RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2010/2058-0 Arkiv: L12 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 30.08.2012 Sluttbehandling: Reguleringsplan - Sandvikbukta gnr. 40 bnr. 8 Tiltakshaver: Sørlandet Hytter og Hus as Forslagsstiller: Plankontoret Hallvar Homme as Utv.saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet Bystyret Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan for Sandvikbukta, gnr. 40 bnr. 8, egengodkjennes med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 under forutsetning av at følgende endres i plankart og bestemmelser: Plankart Område for Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone utvides i nordøstlig retning med ca. 6 m og gis en bredde på ca. 20 m og en lengde på ca. 32 m. Innenfor formålet skal det vises én enkelt utrigger forankret i betongfundamenter på land, med ensidige utriggere på vestlig side. Siste punkt i tegnforklaringa tas bort. Hytteplassering må angis som et symbol. Teksten Naturlig badeplass tas bort. Båndleggingssoner angis med H-730. Planbestemmelser pkt. 6.2 Pkt. 1 i rekkefølgebestemmelsene endres til følgende: Før det gis ramme- eller igangsettingstillatelse for ny bebyggelse må avkjørsel fra riksvei 416 være utbedret i.h.t. krav fra Statens vegvesen. Byggeplan for avkjørsel må godkjennes av Statens vegvesen før igangsetting. Busslomme må utbedres samtidig som avkjørsel utbedres. I pkt. 1 i fellesbestemmelsene tas følgende setning inn: Hyttene skal tilkobles offentlig vann- og avløpsanlegg. Det tilføyes et nytt pkt i bestemmelsenes pkt. 6.2 som sier at det ikke er tillatt med fortøyning på bryggas østlige side og at enden av brygga skal ha lyssettes. Oppretta plankart og bestemmelser oversendes kommunen på h.h.v. SOSI-format og i word-/pdfformat.
Vedlegg: 1 Reguleringsbestemmelser, 03.05.12 2 Reguleringsplan, 04.05.12 3 Planbeskrivelse, 26.03.12 4 Merknad fra Fylkesmannen i Aust-Agder, 03.07.12. 5 Merknad fra Fiskeridirektoratet, 09.07.12. 6 Merknad fra Aust-Agder fylkeskommune, 26.07.12. 7 Merknad fra nabo, 40/23, 20.07.12. 8 Situasjonskart tilhørende merknad datert 20.07.12. 9 Bilder tilhørende merknad datert 20.07.12. 10 Merknad fra nabo, 40/1, 20.08.12. Kort resymé Reguleringsplan for Sandvikbukta har vært til offentlig høring. Det har ikke kommet innsigelser til planen fra statlige eller regionale myndigheter. Det innstilles på at merknader fra naboer tas delvis til følge og at planen kan egengodkjennes med noen mindre endringer. Saksopplysninger Detaljreguleringsplan for Sandvikbukta har lagt ute til offentlig høring i samsvar med vedtak i sak 37/12 i Formannskapet. Det reguleres bl.a. for 9 nye hytter, en bestående hytte, småbåtanlegg i sjø, grøntstruktur, friluftsliv, veier med tilhørende areal og bevaring av kulturminner. Det vises til vedlagte planbeskrivelse og tidligere saksframlegg for ytterligere beskrivelse av tiltakene. Det har kommet ni merknader og innspill til planen: Statens vegvesen, 03.07.12 Vegvesenet viser til at krav om utbedring av avkjørsel og busslomme er sikra med rekkefølgekrav i planen og de har derfor ingen videre merknader til planen. Fylkesmannen i Aust-Agder, 03.07.12 Det vises til miljøvernavdelingas uttalelse i oppstartsfasen hvor det blei varsla om at man ville vurdere å fremme innsigelse til planen dersom det blei lagt opp til bygging i strid med nasjonal politikk m.h.t. forvaltning av strandsonen og/eller ut ifra manglende konsekvensutredning/vurdering etter naturmangfoldslovens 8-12. Fylkesmannen fremmer ikke innsigelse til planen da miljøverninteressene de er satt til å ivareta, anses tilstrekkelig tatt hensyn til. Fylkesmannens vurdering av plassering av småbåthavn, er at denne er akseptabel. Miljøvernavdelinga skriver at det er langt å foretrekke at brygga legges inn mot eiendomsgrensa til 40/1 (Hjembu) enn å plassere den lengre øst i planområdet. Alternativ plassering, vil etter miljøvernavdelingas vurdering, medføre klare ulemper i form av en større eksponering og et mer dominerende element i landskapet, samt større privatisering og spredning av inngrep i strandsonen. Fylkesmannen aksepterer at hytte i område H1 blir liggende rett innenfor 100-metersbeltet, ca. 90 m fra sjøen. Avslutningsvis skriver Fylkesmannen at de anbefaler at man i stedet for å vise juridisk bindende plassering av hyttene i kartet, heller bør lage konkrete byggegrenser, spesielt hvis ikke plasseringa er tilsiktet. De ber om at kartet, tegnforklaringa og bestemmelsenes pkt. 1.1 a, sammenholdes.
Fiskeridirektoratet region Sør, 09.07.12 Direktoratet konkluderer med at den viste plasseringa av småbåthavn ikke vil påvirke ålegrasforekomster og mener det er positivt at brygga plasseres nært opptil eksisterende småbåthavn på naboeiendommen, både av hensyn til de marine viltlevende ressursene og beslaglegging av strandsona for øvrig. Ålegrasforekomstene er i tillegg ivaretatt med bestemmelser som sikrer formålet i form av hensynssoner. Direktoratet mener at teksten naturlig badeplass bør tas ut av plankartet. Kystverket, 27.06.12 Kystverket minner om at alle typer tiltak som kan påvirke sikkerheten eller framkommeligheten i kommunens sjøområde krever tillatelse av kommunal havnemyndighet, jmf. havne- og farvannslovens 27 første ledd. For øvrig har de ingen merknader. Aust-Agder fylkeskommune, 26.07.12 Fylkeskommunen skriver at båndleggingssoner etter kulturminneloven og verning av kulturmiljø, skal angis med H-730. Videre skriver de at man i stedet for å angi nye hytter på kartet, heller bør tegne inn forholdsvis stramme byggegrenser som angir hvor på tomta bygg kan plasseres. Småbåthavna anbefales plassert der det er vist på kartet, inn mot eiendomsgrensa for 40/1, på tross av at det medfører behov for trappeatkomst. Den alternative plasseringa lengre øst frarådes, fordi en sånn plassering vil medføre klare ulemper i form av spredning av inngrep i strandsonen og større eksponering. Det er ingen merknader til at hytte H1 plasseres noe nærmere sjøen enn 100 m. Merknad fra eier av 40/23, Vidar og Grethe Røste, 01.06.12 Naboen er i hovedsak positiv til planen, men har merknader til plassering av bryggeanlegget nær deres badestrand og båthus. Det stilles spørsmålstegn ved hvorvidt båtene får nok manøvreringsareal. Dersom det må anlegges brygger, bes det om at de plasseres innenfor allerede regulert område (Hjembu). Naboen mener anlegget vil forringe deres eiendoms verdi og at stranda vil bli farlig å bruke. Det vises til vedlagt kart med et alternativ 2 og 3 lengre øst som begge kan aksepteres. Naboen har i tillegg noen kommentarer til egen eiendom. Det bes om at flaggstang kan beholdes, at privatrettslige avtaler vedr. uttak av ved, rett til vei, grøfter osv. kan videreføres, at båthusets bestemmelser endres m.h.t. høyder, at eksisterende gangsti må tegnes inn på kartet, at uthus bak hytta på 2 x 4 m tegnes inn på kartet, at det må dokumenteres at 9 nye hytter kan kobles til offentlig anlegg uten at 40/23 blir skadelidende, at eier ikke må betale for ny vei og at overvann dreneres som i dag. Naboen inviterer også bystyret på befaring før sluttbehandling av planen. Merknad fra eier av 40/1, Lars Sveen v/hald og Co DA, 17.08.12 Naboen er i hovedsak positiv til en moderat utbygging, men viser til at eiendommen har et areal på 74 dekar og ikke gir rom for flere hytter enn 7 i.h.t. kommuneplanens anbefalinger. Eier har også en annen teig, men naboen mener denne ikke kan legges til grunn for antall hytter i et område. Den foreslåtte veiføringa vil etter naboens vurdering, bli liggende i fjellsida og eksponere seg på en unødvendig og uheldig måte mot gården. Veien bør fjernes fra innregulert avfallsbu og nordover og legges mellom hyttene H6 og H7 i stedet for. Som en konsekvens av at området kun åpner for 7 hytter, bør hytte H1 fjernes fordi den er plassert nær reguleringsgrensa og inntil utbyggingsområdet for reiseliv på Hjembu. Det er i følge naboen, uheldig å plassere disse ulike reguleringsformåla så nært hverandre. Det anbefales tatt med en sone med grøntstruktur i planens vestre del. Videre bør hyttene H2 og H3 utgå som følge av at veien bør endres. Det uttrykkes stor skepsis til småtbåtanlegget fordi det fryktes at båteierne vil benytte naboens interne gårdsvei til båtplassene, både til fots og med bil. Dette er det i følge naboen, ikke privatrettslig grunnlag for og det kan skape økt innsyn til bolig og trafikkfarlige situasjoner på gårdstunet. Det
foreligger ingen rett til å koble seg på naboens båtanlegg og atkomsten vil være bratt og eksponere seg unødvendig og negativt mot sjøsida. Krav til universell utforming vil ikke kunne ivaretas. Naboen mener videre at det er uheldig å anlegge brygga som foreslått og vil motsette seg at det legges et privat anlegg inntil gjeste-/kundeplassene for gårdsbutikken og Hjembu Gårds øvrige anlegg. Naboen mener brygga også vil krenke hans og eier av 40/23 sin eiendoms- og strandrett. Når det gjelder veirett skriver naboen at det ikke er gitt veirett for 10 biler og at trafikkbelastninga fra 10 nye eiendommer, vil virke svært uheldig inn med økt risiko for ulykker samt ulemper med støy, støv m.m. Det bes også om at det tas med rekkefølgebestemmelser i planen om utbedring av avkjørsel til Rv. 416. Avslutningsvis viser naboen til at evt. tilkobling til teknisk infrastruktur bekostet og eid av naboen, forutsetter privatrettslige avtaler og økonomisk bidrag. Vurderinger Administrasjonen har følgende merknader til de ulike innspilla: Plassering av småbåthavna er det mest konfliktfylte i denne planen. På den ene sida er det svært fornuftig å samle båtplasser i størst mulig grad for at minst mulig at strandsonen skal privatiseres med brygger. Det er videre viktig å unngå å plassere brygger der det er forekomster av ålegras. Begge deler oppnås med den valgte plasseringa. På den annen side er det relativt stor nærhet til naboens brygge ved Hjembu, ca. 13 m avstand, og til strand og båthus til den andre naboen, ca. 13-24 m. Det er også uheldig at badeplasser ligger for nær områder der båter manøvrerer. Administrasjonens vurdering er at det veier tyngre i et samfunnsmessig perspektiv å samle brygger framfor at nye områder privatiseres. Det er derfor ønskelig å finne et kompromiss som kan ivareta flere behov. Det er behov for 10 småbåtplasser på 2,5 x 5,5 m. I tillegg trengs et gangareal på 2,5 m bredde og brygga må forankres til land i betongfundamenter. Det er foretatt en vurdering opp i mot de avstander som er ved offentlige brygger i Indre Havn hvor det i noen tilfeller er en avstand mellom utriggerne på 13 m. Noen bryggeleverandører opererer også med en bredde mellom utriggere på 1,5 m x utriggernes lengde. Ved utriggere på 5,5 m ville dette blitt 8,25 m. Ved at man smaler formålet for småbåthavn noe inn fra ca. 25 til ca. 20 m og i stedet øker formålets lengde ut i sjø fra ca. 25 til ca. 32 m, muliggjøres ei flytebrygge på ca. 31 m med ensidige båtplasser på bryggas vestside, mot Hjembu. Dette vil forhindre båttrafikk mot badestranda på 40/23 og samtidig gi en avstand til brygga på Hjembu, som er ferdig utbygd i.h.t. reguleringsplanen der, på ca. 20 m. Administrasjonen anser dette for å være et kompromiss som kan ivareta både overordna samfunnshensyn og naboenes interesser med tanke på nærhet, plass til manøvrering og sikkerhet. Enden av brygga må få lys som forhindre sammenstøt. Krav til dette må tas inn i bestemmelsenes pkt. 6.2. For øvrig viser vi til merknadene fra Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Fiskeridirektoratet. Hyttene er vist på en gal måte i kartet da de er ment som symboler hvor punktet på tomtene skal ligge innenfor grunnmuren på hyttene. Dette må derfor rettes fra juridiske punkt i tegnforklaringa til et ikkejuridisk symbol. For øvrig er byggegrensene satt helt konkret ut ifra en nøye vurdering i terrenget. Administrasjonen har foretatt befaring sammen med planlegger og mener terrenget tilsier at det ikke er nødvendig med ytterligere byggegrenser utover 4-metersregelen i plan- og bygningsloven. Fellesbestemmelsene ivaretar krav til god landskapstilpasning. Veitraséen i planens vestlige område vil medføre noe terrenginngrep. Plasseringa er en følge av flere ting, hovedsakelig at det blei gjort funn av kulturminner i planens sørlige område og veien måtte
flyttes. Det vil være viktig å påse ved opparbeiding av veien at terrenginngrep gjøres på en skånsom måte. For øvrig kan vi ikke se at den vil eksponere seg negativt mot Hjembu. Eieren har to teiger som til sammen utgjør et areal på 107 dekar. Det er også tidligere gitt tillatelse til at grunneiere kan legge sammen sitt areal for flere teiger, sist på Limkjær. Vi har derfor ingen merknader til at det planlegges for 9 hytter i tillegg til den bestående i området. Universell utforming i uteområder skal i.h.t. kap. 8 i Byggteknisk forskrift ivaretas i offentlig tilgjengelige uteområder. Selv om det hadde vært ønskelig at brygga var universelt utforming både med atkomst og mulighet for å komme ut på brygga, mener vi at det i dette tilfellet må veie tyngre å samle bryggene, jmf. ovenfor. Terrenget ned til brygga umuliggjøre dessuten en slik tilpasning. Det er heller ikke dokumentert at det ville vært mulig å oppnå en universell utforming ved at brygga fikk en annen plassering. For øvrig vil hyttene være tilgjengelige med bil og kan bygges i én etasje med universell utforming. Eier av 40/23 har i tillegg til merknader til småbåthavna, også andre merknader. Han ber om å få beholde bestående flaggstang. I og med at hans hytte og tilhørende uteanlegg allerede er bygd, vil ikke planen medføre at flaggstanga må fjernes. Imidlertid vil bestemmelsen om å ikke ha flaggstang komme til anvendelse dersom nåværende flaggstang tas bort. Videre har eieren innspill til størrelse på båtbua. De foreslåtte bestemmelsene tilsier samme størrelse som i dag. Vi kan ikke se at dette bør endres til en høyere bu da det er viktig å beholde bebyggelsen ned mot sjøen så lav som mulig og en forslått mønehøyde på 3,5 m burde være tilstrekkelig for en sjøbod. Bod bak hytta kan bygges i.h.t. de foreslåtte bestemmelsene med inntil 8 m 2. Byggegrensa på eiendommen er vist foran og på sidene av hytta og gir tilstrekkelig rom for en bod etter vår vurdering. Det er ikke nødvendig å vise gangvei ned til stranda på kartet. Trasé for VA-ledninger vil framkomme når teknisk plan skal godkjennes. De øvrige innspilla er av privatrettslig karakter og kommenteres derfor ikke. Naturmangfoldet i området er vurdert gjennom planarbeidet og tilhørende planbeskrivelse og anses vurdert og ivaretatt, jmf. 8-12 i naturmangfoldsloven. I planens rekkefølgebestemmelser, pkt. 1, er det henvist til tilsvarende rekkefølgebestemmelse i reguleringsplan for Hjembu. Dette gjelder krav til utbedring av avkjørsel og utvidelse av busslomme. Statens vegvesen vurderer bestemmelsen som tilstrekkelig, men for å unngå misforståelser innstilles det på at rekkefølgebestemmelsens pkt. 1 endres til følgende tekst: Før det gis ramme- eller igangsettingstillatelse for ny bebyggelse må avkjørsel fra riksvei 416 være utbedret i.h.t. krav fra Statens vegvesen. Byggeplan for avkjørsel må godkjennes av Statens vegvesen før igangsetting. Busslomme må utbedres samtidig som avkjørsel utbedres. Vann- og avløpsanlegg skal tilknyttes offentlig anlegg. Dette må sikres gjennom planbestemmelsene selv om det står beskrevet i planbeskrivelsen. 30-6 i plan- og bygningsloven gir nå kommunen anledning til å kreve at fritidsbebyggelse kobles til offentlig anlegg når dette er tilgjengelig i nærområdet og når det skjer gjennom en plan. I dette tilfellet eier kommunen pumpestasjonen på Hjembu og ledninger i sjø, og det er kort avstand. Det innstilles på at det tas inn en ny setning i fellesbestemmelsenes pkt 1 hvor det står: Hyttene skal tilkobles offentlig vann- og avløpsanlegg. For øvrig vil evt. tilkobling til eksisterende private deler av anlegget måtte sikres gjennom private avtaler. Vi tar ikke stilling til dette. Planen anses nå så godt gjennomarbeidet at den kan fremmes for sluttbehandling, jmf. 12-12 i planog bygningsloven. Rådmannens konklusjon Planen anbefales egengodkjent forutsatt mindre endringer.