten har av den grunn tydeliggjort bestemmelsen (endring i kursiv): 1.2.1: Følgende tiltak må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for nye boliger i felt B1: - Tilrettelegging av lek- og uteoppholdsareal i felt FGr - Tilrettelegging av lek- og uteoppholdsareal innenfor felt B1 - Etablering av miljøstasjon - Opparbeidelse av alle fortau, gangveger og stier, også turveger som er markert med prinsipptrasé gjennom FO1 på plankartet. Endelig utforming og plassering av turvegene avgjøres i rammesøknad. Side 5 av 8

6 Utearealer Beplantning av utearealer på kote + 92,5 er viktig for å ivareta gode uteoppholdsarealer i prosjektet. Fagetaten anbefalte i fagnotat til offentlig ettersyn at jordlaget her får tilstrekkelig dybde slik at det kan tilrettelegges for større vegetasjon, men forslagsstiller har ikke kommet med forslag til planbestemmelse i revidert planforslag etter offentlig ettersyn. Som følge av forannevnte har kommunen foretatt følgende endringer i planbestemmelsene (endring i kursiv): 2.2.1: I tillegg til fellesarealet FGr skal det i felt B1 avsettes felles leke- og grøntareal på tak som anvist på plankart. Felles uteoppholdsareal på tak skal opparbeides med naturdekke og beplantes. Utomhusplan iht skal dokumentere jorddybde som gir vekstgrunnlag for variert vegetasjon, herunder enkelte større busker og trær. Kommunen skal godkjenne detaljløsning i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Støy Støyutredningen som lå til grunn for planforslag til offentlig ettersyn, viste at områdene mot Lønberglien vil få støynivåer som overskrider grenseverdiene i forskrift T I fagnotat til offentlig ettersyn ble forslagsstiller dermed anmodet om å stille krav om gjennomgående leiligheter i planbestemmelsene. Reviderte planbestemmelser omfatter ikke slik bestemmelse. Samtidig viser forslagsstillers etasjeplaner datert at prosjektet er planlagt med 4-8 gjennomgående leiligheter på hvert plan. Krav om stille side synes således mulig å etterkomme. Samtidig vurderer fagetaten at minst halvparten av soverommene i hver leilighet skal ha vindu mot område der støynivået er lavere enn Lden = 55dB. Som følge av ovennevnte har kommunen foretatt følgende endringer i planbestemmelsene (endring i kursiv): : Boenheter i felt B1 skal være gjennomgående. Minst halvpartene av soverommene i hver leilighet skal ha vindu mot område der støynivået er lavere enn Lden = 55 db. VA-rammeplan I fagnotat til offentlig ettersyn etterlyste fagetaten presisering av hvordan løsninger fra VArammeplanen skulle innlemmes i gjennomføring av planen. Som det fremgår over i Endringer etter offentlig ettersyn har forslagsstiller i reviderte planbestemmelser innlemmet en ny bestemmelse om overvannshåndtering, jf 1.5. Ettersom det går bekk gjennom området, har fagetaten i tillegg innlemmet en bestemmelse for bevaring av bekk og vassdrag i samsvar med bestemmelse 20 Vann, avløp og overvannshåndtering i kommuneplanens arealdel (endring i kursiv): 1.2.5: Terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. Unødvendig utsprenging eller oppfylling skal unngås, god massebalanse skal vektlegges. Ubebygde arealer skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. Større trær og annen naturlig vegetasjon bør bevares. Vassdrag og bekker skal holdes åpne. Barn og unges interesser Skolekapasiteten i området ble av fagetaten vurdert som tilfredsstillende ved utleggelse av planforslaget til offentlig ettersyn. Likeledes ble ikke tiltaket vurdert til å ha negative konsekvenser av betydning for barn og unge i området. Ettersom det er større usikkerhet knyttet til bydelens barnehagedekning, ba kommunen om en rekkefølgebestemmelse med krav til dokumentasjon av tilstrekkelig barnehagedekning. Forslagsstiller har ikke innlemmet slik bestemmelse i reviderte planbestemmelser. Som følge av ovennevnte har kommunen foretatt følgende endringer i planbestemmelsene Side 6 av 8

7 (endring i kursiv): 1.2.7: Ved søknad om tiltak skal barnehagekapasitet dokumenteres. Reguleringsformålet offentlig friområde Fagetaten ba i forbindelse med offentlig ettersyn om tilbakemeldinger for bruk av formålet offentlig friområde kontra spesialområde friluft. I og med at fagetaten ikke kan se at den fikk noen tilbakemeldinger, opprettholdes formålet offentlig friområde som også er dagens formål. Planbestemmelser Fagetaten fant flere mangler i planbestemmelsene som ble lagt ut til offentlig ettersyn og ba derfor om revisjon i henhold til veiledere og maler fra Miljøverndepartementet og Bergen kommune. Forslagsstiller har, som vist over, endret flere av bestemmelsene i perioden etter offentlig ettersyn. Likeledes har fagetaten kommet med endringer, tillegg og tilføyninger i planbestemmelsene slik det fremgår av avsnittet Fagetatens vurdering. Til tross for disse endringene mangler de reviderte bestemmelsene flere generelle bestemmelser som det etter fagetatens vurdering er hensiktsmessig å medta under planforslagets fellesbestemmelser for å sikre nødvendig kvalitet i den videre prosessen frem mot ferdigstillelse av prosjektet som ligger til grunn for ønsket om en reguleringsendring. I tillegg er enkelte av de eksisterende bestemmelsene flyttet til 1.1 da de etter fagetatens vurdering hører hjemme der. Endringene fremgår under punkt 1.1 i reviderte planbestemmelser og knytter seg i hovedsak til: 1.1.1: Krav til utomhusplan 1.1.3: ROS-tiltaksplaner 1.1.4: Arkitektur, estetikk og kvalitet 1.1.5: Terrengbehandling 1.1.6: Energibruk 1.1.7: Sosial infrastruktur 1.1.8: Tilrettelegging for bossug 1.1.9: Automatisk fredete kulturminner : Støy I tråd med fagetatens anbefaling omfatter reguleringsplanen nå også utnyttelsesgrad i %-BRA både i plankart og planbestemmelser. Konklusjon Planforslaget viderefører på hensiktsmessig måte og i en viss grad fullfører eksisterende bebyggelsesstruktur langs vestsiden av Lønborglien. Det er i vurderingen tillagt vekt at bebyggelsen i planforslaget, sammenliknet med gjeldende reguleringsplan, får forholdsvis begrensede byggehøyder over Lønborglien, og at terrengtilpasningen synes tilfredsstillende. Som det fremgår over, er det etter offentlig ettersyn foretatt forholdsvis mange justeringer av underlaget siden offentlig ettersyn. Endringene etterkommer merknadene i fagnotat til offentlig ettersyn og bidrar dermed til å bringe klarhet i usikkerhet knyttet til opprinnelig planforslag. Endringene er ikke av en slik karakter at det fordres begrenset varsling eller ny utleggelse til offentlig ettersyn. Side 7 av 8

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1, jf 34-2 (overgangsbestemmelser til plandelen) vedtas følgende forslag til reguleringsendring: a) Bergenhus, gnr. 168, bnr. 1785, 2071 m.fl., Hellen panorama, Plannummer , vist på plankart sist datert b) Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Trykte bilag: A. Plankart, sist datert/revidert , dok 53 fil 1 B. Reguleringsbestemmelser, sist datert/revidert , dok 53 fil 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok nr 9 fil 5 D. Forslagsstillers merknadsoppsummering, dok 49 fil 4 E. Brev fra Fylkesmannen i Hordaland; innsigelse trekkes, datert , dok 51 fil 1 Andre sentrale dokumenter: F. Geologisk rapport, datert , dok nr 10 G. Støyrapport, datert desember 2008, del av dok nr 9 H. Situasjonsplan og snitt, datert , del av dok nr 9 I. Etasjeplaner, datert , del av dok nr 9 J. Skisser forprosjekt / solstudier, del av dok nr 9 K. VA-plankart, datert og VA-rammeplan, datert Begge del av dok nr 9 L. Arealoppstilling, datert , del av dok nr 9 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8