SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 15/4913-3 Arkiv: L12 0605_390 Detaljregulering for Klekkenhagen boligområde - 1.gangs behandling Forslag til vedtak: 1. Forslag til område/detaljregulering for Klekkenhagen Boligområde sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og 12-10. 2. Rådmannen skal før 2. gangsbehandling kvalitetssikre planen når det gjelder innhold og framstilling, samt foreta eventuelle mindre suppleringer og justeringer. 3. Til 2.gangs behandling skal forslaget kompletteres med følgende: -Illustrasjoner som viser planlagt utbygging og bruken av utearealer/lekeplasser. Samtidig behandling av planforslaget og byggesøknaden skal vurderes dersom dette er hensiktsmessig for å sikre en fornuftig utbygging etter planen. Utnyttelsen må vurderes på bakgrunn av dette. -Vurdering av nødvendige avbøtende tiltak for myke trafikanter iht. ROS-analysen, samt vurdering av metode for gjennomføring og sikring i plan. -Avklaring av hvilke veier og øvrig tekniske anlegg som skal være offentlige og private. -Avklaring av sanering for avløp og gjennomføring av nødvendig infrastruktur. Sammendrag Forslaget til detaljregulering tilrettelegger for bygging av 36 boenheter fordelt på kjedet enebolig, firemannsbolig og leiligheter i lavblokk. Området planforslaget omfatter er avsatt til bolig i kommuneplanen og gjennomføring av planen vil medføre fortetting av området. Rådmannen anser utnyttelsen av området høy og mener utformingen av boligene og plassering av disse innen planområdet vil være viktig for å tilrettelegge for gode bokvaliteter. Det anbefales derfor at det til 2.gangs behandling utarbeides illustrasjoner som illustrerer forslaget og bruken av fellesarealer og privat trafikk/parkeringsareal. Samtidig behandling av detaljregulering og byggesøknad vil bli vurdert for å gi forutsigbarhet om utformingen. Før 2.gangs behandling må det avklares hvilke anlegg som skal overtas av kommunen.
Innledning / bakgrunn Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for bygging av boliger. Planområdet er avsatt til bolig i kommuneplanen men er ikke tidligere regulert. Forslagstiller er Block Watne. Planområdet ønskes regulert for å muliggjøre utbygging og utnytte kapasiteten i firmaet i forbindelse med utvikling av området. Tidligere behandlinger og vedtak Oppstart ble varslet av forslagstiller og planforslaget er derfor ikke tidligere behandlet politisk. Beskrivelse av saken Dagens situasjon Planområdet ligger sentralt i Haugsbygd og består av eiendommene Kjelstad gnr/bnr. 102/46 og del av 100/1, total 18,3 daa hvorav 4 daa i dag dyrkes. Området ligger ca. 4 km øst for Hønefoss, på sørsiden av Fv. 163 Klekkenveien, og vest for Klækken gartneri. Det er ingen eksisterende bebyggelse innen planavgrensningen. Området er omkranset av eneboligbebyggelse, det tidligere småbruket Kjelstad, samt en næringseiendom (Elektroforhandler). Adkomst til planområdet er fra Klekkenveien, en privat boligvei som knytter tre eneboliger og Søndre Sætrang til Fylkesveien. Planforslaget Forslag til detaljregulering for Klekkenhagen Boligområde er mottatt fra Cowi. Planforslaget som foreligger til behandling består av - Plankart 390 Klekkenhagen Boligområde, merket 1.gangs behandling - Forslag til reguleringsbestemmelser datert 22.05.15 - Planbeskrivelse datert mai 2015 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er i dag uregulert. Plantype og avgrensning Planen fremmes som en detaljregulering. Block Watne er forslagstiller. Avgrensning fremgår av plankart. Eiendomsforhold Planområdet omfatter eiendommene: gnr./ bnr. 102/46 og del av 100/1 Innkomne innspill til planoppstart Forslagstiller varslet, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev 24.04.2012 og kunngjorde det i Ringerikes Blad 26.04.2012. Det kom inn totalt 4 uttalelser. Disse følger saken som vedlegg. Hovedtrekkene i innspillene er referert og kommentert i eget vedlegg.
Forholdet til overordnede planer I kommuneplanens arealdel vedtatt 30.08.07 er området avsatt til boligformål. Planforslaget er i hovedtrekk i tråd med overordnete planer. Juridiske forhold Naturmangfoldloven De miljørettslige prinsippene 8 12 i naturmangfoldloven, av 19.06.09, skal legges til grunn som retningslinjer ved alle enkeltvedtak, herunder vedtak av område og detaljreguleringer. Det skal i saksdokumentene redegjøres for hvordan disse er fulgt opp. Det skal i saken fremgå hva slags kunnskap om naturmangfold beslutningen bunner i. Det er søker som har hovedansvaret for å fremskaffe kunnskapsgrunnlaget. Dersom kunnskapsgrunnlaget skulle vise seg å være mangelfullt, skal tiltaket vurderes i henhold til føre var prinsippet. Man skal i saken innta en økosystemtilnærming og samlet belastning av tiltak i området skal vurderes. Området er avsatt til boligområde i gjeldende kommuneplan. Planbeskrivelsen redegjør for forslagstillers vurdering av planens virkninger i forhold til naturmangfoldloven 8-12. (kap. 4.3.11) Forslagstiller konkluderer med at forslaget er i tråd med prinsippene i loven. Økonomiske forhold Planen fremmes som en privat detaljregulering. Dette innebærer at det faktureres saksbehandlingsgebyr iht. gjeldende betalingsreglement. I forbindelse med utbygging av området tas det sikte på å sanere eksisterende private avløpsanlegg. Det må også tas stilling til om vei inn i området skal være privat eller kommunal. For å avklare forhold rundt dette vil det bli nødvendig med utbyggingsavtale før utførelse. Hvilke veier som skal reguleres til offentlige veier må avklares til 2.gangs behandling. Alternative løsninger Et alternativt vedtak vil kunne være at saken bearbeides mer før den legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens vurdering Byggeplanene Omkringliggende områder består i hovedsak av eneboliger med romlige tomter. Valg av boligtype vil bryte med dette. Rådmannen ser det fornuftig å anlegge ny bebyggelse med høyere utnytting enn eksisterende omkringliggende bebyggelse. Illustrasjonen som følger planforslaget er ikke bindende og plassering av bygninger og inndeling i tomter kan fravikes. Rådmannen anser at tomtestørrelsen innenfor BKS2 (ca 240kvm ved seks tomter) er liten. Avkjøring som vist på illustrasjonen vil i tillegg beslaglegge store deler av tomtenes uteareal mot sør og det vil være utfordrende å snu på egen eiendom. Det er også vist svært liten variasjon, både i bygningsvolum/formspråk og plassering/vridning av de kjedede boligene. Dersom en så høy utnyttelse skal være forsvarlig, må utearealer håndteres på en svært god måte for å oppnå gode kvaliteter ved eiendommene. Lavere utnyttelse eller større areal kunne gitt mer fleksibilitet i forhold til plassering av bygninger.
Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne merknader fremgår av vedlegg. Merknadene er forsøkt innarbeida i planforslaget som nå foreligger. Lekeplasser Lekeplass er vist i planforslaget. Planen har også bestemmelser som sikrer opparbeidelse av dette før det gis brukstillatelse for boligene. Forslagstiller har beskrevet opparbeidelse av nærlekeplass og områdelekeplasser. I utgangspunktet er det krav til minimum 1500 kvm til områdelekeplass. Rådmannen mener det kan være fornuftig å tillate deling av arealet slik at det dannes lekeplasser som kan ha litt ulik karakter. Det kan imidlertid se ut til at arealene som er vist i planen er av en slik størrelse og arrondering at det kan bli konflikt mellom firemannsboligene og arealene som skal oppfattes som felles. Rådmannen savner at det vises hvordan en ballplass tenkes plassert innenfor arealene som er avsatt til dette. Plasseringen til firemannsboligene gir godt med rom rundt bygningene men ligger så tett til fellesarealene at disse lett kan oppfattes som delvis private. Det kunne gitt en bedre løsning for arealer til lek dersom bygningene ble trukket noe lenger bort fra BLK3. Infrastruktur Vegene i området er i dag private. Forslagstiller er i dialog med kommunen for å avklare om deler av internveinettet skal overføres til kommunen. Rådmannen ønsker ikke å anbefale valg av løsning for eierforhold før spørsmålet er avklart nærmere. Parkering og adkomst for de eksisterende boligene endres ikke som følge av planforslaget. Planområdet ligger utenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Dersom det blir bygget lavblokk vil det være krav om alternativ energiforsyning som tenkes oppfylt gjennom bruk av jordvarme. Det er private avløp i området som ikke er knyttet til kommunalt nett. Utbygging i planområdet gir mulighet for å rette opp i dette gjennom sanering av slike anlegg. Naturmangfold og grøntstruktur Forslagstiller har vurdert planforslaget til å være i tråd med prinsippene i Naturmangfoldlovens 8-12. Det har skjedd endringer i forhold til hvordan naturmangfold blir vurdert siden området ble avsatt til boligområde i kommuneplanen. Rådmannen har imidlertid ikke informasjon som tilsier at det bør være behov for nærmere vurdering av biologisk mangfold. Konsekvensutredning og ROS analyse Ros-analysen konkluderer med at risikonivået er lavt. Den peker videre på at avbøtende tiltak for å unngå uønskede hendelser ved flom og trafikksikkerhetstiltak for myke trafikanter kan være aktuelt for planen. Avgrensningen av planen gjør det imidlertid vanskelig å gjennomføre tiltak ifht. Myke trafikanter. Samlet vurdering: Rådmannen er positiv til utvikling av Klekkenhagen Boligområde vil kunne gi tilbud av boliger i attraktive deler av Haug.
Planene kan videre forventes å gi positive ringvirkninger for Ringerike kommune i form av sysselsetting i forbindelse med utbyggingen. Det er også positivt at utbygging av området muliggjør sanering av lokale avløpsanlegg som bidrar til forurensning. Dette må avklares nærmere før 2. gangs behandling. Rådmannen anser at utnyttelsesgraden planforslaget legger opp til i deler av planen er høy, og at det vil være nødvendig å sikre gode løsninger for å sikre at det etableres attraktive boligområder. Rådmannen anbefaler derfor at det til 2.gangs behandling utarbeides illustrasjoner som viser hvordan dette kan løses og at disse gjøres bindende i forhold til antall og plassering av bygninger. Det vil være aktuelt med felles behandling av detaljreguleringen og byggesøknad. Spørsmål om eierskap til teknisk infrastruktur må avklares før 2.gangs behandling. Det må også avklares om det er behov for avbøtende tiltak for å sikre myke trafikanter og hvordan dette kan sikres i plan. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget 0605_390 detaljregulering for Klekkenhagen Boligområde fremmes og legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg 1. Varsel om oppstart med oversiktskart og planavgrensning. 2. Forslag til plankart, merket 1.gangs behandling 3. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 22.05.15 4. Planbeskrivelse, datert 21.05.15 5. Oppsummering av innkomne merknader ved oppstart, med rådmannens kommentarer, datert 08.06.15 6. Uttalelse oppstart Fylkesmannen i Buskerud 16.05.12 7. Uttalelse oppstart Buskerud Fylkeskommune 21.05.12 8. Uttalelse oppstart Statens Vegvesen 30.05.12 9. Uttalelse Bjarne Berger og Grethe Holte 18.05.12 10. ROS analyse, datert 20.05.2015 11. Grunnundersøkelser datert: 03.01.2014 12. Støyutredning datert 20.05.2015 13. Kulturminneundersøkelser datert desember 2013 14. VA anlegg datert 20.05.2015 15. Illustrasjoner datert 20.05.2015 16. Kommuneplanens arealdel 2007-2019, soneplan Hønefoss, vedtatt 30.08.2007, med tilhørende bestemmelser* 17. Energi og klimaplanen for Ringerike kommune, vedtatt 02.12.10* Lenker
Vedlegg med stjerne og lenker er tilleggsinformasjon og trykkes ikke i papirversjon. De foreligger på Ipad og kommunens internettsider. Kontakt servicetorget ved behov for papirutskrift. Ringerike kommune, 07.06.2015 Tore Isaksen rådmann Enhetsleder miljø- og arealforvaltning: Heidi Skagnæs Avdelingslederleder areal- og byplankontoret: Grethe Tollefsen saksbehandler: Lars Lindstøl