Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2012/2715-23704/2016 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: 03.08.2016 Saksframlegg Sluttbehandling - Detaljregulering for Konvalldalen, Plan ID 201216 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 135/16 Plan- og miljøutvalget 31.08.2016 72/16 Kommunestyret 22.09.2016 Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og miljøutvalget innstiller til kommunestyret: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtas forslag til detaljregulering for del av Konvalldalen Plan ID 201216 bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse (vedlegg 1-4). 2. Plan- og miljøutvalget gis delegert myndighet til å behandle klager på vedtaket av planen som underinstans. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 31.08.2016 Behandling: Plan- og miljøutvalget innstiller enstemmig rådmannens forslag til vedtak. Innstilling: Plan- og miljøutvalget innstiller til kommunestyret: 3. I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtas forslag til detaljregulering for del av Konvalldalen Plan ID 201216 bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse (vedlegg 1-4). 4. Plan- og miljøutvalget gis delegert myndighet til å behandle klager på vedtaket av planen som underinstans. Saksprotokoll i Kommunestyret - 22.09.2016
Behandling: Innstilling fra plan- og miljøutvalget enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtas forslag til detaljregulering for del av Konvalldalen Plan ID 201216 bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse (vedlegg 1-4). 2. Plan- og miljøutvalget gis delegert myndighet til å behandle klager på vedtaket av planen som underinstans. Bakgrunn for saken: Asplaviak har på vegne av Hellevik Hus Søgne eiendomsutvikling utarbeidet forslag til detaljregulering for nordre del Konvalldalen. Formålet med planen er å legge til rette for blokkbebyggelse med inntil 21 boenheter og parkeringskjeller på et areal som i gjeldende plan er regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Plan- og miljøutvalget besluttet 4.3.2015 at et konkret forslag til plan skulle legges ut på offentlig ettersyn og høring. Planen fremmes nå sluttbehandling. Dagens planstatus og situasjon: Gjeldende plan er reguleringsplan for boligområde ved Fjellstien vedtatt av kommunestyret 23.2.2006. Planen legger opp til at det kan bygges rekkehusbebyggelse med inntil 10 boenheter med maks mønehøyder på 7 meter på den aktuelle eiendommen. Utnyttelsesgraden er satt til 50 % BYA. Den aktuelle tomta som søkes omregulert er pr. i dag ubebygd og har fungert som anleggsområde for utbygging av de andre byggeområdene i planen.
Kartutsnitt 1: Viser gjeldende reguleringsplan med planområdet avmerket blått. Område A1 og parkeringsplassen i nordøst er arealet hvor forslagsstiller nå ønsker blokkbebyggelse. Skråfoto: Viser området blokkene skal plasseres. Arealet består i dag av fjellskjæringer og fyllmasser. Melding om oppstart: Det er avholdt oppstartsmøte og meldt oppstart/kunngjort planarbeid i 2012.
Innkommende uttalelser/innspill er kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Innspill fra offentlig ettersyn er kommentert lenger ned i saksutredningen av administrasjonen. Planforslaget: Forslaget består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, ROS-analyse (vedlegg 1-4). Kartutsnitt: Viser reguleringsplanforslaget i transparent. Innenfor område B1 er det planlagt blokkbebyggelse med maksimal kotehøyde på +34. Veien forbi tomta og regulert parkeringsplass (f_p1) er etablert på ca. kote + 19. De to bakenforliggende boligene ligger ca. på kote + 40 (bolig nordvest) og kote + 36-38 (bolig nordøst). Forslagsstiller har i sitt skisseprosjekt illustrert 3 etasjer med inntil 21 leiligheter. I tillegg kommer parkeringsanlegg under bakken og uteoppholdsarealer på tak. Atkomsten til parkeringskjeller skjer helt nordøst på det laveste punktet mot eksisterende vei i planområdet. Byggeområdet er angitt med utnyttelsesgrad på 100 % BYA. Planen har krav om minimum 50 m2 i uteoppholdsarealer pr. boenhet som skal løses innenfor byggetomt), og som vil påvirke den reelle utnyttelsen. Parkeringskravene følger kommuneplanen med 2 oppstillingsplasser pr. boenhet hvor én skal være garasjeanlegg. Det foreslås at hele eller deler av takflaten skal kunne benyttes til uteoppholdsareal. Forslagsstiller har etter offentlig ettersyn utarbeidet nye illustrasjoner som viser maks utnyttelse med høyder og volum (se illustrasjon under, eller vedlegg 5 for flere illustrasjoner). Administrasjon gjør oppmerksom på at det kun er en illustrasjon og at det må påregnes
endringer i forhold til det som blir endelig utforming ved søknad om ramme- og igangsettingstillatelse. Illustrasjon: forslagsstillers illustrasjon av hvordan området kan bygges ut. Det er allerede etablert en lekeplass i Konvalldalen som vises i senter av illustrasjon over. Planforslaget har rekkefølgekrav om opparbeidelse av ballflate rett ved siden av lekeplassen. Innspill fra høring og offentlig ettersyn: Planforslaget ble lagt ut på offentlig ettersyn og høring i perioden 13.5.2015 til 15.7.2015. Det har kommet 7 innspill (vedlegg 5) hvor det i hovedtrekk er anført følgende: Beboerne i Fløyfjellet: Didrik og Kirsten Røysland, Daniel Stamnes og Linn M. Berge, Tor og Else Britt Vågslid brev datert 13.7.2015 Mener dagens plan er blitt til gjennom en omfattende prosess som bør gi forutsigbarhet til de berørte naboer. Ser behovet for å kunne gjøre justeringer, men ikke så radikalt som nå til blokkbebyggelse. Viser til at plasseringen i et eneboligstrøk ikke passer inn og størrelsen gjør at det blir som en vegg mot naturen og omgivelsene. Blokka blir synlig fra både Daleheia, Hølleheia, Giskedalen og Åros og fremstår som et fremmedelement. Mener utnyttelsesgraden er for høy, passelig er 35-45 % BYA, og at det er avsatt for lite uteoppholdsareal i forhold til kommuneplanen. Frykter det vil kunne gå ut over fellesområder. Viser til at det vil kunne komme støy fra ventilasjonsanlegg som ikke er vurdert. Vises også til at det kommer eksos (lukt/forurensning) fra parkeringskjelleren. Viser til økt trafikk som følge av 11 nye boenheter
Viser til at det vil være eksponering (innsyn til og fra blokkene og takterrasser). Viser til at utsikten vil kunne forringes, samt verdiforringelse av eneboligene som må se ned på takterrasser. Beboerne ønsker at det skulle være krav til at grunneierne skulle tilskrives før Plan- og miljøutvalget tar stilling til saken. Mener at Søgne og Songdalen budstikke ikke er god nok avis for å kunngjøre planarbeid. Mener kommunen bør avvise forslaget. Til det første punktet vil administrasjonen bemerke at kommunen har adgang til å endre sine planer så lenge prosesskravene i loven følges. Naboene har uttalt seg gjennom planprosessen på samme måte som når gjeldende plan ble utarbeidet. Til det andre punktet er planen tidligere utførlig drøftet i både administrasjonen og Plan- og miljøutvalget. Etter administrasjonens syn vil lavblokker passe godt inn på lokaliteten som ligger naturlig inn mot kolle/forhøyning i landskapet. Nivåforskjeller på terrenget gjør at boligene i bakkant er naturlig adskilt fra Konvalldalen. Administrasjonen ser ikke nødvendigheten av drøfte størrelser på fasader o.l. da planen kun fastsetter rammer for en utbygging ikke eksakt utforming. Det må også påpekes at lavblokker vil passe naturlig inn i det etablerte urbane bygningsmiljøet i Konvallen. Blokkene vil være synlig og eksponert for omgivelsene, men ikke i et slikt omfang at det problematisk. Det må påregnes at det iverksettes større byggetiltak i boligområder også tiltak som vil være synlig for naboer og omgivelsene. Det gjelder også nye bybebyggelsestyper. Til det tredje punktet så er det satt høy utnyttelsesgrad pga. tomtas størrelse som er forholdvis liten (i overkant av 2 mål). 35-45 % BYA er realistisk på tomter som skal nyttes til enebolig, tomannsbolig eller lignende frittliggende småhusbebyggelse. Når det skal etableres blokkbebyggelse på ei mindre tomt vil avtrykket nødvendigvis måtte bli større. Administrasjonen vil presisere at den reelle utnyttelsen blir noe lavere enn 100 % BYA, da det er andre materielle bestemmelser som virke inn på den reelle utnyttelsen, eksempelvis minste uteoppholdsareal og byggegrenser. Ved tidligere behandling av planen ble det tatt konkret stilling til at uteoppholdsarealer skal løses på en tomt. Forslagsstiller opplyser at de innforstått med at det vil måtte gjøres justeringer i skisseprosjektet for å oppfylle MUA krav på 50m2 pr. boenhet. Illustrasjonene er derfor noe «overdimensjonert». Administrasjonen mener at 50m2 MUA pr. boenhet er tilstrekkelig for et blokkprosjekt som ligger tett opp til offentlige friområder og etablerte lekeplasser. Til det fjerde punktet om støy og forurensing fra ventilasjonsanlegg og parkeringsanlegg, så er dette noe som må påregnes i et boligområde. Administrasjonen legger til grunn at det ikke er tale om grenseoverskridende verdier. Til det femte punktet så er økt trafikkmengde vurdert. 11 nye boenheter er en forholdsvis liten økning på en vei som i dag ikke har mer 16 boenheter. Administrasjonen har dessuten vanskelig for å se hvordan beboerne i Fløyfjellet blir berørt av trafikk på en vei de ikke er tilknyttet. Det er beboerne i Konvallen som eventuelt er klageberettiget på det grunnlaget.
Til det sjette punktet så er administrasjonen enig i at det vil medføre noe innsyn, men at det må påregnes i et boligfelt. Skal taket på blokkene benyttes til uteoppholdsarealer vil en naturlig konsekvens være at det vil medføre noe mer innsyn fra og til omkringliggende bebyggelse som ligger høyere i terrenget. Administrasjonen mener at innsyn primært knytter seg til at de etablerte boligene som ligger høyere i terrenget vil se ned til blokkene og uteoppholdearealene. Ulempene for naboene er derfor forholdsvis små. I den grad den det kan klassifiseres som en reell ulempe er det av en slik karakter at de må anses å ligge utenfor det som kan påregnes i tettbebygde strøk. Utsikttap for beboerne ovenfor er heller ikke vesentlig, selv om det skulle oppføres skjerm som klagerne anfører. Det vises til at det er flere meter høydeforskjell opp til Fløyfjellet, og naboene fortsatt vil se over bebyggelsen. Administrasjonen har også vanskelig for å se at det vil være noe verdiforringelse for omkringliggende boliger om prosjektet gjennomføres. Til det ligger de eksisterende boligene for høyt i terrenget, og for langt unna den planlagte tomta. Til det syvende punktet vises det til at kommunen har fulgt de prosesskrav som lovverket oppstiller. Enkelte av de berørte har vært dialog med kommunen under planprosessen for å diskutere planene. Administrasjonen mener derfor at saken er godt nok opplyst. Vibeke Garmann Johansen, brev datert 15.8.2015 Støtter klagen til beboerne i Fløyfjellet 9 og 11 (innspill ovenfor). Oppfordrer kommunen til å avvise forslaget. Det vises til kommentar ovenfor. Frank Ingebrethsen, brev datert 15.7.2015 Vil ikke ha renovasjonsanlegg som foreslått pga. lukt, estetikk, miljø- og helsemessige årsaker. Ønsker det plassert med parkeringsplassen, alternativt ved garasjeanlegget ved å ta areal fra balløkke/friområde. Det vises til at område er skyggefullt. Plasseringen som foreslås av Ingebrethsen er etter administrasjonens syn ikke spesielt godt egnet. Renovasjonsanlegget bør være lett tilgjengelig, med kort avstand til boligene det skal betjene (for å unngå midlertidig lagring av søppel). En plassering inne på parkeringsplassen inntil leke- og ballplass vil medføre unødvendig rygging og med påfølgende risiko for ulykker. Administrasjonen foreslår derfor i likhet med Avfall sør at det stilles krav om nedgravd renovasjonsanlegg. Det vil løse eventuelle problemer i forhold til lukt og estetikk som naboen utrykker bekymring for. Bestemmelsene 3.7 er tilføyd med «Avfallsanlegg skal være nedgravd i samsvar med avfall teknisk norm». Administrasjonen legger til grunn at merknaden er helt eller delvis ivaretatt med endringen.
Avfall sør, e-post datert 15. juli 2016 Anbefaler nedgravde avfallscontainere som felles renovasjonsløsning for den nye blokkbebyggelsen. Det vil være fordel om også boligene på motsatt side av veien tilbys adgang. Viser for øvrig til ulike tekniske løsninger som kan velges. Det vises til kommentar ovenfor. Fylkesmannen i Vest-Agder, brev datert 22.6.2015 Mener sine innspill er fulgt opp i planarbeidet. Kommunen bør likevel ut fra den høyere utnyttelsen, herunder barn og unges interesser, ikke inkludere takarealer for beregningen av minste uteoppholdsareal. Administrasjonen ser ikke sammenhengen mellom at høyutnyttelse skulle tilsi at takflatene ikke skal tas i bruk til uteoppholdsareal. Det er nettopp den høye utnyttelsesgraden som gjør det nødvendig å ta i bruk takarealer til uteoppholdsareal. I forhold til barn og unge vil administrasjonen anføre at tomta grenser til en lekeplass og (fremtidig) ball-løkke. Det er derfor ikke nødvendig å anlegge uterom på taket for lek. Statens vegvesen, brev datert 11.6.2015 og Vest-Agder Fylkeskommune, brev datert 9.6.2015 Statens vegvesen Har ingen merknader. Fylkeskommunen ga innspill med varsel om planoppstart som er ivaretatt, og har derfor ikke ytterligere merknader. Tas til etterretning. Agder-Energi, e-post datert 21.5.2015 Viser til at de har en 22 kv jordkabel i område som ikke må bygges nærmere enn 2 meter, samt at eksisterende anlegg ikke må vanskeliggjøres tilkomst til. Kapasiteten er begrenset og det må påregnes forsterkning. Lokalisering av traseer og nettanlegg må gjøres i samråd med AEN. Det må vurderes å avsettes plass i bebyggelsens første etasje og det må planlegges satt av tilstrekkelig areal til mulig nettstasjon i det regulerte området. Det vises også til at det muligens er noe 400V jordkabel nett i området som må flyttes. Merknader tas til etterretning. Administrasjonens vurdering av planforslaget: Administrasjonen vil innledningsvis bemerke at visualiseringene som forslagsstiller har fått utarbeidet etter offentlig ettersyn i for liten grad tar hensyn til uteoppholdsarealer som tomta skal ha. Forslagsstiller viser til at modellen er ment å dokumentere maks volum og høyde, og ikke en endelig løsning. Med det som utgangspunkt har administrasjonen ikke ytterligere kommentarer til visualiseringen, men forutsetter at det jobbes frem konkrete løsninger som oppfyller krav til uteoppholdsarealer fram mot en rammesøknad.
Planforslaget er i strid med gjeldende reguleringsplan som forutsetter rekkehusbebyggelse med 11 boenheter og betydelig lavere høyde på bebyggelsen (møne på 6,5 meter). Utnyttelsesgraden er 50 %. Skisseprosjektet legger opp til at gulv første etasje anlegges på ca. kote +20 med maks høyde på +34 (medregnet tekniske installasjoner/tak oppbygg, opparbeidelse av uteoppholdsarealer på tak). Oppsummert så avviker planen på antall boenheter, høyde, utnyttelsesgrad og bebyggelse type og avkjørsel/parkeringsløsning. Kommunen har allerede lagt til rette for en boligutvikling i Konvalldalen gjennom gjeldende reguleringsplan. For barn- og unge vurderes en grenseoverskridelse med 11 boenheter å være av mindre betydning. Det er tilstrekkelig kapasitet på lekeplass og det legges opp til opparbeidelse av ball-løkke. Belastning på veien vil være begrenset omfang med 11 nye enheter. Det er etablert flere gangforbindelser til og fra området, og Årosveien har etablert gang- og sykkelvei. Som en del av planprosessen har overskridelser av høyder, volum og utnyttelsesgrad blitt vurdert opp mot nabointeresser. Administrasjonen mener planen har en begrenset negativ innvirkning på omkringliggende etablert bebyggelse og uteområder. Det er eksempelvis ikke påvist problemer i forhold til sol/skygge, eller betydelig utsiktstap for de etablerte tomtene som er typiske utfordringer med blokkbebyggelse i etablerte byggefelt. Det samme gjelder innsyn. Det virker mer å være et spørsmål rundt i hvor stor grad det skal tillates og tilrettelegges for blokkbebyggelse i etablerte småhusområder. Det er en fagpolitisk skjønnsvurdering. Siden planen var ute på offentlig ettersyn har staten vedtatt nye statlige retningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging jf. plan- og bygningsloven 6-2. Målet med retningslinjen er blant annet at «utbyggingsmønster og transportsystemer bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet». Ideelt sett bør kommunen planlegge blokkbebyggelse/konsentrert bebyggelse tettest mulig opp mot kollektivknutepunkter og handels- og servicefunksjoner for å redusere transportbehovet for Søgnes del vil det si Tangvall. Ettersom Konvalldalen ligger over 2 km fra Tangvall sentrum må det påregnes at utbyggingen vil bidra til å øke transportbehovet, og belaste Hølleveien ytterligere. Administrasjonen vurderer isolert sett de negative konsekvensene med en økning på 11 boenheter som begrenset. Det er sumvirkninger av mange slike prosjekter som er utfordrende. Vurdering av naturmangfold og kulturminner: Det er ikke registrert sårbare eller truede arter eller naturtyper innenfor planområdet. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig jf. naturmangfoldloven 8. Det anses ikke som nødvendig å foreta ytterligere vurderinger etter naturmangfoldloven 8-12. Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Vedlegg 1 Plankart 2 Bestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 ROS-analyse 5 Illustrasjoner av bebyggelsen
6 Forslagsstillers kommentarer til merknader fra offentlig ettersyn 7 Gjeldende reguleringsplanbestemmelser 8 Gjeldende reguleringsplankart 9 Innspill fra offentlig ettersyn