BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201105926/25 Saksbeh.: EVMR Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 06.07.2012 Bergenhus. Gnr 168 bnr 332, Sandviksbodene 12. Klage over avslag på søknad om bruksendring. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om bruksendring av lager/forretning for sanitærutstyr til dagligvare forretning. Det ble gitt avslag i vedtak datert 17.11.2011. Vedtaket ble påklaget av Norconsult AS ved brev datert 12.12.2011. Omsøkte tiltak ligger innenfor reguleringsplan nr. 16580000 vedtatt 22.05.2006 hvor areal er vist som «Felles parkering/avkjørsel». Eiendommen omfattes også av kommunedelplan for Sandviken Fjellsiden Nord hvor arealformål er vist som allmennyttig/gangvei. Det fremgår av kommuneplanen punkt 3 at reguleringsplaner vedtatt etter 01.01.2006 gjelder foran kommuneplanen. Eiendommen ligger i Senterområde S8 i kommuneplanen. Det vises til avslag på søknad om bruksendring datert 17.11.2011. Her fremgår det at omsøkte tiltak var avhengig av dispensasjon fra reguleringsplan R8150000 da tre parkeringsplasser lå innenfor området som var regulert til gangvei/allmennytting formål og dispensasjon fra kommuneplan punkt 17 vedrørende antall parkeringsplasser. Slike dispensasjoner ble ikke gitt og søknaden ble avslått med hjemmel i Plan- og bygningsloven 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan og 11-6 Rettsvirkning av kommuneplan. Klager har i ettertid dokumentert at han har inngått avtale med Sandviksboder Kystkultursenter AS hvor han leier 10 p-plasser utenfor butikken. Parkeringen er nå på areal som er avsatt til slikt formål og i samsvar med gjeldende reguleringsplan R16580000. Spørsmålet i denne saken blir derfor om problemene knyttet til parkeringssituasjonen er løst slik at tillatelse kan gis. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra naboer som i all hovedsak gjelder forhold knyttet til etablering av skilt med lys. Det er ikke søkt om dispensasjon fra krav om parkering i kommuneplanens punkt 17 jf. Parkeringsvedtekter for Bergen kommune punkt 8 hvor det stilles krav til parkeringsplan. Klager vil i orientering om saksgang bli bedt om å sende inn en eventuell dispensasjonssøknad innen en frist på fire uker. Statens Vegvesen har kommet med merknader i saken og viser blant annet til at omsøkte tiltak vil medføre økte trafikkproblemer.
Bygningsmyndighetene har også bedt om uttalelse fra byantikvaren, uten å ha mottatt noen tilbakemelding. Klager viser imidlertid til at han har vært i dialog med byantikvaren og i følge referat fra møte fremgås at klager skal fremlegge nødvendig dokumentasjon og forslag til arealløsninger som viser forholdet til verneverdige elementer. Ut over dette er byantikvaren positiv til næringsvirksomhet i Sandviksbukten. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 17.11.2011 opprettholdes. Det gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens 17 vedrørende parkeringssituasjonen. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende at de nå har fått i stand avtale som viser at han disponerer 10 p-plasser utenfor butikken, på areal som er avsatt til parkering i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Klager gjør i all hovedsak gjeldende at han har inngått avtale med Sandviksboder Kystkultursenter AS hvor han leier 10 p-plasser utenfor butikken. Parkeringen er nå på areal som er avsatt til slikt formål og i tråd med gjeldende reguleringsplan R16580000. På denne bakgrunn anfører klager at problemene knyttet til parkeringssituasjonen er løst og at det ikke er grunnlag for å nekte bruksendring. Det henvises til følgende avtaler mellom: Grevstad Eiendomsselskap AS og Sandviksboder Kystkultursenter AS. Sandviksboder kystkultursenter AS og Bergen Kommune ved BKB. De opprinnelige parkeringsplassene utenfor butikken nr. 1-5 har tidligere vært nabovarslet og det kom ikke inn merknader knyttet til parkeringen fra noen av naboene. Klager ber om fritak for nabovarsling for de nye parkeringsplassene nr. 7-11 og viser til Plan- og bygningsloven 21-3, annet ledd. Klager har også merknader knyttet til Samferdselsetatens uttalelse. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 2
4. Merknader/vurderinger: 4.1 Parkeringssituasjonen Klager har fått i stand avtale med Sandviksboder Kystkultursenter AS og mener at det ikke er grunnlag for å nekte bruksendring i denne saken. Det fremgår av kommuneplan punkt 17 følgende: «Kommunes parkeringsvedtekter (bystyresak 219/06) skal oppfylles for alle byggetiltak der det ikke fremsettes andre krav gjennom planvedtak». I følge Parkeringsvedtekter for Bergen kommune punkt 8.2 skal søknaden inneholde en total parkeringsplan som viser at vedtektenes krav til parkering for biler og sykler er oppfylt. En slik parkeringsplan skal blant annet inneholde: - Situasjonsplan hvor en total parkeringsløsning og avkjørsel fremgår. - Skriftlig dokumentasjon med begrunnelse for den valgte parkeringsløsning, herunder at minimumskravet til antall parkeringsplasser for ulike typer parkering er dekket. - Eventuell begrunnet søknad om plassering av parkeringsplasser på annen eiendom, med tinglyst erklæring. - Eventuell søknad om dispensasjon skal være begrunnet. Det er ikke fremlagt parkeringsplan som viser total parkeringsløsning for det aktuelle området og det er heller ikke fremlagt dokumentasjon som viser at leieavtale er tinglyst. Omsøkte tiltak er i strid med kommuneplanens 17 jf. Parkeringsvedtekter for Bergen kommune punkt 8 og er avhengig av dispensasjon etter Plan- og bygningsloven 19-2 for å kunne tillates. Dispensasjonsvurderingen fremgår av 19-2 hvor det heter: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i loven formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelen ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det følger videre av Ot.prp.nr. 21 (2007-2008) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon, i motsetning til tidligere hvor det var praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Formålet med å stille krav til parkeringsplan er blant annet å sikre at parkerings- og avkjørselssituasjonen blir ivaretatt ved en bruksendring. Når det stilles krav om tinglysning av leieavtale for parkering på annen eiendom, er det gitt for å sikre at leietaker oppnår rettsvern for sin rettighet. En dispensasjon i denne saken vil medføre at man ikke får klarlagt om det er tilstrekkelig med parkeringsplasser i det aktuelle området. Det er særlig parkeringsforholdene knyttet til Sandviksboder Kystkultursenter AS som er av interesse, da de har inngått avtale om å leie bort 5 parkeringsplasser som de disponerer til omsøkte tiltak. Statens vegvesen har også kommet med merknader og fraråder den bruksendring som er omsøkt: 3
«Trafikkforholdene i denne delen av Sandviken fremstår som uryddige med mange avkjørsler som ikke er utformet i henhold til håndbok 017 fra Vegdirektoratet. Statens vegvesen er svært skeptisk til søknaden om å etablere en dagligvarebutikk i lokalene på vestsiden av fylkesveg 585 Sjøgaten. Boligområdene i Sandviken ligger på motsatt side av Sjøgaten og det må derfor forventes økt kryssing av Sjøgaten. Trafikksituasjonen med avkjørsler med dårlig oversikt og uklart definerte trafikkarealer gir en uoversiktlig trafikksikkerhetssituasjon med konflikt mellom kjørende og myke trafikanter. Statens vegvesen vil på dette grunnlag klart fraråde at det gis tillatelse til bruksendring av eiendommen for etablering av dagligvarebutikk.» Klager på sin side viser i all hovedsak til at Sjøgaten inngår i reguleringsplan R16580000 og at det i følge denne skal opprettes to kjørefelt, separat gang- og sykkelvei på begge sider av veien og fartsgrense på 30 km/t. Klager viser videre til at det er kommet til nye næringsbygg og boliger på samme side som tiltenkte dagligvarebutikk og det er flere boligprosjekter er i etableringsfasen. Med utbyggingen av Slakterhustomten vil flertallet av boliger i dette området ligge på samme side som omsøkte dagligvarebutikk og trafikksikkerheten er i følge klager ivaretatt med gang- og sykkelvei. Fagetaten mener at selv om det etableres nye boliger og næringsbygg på samme side av vegen som omsøkte tiltak, vil en dagligvarebutikk generere økt ferdsel av myke trafikanter som krysser Sjøveien. Det er også flere avkjørsler i området som gjør trafikkbildet uoversiktlig Den total parkerings- og avkjørselssituasjonen for det aktuelle området er uoversiktlig og uavklart. Det vil være uheldig å dispensere fra krav om tinglysning. Før tillatelse gis bør det avklares en total parkerings- og avkjørselssituasjon for det aktuelle området. Fagetaten har etter dette kommet til at det ikke bør gis dispensasjon fra krav om parkeringsog avkjørselsplan, jf. kommuneplan 17 jf. Parkeringsvedtektene for Bergen kommune punkt 8.2. Formålet med bestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt og vi kan ikke se at fordelene er klart større enn ulempene i denne saken. 4.2 Fritak for nabovarsling Forutsatt at omsøkte tiltak godkjennes, ber klager om fritak for å nabovarsle de nye parkeringsplassene nr. 7-11, jf. Plan- og bygningsloven 21-3, annet ledd som sier: Kommunen kan frita søkeren fra å varsle naboer og gjenboere når deres interesser ikke eller i liten grad berøres av arbeidet. Formålet med denne bestemmelsen er at naboer skal få anledning til å komme med innspill i saken slik at deres interesser også blir ivaretatt. Den totale parkeringssituasjonen for området synes å være uoversiktlig, blant annet med tanke på hvor mange parkeringsplasser nærliggende naboeiendommer disponerer og hvor parkeringsplassene er. Fagetaten mener at ny plassering av parkeringsplassene er forhold som kan ha betydning for naboer og som vil berør deres interesser, slik at det gis ikke fritak for nabovarsling. 4
4.3 Merknader fra naboer skilt Det har kommet inn fire merknader fra naboer som i all hovedsak knytter seg til etablering av dominerende skilt med lys. Det er også kommet bemerkninger knyttet til varetransport, ventilasjon og avfallshåndtering. Det vises til for øvrig til naboenes merknader i sin helhet. Klager hadde i sin søknad fremlagt en skiltplan som innebærer skilt med lys. Klager har ikke lenger planer om å opprettholde løsningen med lysskilt, men bare bruke vanlige logoskilt. Klager viser også til at bredden på skilt mot øst vil være mindre enn dagens skilt. Vi befinner vi oss i område avsatt til næring og omsøkte bygning har tidligere hatt skilt på samme størrelsesorden som omsøkte tiltak. Klager har imøtekommet nabomerknadene vedrørende lysskilt og etter fagetatens syn er det da ikke noe i veien for at det etableres skilt på bygningen. Når det gjelder spørsmål knyttet til varetransport, avfallshåndtering og saksbehandling har ikke fagetaten noe å utsette på klagers redegjørelse vedrørende disse forhold. 5. Konklusjon Etat for byggesak og private planer kan ikke se at det er grunnlag for å endre det påklagede vedtaket. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Reviderte tegninger mottatt 06.02.2012 4. Opprinnelige tegninger datert 21.03.2011 5. Oversiktsfoto 6. Nye opplysninger inkludert leieavtaler mottatt 02.02.2012 7. Klage datert 12.12.2011 8. Avslag på søknad datert 17.11.2011 9. Søknad datert 21.03.2012 10. Tilsvar til Statens vegvesens uttalelse datert 09.03.2011 11. Uttalelser fra Statens vegvesen datert 18.02.2011 og 11.03.2011 12. Nabomerknader 5