RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2014/1495-11 Arkiv: 16/29 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: 18.02.2015 Klagebehandling:Godkjent søknad om opparbeidelse av parkeringsplasssted: Tangengt. 40 gnr. 16 bnr. 29Tiltakshaver: Harald Dietrichson Utv.saksnr Utvalg Møtedato 21/15 Miljø- og teknisk komité 12.03.2015 Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klage fra nabo til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven. Saken oversendes Fylkesmannen i Aust-Agder for endelig avgjørelse.
Vedlegg: 1 Situasjonskart med tegning 2 Nabovarsel - opparbeidelse av plass for biloppstilling Sted: Tangengt. 40 gnr. 16 bnr. 29 3 Bemerkninger fra tiltakshaver ang. parkeringsplass Sted: Tangengt. 40 gnr. 16 bnr. 29 4 Innsigelse til søknad om opparbeidelse av parkeringsplass Sted: Tangengt. 40 gnr. 16 bnr. 29 5 Uttalelse - Opparbeidelse av parkeringsplass 6 Innsigelse - Opparbeiding av plass for biloppstilling begrenset til en bil Kort resymé Det er søkt om opparbeidelse av biloppstillingsplass på egen eiendom. Søknaden ble behandlet og godkjent i delegert vedtak 338/14. Nabo leverte merknader i forbindelse med nabovarsel og har nå påklaget vedtaket. Klagen er mottatt og er rettidig. Det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger fra delegert vedtak 338/14 Info om planstatus Eiendommen er regulert til boligformål i verneplanen for Risør sentrum. Målsettingen med reguleringsplan og tilhørende reguleringsbestemmelser er: Å gi rammer for både vern og utvikling av de historiske, antikvariske, arkitektoniske, kulturelle og miljømessige verdier som Risør representerer. Å hindre inngrep i det bestående som er i strid med kulturminnevernet. Å bedre de generelle trafikkforholdene i sentrum. Det er egne bestemmelser til det regulerte området og spesielt hensyntatt er: Bebyggelsen skal beholde eller gis en eksteriørutforming som harmonerer med den opprinnelige trehusbebyggelsens særtrekk. Endringer og nye tiltak skal tilpasses strøkets eksteriøruttrykk, volum, utstrekning, materialbruk, overflate, farge, detaljer og liknende, og varieres overensstemmende med opprinnelig grensestruktur. Eventuell utvidelse/utvikling av en eiendom bør fortrinnsvis skje i bakgårdsmiljøet. Info om tiltaket Det søkes om opparbeidelse av parkeringsplass ved bolig. Tiltaket innebærer at det etableres ny mur i hagen og masser fylles i tomrommet. Den delen av muren som vender mot huset (mot nord-øst) vil få en lengde på ca. 3,0 m og forhøyet ca. 0,6-07 m fra dagens høyde (ca. 1,7 m). I en lengde på ca. 2,2 m mot sørøst vil ny mur få en høyde på ca 1,7 m. P-plassen vil ligge med noe fall mot sørøst og ikke høyere enn gateplan. Arealet utgjør ca. 18 m2 og det blir plass til en bil. Gjerde vil bli tilsvarende flyttet til ytterkant av muren. Arealet vil også gi plass til plassering av søppeldunker som i dag har en lite egnet plassering i trapp fra vei til hage. Tiltaket er søknadspliktig etter 20-1 i plan- og bygningsloven. Nabomerknader Naboer er varslet og det er kommet merknad fra gnr 16 bnr 73, Dahlstrøm. Han er bekymret for at han skal miste utsikten fra sin uteplass vendt mot sørøst. Dette begrunnes i at dersom det parkeres en større bil på p-plassen så blir høyden på den høyere enn sittehøyde på uteplassen. P-plassen anlegges midt i
eneste utsikt Tangengata 37 har mot sjøen og de sier de vil bli innesperret dersom p-plassen godkjennes. Videre påpeker de at det finnes alternative parkeringsplasser i området. Uttalelse fra Fylkeskommunens kulturminnevernseksjon: Kulturminnevernseksjonen kan ikke se at tiltaket er konfliktfylt i forhold til de verdiene som bevaringsformålet i reguleringsplanen skal ivareta. Seksjonen har ikke innvendinger til at søknaden godkjennes. Verneplanen, Risør sentrum Hovedformålet med reguleringsplanen for Risør sentrum, verneplanen, er å bevare og videreutvikle de historiske, antikvariske, arkitektoniske, kulturelle og miljømessige verdier som Risør representerer. Samtidig som planen skal gi rammer for både vern og utvikling av disse verdier. Reguleringsbestemmelsene sier at eksisterende bebyggelse og uteanlegg skal bevares. Det må derfor vurderes om det kan gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for opparbeidelse av biloppstillingsplass i henhold til 19-2 i plan- og bygningsloven. Naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. -sitat slutt- Vurderinger fra delegert vedtak 338/14 Utforming av tiltaket Utformingen er ikke skjemmende og muren lages i naturstein som ellers er blitt benyttet i området. Videre flyttes stakittgjerde til ytterkant av ny mur. Muren blir ikke synlig fra gate da den ligger i hagen til eiendommen. Den vil ikke i stor grad endre inntrykket av eiendommen sett fra sjøen. Tiltaket skjer på egen tomt og gir ikke påvirkninger på bygningsmassen. Tiltaket griper inn i etablert hage til eiendommen. Reguleringsplanen sier at uteanlegg skal bevares. Det er allikevel en liten andel av hagen som nå blir benyttet for å løse utfordring rundt parkering. Det blir videre stilt krav til at materialbruken er i tråd med de historiske og tradisjonelle særtrekkene i området. Det er generelt knyttet utfordringer til parkering i sentrumsområdet og Tangenområdet er intet unntak. Det vises spesielt til utfordringer i forbindelse med brøyting vinterstid av de smale gatene. Det er også stor pågang på parkeringsplasser i sommerhalvåret som gjør at parkering skjer utenfor merkede plasser. Av driftsmessige årsaker er etablering av biloppstillingsplasser på egen tomt derfor ønskelig. Vi har vært på befaring og mener det ikke vil sjenere utsikten til naboen i så stor grad at tiltaket bør avslås. I sittehøyde på terrassen vil man kunne se over en vanlig personbil. Vi kan se en viss sammenheng med at en stor bil som f.eks. Ford Transit varebil vil hemme utsikten, men den type biler er normalt mest benyttet av håndverkere og faren for at tiltakshaver skaffer seg en slik bil er ikke overhengende. Naboen har også et uteoppholdsareal på baksiden av huset mot nordvest. Enhet for eiendom og tekniske tjenester er kontaktet og de er positive til at p-plass etableres på egen eiendom. De ser ingen ulemper med tiltaket. 100-metersbeltet til sjø Området er regulert i henhold til plan- og bygningsloven av 1985. Det er dermed ikke behov for dispensasjon fra byggeforbudet da tiltaket skjer innenfor avsatt formål byggeområde i godkjent reguleringsplan.
Formål i reguleringsplan Tiltaket er i strid med formålet i reguleringsplan som sier at uteanlegg skal bevares. En bedring i trafikksituasjonen er imidlertid positivt for sentrumsområdet. Tiltaket skjer i hagen og vil ikke bli synlig fra gatebildet som en stor endring. Det vil ikke skape stor fare for presedens da slike saker avhenger av tomtens utforming og tilgjengelighet fra gatenivå og må vurderes saærskilt i hvert tilfelle. Det er dermed ingen store negative planmessige konsekvenser som følge av en dispensasjon. Naturmangfoldloven Eiendommen har egen hage mot sjøen. Det er ikke registrert prioriterte naturtyper eller spesielle biotoper på eiendommen. I forhold til belastning på økosystemet kan vi ikke se at en oppføring av mur og utfylling av tomrommet får negative konsekvenser for landskapet eller økosystemet. Dispensasjonsvurdering Det er knyttet store driftsutfordringer til parkering i området Tangen og da spesielt på vinterstid. Tiltakshaver ønsker å etablere parkering på egen eiendom noe som vi i utgangspunktet er positive til. I forhold til de hensyn som verneplanen er ment å ivareta så mener vi at fordelen er større enn ulempen knyttet til å benytte og forandre på bestående uteanlegg/hage. Vi forstår bekymringen til naboen, men den er til stede også om biler parkeres langsmed gjerde i dag. Vi viser også til at det er manglende parkeringsdekning i området sett gjennom året som helhet. Basert på ovennevnte vurderinger og med bakgrunn i de store utfordringene med dagens trafikkbilde kan vi ikke se at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Vi mener det foreligger grunnlag for å innvilge dispensasjon. Økonomi -sitat slutt- Tiltaket medfører ingen økonomiske konsekvenser for kommunen annet enn inngående saksbehandlingsgebyr. Kommuneplan Området er regulert og verneplanen går foran kommuneplanen. Tiltaket er likevel i tråd med intensjonene i den nye kommuneplanen som sier at Risør skal vokse og være en kommune hvor flere flytter inn enn ut. Tiltak som kan bidra til dette er å heve kvaliteten og mulighetene for de som allerede bor her og de som flytter inn. Tilrettelegging for parkering er i så måte et tiltak som ansees å være kvalitetshevende for en boligeiendom. Klagebehandling Naboen har påklaget kommunens vedtak. Klagen er mottatt innen fristen og er rettidig. Klager anfører i hovedsak at plasseringen av biloppstillingsplassen som omsøkt vil medføre at han mister sin utsikt mot skjærgården og han mener kommunen ikke har fulgt forvaltningsloven. Klagen inneholder følgende hovedpunkter: Kan ikke se at kommunen i sitt vedtak har redegjort for sine vurderinger i forhold til grannelova 2 som sier Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Mener kommunen ikke kan benytte type bil som et saklig argument i denne saken.
Er kritisk til at kommunen benytter hensynet til parkeringsforholdene som et avgjørende argument for å godkjenne biloppstillingsplass på eiendommen. Mener at dette ikke kan trekkes inn som et element i forhold til ulempehensynet i grannelovas 2. Mener at uteoppholdsareal på baksiden av huset ikke kan brukes som argument i saken og bryter med saklighetsnormen i forvaltningsloven. Ser heller ikke at kommunen har benyttet fakta da det refereres til at biler har parkert langs gjerdet og at hans referanse til alternative parkeringsmuligheter i området ikke gjaldt parkering foran gjerdet. Vurderinger av klage Eiendommen ligger innenfor område med hensynssone vern av bebyggelse og anlegg. Dette innebærer at dersom utomhusanlegg skal endres eller rives så krever det dispensasjon fra vernebestemmelsene. Formålet på eiendommen er boligbebyggelse. Grannelova Forhold som omhandler grannelova er av privatrettslig karakter. Kommunen har ikke myndighet i forhold til grannelova og vi går derfor ikke inn i de forhold som omhandler denne loven. I delegert vedtak var vår vurdering at tiltaket hadde fordeler som var større enn ulempene. Forholdene som ble vurdert gikk på vernehensynet i planen, den totale parkeringssituasjonen, planmessige konsekvenser og forholdet til nabo. P-plassen er en permanent gruset biloppstillingsplass, men det er ingen permanent konstruksjon på denne plassen. Vi skal ha en saklig grunn for ikke å godkjenne byggherrens ønske innenfor de grenser loven setter. Som eksempel på slik saklig grunn er vist til plassering og høyde som medfører «betydelig ulempe» for naboene, hvor uttrykket «saklig grunn» forstås synonymt med at «avgjørende grunner taler mot» å imøtekomme byggherrens ønske. Hadde tiltaket vært en permanent konstruksjon som for eksempel en garasje hadde vi kunnet vurdert tiltaket med at det ville ført til en betydelig ulempe og sannsynligvis gitt avslag. I og med at det her er snakk om en endring som ikke medfører permanent blokkering av utsikten så er vår vurdering at det er fordeler som er større enn ulempene naboen får ved at det i gitte tidsrom står en bil parkert der. Biltype Vi er nok enige i at biltype ikke er av vesentlig betydning for sakens utfall, men i de tidsrom utsikten reduseres så vil en vanlig personbil gjøre mindre av seg enn en varebil. Det er altså ikke av avgjørende betydning, men likevel en opplysning som redegjør for marginene i saken. Hensyn til parkeringsforholdene Parkeringsforholdene er et viktig hensyn fordi søknaden behandles som en dispensasjon fra verneplanen og verneplanen åpner opp for tiltak som bedrer trafikkforholdene i sentrum. Parkering på egen eiendom bidrar til at trafikkforholdene bedres ved at bilene ikke står i gatene og brøyting/fremkommeligheten forenkles. Dette må etter vår vurdering, tillegges vekt. Annet uteoppholdsareal Dersom en eiendom har flere uteoppholdsarealer så vil dette tas med i vurderingen for å synliggjøre ulempene. Vi mener dette er et forhold som er vurdert og redegjort for etter forvaltningslovens prinsipper ved å vise til at naboeiendommen har andre uteoppholdsarealer enn det som blir berørt. Det er også vurdert at ikke hele utsikten fra terrassen på framsiden blir berørt, men bare deler av den samt at det ikke skal bygges en konstruksjon som tar utsikten permanent. Ulempen med tap av deler av utsikten for naboen anses derfor som noe mindre enn fordelen med parkering på egen eiendom og de trafikksikkerhetsmessige forbedringene det medfører.
Usaklig fakta Naboen parkerer selv langs husveggen hvor det er en lomme stor nok til en bil. Videre så benytter beboere i Kastellveien 36 seg av det kommunale området nordøst for Tangengata 40. Det er heller ikke særlig gode parkeringsforhold hos resten av boligene i Kastellveien og de må da benytte seg av de alternative plassene i Tangen-området. Videre så har Tangengata 42 biloppstilling ved siden av arealet der Tangengata 40 nå har søkt om p-plass. Det ble ikke brukt som et avgjørende argument av oss at Tangengata 40 kunne parkere langs sitt gjerde. De konkrete fakta er at området er belastet og ikke har tilfredsstillende kapasitet på parkeringsdekning for beboerne på Tangen. Vi har forståelse for at naboen er negativ til en etablering av biloppstillingsplass som omsøkt. Han mister deler av utsikten til sjø fra sin terrasse i forkant av boligen. Tiltaket er ikke en permanent konstruksjon som sperrer utsikten, men utsikten blir forringet de tider det står en bil parkert. Det vil alltid være påregnelig at omgivelsene endrer seg i boligområder og andre tettbygde områder. Da visse endringer i de faktiske forhold er påregnelig, må det også aksepteres at forhold knyttet til utsikt, sol, lukt, støy m.v. til en viss grad endres, også til ulempe. Vi kan ikke se at klagen har tilført saken nye momenter som skulle tilsi et endra vedtak og det innstilles derfor på at klagen ikke tas til følge. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven.